【住展房屋網/台北報導】日前有報導指出，鑑於房仲業隱瞞凶宅或嫌惡設施等重要資訊，造成購屋糾紛，內政部將自6月起與地方政府聯手，啟動對房仲業服務品質的查核行動。
不過對消費者來說，以下發展更須注意，因為內政部地政司長建議消費者，應先行瞭解業者所提供的服務內容後，再議定服務報酬(佣金)。
根據目前規定，不動產經紀業向買賣或租賃任一方或雙方收取報酬總額，不得超過該不動產實際成交價金的6％或1.5個月的租金，但這是「上限」，實際仍有議價空間。而地政司長以上談話，意味著官方有意將服務費議定的主導權回歸到消費者身上，因此後續不排除檢討，甚至刪除收費上限之規定。
的確，隱匿包含凶宅或嫌惡設施，甚至對價格及服務費(佣金)的認知差距，可能都是房屋市場購買糾紛的來源。而且說實話，不光是中古屋市場，新案也一樣會發生類似情況，也就是廣告不實或訴求過於浮誇等。
然而避免購屋糾紛，住展企研室認為，還有另一項制度面可考慮改善，那就是目前國內仲介經紀業的雙向代理制度。
在新案市場中有一特殊業種－代銷。這個行業，基本上就是專門幫建商賣房子，以賺取中間價差為營利；因此想當然爾，他們是站在建商(賣方)這一邊。相對地，買方想保障自我權益，就常常得靠自己蒐集資料、做功課。
然而房仲市場卻很不一樣。今天你是買方，到仲介店頭找屋，出來接待、服務的仲介人員，很可能也同時在幫賣方賣屋，甚至就是你看中物件屋主的委託銷售者。這種情就叫作雙向代理，也就是今天這個仲介人員(或店頭，或業者)，同時替你找合適購買標的，同時也在幫屋主尋找買家。
當然我們可假設，仲介人員或品牌，真的會同時替買賣兩方著想。然而就舉司法訴訟案件為例，原告及被告絕對是由不同律師代為辯護，因為這中間有利害衝突。同理，房屋買賣兩方雖然對立程度不像原告被告那樣絕對，但立場也是完全不同，甚至相對的，同為兩邊代理，恐有利益衝突；況且一旦買賣雙方之間真發生認知差異，甚至糾紛，同時為兩邊代理的房仲人員，到底又要站在哪一邊？
是故，要避免購屋糾紛，應將現行雙向代理制度，改為歐美行之有年，對相對弱勢消費者更有保障的單邊代理制，實是可行方向；也就是代買方尋找合適物件的仲介人員，和屋主委託尋找買家的仲介人員，不應為同一人，甚至同一店頭。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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繼房屋稅、地價稅及預售屋公設分開計價，以及金融緊縮政策之後，接下來的矛頭指向房仲業，包括調降仲介服務費費率，以及近日又被拿出來討論的「雙邊代理」制度。
房仲業「雙邊代理」行之有年，因為仲介身兼買方與賣方代理，因此對價格的操控性會比較高，遭人詬病。
其間更因為不少房仲與投資客合作，不僅賺取佣金，也墊高各地房價，成為「房價飆漲」幕後推手。
針對該問題，行政院指出，為健全房市應將台灣房仲制度改為「單邊代理」，要雙向代理也應該明定規則，避免仲介從中炒作。
行政院認為，除以經濟手段健全房市外，也要透過政治手段抑制不合理房價，應提高短期交易持有成本、公開房地產交易資訊，並禁止台灣「雙向代理」的仲介習慣。
所謂雙向代理，是指房仲業者同時服務特定物件的買、賣雙方，並向雙方收取服務費用。
簡單來說，就是仲介業目前可同時代理買方及賣方，若是當買方及賣方對行情不甚清楚，或是買賣經驗不足，就很容易被取得雙邊代理權利的經紀人所操控，不是買貴、賣便宜，就是自身權利不清，事後發現時通常為時已晚，造成許多糾紛。
對一般接觸不多民眾來說，買賣房屋經驗不容易累積，專業智識不足，買賣金額又大，一旦有誤就是上萬的損失，這是很大的問題；但如果能修改為單邊代理，類似目前的司法制度，原告、被告兩個相對者，皆有專業的律師認其代理人，形成買賣雙方皆以專業代理人相互溝通，這樣一來，糾紛能降到最低，房價高低也比較不容易被黑手操控。
如果能夠有專業代理人服務買賣房屋，因此可以得到合理價位，甚至爭取一些其他權益，相信買方應該會願意多支付這筆服務費用。
目前仲介服務費是向賣方收取4%、買方1%~2%，因此仲介大多會傾向偏向售出高價，這樣服務費才會比較高，但對買方是有點不公平。
因此推動單邊代理制，至少能讓買方也有公平機會與賣方談買賣條件。其實現在仲介市場上也不是沒有這類的”買方經紀人”，只是大多是經紀人老客戶所託而執行較多，服務費也是收1%。
但實際執行上是否可行？可能還要經過一段時間蘊釀，制度立意當然良好，但是還是要顧及後續可能的問題及影響，包括輔導仲介業調適、房價透明化，以及不動產經紀業管理條例的修改等等，需整合一些配套措施來實施。
不然，到頭來都只是把問題提出來，選舉過後，解決方案就沒有人再繼續關心了，萬一真是如此，台灣房地產業就很難進步了。
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根據目前規定，不動產經紀業向買賣或租賃任一方或雙方收取報酬總額，不得超過該不動產實際成交價金的6％或1.5個月的租金，但這是「上限」，實際仍有議價空間。而地政司長以上談話，意味著官方有意將服務費議定的主導權回歸到消費者身上，因此後續不排除檢討，甚至刪除收費上限之規定。
的確，隱匿包含凶宅或嫌惡設施，甚至對價格及服務費(佣金)的認知差距，可能都是房屋市場購買糾紛的來源。而且說實話，不光是中古屋市場，新案也一樣會發生類似情況，也就是廣告不實或訴求過於浮誇等。
然而避免購屋糾紛，住展企研室認為，還有另一項制度面可考慮改善，那就是目前國內仲介經紀業的雙向代理制度。
在新案市場中有一特殊業種－代銷。這個行業，基本上就是專門幫建商賣房子，以賺取中間價差為營利；因此想當然爾，他們是站在建商(賣方)這一邊。相對地，買方想保障自我權益，就常常得靠自己蒐集資料、做功課。
然而房仲市場卻很不一樣。今天你是買方，到仲介店頭找屋，出來接待、服務的仲介人員，很可能也同時在幫賣方賣屋，甚至就是你看中物件屋主的委託銷售者。這種情就叫作雙向代理，也就是今天這個仲介人員(或店頭，或業者)，同時替你找合適購買標的，同時也在幫屋主尋找買家。
當然我們可假設，仲介人員或品牌，真的會同時替買賣兩方著想。然而就舉司法訴訟案件為例，原告及被告絕對是由不同律師代為辯護，因為這中間有利害衝突。同理，房屋買賣兩方雖然對立程度不像原告被告那樣絕對，但立場也是完全不同，甚至相對的，同為兩邊代理，恐有利益衝突；況且一旦買賣雙方之間真發生認知差異，甚至糾紛，同時為兩邊代理的房仲人員，到底又要站在哪一邊？
是故，要避免購屋糾紛，應將現行雙向代理制度，改為歐美行之有年，對相對弱勢消費者更有保障的單邊代理制，實是可行方向；也就是代買方尋找合適物件的仲介人員，和屋主委託尋找買家的仲介人員，不應為同一人，甚至同一店頭。
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樂見房仲業導向買方經紀人制度
每件事都是一體兩面的，房價高人人喊苦，政府必須要”苦民所苦”，亟思如何解決高房價的問題。所以，跟房價相關的稅制、交易制度、法令法規、新成屋、中古屋、預售屋等等，全部被叫到台上點名檢討，長期來看，對房地產是件好事。繼房屋稅、地價稅及預售屋公設分開計價，以及金融緊縮政策之後，接下來的矛頭指向房仲業，包括調降仲介服務費費率，以及近日又被拿出來討論的「雙邊代理」制度。
房仲業「雙邊代理」行之有年，因為仲介身兼買方與賣方代理，因此對價格的操控性會比較高，遭人詬病。
其間更因為不少房仲與投資客合作，不僅賺取佣金，也墊高各地房價，成為「房價飆漲」幕後推手。
針對該問題，行政院指出，為健全房市應將台灣房仲制度改為「單邊代理」，要雙向代理也應該明定規則，避免仲介從中炒作。
行政院認為，除以經濟手段健全房市外，也要透過政治手段抑制不合理房價，應提高短期交易持有成本、公開房地產交易資訊，並禁止台灣「雙向代理」的仲介習慣。
所謂雙向代理，是指房仲業者同時服務特定物件的買、賣雙方，並向雙方收取服務費用。
簡單來說，就是仲介業目前可同時代理買方及賣方，若是當買方及賣方對行情不甚清楚，或是買賣經驗不足，就很容易被取得雙邊代理權利的經紀人所操控，不是買貴、賣便宜，就是自身權利不清，事後發現時通常為時已晚，造成許多糾紛。
對一般接觸不多民眾來說，買賣房屋經驗不容易累積，專業智識不足，買賣金額又大，一旦有誤就是上萬的損失，這是很大的問題；但如果能修改為單邊代理，類似目前的司法制度，原告、被告兩個相對者，皆有專業的律師認其代理人，形成買賣雙方皆以專業代理人相互溝通，這樣一來，糾紛能降到最低，房價高低也比較不容易被黑手操控。
如果能夠有專業代理人服務買賣房屋，因此可以得到合理價位，甚至爭取一些其他權益，相信買方應該會願意多支付這筆服務費用。
目前仲介服務費是向賣方收取4%、買方1%~2%，因此仲介大多會傾向偏向售出高價，這樣服務費才會比較高，但對買方是有點不公平。
因此推動單邊代理制，至少能讓買方也有公平機會與賣方談買賣條件。其實現在仲介市場上也不是沒有這類的”買方經紀人”，只是大多是經紀人老客戶所託而執行較多，服務費也是收1%。
但實際執行上是否可行？可能還要經過一段時間蘊釀，制度立意當然良好，但是還是要顧及後續可能的問題及影響，包括輔導仲介業調適、房價透明化，以及不動產經紀業管理條例的修改等等，需整合一些配套措施來實施。
不然，到頭來都只是把問題提出來，選舉過後，解決方案就沒有人再繼續關心了，萬一真是如此，台灣房地產業就很難進步了。
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