房地合一實價課稅打房 / 新舊制的比較

房地合一稅 新舊制的比較

看出差異了嗎？

最大的變化除了新制採分離課稅外，兩者的課稅基礎並不相同，

稅率也差異很大，因此需繳納的稅額亦可能有高達數倍的差距。

參考來源

「房地合一」制度，是針對房屋交易所得稅的部分。

以前國內房屋交易，土地和房屋是分開課稅，土地依土地公告現值課徵土地增值稅，房屋則依房屋評定現值併入綜合所得稅課稅，而在這舊制度下，也造就了以下諸多問題：

土地、房屋售價拆分不成比例：

移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。

因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」，以減少稅金金額。

 

課稅基礎與市價脫節：

透過實價登錄的資料比對，房屋評定現值平均不到市價的一成，土地公告現值平均則不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。

 

土地漲價不用繳稅：因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅，土地因公共建設所漲的價值，全都歸為個人所有。

 

賠錢賣卻要繳土地增值稅：

因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。

 

現在實施「房地合一」後，房屋的買賣所得，將會以房屋和土地售出的實際總額扣掉取得成本後，作為課稅基礎，

如此，上述四個問題，將得以獲得改善。

扭曲的房地產稅制也將逐步導正，期待能在效率與公平間取得平衡，並兼顧房地產市場發展與人民居住正義。

Q&A

每人賣房子的情況百百種，看完改革內容還是不太了解嗎? 我們一起來看看些例子吧

 如何知道是要用新制或舊制?

只有房地合一上路前（105.1.1）買房且售出時持有滿2年，依照舊制，其餘皆為新制。

103.1.1前取得房子，要賣的時候都適用舊制。

但在103.1.2到105.1.1之間取得房子：若持有時間超過兩年就適用舊制，但未持有兩年就出售即採用新制。

※舊制稅基須查詢各地方當年度的房屋評定現值，計算出要課的所得稅額，再併入當年度個人綜所稅課徵

 合建分屋，又怎麼算?

我家跟建商合建，房子蓋好後我將拿到的新房立即出售，會繳很重的所得稅嗎?

(1)出售時，若土地在104年12月31日以前取得並持有超過2年，土地交易所得仍按舊制；房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，適用長期優惠稅率。

若持有2年內(土地取得之日起算)出售，則稅率為20%。

(2)若土地在105年1月1日以後取得，則適用新制，持有期間得以土地持有期間計算稅率。

以後小屋換大屋要繳很多稅嗎?

 買房子自己住，要換大一點的...會要繳很多稅嗎?

小明夫妻決定把半年前(104年1月)以600萬買的自住小套房換成較大的公寓，經估價可賣800萬。

但房地合一稅通過了，如果在105年賣掉這間小套房，會要多繳很多的稅嗎?

(1)小明研究了一下，簡單來說，這賣房子的所得稅，就是買賣房子中間「賺得的價差」要課稅，小套房賣價800萬－買價600萬＝200萬，其中又可扣掉仲介費、清潔費、搬運費等相關費用約40萬左右，再扣掉土增稅漲價數額大約2萬，也就是說小明因賣房子獲利158萬，乘上35%的稅率(持有1至2年)後，需繳55.3萬的稅金。

(2)但小明若在2年內再買一間房子，已經被課的所得稅，可以辦理重購退稅(小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅) 。另外，土增稅也可以重購退稅。

(3)若小明幾年後因生了小孩又要換更大的房子，那麼只要房子自住滿6年，交易獲利在扣除成本和相關費用後，還可享有400萬的免稅額，超過部分以10%稅率計算的自住戶獨享優惠唷！

小明覺得這個房地合一所得稅，確實有保障到自住需求，持有時間愈久，換房並不會加重經濟負擔。

繼承遺產或受贈房產出售換現金要繳稅?

 繼承遺產或受贈房產，出售換現金要繳稅?

繼承老爸當年花了2000萬買的一間房子，想要賣掉換現金，會被當成投資客嗎？要繳所得稅嗎？稅率是多少？如何計算？

首先，定先確你是否適用新制，若適用，則合併計算你與老爸的共同持有時間，就可以用較優惠的稅率，不用擔心會被當成投資客課高稅率。出售繼承房屋認定函釋

再來查查，當年繼承老爸房子申報遺產稅時的房屋評定現值及土地公告現值，按照出售當年度的消費者物價指數調整後，計算出取得成本。

接下來，若你符合自用住宅之規定，也繼續作自用住宅使用超過6年，即可適用自用住宅之免稅額優惠。然後，計算方法都一樣，這次所得稅修訂有替繼承者想哦~

稅制改革成果

「房地合一」不動產交易所得稅，是合理的稅制嗎?

本次三讀通過的「所得稅法」，調整了不動產交易所得稅長期的不合理之處，其中最重要的三項分別是，房地合一、實價課稅、分離課稅。

房地合一

房地交易不再依照房屋評定現值課徵交易所得稅，將房地合併課稅。

  詳見「房地合一」到底是什麼?

實價課稅

課稅稅基以實際獲利，為計算基礎。

分離課稅

個人出售房地產扣除相關成本及費用後，依照持有時間規定的稅率課稅，不併入綜合所得稅總額。避免因房屋買賣，墊高當年度所得而被課重稅。

以上三個重要的改變，與國際上不動產課徵交易所得稅的方法接近，也較為符合實際狀況，確實改善了原本不合理的地方。

 

 

爭議

本次改革，在「日出條款」與「免稅額」上，是引發各方勢力論戰的兩大爭議：

 日出條款：

105年1月1日實施，在此日期之前的出售所得，原則上不適用新制，即所謂的「日出條款」。

由於房地合一的所得稅改革，最主要的目的是為了房地產稅制合理化；但不動產的取得成本是計算所得的重要因素，房地合一到底是該全面實施?或是從實價登錄(2012)當年開始適用？在各方角力後，財政部以「影響性最小」而採用未來時間做為實施日期，確實減少影響層面，同時也給投機及短期持有者一個退場的機會。

 免稅額：

此次改革對於自用住宅出售，扣除相關成本費用後，獲利超過400萬的部份，才會課徵10%稅率。雖然「保障自住」是各方共識，但基於「有所得就要繳稅」的原則，出售不動產有所得，卻有400萬免稅額，相較於其他類型所得，實有討論空間。

未盡之事

本次房地合一交易所得稅的修法，是房地產稅制改革的一大里程碑，但在台灣不動產稅制改革的拼圖，仍有諸多需要努力的地方。

 農地農舍交易所得納入課稅範圍。

 土地增值稅：

土地增值稅依照土地公告現值課稅，導致即便賠錢賣，仍要繳交土地增值稅的怪象，此可藉由實價課稅改善。

 配套措施：

建立專業估價師，搭配電腦輔助大量估價，以確認成本認定制度；出租住宅稅率優惠，以避免租金轉嫁等。

 房地產持有稅：

課稅稅基也須房地合併計算，並逐步調整接近市價，並保障自用住宅。

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賣房沒賺錢還是要報稅？搞懂「房地合一稅」5大誤解　不怕補稅遭罰！

許雅綿

來源
房地合一新制實施至今，已經邁入第4年，只要2016年1月1日以後取得，或是2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在2016年1月1日後出售者，都必須申報課徵房地合一稅。

不過，房地合一新制上路後，有不少民眾因不瞭解新制的規定，沒有依法申報房地合一稅，導致補稅遭罰。

以下就整理民眾最常見的「房地合一稅〈房屋土地交易所得稅〉」5大誤解，提醒民眾在出售房地時，應仔細釐清房地合一相關申報規定，以免發生補繳應繳稅額、遭國稅局處以新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰或是所漏稅額處3倍以下罰鍰等窘境。


第一個誤解：賣房子和土地的所得，明年5月報稅時一同申報就好？


所謂的房地合一稅，指的是房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵所得稅。

在2016年1月1日實施房地合一稅制前的「舊制」，出售土地是免納所得稅的〈另行申報土地增值稅〉，  房屋則是採核實認定，即按照出售時房屋評定現值去計算交易所得課稅，計稅方式是採併入綜合所得稅按5%到45%累進稅率課稅，即獲利部分和每年5月綜合所得稅一同申報。

但2016年1月1日實施「房地合一稅」之後，房屋和土地出售所得都要課稅，必須計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，針對餘額部分來課徵所得稅，其中的房屋和土地都必須依實價課稅。

相較於舊制出售房屋的獲利，併入綜合所得稅課稅，房地合一稅是採分離課稅，也就是房地完成過戶的30日內，就必須要完成申報。

而房地合一稅率計算上，也和舊制有所差異。

根據規定，居住在中華民國境內者，持有不到一年出售，要課45%的最高稅率〈詳下圖〉；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%。

房地合一稅稅率認定。

若是自住者，自住時間超過6年〈詳備註〉，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。

備註：

自用住宅稅率減免，須符合以下3大要件，包括：

第一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；

第二、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用；

第三、個人與配偶、未成年子女在交易前六年內，未曾適用這項租稅優惠。


第二個誤解：出售個人房地，虧損就不用申報？

很多民眾都認為，個人房地出售，如果虧損沒有額外所得是可以免申報，其實這觀念是錯的！

財政部北區國稅局表示，個人交易房地如果是屬房地合一新制課稅範圍，即2016年1月1日以後取得，或是2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房地，在2016年1月1日後出售者，即使虧損，也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。

過去，國稅局就曾發生過，有民眾在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日買賣取得的房屋，但未在所得權移轉登記日之次日起算的30天內，辦理個人房屋土地交易所得稅〈房地合一稅〉，結果遭國稅局處以處罰鍰3,000元。

該位民眾不服遭罰，主張不知道賣房虧損也要申報，但國稅局復查後表示，不論有無應納稅額，都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向管轄的國稅局辦理申報。


第三個誤解：交換來的房屋、土地不用申報？

民眾也常誤認「交換」無須申報，其實房屋或土地與他人交換，還是屬於房地交易，都應該要辦理申報。

舉例來說，黃小姐和鄰居交換2017年1月間買進的車位所有權，因2016年1月1日後交換車位、房屋或土地，都要依照公告現值計算交易所得或損失，所以依規定黃小姐是要辦理申報的。


第四個誤解：只有出售農地，才能免繳房地合一稅？

一般而言，買賣房地產和土地，基本上都需要主動申報房地合一稅，只有3類土地例外，可免申報房地合一稅，

包括：出售符合不課徵課土地增值稅的農地、出售被政府徵收或先行協議價購的土地，以及出售公共設施保留地等。

值得留意的是，財政部北區國稅局表示，在農業用地部分，接獲不少民眾電話詢問，是不是取得「農業用地作農業使用證明書」的農地，在出售時就一律免予課徵房地合一稅？

對此，北區國稅局指出，符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅的土地，確實可免納房地合一稅，不過，民眾除了應取得「農業用地作農業使用證明書」之外，還需要有經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才符合免納房地合一稅的規定。

北區國稅局強調，土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)，不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。

第五個誤解：已申報贈與稅，就不用申報房地合一稅？

二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，這是大錯特錯的觀念。

贈與稅和房地合一稅兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，國稅局強調，仍需在期限內完成申報。

舉例來說，陳先生在2018年時，買千萬元的房產贈與給女兒，當時按照贈與稅的稅率計算應繳稅額，已經繳交過贈與稅，但之後持有該房產的女兒，若想將該房產再出售，依照規定還是得申報、繳納房地合一稅。

房地合一稅 新舊制實施內容比較表：

房地合一稅 新舊制實施內容比較
新舊制	舊制 (財產交易所得稅)	新制 (房地合一稅)
課稅方式	併入所得稅課稅	分離課稅(不與所得稅一起計算)
申報期間	每年5月與所得稅一起申報	於契約完成30日內完成申報
課稅基礎	房屋收入-成本-費用	房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額
稅率	依綜合所得稅5%~40% 累進稅率課稅(2020年稅率級距)	1.依持有期間課稅： ●1年內：45% ●1～2年：35% ●2～10年：20% ●10年以上：15% 2. 因非自願因素：符合財政部公告的調職，非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下的房地：20% 3. 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20% 4. 符合自住房地優惠條件，課稅所得超過400萬部分：10%
自用住宅 減免	無	個人或其配偶，未成年子女設有戶籍，持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用，課稅所得在400萬以下免稅，超過400萬部分按10%課稅，6年內以1次為限
重購自用 住宅退稅	1. 換大屋全額退稅，換小屋不能退稅 2. 先購後售者亦適用 3. 用配偶名義重購者亦適用	1. 換大屋全額退稅，換小屋比例退稅 2. 先購後售者亦適用 3. 用配偶名義重購者亦適用 4. 重購後5年內不得改做其他用途或再行移轉
資料整理：Mr.Market市場先生

參考來源

Mr.Market市場先生

房地合一稅 課稅算法(含公式範例)
【舊制計算】

舊制的課稅基礎僅計入房屋收入，不計土地收入，其課稅基礎計算如下：

(1) 有資料判斷時：

課稅基礎=(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

可列入費用的項目包含(以下均需檢附單據)：

a) 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓，在107/06以1,500萬售出，
售出時房屋評定現值為50萬，土地公告現值為300萬，
購入時契稅+印花稅+代書費7萬、仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，
出售時仲介費60萬，那麼財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

(1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬)X50萬/(300萬+50萬)=172,857元

此案例陳先生需將172,857元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，
如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857X20%=34,571元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

(2) 無資料判斷時：


課稅基礎=房屋評定現值 X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同)

例：陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市一公寓，在107/06以1,500萬售出，
售出時房屋評定現值為50萬，因陳先生無法提供房屋原始取得成本，
故財產交易所得稅課稅基礎計算方式為：

50萬X35%(107年板橋區公告之比例)=175,000元

此案例陳先生需將175,000元於108/05申報所得稅時，納入個人所得申報，
如陳先生適用的課稅級距為20%，那麼他所繳納的財產交易所得稅為175,000X20%=35,000元

* 高級住宅(台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上)課稅計算方式另有不同，請以財政部公告為主
* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

個人出售房屋之財產交易所得計算規定及比率，
可到財政部網站查詢。
【新制計算】

新制的課稅基礎房地收入皆計入，其課稅基礎計算如下：

課稅基礎=房地收入 – 成本 – 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額

可列入成本費用的項目包含(需檢附單據，若無法檢附單據，依成交金額的5%計)：
a) 購入時支付的必要費用，含契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等
b)房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息
c) 房屋修繕費(非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費)，如管線費0、天花板裝修
d) 出售時支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等

例：陳先生在107/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓，在108/06以1,500萬售出，
購入時契稅+印花稅+代書費7萬，仲介費12萬，購入後修繕費用100萬，
出售時仲介費60萬，購入時土地價值100萬，售出時土地價值180萬，
期間漲價80萬，那麼房地合一課稅基礎計算方式為：

1,500萬-1,200萬-7萬-12萬-100萬-60萬-80萬=41萬

此案例陳先生為投資性質，持有期間超過1年未滿2年，因此適用稅率為35%，
其需繳納的房地合一稅金額為41萬X35%=143,500元

* 案例僅供參考，實際數字依個人實際發生為主

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法律規定      (來源維基百科)

中華民國憲法第143條第3項指出：「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。」這是「土地漲價歸公」基本國策的依據。

它的時代背景源於中華民國國父孫中山考慮當時的社會狀況，為避免富有階級因炒地皮，可不經由自己的努力成為既得利益者，因此提出「土地漲價歸公」的政策，針對土地的增值單獨課稅，所以中華民國房地交易自有課稅以來，都是土地與房屋分離課稅。 在房地分開課稅的背景下，土地是按｢公告現值｣計徵土地增值稅，不再課徵所得稅，而房屋絶大多數按「房屋評定現值」計徵所得稅。

有觀點認為，這樣課稅的結果可能會產生一些問題，像是依公告土地現值及房屋評定現值，來計算土地漲價總數額和房屋交易所得額，與實際房地交易所得差距甚大，造成過多資源投入不動產市場[3]。
簡言之，在房地分離課稅的背景下，造成了以下四點問題[4]

不肖廠商容易操縱房地價格比例：

移轉土地所有權，其所課徵的土地增值稅(依照公告現值課稅)，不列入所得課徵，但房屋出售所得，卻會被併入綜所稅課徵。因此在實務上，常常為了規避所得稅的累進稅率，刻意「壓低房屋售價，抬高土地售價」、或是「提高房屋建造成本以減少交易利得」，以減少稅金金額。
課稅基礎與市價脫節：

透過實價登錄的資料比對，課徵土地增值稅所依據的土地公告現值平均不到市價的五成，也就是說超過公告的部分，所得是不需要繳稅的。
土地漲價不用繳稅：

因公告現值一年調整一次，所以在一年內多次移轉，根本課不到土地增值稅，土地因公共建設所漲的價值，全都歸為個人所有。
賠錢賣卻要繳土地增值稅：

因為土地增值稅是以土地公告現值計算，而土地公告現值又與市價嚴重脫節，所以每年政府仍會予以調高，導致不論實際上是否有賠錢(售出的價格低於買入的價格)，都必須繳交土地增值稅的詭異現象。
不動產稅負減免
土增稅

2003年SARS疫情（嚴重急性呼吸道症候群）波及台灣，陳水扁政府以房市低迷為由，遂於2002年至2004年之間推動土地增值稅減半，2005年更立法通過土增稅永久調降至20%、30%、40%（原本為40%、50%、60%）。當時扁政府表示減稅所增加的交易，會讓稅收「不減反增」[5]。

但這個政策同時也代表著土增稅的減免，將提高更多的資金挹入房地產市場的動機。
遺贈稅

而受到2007年美國次級房貸事件影響以及後來2008年雷曼兄弟公司破產的衝擊，2008年馬英九政府以挽救房市為由推動減稅，立法院於2009年通過《遺產及贈與稅法》部分條文，將遺贈稅從最高的50%調降為10%，改採單一稅率，遺產稅免稅額從700萬，提高到1200萬元，贈與稅免稅額調高至220萬元[6]。

對此中央研究院院士朱敬一曾撰文批評，能夠從遺產稅率大降而獲利的，只有那些有十幾億財產以上的大富豪，在遺產稅修改過後，台灣的熱錢逐漸增加，房價跟著大漲、貧富差距明顯逐年拉大[7]。
實質稅率低，不動產稅負爭議

提及所有的稅，其公式都是「稅基x稅率」，而財政學當中則另有「名目稅率」（法定稅率，稅法當中所規定的稅率）以及「實質稅率」（有效稅率，應納所得佔實質所得之比率）的討論，稅基的選擇則會導致兩者數值的不同。

就以台灣來說，台灣房地產的稅基被嚴重低估，脫離實價（市價），導致無論是持有稅或是交易所得稅都相當的低廉。舉例而言，台灣的地價稅以「公告地價」為稅基、土增稅以「土地公告現值」為稅基、房屋稅以「房屋評定現值」作為稅基，這些稅基分別為地價評議委員會、不動產評價委員會定期進行估價，然這些評估出的價值多偏離市價，甚至只有七成左右[8]。 不動產未以實價（市價）課稅，稅基被低估的結果，導致儘管稅法上的「法定稅率」看似正常，但實際上能課到的稅卻相當有限。
以持有稅而言

台灣的實質稅率約略只有美國的1/10，根據台北市財政局的研究，台北市精華區一間市價三千萬的住宅繳的持有稅比一台百萬不到國產車繳的稅還少，豪宅持有稅也比管理費便宜[9]。

另外根據台北市稅捐處的資料，信義區的豪宅，市價約2.5億元，只繳了房屋稅和地價稅10萬元，不動產的持有稅負有效稅率（實質稅率）在萬分之4以下；相對於日本案例的有效稅率尚有0.85%，歐美國家的不動產有效稅率大多在1%左右，可見得臺灣的不動產稅負明顯偏低[10]。
以不動產交易所得稅而言

依據監察院的調查報告，2010年台北市仁愛路某豪宅拍賣2.82億元，獲利1.73億元，稅前報酬率159%，但只繳納了54萬元的土地增值稅，和房屋交易的所得稅104萬元，有效稅率0.9%。

另一件中正區豪宅在年中以不到1億元購入，年底2.5億元賣出，獲利1.54億元，稅前報酬率160%，卻僅繳所得稅92萬元，土地增值稅為0，有效稅率僅0.6%。換言之，不動產交易的稅前報酬率和稅後報酬率幾乎沒有差別。如以市價來計算，目前的不動產交易稅至少讓獲取暴利者節省了數千萬元的稅負[11]。 

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