政府快速通過實價登錄2.0，配合打炒房措施

沒看錯！政府不打假球了！立法院30日正式三讀通過攸關「實價登錄2.0」的「平均地權條例」相關修法，確立揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重相關罰則，改按建物戶（棟）數處罰。

此外此次也一併禁止紅單轉讓，假如違法規定最高開罰100萬元，法案施行日期將由行政院另行公告，最快明年年中就有機會上路。

立法院12月30日(2020)三讀通過實價登錄2.0修法，包含明定成交案件的門牌、地號要完整揭露、預售屋全面納管且即時申報。

同時增訂紅單納管機制，禁止紅單轉。

對此，學者張金鶚認為，財政部應在囤房稅、房地合一稅上應有積極作為；商總理事長賴正鎰則認為，實登有助房產市場透明化，但也代表建商不二價時代來臨；徐佳馨則肯定定型化契約備查，如此簽約保留款就不會5%變5萬。

｜張金鶚：財政部在稅法上應要有積極作為

「實價登錄2.0」30日正式立院三讀通過，本次修正重點包括成交資訊門牌、地號完整揭露，其中刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及已揭露案件；其次為預售屋全面納管且即時申報，增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查，並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍，另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報，讓預售屋交易資訊更即時。

對此，根據《經濟日報》報導，清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚說，肯定政府快速通過實價登錄2.0，配合打炒房措施，各部會已經動起來，央行祭出選擇性信用管制，金管會推出金檢措施，內政部則推價登錄2.0。

張金鶚認為，各部會只剩下財政部態度曖昧，僅回應外界「研擬修正」，他呼籲財政部應在囤房稅、房地合一稅上應有積極作為，當租稅提高後，有助房價回到合理價位。

不過，有業者擔憂政府祭出打炒房政策，不僅影響台灣經濟，房價恐愈打愈高。對此，張金鶚持不同意見，他覺得若企業只將資金放入房地產，光靠買賣不動產獲利，進而排擠實體投資，對經濟負面衝擊可想而知。

｜賴正鎰：建商的不二價時代來臨

商總理事長賴正鎰則表示，實價登錄本來有助於房地產市場透明化，也會讓房地產市場平穩發展，但這也代表「建商的不二價時代來臨」。

政府與立法院在修法之前，並沒有先找建商、代銷與仲介等房地產相關業者或公會先溝通，了解業界買賣作業程序，就貿然修法通過，實在有欠周詳，況且，預售不代表真正實質銷售，從預售屋到成屋，中間變數很多，就算簽約還是有可能退戶，若在執行細節方面沒有想清楚，未來恐會造成許多買賣糾紛。

對於新修正通過的預售屋納管對象，賴正鎰擔心預售屋只有案名，沒有門牌號碼，難道是要依照棟別，樓層來區分？

這樣是否會徒增登錄作業困擾，讓外行人看不懂；至於紅單部分，他先前就表達支持政府嚴抓紅單炒房行為，也呼籲同業自我約束，禁止投資客以紅單轉讓賺差價。

｜徐佳馨：肯定定型化契約備查

對於此次修法，徐佳馨則在個人臉書指出，對業者來說，價格越透明，將有助於降低資訊不對等產生的超額利潤與惡性競爭，短期震盪難免，長期發展後，讓產業回歸服務本質與自我提升，和打房沒關係，助漲助跌而已。

不過，事實上，在修法前若民眾想查房屋買賣資料，可透過申請調閱的二類謄本，簡單了解賣家是否為所有權人，甚至連當時屋主取得的價格都能推敲出來，雖然二類謄本有去識別化的顯示方式，但賺賠多少大家都能知道；而此次實登2.0通過，也讓估價師可以不用再花錢調一堆謄本。

雖然房市短期內可能會出現假成交、真作價狀況，但等量多就會正常，預售登錄效果會跟成屋目前狀況一樣，但最終效果與參考性如何，拭目以待。

而紅單交易納管與預售屋定型化契約備查，對真心想買預售的民眾都是好事，納管後避免亂相之外，也意味著該繳稅的跑不掉；另外，徐佳馨也表示，以後契約先審，保留款就不會5%變5萬，且網站上都可以查到，契約帶回家就可以上網比較，十分肯定此次修法讓定型化契約備查。

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法案修正重點

立法院30日三讀通過實價登錄2.0，最重要的變革是預收屋銷售前後都要申報納管，同時實價登錄公布資訊將揭露到每個門牌，讓房屋交易市場更加透明。

在朝野黨團都有共識下，實價登錄2.0的相關三項法案修法，快速通過委員會審查，並安排在本次會期結束前完成三讀。

內政部表示，施行後將可促進不動產交易資訊更透明、即時、正確，並遏止預售屋交易炒作，健全市場發展。

本次三讀通過法案修正重點包括：

一、成交資訊門牌、地號完整揭露：刪除現行成交資訊以區段化、去識別化方式揭露的規定，使門牌、地號資訊完整揭露，並溯及已揭露案件，讓交易資訊更為透明。

二、預售屋全面納管且即時申報：增訂銷售預售屋者應在銷售前以書面將建案資訊報請地方政府備查，並將自行銷售者納入實價登錄制度範圍，另申報時間提前至簽訂預售屋買賣契約書後30日內申報，讓預售屋交易資訊更為即時。

三、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則：增訂地方主管機關得向交易當事人等查閱相關文件，並明定對於疑有不實申報登錄價格者，得由中央主管機關向相關機關或金融機構查閱價格資訊有關文件。

另就未依限申報、申報價格或交易面積不實情形，經按戶（棟）處3萬元至15萬元罰鍰2次仍未改正者，將加重按次處30萬元至100萬元罰鍰，以確保交易資訊正確。

四、紅單交易納管：明定預售屋銷售者收受定金時，應以書面契據確立標的物及價金等事項，並不得約定銷售者保留出售、保留簽約的權利或其他不利於買方事項，且買受人不得將預售屋紅單轉售予第三人；違法者將按戶（棟）處15萬元至100萬元罰鍰，以防杜投機炒作。

五、預售屋買賣定型化契約備查：明定銷售預售屋者於銷售前，應一併將預售屋買賣定型化契約報請地方政府備查。經備查後如使用的契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，將按戶（棟）直接處6萬元至30萬元罰鍰，以保障消費者權益。

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之前舊聞

七大變革來襲 實價登錄2.0引爆業界怒火

2018年9月26日 10:31

【文/住展房屋網】實價登錄自二○一二年實施以來，資訊不實的問題最被詬病。

不過，官員還未提出解決舊制弊病的有效方案，就急著推出預售屋實價登錄，讓業者怒批，價格只會變得更不透明！

行政院會已通過內政部提出的「地政三法」修正案（官方稱作『實價登錄2.0』），全案已提交至立法院審查。

與現行制度比較，實價登錄2.0有七大改變（新、舊制差異請參見圖表），分別是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「負責登記者改為買、賣當事人」、「揭露詳細門牌並回溯」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等七大項。

內政部強化與修正實價登錄制度，主要是為了健全房市資訊，本來立意良善，但此舉卻引燃不動產業界怒火。

業者批評，內政部「不懂興利，卻處處阻礙產業發展」。到底業者在氣什麼？實登新制有無不合理之處？孰是孰非，必需逐項慢慢談起。

預售納入登錄 業者斥不成熟

新制七大變革中，衝擊建商、代銷較大的是「預售屋納入登錄」、「登錄期限縮短」、「資料備查」、「處罰加重」、「提高主管機關查核權」等五項。

實價登錄第一個重大變革，就是將預售屋、自建自售全面納入。

按現行制度，預售屋建案只要在代銷結案後三十日內登錄，而新制要求代銷每賣出一戶，在簽約之起三十日內要逐戶登錄。另，建商或起造人自售原本不必登錄，但新制也得登錄。

台北市不動產開發公會理事長陳春銅表示，強烈反對預售屋統一納入實價登錄當中，因為預售屋是債權非物權，沒有門牌號碼，登記起來麻煩很多。

其次，預售屋遇到退戶怎麼辦？這也是一個繁瑣的事情。

陳春銅解釋，預售屋客戶進進退退很正常，時常有人付訂簽約後反悔退戶，然後又有新的客戶補進來，並不像成屋買賣銀貨兩訖。

假如同一戶預售屋進進退退，登錄後撤下、撤下後又登錄，如此反覆循環，不僅民眾看得「霧煞煞」，業者光搞登錄就被玩死了，還怎麼做生意？

翰昌廣告董事長陳麗鳳痛批，實價登錄新制是「外行管內行」，因為政府官員不懂實務操作問題，所以才會提出如此擾民的政策。

最後，就形成官員逼業者交資料，大家就擠出一份資料給政府，未來預售價格只會更混亂、更不透明。

翰昌廣告董事長陳麗鳳認為，預售屋等結案後整批登錄作業較簡便，新制太過擾民。

陳麗鳳指出，若按照現制，預售屋結案後再整批登錄，對大家來說是最方便、作業程序較簡單。

但若邊賣邊登錄，預售價格對周邊房價影響變大，往往會有助漲與助跌的效果，增加房價波動幅度，不利房市穩定。

退戶作假 漏洞更大

雖然多數業者反對實價登錄新制，但仍有少數業者舉雙手贊成。

創意家總經理何志正認為，預售屋即時申報登錄，房價資訊會不僅更公開透明，甚至還能幫助銷售。

因為成交價若立即登錄，民眾對價格疑慮會降低，「代表我們沒騙人，以後客戶來就照登錄價格買，不必浪費時間在殺價上。」

創意家總經理何志正支持預售屋實價登錄，價格公開透明，買方就不必浪費太多時間議價。

不過，何志正質疑，「實坪制推動急迫性比預售屋登錄更大，為何捨彼就此？」如果真要做也不是不行，但預售屋性質與成屋差異太大，登錄最好跟成屋分開，「官員應該研擬一套因地制宜的法令，而不是抄國外同一套制度硬套在台灣，畢竟國風不同、市場狀況不同，小心橘逾淮而為枳。」

此外，內政部還忽視一個嚴重問題，那就是「退戶造假」，對此業者都很憂心。

所謂退戶造假，是指不肖業者找個人頭戶高價購屋，拉抬預售案成交價，等到若干時間後再藉故退戶；針對退戶造假疑慮，內政部缺乏可靠的配套措施。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮也認為，政府要業者逐筆申報預售屋成交價，反而會適得其反，更容易出現造假作價行為，而政府很難稽核價格的真實性。

陳春銅呼籲，預售屋登錄牽涉太廣泛，其中光是退戶問題需要集眾人智慧，想出適切的方案來解決。

若趕鴨子上架，恐怕變相推升造假風氣，大部份奉公守法的業者只能吃悶虧，最後形成劣幣驅逐良幣的窘境，官員應該三思。

台北市不動產開發公會理事長陳春銅呼籲，預售屋退戶易衍生登錄爭議，應有更完整配套再實施。

查核金流 會有效嗎

當然，內政部官員早就曉得實價登錄潛藏著造假問題，所以為了杜絕預售屋申報資訊造假，修法增訂了地政機關查核權，並提高至法律位階，地政機關人員可查核交易的帳戶金流，以及稽查買方付款證明等文件。

若是價格及面積其中一項申報錯誤，先處以三萬到十五萬罰鍰，累罰三次仍未改善，則加重處以十五至七十五萬罰鍰。

若是價格、面積之外的資訊申報錯誤，例如地址寫錯，則輕罰六千至三萬。舊制罰鍰一律處以三萬至十五萬，但新制罰則依犯錯情節輕重，罰鍰有輕有重。

查核金流這條法令，與香港「一手住宅物業銷售條例」相關規範相當類似，但香港造假是觸犯刑事罪，台灣則僅處以罰鍰並限期改正，相較之下嚇阻力有限。

事實上，從國外的例子證明，查核帳戶金流的意義並不大，因為若有人執意造假，那肯定要從頭假到尾、一條龍式的作假，不會明知金流鐵定被查，卻又留下小辮子給人捉。

資料需備查 藏著大絕招

建案資料需送至地政主管機關備查，也是此次修法的重點之一。

新制規定，「自售預售屋者銷售前，及代銷業者簽訂代銷契約後三十日內，應將預售屋銷售資訊報備查。」

內政部地政司科長何圳達解釋，預售屋若是建商、或起造人自售，在公開銷售前必需把房屋資料送至該縣市地政機關備查；若委託代銷銷售，則與業主簽訂合約後三十日內，代銷需把建案資料送交至地政機關。

建案資料內容，包括建案位置、棟別、樓層、每一層戶別等相關資訊，主管機關則可按業者提供的建案資訊，與實價登錄資訊作交叉查核。

何志正直言，這個舉措就是「政府把業界當小偷」，一個大有為政府應是提出扶持產業茁壯的政策，怎會反過頭來處處限制產業發展呢？但他無奈的說，「民不與官鬥，政府怎麼規定，我們還是會跟著做！」

倘若這個措施如期上路，意謂著政府將能掌握全台新建案完整資訊，以後會不會開放給一般大眾檢索？這還難說。

但可以確定的是，「當銷售量體、成交價格、公司股東背景全被掌握，業者賺多少、該繳的稅，一毛都逃不掉」這對不動產業者可能是一刀斃命的殺招。

地政三法修正案已送至立法院，何時審查還沒有具體時間表。

大好大壞 殊難預料

雖然實價登錄新制尚未過關上路，但我們已可預期，未來勢必會出現諸多價格有爭議的成交案，真真假假，外人難以得知真相。

而新制真的能夠讓預售屋價格更加透明、真實嗎？或許還要打個大問號。

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