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老房子只要和都更沾上邊，身價就鍍金。但是天下沒有白吃的午餐，很多老房子不僅無法參與都更，花大錢搶買的老屋，還有可能變成套牢屋。 今年第2季台北市政府宣布都市更新獎勵政策利多，「都更屋」頓時成為市場當紅炸子雞，許多售屋廣告打著「土地持分高，改建利益大」、「老公寓變黃金」等口號，把老屋與賺錢劃上等號。也有部分買不起郊區的首購族，特地尋找40年屋齡的老公寓，因為他們認為「房子愈老愈值錢」，願意花時間等待未來改建。 不過，根據都市更新條例規定，都市更新可分「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」、「都市更新權利變換計畫」等4個階段，而自1996年中央公布都市更新條例後至2010年5月底，台北市政府共劃定616件都市更新地區或單元，其中完工取得使用執照案件只有21件，可見都市更新並不容易，而且耗時冗長。 目前都更進度較快的多半是因為有改建急迫性，譬如921大地震造成的危樓或海砂屋等，居民比較容易取得共識，可以透過自辦更新的方式，由住戶成立都更會自行擔任實施者角色，包括整合、規畫、資金、施工等過程，更新後房屋由地主100%分配。 不過，時下多數買老屋的購屋人，都抱著等建商來敲門的心態，期待都更的魔法把舊屋變新屋，坪數又不縮水。不幸的是，很多老屋不但無法享受到都更開發的驚人利益，反而因為較高的土地持分，在等待期間加重地價稅的成本負擔，甚至等不到改建的春天，老屋變成套牢屋！ 《Money錢》特別邀請2位從事都更開發的專家，他們替建商在老市區布局多年，看準產品就出手獵屋，看過等待20年還不能改建的慘痛案例，也碰過3年從600萬元變2000萬元的黃金屋。綜合多年實戰經驗，教導讀者辨識哪些老房子不能碰，哪些才是建商眼中的黃金屋。 王政緯：4種老房子 絕對不能碰 現職：雅璞建設都更開發部副理、中華財經金融研究發展協會講師 學歷：政大地政系畢業 經歷：地政高考、地政士、不動產經紀人考試及格 著作：《土地行政大意》、《土地政策》、《都更聖經》 看好的區域及理由：中山區，因為老房子最多，老屋與新屋價差最大。 61年次的王政緯看起來很年輕，但在房地產界資歷已有10多年，原本擔任地政機關公務員，後來轉戰雅璞建設研究法規，最後跳到第一線擔任開發副理約5、6年時間。一年365天，王政緯有300天花在和地主泡茶聊天，除了精通地政法，也擅長將艱深的法條，用淺顯易懂的話術解釋給住戶聽，讓他成為受歡迎的都更講師。 要成就一個都更案耗時又費力，王政緯曾為了一個案子，在母親節送花給80多歲的老太太，還特別掛號看門診，就為了與老太太在醫院任職的女兒談都更，這股毅力讓他曾經只花2年就將所有產權整合完畢。 目前王政緯手上有4、5個案子，集中火力鎖定中山區，「因為中山區最多老房子，而且老屋與新屋的價差夠大，能夠滿足建商與住戶的需求」。對於想買可投資又可自住老屋的購屋人，王政緯從建商角度出發，提醒讀者避開以下4類老屋。 類型1 土地持分不足 王政緯說，過往經驗10個都更案有9個是地主與建商合建，但為什麼在數百萬戶房屋中，建商會相中你家的老公寓？最重要的條件之一，就是房屋座落的土地持分夠大，甚至可以說房子愈舊，建商愈愛。以台北市4、5樓的公寓為例，4樓公寓每層的土地持分約10~12坪、5樓約7~8坪、7樓小於5坪，根據他的經驗，土地持分低於10坪，因為改建後雙方可以分到的建坪都太少，建商幾乎無利可圖，也就大幅降低談合建的意願。 類型2 土地使用分區強度低 土地的使用分區強度愈高，建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地，依照使用目的與需要，劃定各種不同的用途分區（如住宅區、商業區、工業區等），各種不同的使用分區又可依使用強度，再細分為若干等級（如住一、住二、住三等），並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說，使用分區強不強的判斷標準之一，指的就是容積率，以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。 根據王政緯的判斷經驗，1坪土地要能創造5坪建坪的價值（也就是取得500%容積），建商才有談合建的意願，因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳（地主拿6成，建商分4成）。 舉例來說，老王的4樓公寓土地持分約10坪，若改建後容積率可達500%，等於10坪土地可蓋50坪建坪，換句話說，更新後老王能分回30坪室內面積的房屋，建商則分到20坪，「關鍵就是這30坪，也是合建的最低門檻，」他說，因為30坪可隔成小三房，是一般家庭的基本需求，跟改建前相較，居住面積沒有太大變化，老王接受度會較高，至於建商分到的20坪，就是建商的成本加上利潤。 若老王改建後容積只有300%，等於10坪土地只能蓋30建坪，如果老王不能忍受分回的面積縮小成18坪，都更就不容易成功，因為建商不可能做賠本生意。 **************** 黃金屋夢碎？ 都更6大障礙 都更話題熱炒，讓很多台北人大作「老屋變黃金屋」美夢，但要圓夢並不容易。 淡大產經系副教授莊孟翰說，除了眾所周知的釘子戶問題外，都更案還有許多外界不知悉的難題，投資都更屋並沒有想像好賺。 整合起來，莊孟翰表示，都更案共有六種常見的障礙，每一種都會造成整合上的延遲，而如果一個都更案同時有好幾種障礙，那動工就可能遙遙無期，投資人最好事先做足功課。 都更案的第一個障礙是老舊住宅當年興建時，大多沿著基地四周蓋到滿，但更新時必須符合新的容積、建蔽率規定，可建地縮小，一樓店面跟著得減少，這讓店面屋主更新意願大大降低，愈是店面效益高的精華區，整合困難度就愈高。 第二個障礙是， 台北市很多早期住宅都有侵占巷道的問題，侵占的面積不計入權狀，但實際在使用。 一旦要都更，屋主多要用實際使用面積來換算權利變換，可是其他參與更新的住戶卻多不願意，心想平常被擋道已夠嘔，怎麼還可以分更多? 整合往往因此談不攏，自辦更新的常常因此破局。 第三，同樣也是違建，但問題是在空中的頂樓加蓋。 通常建商的處理方式是另外給一些金錢補助，然而多數住戶要的是坪數，否則寧可保持現狀拒絕都更。任何一個都更區，暫緩拆除的頂樓加蓋建築愈多，整合的進度就愈慢。 第四項障礙是，中繼住宅補貼問題。 莊孟翰說，很多人直覺認為就是建商拿錢出來補貼更新戶租房子就OK了，但事實上是每一個住戶因人數、成員的不同，需求也不一樣，建商給同樣的補貼，住戶不同意，給不一樣，住戶認為不公平，要想擺平著實不容易。 第五，現在能夠申請一坪換一坪的，條件是30年以上的老房子，??? 而其中很多是住著老一輩民眾的舊社區。 在這種社區整合，第一步就很困難，因為光要讓老人家搞清楚容積率、建蔽率就很不容易，更別說什麼權利變換等抽象概念。 最後一項就是所謂的釘子戶了，千萬不要以這樣的人很少， 因為覺得無法換回原坪數 (現階段大多無法換回原坪數)(公設比)、覺得新房子沒比較好，覺得麻煩，覺得實施者不公平不爽的，都有可能成為硬梆梆的釘子戶。一個都更案碰上幾個，大概就得長期抗戰了。 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】2010/11/06 ————————————————————————- 都市更新炒翻天 該買華廈還是老公寓？ 台北市長郝龍斌放送老公寓的都更獎勵政策利多，讓老公寓價格漲翻天。購屋人短期最好不要追漲，中長期則要評估需求及資金狀況，避免買到不適合的房子。 住在新店的張媽媽最近幫剛成家的兒子看屋，把目標鎖定大坪林捷運站附近的中古屋，業務員提供過去3~6個月的成交紀錄做為參考，她卻發現大坪林附近屋齡30年以上的老公寓，平均每坪成交價約30.4 萬元，而華廈卻只有30萬元。 什麼原因讓公寓行情直逼華廈？答案就是台北市市長郝龍斌「一坪換一坪」的2倍容積獎勵政策。 場景再推回到8月中旬的士林地方法院，一棟大同區太原路2樓公寓法拍屋，吸引了54封標單，把法院擠得水洩不通，從公告上來看，建物僅23.3 坪，底價535萬元，最後卻溢價43%脫標（比底價多出143%）。台灣房屋不動產研究中心執行長邱太?表示，該物件土地使用分區為商三，容積率達560%，而且周遭多為2~3樓老屋，未來只要基地面積整合至能使用承德路的門牌，就能再創高價。 9月下旬中山區龍江路34年老公寓，以溢價5成、每坪52萬元拍定；接著松山區延壽街36年公寓，以每坪51萬元標出。 過去3個月來，法拍老公寓身價甚至高於區域行情，屋主惜售心態濃，也使得投資客到法拍市場掃貨，而自住客則把購屋目標從北縣轉到市區老屋。 捨華廈買老公寓 只為等待都更夢 根據信義房屋網站統計，從4月政府釋出都市更新的消息後，包括大安、內湖、中山、中正、松山與南港等6 個行政區，點閱率立即上升，屋齡30年以上、總價1000萬~2000萬元的公寓搜尋熱度提高，其中又以中山、內湖及南港分居前3名。5年級的王思涵計畫從林口搬進市區，原本只鎖定電梯大樓看屋的她，最後決定搬到4樓虛坪少的老公寓，而捨棄坪數較小、屋況較佳的中古華廈，「反正都要住個7、8年以上，買老公寓還有機會舊屋換新屋。」 王思涵就是抱著「邊住邊投資」的想法，希望有一天建商能上門談合建。 跟王思涵抱持同樣想法的人不在少數，在台北縣市精華區都找得到。 根據中信房屋統計1~9月成交資料，台北縣市公寓成交量比去年同期成長多2成，北市松山區出現前9個月公寓平均成交價54.54 萬元，高於華廈52.23 萬元的怪異現象，公寓成交天數也縮短了11天。 類似的行政區還有南港、萬華及新店。中信房屋行銷企畫部副理江龍名指出，這幾個行政區的共通點就是出現都更計畫成功的案例。 政府放寬都更容積獎勵，對公寓價格影響力度有多大？ 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，「助漲的現象是有，但應屬小範圍。」就以松山區的民生社區為例，部分老公寓因為土地持分高達17、18坪以上，加上周邊並沒有優質新大樓，以平均單價計算，就會出現公寓比大樓貴的情況。 此外，像腹地範圍大的新店，華廈分布區域較分散，如果成交集中捷運站周邊，就很容易出現公寓單價高於華廈的特殊情況。 Money錢NO.38 2010/11 |
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