這邊我要釐清一個觀念.
政府主要炒地皮,不是炒房.
現在全台灣地皮都在漲,除了特殊沒落區塊會有相對跌幅外,基本上東部南部中部全都漲.
and...我講的是土地.
但是你買房子,為啥買非5都會被套牢呢?
那是因為房屋會折舊.
一棟透天,30坪,建蔽率60%=可以蓋18..算20坪好了.蓋4F建坪就80坪.
一坪建築費是5.5起跳,5.5萬是超陽春的一般不會這樣蓋,所以大約6~8萬.
好算7萬平均.
這樣你蓋一棟30F的新透天,你的建築成本是560萬.
然後加上地價,建地一坪15萬,30坪450萬.
所以鄉下地方新透天,動不動就一千萬起跳是這樣來的.
然後當你住了3x年,基本上建築就不值錢了.
so...3x年以上透天,我們估價都是用地價在估.
而這邊要是30年地價成漲50%,450萬變700萬.
那...你這間當初買一千萬的透天,過3x年就只剩700萬.
這就是很多人房地產被套牢的主因.
地價成漲遠低於建築費折舊損耗...
5都不會被套,是因為地價成漲速度很快,很容易就cover掉建築費折舊.
so...我投資,從來不看新屋,完全不碰新屋,我自己也不住新屋.
我對新屋有恐慌症,就像我對汽車落地打8折有恐慌症一樣.
也因此,我一定優先考慮買中古屋來整建,反正我們有熟識的小包.
整建起來,花個200萬,就和新的一樣好住...(其實不用200萬)
過30年折舊,我也只是損失200萬,地價很容易就cover掉這個數字.
也因為同樣原因,我個人不喜歡大樓.
當然如果是有風景的大樓,就另當別論.
因為風景加持效應可以視作透天大地坪持份的增值效應.
所以中古景觀豪宅,我也會考慮.
不過風景一定要看到有水,並且要是面湖面河面海面港的第一排.
至少也要是偽地一棑.(就是前面只夠蓋透天,而你高樓層景觀不會被檔)
當然投資方面,純土地自然是最好的,能和土地相提並論的,則是透店.
畢竟我家走向是長期型,隨便一放就是三年五年.
我買的東西,一定要經得起壓,經得起放.
房地產投資,越能放,風險越低.
短期殺來殺去,其實並不健康,又累又不一定賺得比較多.
長期才是躺在裡面睡三年,睡醒漲1000萬...
而自住,就要用長期投資的眼光去看他,不要學短期的買房方式.
只是一般仲介接處的都是短期,所以他們的觀念通長也都被短期遷著走.
因此,買屋時自己要多加注意就是了.
---
我爸放過20年的.
然後他這壯舉成為所有親朋好友投資的楷模...XD
"挖,眼光20年,比建商養地還厲害..."
機本上放2~3年就算長期投資了.
然後一般抓5年,尤其店面,你看好要提早5年進場,不然會買不到.
但住宅大約重大建設前2~3年買,完工就賣就好.
簡單無腦沒煩惱.
放太久那個.....人生沒那麼多20年阿..另外也沒漲比較多.
一般養超過10年的,都是大筆的.
一次1千多坪以上這種.
企業或建商才在養這種.
提早卡位壟斷土地,誰有地誰就可以稱王.
就像高雄,夢時代那一大塊地,多少人想要買不到.
遠東旁邊停車場,遠東也養了20年了.
你現在才領著幾百億想到高雄投資.
精華區的土地全都不賣給你,你就只能去很奇怪的爛地方,然後買到不方正又詭異的土地.
但是我們私人,沒有玩這麼大,所以不需要養個10年以上,太累了.
----
→ Monicayan02:你是投資投機，所以找中古屋，但自住還會只找中古？ 05/31 18:04
→ Monicayan02:光是結構，工法，建材幾年就差很多！ 05/31 18:04
那只能說花錢享受. 就像汽車一樣,新車付費高.然後折價高
推 citcal:其實結構 工法 建材...這20年來差別不大,只是差在裝潢材料 05/31 18:10
其實現在黑心工法進化很多.
一坪4萬,4F本來要蓋3個月,他不到兩個月就蓋好了...XD
基本上,"書上寫的"3x年以前鋼筋水泥工法,都是可以耐10級地震的.
但是現在,朋友家族搞營建的講過.
"豪宅之所以是豪宅,就是因為他照書本上蓋"
一般非豪宅建案,工法基本上都偷吃步很大.
反而你找一般小包蓋傳統工法,一坪給他5.5萬.(就是沒有建築設計,單純陽春蓋起來)
他蓋的比建商蓋的還實實在在.
我家店面整建,我就找朋友去看過,基本上8成都沒問題.
只有一些像鋼條本來要繞個圈,他們綁就打個彎圖個方便,間距15公分,他們就大約16~17.
ok...這樣的誤差,我很滿意...XD
原文網站:-PTT 更多文章歡迎至原PO網站瀏覽
相關系列文章：
喜歡本文🔔按讚或分享
沒有留言:
張貼留言