【優家網記者 廖翎而】
王先生夫妻是普通上班族，辛苦存了一些錢，兩人決定把它當作頭期款，在三、四年前於台中市五期，用貸款買了一棟700多萬元的房子，面積頗大，約58坪，一坪13萬元，他們二人商量後，決定要把這間房子以2,5000元出租，略為裝修後就出租，二年後這區段的房子上漲，平均每坪17萬元，他們把房子以約900萬元賣掉，算一算所賺到的錢，非常開心地發現，不僅出租二年賺了60萬，而且賣屋更賺200多萬元，扣掉裝修費約20萬元，獲利總數近300萬元，其他的錢都是向銀行貸款，貸約五百萬元，利率1.68%，二年所付的利息僅約16萬多元，所以總數仍賺約200萬元，兩人歡天喜地地慶祝，更決定要繼續貸款換屋賺大錢，用銀行的錢來玩這「大富翁」的遊戲。
薪水階級也能投資置產
上述例子，反映二個購屋理財情況，一者是出租性的投資，另者是換屋性投資。可純粹出租後換屋，也可自住後出售，投資方法多重，只要懂得訣竅，每個人都可藉此理財。事實上，房地產是非常奇妙的產品，既可居住使用，又可當作投資物品，但一般人不知如何以此理財？所以本文教大家善用手上的資金，可出租當包租公（若要瞭解如何換屋理財，請期待下周的議題文章），並享受增值利益，以台中為例分析市場行情，讓您瞭解即使是上班族也可以這麼做。
根據住商不動產經理楊淑芬指出，其實貸款購屋賺大錢的操作手法很簡單，只要手上約有幾十萬到一百萬元就投資理財。
用低率貸款成本，獲取較高的租金報酬
怎麼說呢？因為現在是低利率的時代，銀行貸款（每家不同，以其中一家為例）的優惠利率第一年至第二年才約1.6%，第三年也只1.8%，第四年以後是機動利率，而且銀行限期二年，只需繳利息不必繳本金。以中古屋而言，只能貸款七至八成，所以大約準備自備款90萬，可買300萬～350萬元的房子。可參考各銀行的購屋貸款試算表，算出每月平均攤還本息金額，便可知道每月所需的負擔。
一般而言，房屋的總價需加上規費、仲介費、契稅、代書費等才是真正所花的總價，設定二年後賣掉，進行短期投資，先出租後出售，租一年的獲利率有多少呢？假設第一年租金，在台中市五期每月租金12,000元～15,000元，那麼租金的年收入就有14.4～18萬元。
所以獲利率多少呢？詳細的算法如下：
假如月租12,000元，
若再加上報稅預計的租賃所得=每月租金收入12,000元1.1 =10,909元（實際的租金所得），一年便是130,908元。
即貸款210萬元*利率1.64%＝每年所繳的利息為34,440元；
房租130,908元－34,440元＝96,468元
獲利率：96,468（自備款90萬＋裝修費用約30萬【房屋費用的一成】）＝8.03%
以目前銀行低利率時代，能每月獲利8.03%，實是頗高的獲利率，（若是年投資報酬率則是房租房屋總價：96,468300萬+30萬=2.9%）若是買基金或股票，不僅需冒高風險，而且也未必有這麼高的獲利。所以幾乎全世界富翁都會投資房地產賺大錢，但本文要告訴各位，其實不只有很多資金才能投資房地產，小老百姓也可以藉此理財，創造財富。
不過投報是數學，市場是市場，仍是要以市場行情為主。以上租金報酬率的計算數字最主要的目的是參考，市場才是決定的關鍵。
未來有投資增值的區段分析
既然考慮要出租或投資，購屋就要考慮地段好，不僅需生活便利性高，且需有重大建設或綠地、學區等，較好出租，日後轉手也容易，如上述例子中的夫妻就是因為買到好的地段，增值性很高，所以短短二年間便漲價。
什麼是好的地段？在台中市就是指七期、八期、五期、美術館、逢甲等。
住商店長謝德亮指出，目前的行情五期、逢甲、黎明社區都還會漲，因為逢甲接近水湳經貿園區，地段頗佳，中古屋行情每坪約10~11萬元，新屋則是17~20萬元，且因為中古屋出售較少，所以可以有較好的價錢；而黎明社區的中古屋（約10~15年）約是11萬元，但有些指名建商的品牌就會較貴，如三采建設在此的中古屋可賣至每坪14~5萬元。
所以若是自住投資型，應盡量往台中西邊發展，如逢甲、五期等，較有增值空間。此外，投資性考慮的購屋，三房會比二房好，因為出租給家庭較容易，不過二房因總價較低，是首購族較能負擔的起，可以出租給家庭成員較少者。
瞭解租金的區域行情
租金的計算通常是有區域行情的基準，以學生套房為主，一般大學生在大台北地區每個月的房租開銷，大約8000至1萬元，頂多1萬3000元已很高，所以計算租金，需到附近打聽行情。再者，目前銀行對小套房的貸款條件都很緊，權狀才十坪的套房，室內面積也許只有六坪多，還不見得能貸到七成，這些都是要考慮的。
此外，也別被租金的投報率沖昏頭，房地產趨勢大師田大權指出，有時候最好的地段反而會成為最沈重的負擔，稍次級的地段，搞不好會生出雞金母，因為好地段往往租金太貴，如在大台北，有些店面月租要7萬多元，但付得起這個價錢的人，也不必租屋，反會直接購屋，不過若是在較次級地段只出租2萬多元，對於一般家庭較可以接受，反而容易出租，空屋情況大減。
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