撰文/劉育菁/ Money錢雜誌
受到2011年6月央行祭出選擇性信用管制影響，換屋族必須準備5成自備款，否則資金調度就成為一大困擾。本文提供5個解決方法，讓你在換屋過程資金沒缺口！
阿勇看中一間台北市士林捷運站附近3房、2千萬元的電梯大樓，由於最近房市氣氛不佳，準備狠狠殺價，但向銀行詢問後才知道，貸款成數只有6成，除非先賣掉手上現有的淡水小套房，否則無法籌足4成、約800萬元的自備款，使得阿勇換屋意願降低不少。
7成換屋族 面臨資金壓力
住在新北市新莊的阿義，碰到的換屋問題就更尷尬了。原本阿義看中三重附近50坪即將交屋的新大樓，跟建商談好每坪39萬元簽約成交，但銀行在最後審核才發現太太名下已有房貸，不願撥款，最後阿義只好請爸媽將定存單解約來周轉，否則不僅要賠違約金，換屋美夢也破滅了。
阿勇和阿義的狀況並非特例，而是2011年央行實施選擇性信用管制措施後，換屋族都會面臨的問題。根據Housefun 好房網統計，有7成民眾面臨換屋「資金調度」問題，其中「自備款不足」是換屋族擔心的最大問題，比例高達42.5% ；其次是「先買後賣」卡住資金，占了近3成；最後是怕「先賣後買」的資金不足以支付新屋價款，占2成。
顯然，2011年央行的打房政策，已讓換屋族陷入「借不到、賣不掉」的窘境。已存下第1間屋的單身熟女李亦琪，手邊有一點資金，計畫趁總統大選前成交量創新低，取得議價優勢，從新北市搬進台北市中心。想要「先買後賣」的她，最擔心郊區價格支撐力道不足，現有房屋最後反而賣不掉，目前正思考是否要反向「先賣後買」較安全？
Housefun 好房網傳媒中心經理李建興指出，台灣人換屋有一項特別的原因，就是把房子當成投資商品，計畫把第1屋出租當包租公的比例也占24%， 不算太低。只是在奢侈稅、央行選擇性信用管制措施未改變前，現在買方要準備5成以上的自備款，才能順利換屋。
從2011年開始，央行及金管會三令五申，要求銀行注意授信集中房地產的問題，使得金融機構對房貸業務已不積極。目前國內房貸龍頭土地銀行已表態，2012年房貸業務只要維持、不求成長；同為老行庫的合作金庫也表示，配合政府政策，2012年房貸業務鎖定首購族及自住客；至於民營銀行只要房貸餘額接近總放款4成上限，對房貸業務承做也會十分低調。
先買？還是先賣？5大面向思考做決定
可以想見，換屋族在一買一賣之間，將面臨1~2成的資金缺口，到底該如何解決？綜合購屋專家及銀行的結論，建議依據舊屋座落位置、貸款高低及自備款比例等，決定換屋策略及財務安排。
策略1 根據地點決定買賣順序
2012年很可能是房地產的關鍵轉折年，在選舉及全球景氣不明朗的情況下，房市回檔壓力沈重。住商不動產企研室主任徐佳馨建議，地點偏遠的舊屋應該「先賣再買」，避免舊屋賣不到好價錢，或是景氣不佳、脫手時間太長，2間屋的房貸壓力接踵而至；精華地段的房子可考慮「先買後賣」，因為精華區價格支撐性強，出租機率也高，沒有急售壓力，反而能賣到好價錢。
策略2 先清償舊屋貸款
根據央行購屋貸款作業規定，從2011年6月起實施的選擇性信用管制，主要是以「借款人」名下是否有「購屋用途」的「貸款」為標準。換句話說，縱使借款人或配偶名下有2~3間不動產，只要都是「零貸款」，那麼新屋的房貸就可以算是第1屋，不會受到額度的限制。
此外，銀行建議，如果舊屋的貸款所剩不多，最好一次清償所有房貸，「因為只要借款人名下的房子沒有貸款，銀行都會視為第1屋，額度最高有8成，利率最低可至2%。」
◎更多精采內容請看：《Money錢》NO.52 2012年1月號
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