為配合立法院內政委員會決議，內政部提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，不動產改採「實價登錄」，即將送行政院審查。如果政院接受內政部版本，這將是房地產資訊
透明化的重大改革，政府可以建立房地產交易價格的資料庫，打破業者哄抬的假資訊，保護消費者權益。
由於平均地權條例草案與先前已送立院審查的行政院版「不動產經紀業管理條例」修正案24條之1「去識別化」、「區段化」登錄的方式不同，有所衝突，所以內政部在「平均地權條例」及「地政士法」修正案中特別說明，後續等立法院同時審查上述3個法案時，將把「不動產經紀業管理條例」的相關條文內容修改為「實價登錄」，讓3法的法律條文一致。
大台北等特定地區房地產飆漲的部分原因來自業者以不實價格哄抬，讓消費者吃大虧，因此學者、民間團體要求資訊應透明化，立委陳節如賴士葆、吳育昇提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，採「實價登錄」，立法院內政委員會4月初審時，內政部長江宜樺在立委的追問下，正面回應表示「與內政部精神一致」。
當時內政委員會即做成決議，內政部、行政院要參考立法院的決議，提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，在本會期結束之前送立法院審查。
現行「平均地權條例」第47條，及「地政士法」規定，土地及建築物的所有權移轉時，要申報土地及房屋的「移轉現值」，亦即以「公告現值」及「房屋評定現值」登記。
內政部地政司在5月分邀集地政士公會、鑑價師公會及相關機關團體開會，提出甲案「實價登錄」及乙案「去識別化、區段化登錄」2個版本，結果大多數的業者都贊成甲案。
地政司考慮到這和「不動產經紀業管理條例」的「區段化、去識別化」登錄不同，於是把開會紀錄及2案併呈，送請江宜樺決定。
最後，江宜樺只選擇甲案，「以實際買賣的成交價格，詳細的地號或門牌號碼登錄」，送給行政院審查。 唯立法院本會期將在今（14）日結束，所以這2個修正案勢必等下個會期才能送到立法院審查。
內政部表示，房地產資訊不應該被業者操縱，例如，奢侈稅6月1日上路，房仲業及建商都說，房地產已經回穩，奢侈稅對房地產影響有限，暗示消費者要趕快去買，此言是否為真？等上述法律修正案獲得立法院三讀通過，房地產的所有權移轉時，要做實價登錄，政府可以掌握正確的交易價格資訊，將可駁斥市場不實傳言。工商時報記者王信人／台北報導
房產決定採實價登記 重大決策影響大
不知道是媒體將政策寫得太快，還是讀者解讀新聞的方法有誤，總覺得政府政策一直在變來變去，不知道要相信哪一條。
趁著這波修法的民氣可用，立法院及行政院迅速地將相關法條審議排入進度，雖然立法院這個會期還排不進實價課稅修法案，但是下個議題應該就會進入程序，但內政部跟行政院似乎不同調，讓人看了霧煞煞。
為配合立法院內政委員會決議，內政部提出「平均地權條例」及「地政士法」修正案，不動產改採「實價登錄」，即將送行政院審查。內政部版本中，「平均地權條例」及「地政士法」修正案中，採”實價登錄”，而行政院版則是「不動產經紀業管理條例」修正案24條之1「去識別化」、「區段化」的登錄方式。
行政院版之所以會有去識別化及區段化的登錄方式，主要是為了消除民眾疑慮，民眾會擔心，未來如果實價登記，清楚記錄每一筆交易資料，政府是否會以此作為課稅依據，所以才要將登錄的資料加以處理；但是在實務上，登記的資料本來就該完整，耗費龐大人力物力的登記，才有實質意義。如果去識別化及區段化登錄，只是未了取得成交價格，成本實在是太大了。
所以目前最新的結論是，後續等立法院同時審查上述3個法案時，將把「不動產經紀業管理條例」的相關條文內容，修改成與「平均地權條例」及「地政士法」相同的「實價登錄」，讓3法的法律條文一致。所以，之前行政院信誓旦旦的去識別化及區段化，又將不會被採用了。也就是說，未來房屋買買交易登記，將採實價登錄的方式，買賣價格是多少，就登記多少，清清楚楚地。
這樣好不好？現在還很難說，政府為的是了解房價變動，以防建設及房仲業者胡亂提供市場資訊，紊亂了房市。舉例來說，以後如果仲介公佈房價節節上漲，內政部就可以自行核算是否如此，也許房價根本不動，甚或是明明在下跌中，以正社會視聽。
只有這樣嗎？只給政府用嗎？是否也開放給一般民眾使用交易價格查詢，才不會被業者所左右，房價透明化之後，市場會有何變動及影響，民眾、政府及業者要如何因應，新的制度下、新的資訊結構，這對買賣雙方有何改變與影響？把這些想清楚，是一套完整的計畫，才能避免落入「政策議題化」的口實中。
*******************
房價透明化 房屋實價登錄 政府的責任
名家觀點／房價實價登錄政府的責任，奢侈稅（特種銷售稅）將於6月1日上路。市場上的泡沫已大大縮減，尤其是投機交易的部分，基本上已經杜絕，大部分地區房價略有回落。奢侈稅還沒有開徵，已達到原來稅制設計的目的。
房價不透明,房市難健康
奢侈稅之所以有效，重點在依市場交易價格（實價），一年內轉手課15%，兩年內轉手課10%。這一次財政部，不畏艱難，採用實價為基礎來課稅，值得肯定。財政部認為奢侈稅打擊面不大，大概就是2萬多戶，因此有把握可以推行順利。
但財政部對於未來是否能夠全面性的採用實價當成稅基，仍然多所保留。有鑑於此，立院也開始檢討實價登錄制度相關的問題。
目前提案「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」共有國民黨、民進黨和行政院三種版本。國、民兩黨傾向房價實價登錄，但為保護個人隱私，供查詢或利用時則去除門牌、地號等私人資訊，且申報價格不會作為課稅依據。
但政院版規範登錄時僅需提供成交案件的「區段」資訊。內政部原則上支持實價登錄方向，但涉及個人隱私法，認為還需審慎考量做多大程度的介入。實價登錄可以避免人為哄抬喊價，對消費者更有保障，購屋可更安心，和奢侈稅性質完全不同。
消費者能從登錄的資訊中，得知想買的房子的前一手，甚至前幾手的交易價格，對於該用多少錢買進，心裡會更有譜，不用擔心屋主或仲介業者居中哄抬價格，把自己當肥羊。價格都透明化後，相對就沒有炒作、哄抬價格的空間，購屋者在議價時會比較有優勢。
但也由於房屋價格透明，賣方的獲利空間就會相對有限，但這有助於防止房價泡沫的產生。有人擔心透明化，會使買、賣雙方的財產等隱私曝光或被稅捐機構查稅等，因此要求政府提供完善的配套措施。適度的配套是應該要做，但絕對不能因噎廢食。
而且很多國外先進國家均早已將實際成交價格透明化，包括美國、香港、新加坡等等。連大陸目前都採成交價格實價登錄，美國甚至上網都可查，因此內政部的「區段」資訊及政府大程度的介入，實在沒有必要。
另外，有人認為香港的房市最透明，但近年香港的房市漲最多，現在甚至成為世界上房產最貴的都市。有關這樣的論點，有必要釐清。
香港房價近年上漲的主要因素是所得大幅提高（香港人均已經上3萬美元），在熱錢和低利環境，促成房產投資成為香港的全民運動。另一個關鍵因素是香港允許大陸富豪置產長住，也因此演變成陸客炒房。
可是台灣不同。我國目前雖然允許陸客可以買房，但一年頂多只可以居住四個月。
公司買房，也是以員工宿舍為目的。以台灣的政策氛圍，未來還可能更嚴格。大陸富豪要做像在香港一樣的事，有一定的難度。因此不宜混為一談。
倒是，台灣一旦建立實價登記系統，未來政府對房市的控管就會有更多的工具。奢侈稅之後，如果社會仍然覺得大台北的房價過高，房價所得比超過一般人們的負擔，政府可以考慮進一步的租稅政策。
例如，不同地區給予差別稅率。對於過於熱門及擁擠的地區課較高的稅率；對於郊區，人口稀少的地區，降低稅率。這樣將有助於城鄉發展的平衡。政府也可以對坪數過大的豪宅，課以豪宅稅。這對伸張居住正義，解決社會貧富不均的問題，也有莫大幫助。
房價透明、實價登錄，是現代社會必須做到的，政府責無旁貸。
（作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人）
【經濟日報╱林建甫】2011.05.10
-----------------------------------------------------------------
認同本文請按一下讚啦...(按讚時可留言)
喜歡本文🔔按讚或分享
沒有留言:
張貼留言