淺談斡旋金與要約書之法律性質

相關資料
1.購屋民眾對斡旋金及要約書的基本認識
2.淺談斡旋金與要約書之法律性質
3.內政部契約書範本--------------------


什麼是斡旋金？什麼是要約書？
 

斡旋金
房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司依實務需要而發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會建議買方提出一筆「斡旋金」，以便與屋主進行議價。所謂「斡旋金」依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所出之金額」，但「斡旋金」在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成定金而為買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

要約書

目前內政部提出官版要約書，配合行之有年的斡旋金制度，供消費者自由選擇，公平會亦希望仲介業者自87年九月一日起全面實施。即消費者在委託仲介業者購買房屋時，除了支付斡旋金以外，亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項，而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價。若屋主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

使用斡旋金或要約書之注意事項

• 在付斡旋金之前，買方應進一步確認房屋的產權資料、賣方條件(如標的物現況說明書)、買方條件(如是否符合重購退稅條件)及付款條件(如賣方售價、貸款方式)。
• 斡旋期間一般以三到七天為限，屆時仍未談成可再延期，斡旋之有效期限必須在約定條文中確定。
• 當斡旋不成時應在期限到達後三日內無息退還，業者不可用任何名義扣取「手續費」、「車馬費」等費用，可要求業者在合約書中載明，目前永慶房屋是以付款保證制度來保障買方支付斡旋金之安全。
• 斡旋金金額在十萬元以內可使用現金，十萬元以上最好使用台支或個人支票，抬頭以屋主做為指定人，並在支票上註明禁止背書轉讓。
• 應在斡旋解除條款中註明，若屋主不賣，多久以內須退還，及屋主收了反悔不賣應賠償二倍斡旋金、定金金額。

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淺談斡旋金與要約書之法律性質
姓名︰ 陳啟明
學經歷︰ 內政部地政司〈不動產交易科〉專員


壹、前言

斡旋金制度乃不動產交易市場長期實務運作下所形成私法契約之法律行為，在一般民間交易習慣係為請求中間人代為積極奔走協調所需之費用，由仲介業者自創，屬無名契約、非典型契約。
行政院公平交易委員會為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金之優勢地位，乃於90年5月10日第496次委員會議通過「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，其中房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將違反公平交易法第24條規定。

但由於部分仲介業者未遵循上開規定，且現行法律未明確定義斡旋金之性質，致仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，極易發生解釋與認知之差異，造成實務運作諸多流弊及爭議，甚至成為購屋糾紛之重要原因之一。
近年來斡旋金存廢問題，各界爭執不斷，有論者以為仲介業者在知悉訂約機會時，原應立即向委託人報告，卻攔截此一訊息，強迫消費者在法律關係尚未開始階段，預行支付金錢予業者，使消費者造成壓力，是危害公平交易環境之設計，自屬違反公序良俗及民法基礎理念，宜禁止斡旋金之收取。
另有論者以為斡旋金之交付係基於雙方當事人之自由意思所達成之交易，依經濟學之觀點，自由之交易較能符合效率，除非有意思表示不一致、錯誤、被詐欺、被脅迫或乘他人之急迫、輕率、或無經驗而交付斡旋金，各依民法相關規定否定其效力外，否則斡旋金之交付原則上對買賣雙方及仲介業均為有利，自是對整體經濟有利，而應肯定其效力，不宜貿然廢除。

因此，本文針對斡旋金與要約書之法律性質就各界見解進行闡釋，並在兼顧消費者與經紀業者權益之基礎下，提供未來法制化之建議。貳、斡旋金之概述

斡旋金之法律關係，在學術界與實務界均有諸多不同見地，各個學說亦有其法理基礎與可議之處，茲將斡旋金之相關概念說明如下：
一、斡旋金之意義
斡旋指買賣雙方當事人意見有所差異之時，居間協調以取得一致之想法或意見。
所謂斡旋金，又稱斡旋保證金、要約保證金、出價保證金、協調金、意願金等，係於不動產交易之出賣人要價和承買人出價尚有差距時，承買人欲委託仲介業代其向出賣人議價，仲介業欲檢驗承買人購買之誠意，並避免承買人後悔，由承買人交付仲介業一定數額之金錢或其他代替物。


二、斡旋金之法律性質

(一）附停止條件定金說
此說認為買方交付仲介業之斡旋金，乃一附有以賣方同意買方出價為停止條件之定金。倘賣方同意買方之出價，則條件成就，即發生定金契約之效力；倘賣方不同意買方之出價，且不願繼續磋商議約，則條件不成就，買方給付該筆款項之目的未成，自得請求返還。
定金契約可謂為從契約，以主契約存在為前提始生效力，而主契約（買賣契約）於買方支付斡旋金予仲介業時尚未成立，則滋生如何使附停止條件之契約存在、仲介業係基於何種法律關係保有買方所交付之斡旋金等疑義。

（二）預約之證約金說
斡旋金乙詞在日本司法界稱為要約保證金，但日本學界對於買方在不動產買賣契約成立前收受買方之要約保證金，認為實際上並非如字面上所示之「要約」，從而買賣契約並不因賣方對該要約為承諾而成立，該筆金錢可謂買方作為買賣預約之對價而交付之，因此解釋上具有證明預約成立之定金性質。倘買方於約定期間內不行使預約完結權者，預約失其效力，從而買方得請求返還要約保證金；反之，若因買方行使預約完結權而成立契約者，該要約保證金便充當定金或成為價金之一部。據此，要約保證金係買方以暫時支付一定金錢作為單方決定是否成立契約之代價。我國實務上斡旋金或要約保證金係發生於買方出價低於賣方委託價之情形，買方無權單方決定訂約與否，而日本之要約保證金性質係買方用來免除成立或簽訂本約之代價，此說並不切合我國斡旋金制度運作之實況。

易言之，仲介業在媒介成交前，買方既無報酬支付義務，亦無費用償還義務，則何須擔保之有。

（六）預付委任事務之必要費用說
此說認為買方與仲介業者間存在委任關係，而仲介契約得類推適用民法委任之規定，故就仲介業而言，乃基於其向賣方議價，並於議價成功時交付定金之委任事務，自得請求買方預付費用，以便於斡旋成立時轉作定金之用，從而斡旋金之交付在買方與仲介業間並非於法無據。
此說將斡旋金轉化成仲介業對買方基於委任契約所具有之權利，惟倘認定買方與仲介業間存在委任關係，且有民法第545條之適用或類推適用，則似與民法居間規定中，將媒介活動當作是居間人自己之事務，而因介紹所支出之費用，原則上由居間人自己承擔之意旨不符。其次，此說自始即設定仲介業向賣方議價、要約、交付定金等係買方所委託之事務，而認為斡旋金之交付乃為預付必要費用，如此似未清楚說明斡旋金實際上所具有之擔保機能。再者，委任之報酬乃繫於一定事務之處理，至於結果成敗則在所不問，此與斡旋金契約記載買方須於主契約成立後支付報酬之約定顯有不符。
（七）寄託與委任混合契約說
此說基於行政院公平交易委員會第277次決議：消費者得選擇交付斡旋金或採用要約書為交易，而此二者相同之處在於買方皆委託仲介業就特定不動產從事媒介要約之事務，又相異之處在於斡旋金契約會約定買方須交付一筆金錢予仲介業保管。是以，斡旋金之法律性質應為附解除條件之寄託與委任混合契約，即買方將一筆金錢交付予仲介業，約定以斡旋不成功為解除條件之寄託關係，從而若斡旋期間屆至仍議約不成，則解除條件成就，契約失其效力，仲介業須返還該筆金錢；反之若議約成功，買方得因委任關係指示仲介業以買方代理人地位向賣方表示授與定金之意思，同時仲介業本於與買方之契約關係而以直接占有人之地位交付該筆金錢，以便買賣雙方成立主契約。
此說將斡旋金之交付認為係以物之保管為目的之寄託契約，惟似仍未確切闡釋斡旋金具擔保之性質。又委任之報酬乃繫於一定事務之處理，至於結果成敗則在所不論，此與斡旋金契約繫於主契約成立後始得請求支付報酬之約定不相符合。
（八）居間契約說
此說認為仲介業為買方向賣方議價係為媒介訂約行為，而仲介業於當事人簽訂買賣契約時即得依民法第568條向買方請求報酬，且仲介業於斡旋期間內所支出之費用，率由其自行承擔，亦符合民法第569條之規定。至於斡旋金契約中買方授與仲介業代理權（代為要約、收受定金）部分，此說以為並未牴觸民法第574條之權限規定或任意規定，亦不生是否逾越居間範圍而跨入委任領域之問題。
此說似忽略仲介業於收受買方之斡旋金後，負有積極為買方媒介斡旋奔走之活動義務。又未清楚說明斡旋金之擔保特性，及買方交付斡旋金後仲介業係基於何種法律關係保管該筆金錢。
(九)居間人檢視買方履行能力說
此說認為買方為斡旋金之交付，係仲介業為踐行其依民法第567條第1項後段規定，亦即負有不得為委託人（賣方）媒介顯無支付或履行能力之人之義務，從而仲介業便透過要求買方先行交付售價之部分價金，以初步檢視買方之支付或履行能力，以善盡其妥為媒介之責任。
此說雖認為買方與仲介業之間存在居間契約，但卻忽略斡旋金在實際交易上之運用遠遠超乎仲介業檢視買方履行能力之目的，如買方悔約不買而沒收該筆金錢等；況且藉由交付斡旋金並非篩選買方履行能力之唯一且必要之手段。(十)讓與擔保說
此說認為斡旋金係買方向仲介業以擔保其於賣方同意出售後須為一定作為(簽約、履約)為目的，移轉金錢或有價證券之所有權予仲介業，約定於斡旋失敗時，因擔保目的不能完成而消滅信託關係，則仲介業應移轉金錢或有價證券之所有權予買方；反之，若斡旋成功時，則仲介業於擔保履約之目的範圍內，得本於買方代理人之地位以收受定金之意思，並基於信託關係之約定，本於直接占有人之身分將該筆金錢或有價證券交付予賣方，以確保主契約之簽訂與履行。是以，斡旋金契約之法律性質為信託之讓與擔保行為。

我國實務上所承認信託之讓與擔保僅侷限於擔保「已發生債權」為目的，並未擴及擔保一定之「作為或不作為」，故斡旋金之法律性質充其量似可僅稱之為「準讓與擔保」，但仍未能解釋仲介業因收受斡旋金而應積極從事媒介之行為。（十一）居間、委任與寄託之混合契約說

此說認為斡旋金之特性可區分為積極媒介斡旋與一定金錢之交付兩者。前者關於媒介行為部分較相近於典型居間契約之特徵，應適用居間契約，就仲介業「積極」從事促進主契約之締結行為部分，則適用委任規定；後者則可透過附解除條件之寄託與附停止條件向第三人給付定金約款之概念來說明「議價成功時轉充定金，議價失敗時返還金錢」之契約內容，並經由定金之概念處理當事人欲透過交付斡旋金而達到擔保簽訂與履行主契約之締結目的。是以斡旋金契約係一兼具居間、委任與寄託之混合契約。

（十二）小結

上述各學說係嘗試經由各種可能之契約類型與法律概念來勾勒斡旋金之特徵，惟總難免將整體之法律事實予以過度切割、或過度使用法律概念之比附援引，而有難以完整呈現斡旋金實務運作之憾。
鑒於現行不動產市場係採「斡旋金」與「要約書」雙軌制，並經行政院公平交易委員會訂頒「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」以規範仲介業者收取斡旋金之時機與義務，因此斡旋金之法律性質，似宜採取積極定性斡旋金契約之態度，亦即採兼具居間、委任與寄託之混合契約說（註：中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會亦同此見解）。

在斡旋期間，仲介業尚未議約成功前，如買方中途欲以要約書替代斡旋金進行交易，則此時買方得依民法第597條規定請求返還斡旋金。又如仲介業在宣稱為單一斡旋之情形下，於買方交付斡旋金後卻未積極奔走，努力撮合，甚至多方收取斡旋金，為其他出價者戮力說項，此時買方得依民法第540條要求仲介業報告媒介情形，並得斟酌利害得失後依民法第549條規定終止或解除契約。又如買方得知有更優渥之訂約機會，惟獲悉賣方已同意以其出價售出，並要求仲介業交付定金作為發生買賣契約效力之時點，此際買方仍可本於居間法所賦予之締約自由，指示仲介業勿將該款項以授受定金之意思交付賣方。

三、斡旋金常見之糾紛態樣

（一）仲介業收受斡旋金後，在斡旋未成功前，拒絕返還買方已支付之斡旋金。

（二）仲介業向不同買方收受多次斡旋金，未善盡忠實之義務。

（三）在斡旋期間，仲介業尚未將斡旋金交付賣方前，買方終止委託，斡旋金被仲介業沒收作為報酬或違約金。

（四）仲介業已依約將斡旋金交付賣方，買方後悔不買，斡旋金被沒收。
（五）賣方收受斡旋金後，悔約不賣。

（五）賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。
四、交付斡旋金應注意之事項

（一）明確約定斡旋期間。

（二）明確約定買方之出價及其他買賣契約之條件。

（三）明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介業應無條件退還已交付之全部斡旋金。

（四）明確授權仲介業於斡旋成功時，將該斡旋金作為解約定金。

（五）斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期之定金收據予買方。

（六）為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金之債務負連帯保證責任。


叁、要約書之概述



一、要約書之緣起

鑒於斡旋金制度在實務運作常引起紛爭，遂由內政部設計具有一定內容之書面要約，供各仲介業使用，仲介業只需將要約人簽署之書面要約轉送予賣方，賣方可同意出價而簽署使契約成立，亦可拒絕原要約而為新要約，再由仲介業轉交買方參酌，如此週而復始以迄成交。由於有書面憑據，仲介業不須擔心努力之成果收不到報酬，而所有資訊之傳遞均經由書面證實，雙方之權利與義務明確，可減少訟源。其次，行政院公平交易委員會訂頒「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」規定，房屋仲介業如向購屋人提出斡旋金要求，應同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」，否則將有違反公平交易法第24條之虞。據此，要約書確立其在不動產仲介交易上舉足輕重之地位。

二、要約書之法律性質

要約書似非如其字義所示，僅具民法第154條之要約性質，而似屬仲介業據此為買方向賣方提出要約、議約，從而關於買方與仲介業之法律關係。茲將相關見解說明如下：

（一）委任契約說

此說認為要約書乃買方委託仲介業處理向賣方提出要約、勸使其降價或按特定交易條件以成立買賣預約之事務，而由仲介業允為處理之契約。

由於委任乃屬民法上最低度法律特徵之典型契約，則此說在思考層次上似乎忽略要約書所具有之媒介特徵，並難以解釋何以要約受託人須俟主契約有效成立後始得向買方請求報酬，而非於委任事務處理完畢即得請求報酬。

（二）居間承攬契約說

此說認為仲介業有義務去傳達買方之要約，並勸使賣方降價，以爭取成立預約、簽訂本約，而買方須俟締結主契約後始負給付報酬之義務。意即藉由完成一定工作之承攬概念來闡釋仲介業為買方傳達要約、居間斡旋、報酬後付之特徵。

由於承攬契約之定作人負有受領系爭標的物之義務，而委託人就仲介業所提供之合於約定之締約機會亦有受領之義務，則此不免剝奪委託人基於媒介本質所得享有之締約自由。況且我國民法承攬乙節之立法理由有謂：本節所稱承攬，係專指建築、製造及改良物品而言，並不包括居間承攬在內。

（三）居間與委任之混合契約說

此說首先將買方央請仲介業向賣方提出要約、及要約之時所實施之撮合行為，認為係民法第565條所稱之報告或媒介訂約，因此主契約若因仲介業之報告或媒介而訂立者，買方負有給付報酬之義務。此外，買方可依民法第154條第1項但書規定，於仲介業所據以傳達之要約書上預先聲明不受要約形式拘束力之束縛，使得買方於賣方承諾經仲介業送達以前皆得撤回要約。又買方未透過仲介業逕依民法第153條以下直接與賣方成立契約關係，與藉由業者提供之要約書與賣方成立契約關係之間，最大差別係在後者買方須於訂立主契約時支付報酬，顯見要約書具有居間契約之特性。
再斟酌買方之締約目的，顧慮仲介業與買方在資本、資訊及交易能力上之不對等性，基於保護消費者之社會需求，似應認定仲介業對買方負有積極活動之義務，肯認買方有要求仲介業積極向賣方提出該要約書，勸誘賣方降價之權利，故渠等之間亦形成類似委任關係，從而買方與仲介業間契約之法律性質可謂為居間與委任之混合契約。

（四）小結

目前坊間仲介業所使用之要約書，似未有仲介業須承擔積極奔走義務之明文，且觀諸買方選擇斡旋金或要約書進行交易時，仲介業所表現之戮力議價與撮合周旋之認真程度，亦有所不同，其中選擇交付斡旋金者仲介業似較積極奔走折衝，而選擇要約書者仲介業不免較為意興闌珊或經常勸誘買方改採斡旋金交易。據此，仲介業之所以積極為買方傳遞要約書，似僅為履行其與賣方之契約義務，買方在此不過受有反射利益而已，買方與仲介業之間似僅存有民法上之居間關係。惟判別仲介業對買方是否負有積極奔走義務乙事，仍應視當事人締約意思、具體約定內容、交易型態，並斟酌雙方利益而就個案判斷之；若為肯定見解，則應屬居間與委任之混合契約，反之則為居間契約。



肆、斡旋金契約與要約書之比較


斡旋金契約與要約書對買方、仲介業或賣方均有其有利之處，但兩者仍有差別，茲說明如下：

（一）就買方而言

斡旋金與要約書之差別主要表現在二方面：其一是訂立斡旋金契約時，買方須實現交付ㄧ筆金錢或有價證券，而簽立要約書時則無須如此；其二是買方違約時，斡旋金是有限責任，充其量是斡旋金被沒收，而要約書則負契約之無限責任，買方可能被迫履約，損失可能更大。申言之，斡旋金之解約代價較小，但須先行交付；要約書之違約代價固然可能較大，但卻可遲至違約或訴訟確定時始須給付，兩者利弊互見。惟就仲介實務面觀之，買方透過要約書交易極可能因賣方或仲介業懼生訟累而立於有利之地位。（二）就仲介業而言

仲介業對買方應處理之事務量並不因斡旋金之交付而增加，卻得以斡旋金取信賣方，促進交易完成，反之要約書之交付雖勉可取信賣方，但其說服力不及於斡旋金，又因要約書規定買方須3天以上審閱契約條款之條件，易造成仲介業商機稍縱即逝之困擾。其次，仲介業可透過買方交付斡旋金之過程，初步篩選、過濾買方購屋偏好與個人資力，作為縮短出價與委託價間之差距，增加成交之機率；反之，對於使用要約書之買方，在視違約如草芥之社會民情下，仲介業即缺乏藉由要約書使力之優勢。因此，斡旋金對仲介業者顯然較要約書有利。（三）就賣方而言

賣方收受斡旋金較可獲得成交之保障，如買方悔約，可沒收全部或ㄧ部之斡旋金，又如賣方悔約，僅須返還兩倍之斡旋金。反之，要約書固可免於被不實之要約所惑，但對於無誠意履約之買方尚賴訴訟始能獲得救濟，不若斡旋金有利；相對地，賣方如違約，則須透過訴訟負契約之無限責任，亦不若加倍斡旋金之有限責任有利。因此，對賣方而言，斡旋金較為有利。


伍、結語與建議



不動產交易仲介過程，採用斡旋金交易制度，已成不動產經紀業經營業務之特色，具有促進不動產仲介交易之經濟作用，具有其存在之價值。惟觀諸實務上斡旋金之所以常成為購屋糾紛之來源，係因現行法律對斡旋金之定義、收取標準與方式、返還及管理等事項欠缺明確規範，使得仲介業者與消費者無所適從，進而引發爭端，又如將民間既行之斡旋金制度，以法律禁止之或任由市場機制運作，均非屬良策。政府雖有意推動「要約書」制度加以取代「斡旋金」之交易習慣，然斡旋金與要約書之利弊互見，因此，保留買方得以選擇交付斡旋金或簽訂要約書之限制，毋寧是較為合宜之方式。但為使現行制度所產生之問題與糾紛得以解決，以達到不動產交易過程中促進交易安全及保護消費者權益之政策目的，本文提出「不動產經紀業管理條例」之修法方向如下：



一、維持現行斡旋金與要約書雙軌制

本方案建議沿用現行不動產仲介市場之習慣用語－「要約書」與「斡旋金」，前者似非如其字義所示，僅具民法第154條之要約性質，而似關於買方與仲介業間之法律關係，又考量現行法規定仲介業對交易當事人（買方或賣方）應負損害賠償責任，在實務上仲介業亦負有向當事人忠實報告之義務，建議採以居間與委任之混合契約說為基礎設計要約書之規範條文；後者固屬非典型契約，惟為導正市場上不當收取斡旋金之行為，促進消費者權益之保障，除積極落實行政院公平交易委員會訂頒「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」規定外，建議輔以居間、委任與寄託之混合契約說為基礎設計斡旋金之規範條文。至於後者實務執行規定及兩者契約書之格式、內容，建議藉由法律授權訂定法規命令，以符實際需要。其建議修正重點如下：

（一）明確定義「斡旋金」與「要約書」之用辭。

（二）強制不動產經紀業者遵守告知「斡旋金」與「要約書」之區別及其替代關係之義務。

（三）明定經紀業或經紀人員應無條件返還斡旋金予支付人之情形或時機。

（四）斡旋金契約及要約書之格式、內容，由中央主管機關訂定定型化契約範本及其應記載暨不得記載事項。

（五）由中央主管機關訂定斡旋金收取標準、方式、返還及管理之辦法。

（六）經紀業違反告知、返還、契約應記載事項等義務，或不當收取斡旋金，應施予行政罰處分。

二、以「不動產委託承構契約書」替代現行斡旋金與要約書雙軌制

基於契約締結自由原則，避免斡旋金法制化爭議過鉅，本方案對斡旋金與要約書之運作建議採低度管理，亦即由中央主管機關訂定「不動產承購委託契約書」範本與其應記載及不得記載事項，並將要約書列為附件，在要約書上約定由買方自由選擇是否交付一定金錢予經紀業者。如此，則可避免援用斡旋金之名，卻能兼顧促進不動產交易效率之目的。
申言之，在買方委託經紀業代為尋找不動產時，先行簽訂承購委託契約書，在經紀業為買方尋獲合適之特定不動產而買方有購買意願時，再由買方與經紀業簽訂要約書，委請經紀業代為向賣方協議售價或其他交易條件；其中要約書內容設計由買方自由選擇（勾選）是否交付一定金錢予經紀業者，並詳載選擇交付金錢與未交付金錢之雙方權利義務事項，包括使用要約金（交付金錢）時機、撤回要約（返還金錢）條件、金錢保管義務等。如發生逾要約期間，交易當事人未達成合意而經紀業拒絕返還買方交付之金錢（要約金）等情事，則悉依雙方約定條款辦理，自行循消費爭議處理途徑或司法手段解決，主管機關原則不介入私權爭執，惟如經紀業與買方所簽訂之契約書格式及內容，違反中央主管機關規定者，建議增訂處罰條文由主管機關施予行政罰鍰，以約束經紀業之執業行為。其建議修正重點如下：

（一）不動產承購委託契約書及要約書之格式、內容，由中央主管機關訂定定型化契約範本及其應記載及不得記載事項。

（二）經紀業簽訂未符合規定內容之承購委託契約書或要約書者，施予行政罰處分。
【參考文獻】：
1.曾品傑，「房屋仲介契約之研究」，公平交易季刊，第12卷第1期，民國93年1月。
2.謝哲勝，「不動產仲介的法律關係與斡旋金的法律效力」，人文及社會科學集刊，第10卷第1期，民國87年3月。
3.黃立，「斡旋金問題初探」，人與地，173期，民國87年5月。
4.陳星宏、駱忠誠，「從斡旋金談讓與擔保制度之立法」，消費者保護研究（九），民國92年12月。
5.內政部研商「不動產經紀業管理條例部分條文修正草案」（斡旋金部分）會議資料，民國96年2月2日。.（五）要約保證金說
此說認為買方支付斡旋金，即為提出要約，有受要約拘束之意思，仲介業據以向賣方議定價格，如經賣方承諾，買賣契約即屬成立，該價金即轉為買賣契約之定金；如契約不成立，則無息返還買方。申言之，斡旋金具有保證要約效力，即買方為取信於賣方，並使買方不致亂出價，在要約存續期間內，買方受拘束。
此說似未澄清斡旋金之當事人，亦未說明仲介業於買賣契約成交前係基於何種法律關係而保管斡旋金。另要約具有實質拘束力，乃要約性質之當然，要約具有形式拘束力，民法第154條第1項前段亦有明定，準此，要約依法即有拘束力，似無須以斡旋金加以保證。（三）片務預約或一方預約說
此說以斡旋金契約使買方負有締結本約之債務，賣方有請求締結本約之權利，係為片務契約。易言之，當賣方以買方之出價向其要約時，買方負有對該要約為承諾之義務。此外，斡旋金契約，實係買方賦予賣方得以其一方之意思表示，不待買方之承諾，就讓買賣契約有效成立，即為一方預約。
斡旋金契約之當事人為買方與仲介業者，惟將來本契約（不動產買賣契約）之締結主體卻係買賣雙方，是以斡旋金契約與將來之買賣契約間，似不應構成預約與本約之關係。
（四）違約定金說
此說認為在不動產買賣尚未成交之前，買方交付仲介業者之斡旋金性質上為「履約保證金」、「違約定金」，應供作買方履行其與仲介業者間委任契約之報酬、或償還必要費用、或代償必要債務之擔保，亦即供作委任契約債務不履行之一種擔保。又此違約定金係屬意定性質，應屬民法第249條第1項前段：「定金除當事人另有約定」之特別約定。
此說之優點在於藉由違約定金之概念來說明斡旋金所具有之擔保機能，其缺點在於斡旋金倘以擔保買方就委任契約所負之債務（報酬、費用），則似無視民法第568條、第569條就媒介撮合行為所作之價值決定。
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