天花板漏水，由樓上或樓下住戶負責？屋頂漏水，又該由誰負責?
天花板漏水責任歸屬依據漏水原因判斷，若由樓上住戶的專有部分水管或裝修造成，則樓上住戶負責；若屬公共管線則由管委會負責；若為自然因素導致的共同部分管線或樓地板，則由樓上樓下住戶共同分擔費用。 責任釐清須先進行專業鑑定，並依據《公寓大廈管理條例》進行協調或訴訟。
責任歸屬的判斷依據
1. 專有部分：
如果漏水原因出在樓上住戶的專有部分（如專屬浴室、廚房的防水層或水管），那麼責任由該住戶負擔。
2. 共同部分：
若漏水點是整棟大樓的屋頂、公共外牆或公共管線（如樓層間共用的排水管），則應由管理委員會或全體住戶依比例分擔費用。
3. 約定專用部分：
例如頂樓平台若約定由頂樓住戶專用，其維護責任由該住戶負擔；若非專用，則屬公共部分由管委會負責。
樓上樓下住戶的共同責任
樓地板或樓內管線：: 如果天花板漏水是因樓上樓下共用地板夾層內的管線自然老化或破損，則由上下兩戶住戶共同負擔維修費用。
鑑定與協調流程
蒐集證據：: 拍攝漏水現場照片或影片，保留證據。
通知管委會：: 先向社區管理委員會反映，請求協助處理。
專業鑑定：: 若協調不成，可請具公信力的抓漏師傅、防水技術協進會或土木結構技師進行專業鑑定，釐清漏水原因和責任歸屬。
申請調解：: 可向鄉鎮區公所調解委員會申請調解，調解成立可具強制執行效力。
提起訴訟：: 若協調與調解均無法解決，可向法院提起民事訴訟，請求對方負擔損害賠償與修繕費用。
房屋漏水小常識
◎老式公寓、大樓的水管線是用鐵管，使用幾年後會出現腐蝕破洞漏水，新式大樓水管線為不銹鋼管，較無漏水問題。
◎管線分為排水管及自來水管，若用水時才漏水即排水管的問題，若有無用水均漏水即自來水管問題。
◎樓上浴室地板磁磚若鋪設不佳或年久失修，使用過後水滲進地板裡層，同方位的樓下天花板也可能漏水。
◎不論原因為何，只要是樓下天花板漏水，修繕工作必定要在樓上進行，也就是一樓漏水、二樓修理，以此類推。
◎通常修繕費用由兩樓層雙方平均分攤，但若問題出在樓上，則由樓上住戶全額支付。
案例說明
天花板滲水 樓上屋主硬是不賠
A小姐買了一間3樓的公寓中古屋，交屋後不久，依原訂計畫出國旅行3個星期。不料，A小姐一家人回國後，發覺家中廚房、客廳天花板有滲水現象，且主臥室天花板漏水跡象明顯，位於正下方的床墊與書架都因此發霉髒汙，只好找樓上屋主討論解決辦法。
無奈A小姐按了多次門鈴，始終找不到屋主B先生，老公寓沒有成立管委會，A小姐透過熱心鄰居幫忙，幾番波折聯繫後才知道，B先生不住這裡，房屋屬於閒置狀態。A小姐一方面找來抓漏公司確認問題，一方面還得找地方臨時借住，以便施工修繕。
2個月後，抓漏公司確認應是B先生長期疏於清理滴落4樓地板的水分，使其廚房、客廳、主臥室防水處理失效，A小姐向B先生要求支付檢測維修費、在外短期住宿費，以及重買家具設備等費用共約15萬元，卻遭B先生一口回絕。
住在公寓大廈內，遇到各種漏水狀況最讓人頭痛困擾，不管是樓上樓下住戶都不願意碰到這種事情。案例中的B先生不認疏失，也不接受A小姐請求的賠償金額，究竟該如何處理？
建業法律事務所黃鵬達律師認為，按公寓大廈管理條例第12條、民法第184條第1項前段及第213條規定，公寓大廈專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方，或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但如果可歸責於區分所有權人之事由所致者，則修繕費由該區分所有權人負擔。
黃鵬達分析案例中A小姐住家狀況，經抓漏公司判斷，如果是出自於B先生長期疏於清理，導致防水處理失效所引發，檢測及維修費應由B先生負擔。
保留房屋受損證據
增加談判籌碼
由於在實際情形上，常見被請求負擔的一方，否認或不相信抓漏公司所提判斷，雙方互有堅持只好上法院，還得增加一筆鑑定費用。黃鵬達認為，
比較週全的做法是，發現滲、漏水情形時，應先針對特定區域予以拍照、錄影存證，並由雙方同意的抓漏公司進行確認、修繕，免生後續額外爭議，案例中A小姐似乎少了這些處理程序與溝通，事情也就較難處理。
一旦確認A小姐家中天花板漏水情形，確實是B先生所造成，就牽涉哪些費用該賠償。A小姐可提出的項目包括：購買與原先一樣的家具設備費用（不堪用的家具須拍照留存再丟棄、購買新家具的單據也要保留），加上修繕期間，一家人必須在外短期住宿2個月的費用。
黃鵬達強調，A小姐所提出的住宿費用不可漫天喊價，例如屋內仍可居住，並非嚴重不便，或者臨時租屋費用明顯不合理時，B先生可主張支付部分，而非全數。
居住安寧被侵犯
有權請求精神慰撫金
黃鵬達也提醒，居住安寧已經是最高法院所承認的人格法益之一，如有不法侵害他人居住安寧的情況，且情節重大者，被害人即得請求賠償相當的精神慰撫金（最高法院92年台上字第164號判例意旨）。萬一民眾住家發生滲、漏水情形相當嚴重，導致個別家人間精神上受到干擾，也可請求賠償的一方，支付個人精神慰撫金。
台灣地狹人多，居住在公寓大廈已屬常態，平日若能與週遭鄰居和睦相處，對於公共空間的使用與修繕，也比較容易溝通。
至於一旦發生類似問題，如何保障自己權益，在合理的範圍下取得賠償或補償，也是現代都會型居民可以多加認識的基本觀念。社區漏水糾紛：法律與實務全解析
居住在公寓大廈是現代都會生活的常態，而其中最令人頭痛的夢魘，莫過於毫無預警的房屋滲漏水。當天花板出現水漬、牆壁油漆剝落，甚至家俱家電因此損壞，鄰里間的平靜和諧往往瞬間破裂。從誰該負責、修繕費用如何分攤，到如何蒐證求償，這些問題牽涉到複雜的法律規定與人際溝通。本文將綜合法律專家的見解與實際案例，為您深入釐清社區漏水糾紛的法律與實務問題，讓您不再傻傻自認倒楣，而是能有效捍衛自身權益。
釐清漏水源頭：不可不知的房屋基本常識
在討論責任歸屬前，正確判斷漏水原因至關重要。這不僅是技術問題，更是法律責任釐清的基礎。
管線材質與種類：
判斷漏水屬性：
修繕基本原則：
然而，單憑個人經驗判斷往往不夠精準，當雙方對漏水原因產生爭議時，尋求專業的抓漏公司或土木技師公會進行專業鑑定，是避免後續糾紛的重要第一步。
法律依據：掌握權益的關鍵條文
面對滲漏水糾紛，盲目爭吵無濟於事，懂得運用法律武器才能保障自身權益。以下幾條《公寓大廈管理條例》與《民法》是處理漏水問題的核心法條。
一、《公寓大廈管理條例》第12條：釐清責任歸屬
這是處理樓地板與共同壁漏水糾紛的黃金條款。它明確了修繕費用的分擔原則：
「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
二、《公寓大廈管理條例》第6條：強制進入權
漏水修繕，往往需要進入樓上或樓下住戶家中進行，但若對方拒絕該怎麼辦？
「他住戶因維護、修繕專有部分…必須進入或使用其專有部分…時，不得拒絕。」
若對方無理拒絕，經社區管委會或里長協調仍無效時，受害住戶可向縣市主管機關提出申訴，或直接向法院提起訴訟，請求法官為必要的處置。
三、關於屋頂漏水：公用部分的特殊處理
屋頂、外牆等屬於「共用部分」，維修責任與費用分攤方式與樓地板漏水不同。
《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，共用部分的修繕費用，原則上應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
這意味著，屋頂漏水並非頂樓住戶個人的責任，而是全體住戶的共同義務。若管委會或管理負責人對此置之不理，住戶可先以存證信函催告，甚至依法向主管機關檢舉，讓其裁處罰鍰並限期改善。
實戰指南：從發現到求償的五大步驟
當漏水意外發生，保持冷靜並採取正確的步驟，是解決問題的關鍵。
步驟一：第一時間蒐集證據
漏水剛發生時，立即用相機或手機對受損區域拍照、錄影。畫面應清晰，並涵蓋受損範圍、水痕、以及任何因滲水而造成的物品損壞，例如家具發霉、牆壁油漆剝落等。若有條件，記錄下日期與時間，甚至在影片中口述現況，能讓證據更具說服力。這些第一手資料將成為日後與對方協商或上法院的重要籌碼。
步驟二：理性溝通與協商
在蒐證完成後，主動、冷靜地與樓上（或相關）住戶聯繫。先告知漏水情況，表達想共同解決問題的意願。避免一開始就指責或索賠，這樣只會激化矛盾。若對方態度良好，可共同尋找專業抓漏公司進行勘查，並簽訂一份書面協議，約定好雙方同意的修繕方案與費用分攤方式。
步驟三：尋求專業診斷
若雙方對漏水原因有爭議，建議找尋信譽良好的第三方專業單位，例如抓漏公司或建築師公會。由雙方同意的專業人員進行檢測，並出具正式的診斷報告，釐清漏水點是來自共用管線還是個人使用不當。這份報告不僅能解決爭議，也能作為日後法律行動的有力證據。
步驟四：計算並提出求償項目
一旦責任歸屬確定，受害者可向對方提出賠償請求。求償範圍應包含：
修繕費用：包含抓漏工程、水電、泥作、油漆等所有修復費用。
財物損失：因漏水而損壞的家具、電器、書籍等，可根據購買單據或估價單要求賠償。
額外費用：若因漏水嚴重到無法居住，被迫在外租屋或住宿，可要求對方負擔合理的短期住宿費用。
此外，若漏水情況嚴重，長期影響居住安寧，造成精神上的極大困擾，依據《民法》第184條，受害者甚至可主張侵害人格法益，要求支付精神慰撫金。
步驟五：進入法律程序
當所有溝通與協商都告失敗，對方拒絕負責或賠償時，可考慮採取法律行動。
發送存證信函：書面正式告知對方最後期限，並列明求償項目，以示警告。
聲請鄉鎮市公所調解：這是最常見且相對簡易的法律程序，由調解委員會居中協調，若雙方達成共識，效力等同於法院判決。
提起民事訴訟：若調解失敗，可向法院提起民事訴訟。此時，第一時間蒐集的證據、專業診斷報告、與對方溝通的紀錄都將成為關鍵證物。法院通常會委託第三方單位進行鑑定，以確定責任歸屬，並判決賠償金額。
案例借鑑：從判決看法律精神
「熱水管滲漏判賠」的案例，便是《民法》中「設置管理的欠缺」的典型體現。即便漏水原因是施工師傅的疏失，法院仍認定樓上住戶（屋主）負有監督與管理之責。這類判決傳達了一個重要的法律精神：房屋所有權人必須為其專有部分的設備與施工品質負責。這也提醒所有住戶，在進行裝修時，務必選擇有信譽的廠商，並善盡監督責任，以避免因小失大。
總結來說，解決社區漏水糾紛，不僅是技術問題，更是法律與人情交織的考驗。唯有掌握正確的法律知識，在實務上步步為營，才能在捍衛自身權益的同時，避免陷入漫長而耗費心力的法律泥淖。
裝熱水管致樓下漏水 住戶判賠
裝熱水管致樓下漏水 住戶判賠 2012-10-22 11:28:14 （中央社記者黃意涵台北22日電）陳姓女子裝設熱水管後，導致樓下吳姓住戶的天花板滲水，吳請求賠償。台北地方法院日前判陳女賠償新台幣11萬多元確定。
根據台北地院今天公布的判決書指出，陳女住在台北市中山北路3段某棟大樓的7樓，吳姓住戶住在6樓。
吳姓住戶主張，屋內天花板去年5月間發生滲水，陸續出現水漬、油漆鼓起剝落及壁癌等情形，與住樓上的陳女協調查漏後，認為可能是陳女裝設熱水管所致，吳姓住戶於是提起訴訟，請求陳女賠償天花板修復等費用。
陳女主張，裝設熱水管的師傅將釘子誤釘於熱水管交接處，導致吳姓住戶天花板滲漏，而且土木技師公會人員指出，熱脹冷縮可能導致熱水管線角度變化，可見熱水管滲漏是因現行科技水準無法妥善解決的熱脹冷縮所致。
台北地院簡易判決，判陳女應給付吳姓住戶11萬多元；陳女提起上訴。 合議庭審理認為，陳女自認熱水管滲漏是因僱請的師傅有疏失，漏水原因是陳女為房屋施作地板所造成，她未盡相當的注意義務，對熱水管發生滲漏有設置管理的欠缺，因此駁回陳女上訴，全案確定。1011022
我的經驗是大家和睦相處,能幫助儘量敦親睦鄰,改天如果是你家天花板淹水,才不會遭到為難.
以我的例子是,有一天八輩子不相往來的樓下鄰居,居然來按門鈴說他家天花板漏水了,要我們修理.我們一聽到也是覺得豈有其理,憑什麼要我們花錢修理呢？結果我請他去管委會申請判定是誰的錯,該由誰負責.
隔了好多天之後,由管理委員會的副主委親自出面來拜訪我們,說是我們家廚房的管線漏水才影響到樓下的天花板腐蝕滴水,所以該由我們來負擔修水管費與他們天花板負擔費用,
後來好幾個月後連火警的警示器壞掉了,也由我們來出錢修理.本來,心理覺得很不爽,也在意很久,非常討厭樓下的鄰居,
不過,因為他們長期在國外旅居回國的老夫婦,也很明理,是誰的錯就該由誰來負責的態度我到是很欣賞.
沒想到隔兩年後,我家的天花板有一天突然也開始滴水了,我就直接請管委會的技師來處理,他當然是先去拜訪我樓上的鄰居,說要察訪他家廚房的管線.
結果,樓上鄰居因為連廚房都鋪了高級的木板地面,以不方便拆開查看為由,拒絕技師登門造訪.我聽了很生氣,覺得樓上的人處理態度粉草率,很惡劣.
於是,我就在我家的陽臺上大聲斥責樓上的鄰居,並且把我之前與樓下的經驗又說了一遍,希望他不要小錢不花,以後要花大錢修理我家天花板,那就要得罪了.....(其實也不知道他是否有在聽我說.....)
隔沒多久,樓上的男主人下來查看我家漏水的情形,並且道歉,而且主動告知他家的濾水器剛好壞了地面偶爾會積水,他會馬上處理,到時候如果還漏水,他會請人在來看看~~~結果他修好我家就不漏水了!!
我想漏水是從很小的地方開始的,如果不防微杜間的話,當消滴水變成大漏水,又變成天花板腐爛,甚至警示器壞了,鬧出了人命,你才會覺得早之如此,何必當初,省小錢,惹了 一堆麻煩呢？？
我是非常強烈建議樓上的應該體恤樓下的,出錢解決問題有何不可呢？？不然到時候樓下的把你的管線堵死,你才會知道,敦親睦鄰的重要.
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談大樓漏水問題之修繕責任–【住戶篇（２）】(李明洲律師)
◤ 崔 媽 媽 – 公 寓 大 廈 電 子 報 ◢ 2006-03-14
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部分轉貼.....
詳全文....
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作 者：李明洲律師
e-mail： my.lo@msa.hinet.net
著作權聲明：本文受著作權法保障，非經著作人李明洲律師同意，請勿任意翻印、刊載。
■【前言】
本文接續崔媽媽基金會公寓大廈電子報先前法律專欄主題：公寓大廈常見漏水問題「住戶篇」之1（修繕責任、費用及進入他人家中修繕之要件），本篇（「住戶篇」之2）重點在於：「修繕費用之負擔及損害賠償之請求」。
■【問題】
王先生的房屋在3樓，因浴室漏水，經水電師傅勘查後發現，起因是樓上（4樓）馬桶水管漏水所致。經王先生長期間一再請求協調修繕事宜，均未獲4樓屋主善意回應； 4樓住戶的答案總是：「你家漏水跟我無關！（通常樓上住戶的心態是：我家明明沒事，你動不動要進來我家察看；而且不但要搞壞我家浴室，還要我負擔費用！）」加以回絕。然而，因 4樓屋主再三拒絕修繕，
造成：
（1）王先生3樓「房屋內裝潢嚴重損壞」（諸如：木製傢具及櫸木地板發霉、牆壁嚴重壁癌…等），王先生可請求賠償？
（2）王先生3樓房屋原係出租他人收租，因漏水問題遲遲未能修繕完畢，房客因而向王先生提前終止租約，王先生可向4樓屋主請求解約損失及嗣後未能順利出租之「租金損失」賠償？
■【答覆】
王先生希望請求之費用，包括：
修繕費用、裝潢毀損之賠償、租金損失、精神上賠償及律師費用等，是否有理？
按「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。
第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠債其損害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第213條、第215條、第216條，定有明文。
且按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」民法第195條，亦有明文。
依民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書條文之規定，本件損害發生之起因，既係4樓房屋浴室馬桶漏水所致；4樓所有權人，自對該房屋內之漏水問題負有維護、修繕之責。
然被告未注意維護、修繕，致使王先生住家遭受損失，4樓屋主之不作為，顯已違反上開規定，且亦符合民法第184條第2項規定之違反保護他人法律之侵權行為。因此，王先生請求4樓屋主就其所受損害負損害賠償責任，即有理由。
（臺北地方法院93年度訴字第443號民事判決參照）
至於，王先生於發現漏水後（應先拍照存證，相片上顯示日期者為佳），相關協調經過，應保留證據（如協調日期地點及記錄、在場證人姓名等）。
協調不成，而準備採行法律程序者，應儘早寄發「存證信函」催告其限期修繕完畢，作為日後之證據。
王先生可請求損害賠償之項目，有哪些？
（一）修繕費用及裝潢毀損之賠償：
詳全文....
王先生主張起訴前已支出修理費1萬5000元，是否可以求償？如王先生可證明，他確實曾向4樓屋主反應漏水問題（例如存證信函），惟4樓屋主一再置之不理，他才先行支出此費用，以保存傢私物品居住安全，且可提出證據證明確有此支出者，
亦可請求之。
（二）租金損失：
房屋如非王先生居住處所，平日係供出租之用，漏水確實造成房客提前解約（終止租約），及日後出租不易之損失，應認王先生受有此部分損害。
因此，如王先生主張其原將房屋出租，月租2萬元，租期尚未屆滿，惟因房屋漏水不適人居，房客乃提前解約，致王先生受有例如8個月之租金損失（共計16萬元）。
此外，前租約租期屆滿後，亦因漏水未能「以原租金月租2萬元」再行出租，
此租金損失亦可請求。
王先生可提出提出租賃契約、提前解約證明，必要時並請房客到庭作證以為憑據
（臺北地方法院88度訴字第1994號、92年度訴字第931號民事判決參照）。
（三）律師費用：
我國民事訴訟法並非採用律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，自不在訴訟費用之內；通常原告請求賠償之費用，實務上認為並不包括律師費用之支出。
詳全文....
如依此見解，王先生主張其因4樓住戶之侵權行為（拒不修繕漏水問題所致損失），他為主張權利之必要，而前後總共支出律師費用12萬元，此部分費用亦應由 4樓住戶負責，
應有理由。
至於，「精神上賠償」？
王先生主張因4樓屋主拒不修復漏水情形，造成其房屋持續受有損害，並致其精神受有痛苦，請求被上訴人賠償精神慰藉金50萬元等，並提出診斷證明書作為證據。
詳全文....
。然而，王先生因4樓屋主之過失行為受有損害者，係王先生3樓房屋「所有權」，其個人人格權尚難認為受有直接侵害，因而王先生主張因其財產損壞所造成精神上（非財產上）之損害，依現行法尚不能請求賠償，故其請求50萬元精神賠償，
於法不合
（臺北地方法院90年度簡上字第435號民事判決參照）。
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