淺談斡旋金與要約書之法律性質
內政部版「要約書」
一般人為了節省時間，於最短的時間內想知道目前不動產交易市場的情形，購屋或換屋的人都會透過房屋仲介業者介紹，提供賣屋資訊，來達成購屋或換屋的需求，當購屋人中意某間房屋，想與屋主進行議價時，仲介業者通常會向購屋人表示：為表現你的誠意，請你先付一定之金額作為斡旋差價之用。
當屋主同意購屋人之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆不動產交易，購屋人即負有與屋主簽訂不動產買賣契約之義務。
一、 什麼是「斡旋金」？
斡旋金是不動產賣方要價和買方出價尚有差距時，買方欲委託仲介業代其向賣方議價，仲介業欲檢驗買方出價之誠意，並避免買方後悔，由買方交付房屋仲介業者一定數額的金錢或其他代替物。一般不動產仲介業者所用的單據，俗稱為「斡旋保證金」、「要約保證金」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「協調金」、「買賣預約書」等不一而足。
斡旋金在不動交易市場上容易產生糾紛的情況為：
1. 仲介業收取斡旋金，交易未完成，並不返還買方斡旋金。
2. 仲介人向不同買方收受多次斡旋金。
3. 於斡旋期間，仲介人尚未將斡旋金交付賣方前，買方終止委託，斡旋金被沒收。
4. 仲介業已依約定將斡旋金交付賣方，買方後悔不買，斡旋金被沒收。
5. 賣方收取斡旋金後，後悔不賣。
6. 賣方向不同仲介業或買方收受多次斡旋金或定金。
購屋者交付斡旋金應行注意事項：
1. 明確約定斡旋期間。
2. 明確約定買方的出價及其他買賣契約的條件。
3. 明確約定逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約時，仲介人應無條件退還已交付全部的斡旋金。
4. 斡旋金交付賣方後，仲介業應交付賣方簽章並註明日期的定金收據給賣方。
5. 為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返還斡旋金的債務負連帶保證責任。
二、 什麼是「要約書」？
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。
所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書 交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。換言之， 要約書就是 買方依民法第 154 條提出要約之書面，要約之相對人為具有不動產處分權之賣方，買賣雙方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件互相表示意思一致者，契約即為成立。
三、斡旋金與要約書之比較 優 點 缺 點
斡旋金
1.經濟作用。
2.對促進物件之成交及維持契約具有正面效益。
3.符合不動產交易當事人的需求。 1.斡旋金制度無法源依據。
4.斡旋金制度違反民法之規範（將不拘形式的要約轉變為要物要約）。
5.不動產經紀人違反雙方代理之規定（民法第106條）。
6.買方必須交付現金或其他代替物。
7.仲介業者與購屋者自行商議斡旋金之權利義務，常因解釋不同及雙方認知有差異，而產生許多爭議。
要約書
1.要約書制度依據民法第154規定訂定。
2.購屋者得將要約書及不動產說明書、賣方之出售條款攜回審閱（至少三天）。
3.於要約期間未經賣方同意出售前，有要約撤回權。
4.買方毋需交付現金或其他代替物。 1.無法立即檢驗買方出價購買的誠意。
5.房屋賣方或仲介業者於要約成立後，無法即時取得定金。
6.要約書雖然有拘束力，但是買方或賣方若是違約，須仰賴訴訟才能得到救濟。
四、「斡旋金」與「要約書」之選擇（公平會之規定）
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，行政院公平交易委員會 90年 5月 10日 第 496次委員會議通過（公壹字第 01524號令發布） 公平交易法對房屋仲介業之規範說明； 房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第 24條規定之虞。
故房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人有選擇採用內政部版「要約書」之權利，且該份書面之內容宜扼要說明「要約書」與「斡旋金」之區別及其替代關係，並經購屋人簽名確認，以釐清仲介業者之告知義務。另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。
五、政府目前的作法
由於斡旋金在實務運作上有諸多流弊及常常發生爭議。因此，內政部特別制定了「要約書」範本及依消費者保護法第十七條規定公告「要約書應記載及不得記載事項」貳、不得記載事項規定「不得約定在契約成立前，受託人得向消費者收取斡旋金、訂金或其他任何名目之費用。」，以供消費者使用。
要約書應記載事項；
1. 契約審閱期間
2. 不動產買賣標的
3.承購總價款、付款條件及其他要約條件
4.要約之拘束
5.要約撤回權
6.簽訂不動產買賣契約書之期間
7.要約之生效。
上述應記載事項詳細內容請上內政部地政司網站查詢。房屋仲介 業者擬定之要約書，如未記載內政部公告應記載之事項者，該公告之應記載事項仍構成契約內容。
另外， 不動產仲介業者於買方出價有意願承購賣方之房屋時，往往會要求買方支付斡旋金，常引發許多不動產交易糾紛案，為此，內政部曾於 93 年及 94 年 1 月間多次邀請學者、專家、有關機關及業者研商斡旋金法制化規範會議，會中學者專家多認為現行斡旋金制度是仲介糾紛之主要來源，應立法明文予以禁止，
惟業者代表認為現行斡旋金制度具有促進案件成交之經濟效率，且值此房地產景氣復甦之際，若貿然禁止行之有年的交易習慣，恐將對房地產仲介業造成相當大的衝擊，因此建議應予維持現狀，不宜明文禁止仲介業者收取斡旋金，並採斡旋金與要約書並行雙軌制。
又行政院公平交易委員會規定，對於仲介業者向購屋者收取斡旋金之同時，如未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金與內政部版「要約書」之區別及其替代關係者，將違反公平交易法第 24 條規定，自得由該會依公平交易法規定裁罰。
所以為兼顧消費者權益與尊重民間交易習慣，在尚未有足以明顯禁止收取斡旋金立法之理由前，目前有關不動產仲介制度仍將維持斡旋金與要約書雙軌制，換言之，即維持不動產仲介業者現有執行現狀。
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