農政與農情 / 88年（第85－90期） / 88年12月（第90期）
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企劃處處長 劉富善
一、前言
亞洲金融風暴已發生2年餘，1997年7月2日從泰國發生金融風暴，吹到印尼、馬來西亞、菲律賓，再往北吹到韓國、俄羅斯，再到巴西，其結果使亞洲各國經濟成長率變為負數，造成上述國家經濟成長衰退，失業率提高，物價大幅上漲，外匯存底大量流失。
台灣出口的50％在亞洲，所以難免受到波及。去（87）年我國經濟成長率為4.8％，消費者物價指數上升1.7％，失業率為2.7％，物價上漲率與失業率加起來即為民生痛苦指數，在世界各國中比較，我國應屬較低者。
農業發展條例修正案，行政院農業委員會於民國84年度提出修正案迄今，經歷四年餘，曾函送立法院審查三次，其間修正條文每次稍有不同，其主要重點有：開放農地農有、落實農地農用；放寬農地分割面積限制，包括新購農地為0.25公頃、繼承為0.1公頃、共有耕地分割不受面積限制；農地管理從原訂使用分區管制至恢復總量控制等重點，惟農委會認為開放自然人購買農地，則新購農地不准興建農舍，以保護農地並避免污染，改以集村方式興建為原則。總之，農發條例之修正對於農地開放自由買賣、引進技術及資金、放寬分割面積以解決產權糾紛、擴大農場經營規模、制定農業天然災害救助基金及農產品受進口損害救助基金之法源、輔導休閒農業等重要措施上，均有其正面且積極規劃。惟在過去四年間，農地價位普遍下降，有人質疑是否與農發條例修正案有關，爰就此項疑問作一綜合性探討，俾供社會各階層人士進一步認識，以免誤導，以正視聽。
基本上，吾人依據過去40年來台灣土地供應與價格之變化得知，建地價位高低會影響農地價位水準，在目前農地承受人訂有限制之條件下，農地買賣固非屬完全自由市場，惟本文著重於修法案提出迄今，農地價位下跌是否受農發條例修正案影響所致，作一公正、客觀地分析。
在正常情況之下，影響農地價格之因素有建地供給量之多寡、農地需求之大小、購買者長、短期預測心理以及農地變更使用寬或嚴等因素影響。因此有必要從4年來台灣個體及總體經濟作一分析，探討農地價格內涵。
二、從個體經濟探討農地價格
台灣農地面積在短期內，其供給量應為固定的，在供給量既定之條件下，尚不受其他因素影響，需求量與供給量即可決定其價格水準。換言之，有需求就可能有成交，惟其區位及位置等條件不同，農地價格自然不一。在目前仍限制持有自耕能力証明者始能承購農地之規定下，需求者資格受限，惟其各筆成交價受承受人所得、農地價格、買者人數、投資報酬率、區位、農地可變更使用與否等因素之影響。
3年前全省平均每分地農地價格約在200萬元至250萬元，目前全省平均每分地價格約在新台幣150萬元之譜，以0.25公頃計算，需花375萬元，購買者除非有相當財力或從銀行取得貸款，否則應非一般農民可負擔的。因此，可預測將來俟農發條例修正通過後，新購農地者有可能是軍公教、商業、工業人士為多，惟此等人均非原從農者，其或願從新從農，因此農業產銷技術似有待加強。
總之，農地價格之高低除受個別供需因素影響以外，尚受總體經濟因素之左右。
三、從總體經濟面探討農地價格
(一)受全球經濟不景氣影響
依據「華頓計量經濟預測協會」（ＷＥＦＡ）全球經濟成長率預測資料顯示，以1990年為基期，全世界實質ＧＤＰ成長率，1997年為3.3％，1998年為1.9％，1999年為2.5％。其中，美國3年分別為3.9％、3.4％、2.4％，日本為0.8％、-2.4％、0.4％。故在全球景氣尚無大幅翻揚的條件下，停留在谷底盤整的時間將會拉長，形成大「Ｕ」字型的谷底。台灣自不能倖免，前3年約呈下降趨勢，全球經濟不景氣使然，購買力降低至為明顯，當然影響地價。
(二)台灣經濟成長率下降
國際貨幣基金會（ＩＭＦ）、ＷＥＦＡ、ＯＥＣＤ、ＡＤＢ等機構，預測台灣1999年經濟成長率分別為5.3％、3.9％、4.0％及5.2％；預測1998年成長率分別為5.2％、4.0％、4.5％及5.0％，可比較得知，台灣經濟成長率1999年與1998年相似，表示經濟受到國際景氣低迷影響，雖為正成長，在短期間雖無太大變化，但成長率亦呈下降趨勢，當然進而影響工商業發展以及對農地之間接需求。
(三)受東南亞金融風暴影響
在東南亞金融風暴中受創最輕的台灣，於去（87）年底卻陸續爆發泡沫經濟後期的併發症。台灣金融危機的肇因和東南亞國家不同，在某些方面倒是比較像日本，不過程度不如日本嚴重。日本和台灣都是因為出口成長太快，賺取太多外匯，最後才出現問題。
台灣出口在持續成長過程中，五年前外匯準備不斷升高，導致國內通貨發行量水漲船高，但是相對的，國內土地的供給量則是有限的，因此，自然會推升不動產價格大幅上漲。要讓土地價格持續上漲，其前提是出口產品必須能持續賺錢，外匯準備能不斷累積增加。但是累積到某個階段（900億美元）以後，台灣的外匯準備便停止成長，雖然出口仍然順暢，但是政府擔心國內累積了大筆的外匯存底無法宣洩，可能會引發更多問題，於是決定放寬外匯管制。初期先開放小額匯款，後來放寬至每人每年自由匯出五百萬美元，於是透過出口賺來的外匯，輕易流到海外，不但影響台灣產業之進一步升級更減低了對生產因素之需求，土地即為生產因素之一。
(四)台灣自有資金流出過多
民國76年以前台灣與大陸是完全隔絕的經濟體，台灣也在這一時期創造了經濟奇蹟。民國81年以來，台商對大陸每年投資金額約占我國ＧＮＰ之20％至30％，迄今約有36,000家中小企業前往投資，其中以鞋業、紡織、製衣、皮革、塑膠製品為主，最近則以資訊廠商為多。這部分資金通常不會再流回來，故使國內財富之累積緩慢下來，股市、房地產必然受影響而低迷。
「財星雜誌」報導台灣民間債務占ＧＤＰ（國內生產毛額）的1.8倍，認為台灣有信用過度擴張之現象。這是中小企業到大陸投資，自有資金（儲蓄）外流，不夠的資金逕向銀行借貸。第一銀行董事長黃天麟指出，台灣近八年來流出一千億美元，此金額不可謂不大。
台灣房地產景氣不佳，除了房屋供給過多以外，資金不足也是重要因素，即大陸吸走了太多台灣民間、中小企業及一部分上市公司的資金，使購買房地產的能力減低，農地價格當然無法挺升。
(五)出口遲緩影響經濟成長
台灣為亞洲經濟的一環，儘管體質較佳，但也不能不受九七年金融風暴侵襲的影響。東南亞金融危機，主要原因為外債太多，後來資金被抽走後，因而爆發危機。亞洲金融風暴引發經濟危機以後，亞洲地區國家的工業生產幾乎全面下挫，結果導玫國際原料及商品價格幾乎全面下跌。使農工原料出口占收入大宗的俄羅斯、委內瑞拉、墨西哥、加拿大、澳洲、紐西蘭……等國的經濟更是雪上加霜。台灣為島國，仰賴貿易甚殷，進口國經濟不佳，自然影響台灣出口，地球村經濟所使然。
(六)市場空屋太多影響土地需求
財訊月刊第202期（1999年1月）有一篇文章披露，由身兼國泰建設與匯通銀行特別顧問之蔡鎮宇先生指出，這幾年累積約100萬戶空屋，但前（86）年全省大部分地區實施新容積率，建商搶建約有70萬戶，空屋總計有170萬戶，其中有一半尚屬有效空屋，以台灣年需15萬到20萬戶自然成長的房屋與換屋需求估計，台灣要再等3到4年才能真正消化掉這些空屋。空屋多對建地需求少，間接影響農地價位無法提升。
(七)資本市場商品已多元化
資本市場商品多元化，譬如期貨交易、國內、國外共同基金，人民的錢可以多元化方式理財，變現性又快，所以一半以上的人把錢分散並做多元化理財，不像過去只有購置房地產一途。依據財訊21期報導，現階段租房子14年等於賺一棟房子，譬如買一棟1千多萬元房子，房租每月才3萬元，如果1千多萬元存銀行每月可得利息6萬元，10年下來真可買一棟公寓了。
(八)股市之重心已由資產股轉向電腦股
10年前台灣是因金融商品過少，有所謂台灣錢淹腳目，投資房地產或購買有土地資產之股票，如台泥、台鳳、農林、工礦、國壽及三商銀等，因彼等有龐大土地，股票一股漲到1千多元或一股300元之上。近幾年來，因金融商品多元化，可以說現在是智權時代，前述因素使房地產不振，以上所列股票價格一年不如一年，前述各類股價目前約在25元至80元左右。相反地，腦力智權時代已來臨，由電子業、電腦、網路、軟體等股取而代之。
總之，過去股王是以資產股占上風，如今，股王是以電腦業科技占上風。房地產不漲，農地更不會漲。
(九)外匯存底停滯影響國內投資
台灣自民國76年起工資水準開始攀升，企業在國內從事生產越來越不划算，因此企業開始外移，前往海外投資。導致台灣的外匯存底攀升到九百億美元時便滯不前。另一方面，由於廠商大量外移，台灣土地透過開發利用所產生的附加價值也逐步縮減，土地價格自然無法繼續漲升，進而造成農地價格低迷。
由財訊月刊第202期一篇文章披露，太設副董事長朱偉人先生對目前台灣房地產看法非常悲觀，他認為現在（民國88年初）房地產不是價格高低的問題，完全是信心問題，整個市場根本沒有一絲買氣，他預測房地產在公元2000年前也沒有復甦的跡象。他對台灣經濟卻抱持樂觀看法，但對房地產持悲觀的觀點則表露無遺。
(十)銀行逾期放款增加，企業財務不佳
依據中央銀行統計，從86年底至87年底止，一年內國內48家本國銀行的逾期放款金額，總共增加了1,101億，其中省屬七大行庫就占一半，高達552億元。過去3年來全部本國銀行逾期放款比例以85年12月底、86年12月底、87年12月底3年作比較，分別為3.78％、3.82％、4.47％。至今（88）年2月底止，省屬七大行庫逾放比例增加為4.91％，逾放金額為3,024億元。國內工商企業財務變差，其投資自然減少，進而影響農地價位，其理至明。
從1997年7月亞洲金融風暴爆發以來，國內進出口呈現衰退現象，企業獲利率明顯減少，倒閉關廠數量激增，失業人數逐月增加，加上去年第四季企業財務危機頻傳，造成信用緊縮的影響，更是對國內總體經濟帶來重大的打擊。
不動產景氣冷颼颼，營建公司更換老闆者則不少。根據統計，從今年元月到3月22日止，50家上市上櫃營建公司，換掉7個董事長，3個總經理。其中啟阜、尖美更在短短3個月內換了2位董事長，也應屬本土金融風暴的一個現象。
四、結語
(一)結論
影響台灣農地價格之個體面及總體面因素分析，短期內農地受承受人資格限制，以及區位、便利性、價格等因素影響，有需求即有成交，價位完全依各地區情況而異，過去4年來農地交易尚進行中，惟交易價格逐年下降，亦為事實。農地交易受個體供需因素影響以外，尚受國內外總體經濟因素之影響，無可否認，台灣是一個自由化、國際化程度相當高的國家，地球村已成形，因此台灣農地價格高低，尚受到下列十項因素的影響：
一、. 全球經濟景氣與否
二、 台灣經濟成長率高低
三、 東南亞金融風暴及復甦期間
四、 台灣自有資金流出多少
五、 出口遲緩影響經濟成長
六、 市場空屋太多影響土地需求
七、 資本市場商品多元化
八、 股市重心已由資產股轉向電腦股
九、 外匯存底停滯影響投資
十、 銀行逾期放款增加，企業財務不佳
從上述十項因素分析得知，基本上台灣農地價位之高低以及流通的快慢，受台灣總體經濟因素的影響較大。至於農業發展條例之修正，對於農地之買賣、移轉、分割、引進資金及技術等面向均有其正面及積極之規劃，並無所謂負面效果。因此，吾人可作綜合結論為農業發展修例之修正與現階段農地價位之低迷應無直接及負相關之關係存在。
(二)建議
全球性的信貸緊縮與電腦千禧年危機的衝擊與效應，將可能是影響今年全球景氣邁向復甦或是持續衰退的兩大重要變數。據悉，財政部正進行檢討修正銀行法以促進銀行業務現代化及紀律化，強化金融機構資本適足性及透明性，落實建立金融機構內部稽核制度、公營金融機構民營化等措施，相信對於改進金融機構體質、融通資金、促進創匯等會有所助益。
今年影響台灣經濟成長的重要因素有二，第一為美國的經濟，第二是人民幣的幣值。如果美國經濟穩定成長、人民幣不貶值，東南亞經濟應可恢復正常；若日本經濟能快速復甦，我國經濟就更可望快速好轉。
人民幣不貶值，則台商投資可趨緩，可減少資金外流速度，如果人民幣貶值，其出口競爭力提升，短期間台灣透過大陸出口的金額將上升，對台灣短期有利。但從長期看，可能引發另一波大陸熱，造成本土資金另一次快速外流，經濟失血，有可能再衝擊股市與房市。
台灣經濟的問題，其缺點在過去是因為不動產及股票的過度投機及炒作。台灣如要繼續維持一定水準的經濟成長，一方面固然要持續刺激國內市場需求的成長，另一方面對於出口大陸市場之維持與拓展方面似有待加強，期以開拓大陸市場帶動本身經濟的成長。因此，未來台灣經濟對大陸的依持度方面，勢必不減反增。
要防止台灣房地產再下跌，政府計劃興建的房屋計畫，譬如六萬元一坪的國宅，似在短期內宜停止興建。由政府直接提供1,500億元低利貸款來刺激房屋市場的買氣，值得肯定。另外若在稅負方面優惠也會刺激房地產，交投轉趨活絡，房地產價格也許不會再下跌，政府整體稅收也許會增加。
自http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=2273
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