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許多自北部南征的零售業者曾表示中部地區的消費市場難以捉摸、人潮難以探測，也因此在展店拓點的評估上困難重重、落差極大。 為此，本刊特別邀請資深商用不動產開發顧問 黃鵬飛先生開闢專欄、陸續深入報導與分析中南部縣市商圈之演進及生態，並藉由專訪各零售業者之翹楚，透析其經營之道與展店拓點的獨特眼光。
商圈透視 /台中商圈系列報導﹙一﹚
「都市台中」與「鄉村台中」
趨勢專家詹宏志先生曾於「城市人」一書中寫著：「台灣不是一個，而是兩個。一個是『都市台灣』，另一個是『鄉村台灣』。在地理上，他們很近；在概念上，他們很遠。你乘車從這個台灣到那個台灣，費時不過數小時；但一個思想從都市到鄉村，卻要行走好幾年。」這樣一個發生在台灣整體環境的城鄉差異現象，同樣縮約在今日我們所要探討的大台中課題。簡言之，對於一個大台中的區域觀念而言，「都市台中」是台中市，而「鄉村台中」便是台中市以外的中部其他縣市。
大台中人口數以台中市居第一，其人口數近98萬人，而分居第二、第三位的彰化市、大里市則擁有約23萬與18萬的人口。前三者之間有著懸殊比例的差距，也就更遑論其他鄉鎮了。此外，城鄉的差異不僅呈現在人口數量上，也反應在其他的政治、社會、經濟、文化層面上。這些差異性對於大台中地區的消費習性及活動有著不可忽視的深遠影響。
﹙表一﹚台中都會區都市體系界定表
台中曾是北部人的移居新夢土
台中市曾於80年代擁有多項傲人的紀錄，如人口成長率、汽車普及率、房地產上漲率等皆為全台灣的第一。六年國建計劃以台中市作為中部區域的領導中心，連同台中港及鄰近的清水、沙鹿、龍井、梧棲、烏日、太平、大里、豐原……等市鎮形成一個大都會區。
﹙表二﹚台中縣行政區域一覽表
在一致看好的憧憬下，曾吸引了無數的人潮移居中部，開闢他們人生的新疆土，一時各中小企業鼎沸，而大台中也因為他們強烈的企圖心，締造了另一個經濟新高峰。然好景未久，在經歷金融風暴、股市重挫、九二一大地震……等摧殘下，這片移居新夢土上呈現的是百業不振、景氣低靡。
景氣回春的先兆？
近年來，如廣三SOGO、新光三越、德安購物中心、老虎城Tiger City等大型百貨公司、購物中心陸續進駐台中，這樣的現象似乎意味著景氣的回昇、消費市場的再興，各家零售業者對大台中重燃希望。然而依據過去的經驗，此區的消費市場難以捉摸、人潮難以探測，也因此在展店拓點的評估上困難重重、落差極大；此時，認識台中的商業環境、掌握台中的消費脈動，便是各商家的必勝策略了。
探索台中
台中都會區位於台灣地區的陸路交通中心位置，為台灣中部最大都會區，其影響之縣市擴及台中、彰化、苗栗、南投、雲林等縣市，並以台中縣市為首。現今，台中市的都會範圍事實上已經與台中縣的太平市、大里市、豐原市，甚至霧峰等鄉鎮地區連接一起，形成大塊狀商圈。
台中市舊稱「大墩」，光復後改為省轄市，下設五區﹙東區、西區、南區、北區、中區﹚。於民國三十六年，再度將西屯、南屯、北屯併入成為現今八個主要行政區。台中市以發展最迅速之中區為中心，成扇子形往外擴展，更以筆直寬闊的中港路為主軸，一直延伸至台中港。由於舊市區中心建築密集、道路狹窄，難以負荷未來都會區整體發展之需，為分散此壓力，由單核心之發展型態，漸次朝向多核心的會區發展。
影響台中都會發展的關鍵點
一個都市是否能均衡發展，除了公共建設與都市發展計劃等條件的影響外，交通系統的完善性亦是重要的關鍵點；簡言之，公共運輸系統愈發達，都市發展愈快速。近年台中市的交通系統陸續完成，不僅拉近了城鄉間在時間愈及空間上的距離，也對台中商圈的生態環境帶來了許多的變動性。
﹙圖一﹚台中市交通建設網路圖
﹙表三﹚台中市現有交通建設一覽表
﹙表四﹚台中市預定交通建設一覽表
台中商圈的形成與區隔
在都會演進發展的過程中，由前述所謂的關鍵性的條件影響下，各商圈逐漸形成與區隔。而各個商圈的發展前景與之間的相互競爭，端賴其主客觀條件而定；簡言之，除了市政的發展計劃、公共建設等條件限制外，消費者的消費習性與趨勢亦會形成一股引導潮流，影響及造就每個消費時代及商圈經營型態。
台中商圈的發展由昔日一枝獨秀的自由商圈北移至三民中友商圈，其後更隨都市人口的擴充，由中港路一路發展出全國、新市政等商圈。﹙本刊將逐一報導分析各商圈之演進、現況、特色與未來發展的預測﹚
﹙圖二﹚台中市商業核心區分佈圖
﹙表五﹚台中市商業核心區一覽表
正臨「夢醒時分」關鍵時刻的台中
曾經過於快速的經濟成長，膨脹了台中人的自我期望；而事實上，往往期望愈大，夢想也就愈容易幻滅。其間的落差肇因於現實條件的無法配合。台中的經濟實力主要來自於密集的中小企業及不斷開發的市地重劃，但在一連串的經濟重擊後，原計劃中的大型開發案遲遲未如預期、產業不斷的外移、建築營造業的火車頭喘喘噓噓、整體的民生消費重落；試問，如此的景氣低靡會持續多久？而它又何時會復甦？相信誰都無法斷言。然而，由人口數持續成長、大型零售店陸續進駐、百貨公司營業額回升……等現象觀之，大台中地區的消費市場潛力以及零售業市場的胃納量仍然是令人可期的。祇是，在此敏感關鍵的時刻，各開發業主或零售業者對於都市的發展、商圈的變化與消費的趨勢，便需更加謹慎觀察與評估了。
| 引言：早期的台中火車站及中正路，算是當時最熱鬧，也是商業活動最頻繁、人潮最多的地方；而如雨後春筍般開幕的百貨公司，更奠定了當時自由商圈的都會規模。 ■正誠顧問股份有限公司 百貨業帶動商圈繁榮 鼎盛時，自由商圈內涵蓋的百貨公司有：大大(青春帝國百貨前身)、北屋(龍心百貨前身) 、財神、永琦、遠東及第一廣場、ATT流行館等。百貨公司強大的集客力為自由商圈帶來極盛一時的風華。民國五０年代，綜合大樓及商場是那時台中休閒活動的主要指標，當時百貨公司的發展趨勢為： (1) 集中化：台中市的百貨公司除69年於三民商圈開幕的來來外，其餘皆位於自由商圈。密度之高冠於全省。 (2) 中小型商場：賣場面積小於5000坪，與現今的大型百貨公司或購物中心相較下，以往中小型的商場較小、商品也較少，容易短時間內逛完，但卻無法使顧客能在一家商場內一次購足。也形成週邊商家及攤販坐享人潮、錢潮的情況，交織當時繁華熱鬧的自由商圈。 (3) 郊區化：民國70年後，由於商圈內百貨已達飽和，且聯外道路不足、沒有足夠的停車空間，導致交通問題遲遲無解。加上都市漸次往外發展，許多業者開始往外發展，如中清路上的八百伴百貨、文心路上的生活創庫及大批發百貨及五權路的長圓百貨等。 百貨隨都市外移發展 台中商圈發展隨著中港路這條主軸逐漸西進，民國70～80年代，因四期、五期重劃區的開發，造就了全國商圈基礎。當時，全國飯店、傑聯辦公大樓、科博館與SOGO百貨的成立，使中港路、五權路、忠明路所涵蓋之範圍，發展成商辦混合的商圈。沿中港路再向西行，即現在的七期重劃區，新光三越也帶動了這附近的商圈，在交通、立地的優勢下及大型開發案不斷出現，形成了一個包含政治、金融、辦公、文化、商業的綜合商圈，預計將可發展成類似台北信義計畫區，獨立為一大商圈。 而百貨的發展也跟著商圈轉移產生變化，自由商圈的交通問題未解，加上客層的限制(青少年、學生為主)，與腹地狹小問題，使大型百貨業無法在此展店。另一方面，來來百貨成立後，活絡了附近的商業活動，營業範圍內更擁有廣大的住宅人口，及台中技術學院(前為台中商專)、台中一中等學生族，於是便形成了三民商圈。而民國81年中友百貨的成立，更為三民商圈注入一劑強心針，挾著大型百貨的空間優勢，吸引來許多上班族及開車族前往消費，發展出有別於自由商圈的青少年消費生態。 民國84年，廣三SOGO開幕，奠定了全國商圈基礎。此時三民、全國是繼自由商圈後最具規模的商圈，然而此時的自由因商圈內中小型百貨的倒閉，及租金高昂、交通混亂等問題影響，已逐漸沒落、褪盡風華。 民國89年底，號稱擁有東南亞最大面積的百貨－「新光三越台中店」，進駐新市政中心，猶如平地一聲雷，儼然成為台中百貨業新龍頭。一時，各大賣場、零售業者無不爭相搶進七期重劃區。至此，台中原有的小型百貨都因經營不善，或不敵大型百貨之攻勢，紛紛結束營業。而中友、廣三SOGO、新光正式形成三強鼎立之局。 大型商場的週邊商家雨露均霑？ 把店開在大型百貨公司的週邊，一定是票房保證嗎？百貨業繼中友百貨後愈趨大型化，賣場面積幾乎皆大於萬坪，業種組合更加多元化，一次滿足了食、衣、住、行、育、樂等多種需求，使消費者在商場內一次購足。近二年大型購物中心興起，比起以專櫃商品為主的百貨，購物中心更結合休閒娛樂，如遊樂場、餐廳、電影院等多種選擇。而交通便利、動線規劃良好、舒適的購物中心似乎已是目前趨勢。 然而，對大型商場週邊的零售商而言，卻不盡然是有利的。因為，消費者在購物中心內既能達到休閒、娛樂、購物等多種滿足，降低了在外消費需求。再者，因停車方便性提高，消費者很少再走出商場逛街。 以新市政中心為例，新光三越及Tiger City的落成，固然對商圈形成有不小助力，也帶動了房市景氣。但其週邊商家卻不斷替替，未如預期中繁榮，更未出現雨露均霑的效果。 台中近十年百貨業變化 近來，百貨業趨向大型化與連鎖化，期能滿足消費者單站購足的需求。號稱數萬坪、全省最大的商場不斷地出爐。84年以前，台中仍有10家百貨，總營業面積約54,000坪，到了91年，台中僅剩7家百貨，但總面積反而高達77,000坪，這尚不包括德安購物中心的36,000坪及Tiger City的14,000坪。 換句話說，中小型百貨在市場弱肉強食的變化下，生存更顯困難。如自由商圈內的小型百貨，皆於民國83～89年間結束營業。而小型百貨面對如此強勢的壓迫下，更應重視人才的培養，以厚植未來經營力，進而提高服務品質與強調主題經營，轉向以目的性消費來吸引客群。 市場穩定，但坪效降低 隨著中友加入戰場後，提昇了台中地區百貨業整體業績，往後每年營業額呈現穩定成長，也帶動了商圈發展。到廣三SOGO開幕時，當年更創下了55億元營業數字，雖然同時有不少小型百貨結束營業，如八百伴、財神、長圓、生活創庫等，但整體營業額不降反升，成長率高達30.2％。但從另一個角度來看，年坪數開始急速攀升。至前年新光三越加入時，挾當時全台最大商場的氣勢，欲提振市場買氣。然而，各舊型百貨如遠東、永琦百貨，或經營不善的商場如金沙、建台大丸等，卻紛紛轉型或結束營業。使得總體營業額成長有限。 再者，台中百貨公司的賣場面積至今仍超過7萬7千坪(尚不含購物中心)，已達極度競爭狀態，營業額成長有限而賣場面積卻不斷上升，平均月坪效從88年的3.9萬，降至90年的2.8萬，甚至在89年還出現過月坪效2萬。在坪效逐漸降低的情形下，便無法完全發揮商場應有的經濟效益。 新商圈反映沒落商圈的市場胃納量？ 早期自由商圈是台中百貨業大本營，民國80時，它的年營業額更佔了整體市場的52.14％。但在中友開幕後，自由的營業額佔比開始明顯下降，僅佔30％，但成長率仍微幅上揚。到廣三SOGO開幕時，市場出現巨大變化，自由商圈首度出現負成長，而三民及全國商圈分別約佔有45％及30％的市場，自此，自由商圈內的百貨開始衰退，而三民、全國則分庭抗禮，瓜分台中的百貨市場。而後新光開幕，介於中港交流道及市中心之間，居交通要道，並涵蓋西了屯區、南屯區快速成長的人口，對廣三SOGO造成不小的壓力。 表現在賣場面積上，自由商圈從80年的佔比40.5％，到目前僅剩2.75％，幾乎宣告退出百貨戰場。而三民、全國及新市政中心，則因各擁中友、廣三SOGO及新光三越這三大巨艦，仍可維持一定的營業面積佔比。 綜合上述，因整體市場未明顯提振，所以新商圈的亮眼表現，應該仍來自於其他舊商圈榮景的出走。不僅令人聯想到，一個新商圈的崛起，似乎也正是另一個商圈沒落的市場胃納量。 消費習慣移向大型商場 若分析台中人在週末假日休閒活動的娛樂取向，「逛百貨公司或購物中心」似乎已是最吸引人的選擇之一。以琳瑯滿目的商品種類，及集合食、衣、娛樂，到各樓層獨特的風格，消費者在一天內就可達到完全滿足，就算不購物也可以享受到感官上的刺激，和最新、最快的流行資訊。而在國人越來越重視生活品質的同時，為了得到完全的休閒與釋放感，消費者在大型商場的消費能力也相對提高。總括台中縣市，百貨公司的消費支出佔零售消費支出的比例，從80年的6.09％；到89年的13.19％，成長率達高74.8％，從這不難看出，在大型商場內的消費已是一種購物新趨勢。 風采重現、直驅西進 台中都會區在經歷過金融風暴、九二一地震及景氣低迷等層層洗鍊後，正逐漸蛻變成一隻美麗的花蝴蝶。近年來，許多大型商場仍不斷投入台中市場，期許其再創高峰。只是這場戰役已從中區沿著中港路逐漸西進，預計未來幾年，新市政中心將會是最火熱的戰區；而舊商圈的主要競爭對手並非新興商圈的大型商場，反而應從商圈本身交通及商品區隔等，著手進行規劃與改善，達到大台中商圈的共榮景象。 |
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引言：「沒落的貴族」是自由商圈目前最實際的寫照。
這個位於台中火車站、中長程客運總站、百貨商場的商圈，曾經是中部五大縣市最集中的消費商圈。約莫二十年的榮景，自由商圈可說是車火馬龍、商業鼎盛。這裏曾是大台中地區許多人留下青春回憶之地。曾幾何時，隨著都市發展、交通網路的興建、經濟計劃之開發建設及因應經濟市場之需要，改變了台中市整體商業結構。
從單一商圈型態，轉變為多商圈的競爭，自由商圈之立地優勢已不復在，商圈老化、商業停滯。面臨商圈的移轉，近年來不斷考驗著自由商圈內經營的商家，在政府部門有心重振老舊商圈以及民間力量的注入之下，自由商圈未來是不是能浴火重生，是大家所期待的。
商業核心範圍自由商圈全區隸屬於台中市中區，現在方型交錯的街道型態，是在日據時代即已規劃。走過日據、曾經繁華，現在的自由商圈各商店零售業聚集區域範圍，仍以火車站為起點向外發展。
商圈核心發展因天然及人為設施的限制，主要為往東因受阻於縱貫鐵路，僅及於建國路；往北因中山公園阻絶，約到公園路則無法再延伸；往西到三民路二段，商業勢力至此已是強弩之末，雖然沒有明顯的天然及人為障礙，但過了三民路二段，商業活動已和自由商圈脫節，自成另一種商業核心區域；往南到民權路，已屬台中市政府範圍，各行政機構及學校已明顯將商業核心區劃分開來。
（附圖一）
集合多元商圈屬性於一區如同台北站前商圈，自由商圈的形成仍起始於台中火車站與公路車站的交通運輸系統。每日往返交織的運輸及旅客，造就繁盛商業擴張，而其背後實與台中都市發展有關。
過去集合休閒、育樂、購物於一身的自由商圈是中部五縣市最好的去處，全區的商業活動呈現多樣化且各自擅長。
大致可區分為幾個區塊：（同附圖一）
1. 以火車站及公車站為主的轉運型商業活動，大致在中正路、中山路前段，綠川東西街及建國路一帶，以第一廣場為核心（附圖二）。
2. 以百貨公司為主的百貨休閒型商業活動，在自由路、中正路、繼光街一帶，從早期太府天龍（三商百貨）、北屋（之後是龍心百貨，現在的誠品龍心）、遠東、永琦、財神百貨（現已停業）等，形成自由路二段一帶的繁榮景象。（附圖三）
3. 平等街、市府路及公園路主要是休閒育樂業為主，如電影院、電玩業。
4. 民權路方向又形成以行政機關、飯店及金融服務為主的商業活動（附圖四）。
雖然過去多元性的商圈屬性交織成繁榮的自由商圈，但曾幾何時，都市的變遷改變了自由商圈的風貌，現在的自由商圈繁盛不如往昔，如何在自由商圈開店展業或避離其他商圈，都應對這落寞貴族之現況多加了解。(附圖五)
變遷後的自由商圈之客源區分全盛時期的自由商圈是一都會型複合商業核心區，客源區分上包括火車站及中短程客運，每年百萬人次通勤的龐大流動人潮。
自由路二段及中正路上遠東百貨、龍心百貨、永琦百貨、財神百貨，繼光街的三商百貨，綠川西街的大大百貨，百貨公司帶動消費人潮，結合流行服飾、娛樂休閒業、餐飲業，休閒購物的人潮川流不停。
民權路附近為台中主要金融、辦公市場，結合台中市政府、市議會等各大行政機關學校、醫院，是過去台中最大的辦公人口聚集區。
交通轉運、休閒購物、上班族及學生，交織成大台中最大的消費中心。
然而時至今日，自由商圈不若以往，雖然交通轉運功能仍在，但都市外移與擴張、交通系統便捷、交通工具的改變，現在的自由商圈之客源區分已產生很大的變化。自由路上的百貨公司一家一家停業，連帶週邊的各行各業都受到影響，惡性循環結果，休閒購物的人潮不見了，交通轉運的功能雖在，但客源僅剩以上、下學及補習班的學生為主了。
中區的人口變化中區的人口逐年下降，也是自由商圈退化的原因之一。而台中市是一圓形的都市發展，位居中心的中區因二分之一土地開發皆屬傳統透天店的規劃限制，隨著都市呈放射狀發展而人口逐年外移，留存的人口則不足以支撐日常基本性消費。
以九十年底全市各行政區人口狀況來看，其人口數中區23,420人，占2.38％為最少。而中區人口密度雖為全市之首，是因其面積僅為0.8803平方公里，但就戶量而言，中區也卻也是全市最少的區域。
年齡層結構方面，全市各行政區皆屬年輕人口（0~29歲）為最多，其次是中年人口，老年人口為最少，呈現金字塔型分佈。
再由統計資料分析，中區人口十幾年來（76年至89年），都是呈現負成長情形，但自九十年至今年六月則有小幅度上揚趨勢，此徵兆是否顯示中區正逐漸復甦，仍值得再進一步觀察。
（表一）、（表二）
中區百貨業發展變化以台中市總體人口來看，大約只能容納百貨公司總賣場面積約為八、九萬坪，而目前台中市若含德安購物中心的36,000坪及Tiger City的14,000坪，百貨公司總營業面積高達十二萬七千坪之多，產生過度競爭狀態。而中區因腹地太小及交通不便等因素設限下，區內的中小型百貨不敵其他區域中大型百貨，因此相繼停業或轉型。
由（表三）可看出在中區的百貨業可謂經歷過一番劇烈變動，從之前繁華之榮景，到今日殘敗之局，中區之落寞昭然若揭。而原本依附在週邊的店家也跟著紛紛出走，造成中區出租店面及空店數節節升高，出租紅條及看板隨處可見。（附圖六）
中區內繼光街及電子街之更新再造台中市政府及商家於中區大力推動更新再造，希望能讓中區起死回生，已完成之中區商圈再造工程重要的有：
一、繼光街行人徒步區（附圖七）
繼光街行人徒步區開工於九十年四月十二日，完成於九十年八月十三日，範圍自公園路至民族路段約五百三十公尺，位於第一廣場及誠品龍心百貨之間，寬度約為10米。原是中區商業區的主題性商業街道之一。主要集結了布莊、藝品店、茶店等特色商店，如吳響峻布莊、大樹布莊、雜貨箱、茶堀出軌等。
台中市繼光電子街商圈於九十年榮獲經濟部商業司評選為全國示範商店街之輔導地區，並由財團法人中衛發展中心負責規劃執行，將以「資訊」、「流行」、「生活」為商圈之主題，希望打造一個媲美台北西門町的新休閒購物中心。由於繼光電子商店街這個地區在以往稱之為「榮町」，因此市政府以打造台中「新榮町」為口號，以兼具流行與傳統，並期望與台北西門町及高雄新堀江鼎足而立。
台中市政府投入參仟零柒拾捌萬元，委外由「唐真真建築師事務所」設計及監造。並結合民間力量，籌組「繼光街商店促進委員會」。
主要目標為：
1. 串連火車站、中山公園、電子街及綠川東西街等之造街計劃，延續嶄新的造街風貌。
2. 加強人行徒步區的功能與都市街道景觀。
3. 促進居民與商家參與改善意願。
4. 改善原本交通壅塞、街道混亂景象。
5. 結合騎樓與商家店面，加強該區商業活動，吸引人潮，促進繼光街商業發展。
二、電子街行人徒步區（附圖八）
電子街行人徒步區開工於九十年二月六日，完成於九十年四月六日，範圍包括綠川西街以西、繼光街以東、中正路以南、民族路以北的街廓區域。以中山路49巷及綠川西街93巷所形成的十字型街道為主，寬度約為6米。也是中區商業區的主題性商業街道之一。主要集結了各式電子相關產業。
本計劃是由內政部營建署〈89年度創造城鄉新風貌補助計畫〉提供經費來源，花費新台幣壹仟捌佰捌拾捌萬元整。由台中市政府經濟局委外由「唐真真建築師事務所」設計及監造。完工後硬體設施由承包商「唐億營造股份有限公司」進行三年保固及維護，期滿再交由「電子街管理委員會」負責維護。
中區近期最新發展情形根據八月一日最新新聞，市府交通局已完成將中正路、民權路、自由路、三民路四條廿米以上主要幹道，由單行道改為雙向道，預估經費為二千七百萬元，市府將待經濟局研擬中區經濟方案出爐後才會一併實施。屆時因道路寬度需要，目前路邊的汽車停車格將大幅取消，改為劃設六十度斜角的機車停車格，包括中正路由綠川西街到五權路，全線取消汽車停車位，民權路由柳川東路到自由路、柳川東路到綠川西街、綠川西街到建國路，以及自由路、三民路的民權路公園路段，合計共取消一百五十六個汽車停車位，增加一千二百九十一個機車停車位。
而於八月一日由市政府推動起跑之高潛力公車（免費乘坐六個月）及free bus，有半數以上路線皆通往中區，對於中區之人潮聚集不無幫助。
以上兩大重要交通方案，可看出市政府大力改造中區商圈之決心。
下期報導將以自由商圈各街特色及大店、業種分析及出租行情等問題作更進一步探討。
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