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不動產經紀人與不動產營業員有何差異

各位前輩好,小弟目前正處於屆退時期正在為以後做打算,因為對房地產有興趣,所以想先從房仲業做起!


我的問題是:

1.不動產經紀人與不動產營業員的工作內容與待遇有何不同之處?

2.目前計劃在高雄發展,有大大可以推薦有優質的師傅或前輩的店家嗎?

3.已有不動產經紀人證書的大大有推薦的高雄地區補習班嗎?自學怕會不夠全面!(目前已在準備,12月份考試)

4.進入不動產經紀業前需要那些準備呢?包含專業知識的預習、心理層面上的打底或職場上需注意的事項。



提了這些煩瑣的問題,無非是想在退伍前做足準備,迎接挑戰!(在軍中已八年,要轉職真要好好準備)

煩請有經驗的前輩能不吝嗇指導一下!

感謝!


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街上在跑的仲介有9成5以上都沒有不動產經紀人證照,不動產經紀業管理條例雖然明文規定營業員是“協助“經紀人執行仲介或代銷工作,但是路上看到的營業員都嘛照樣做經紀人的工作,更何況是一般中人、代書都有在兼,進入房仲業的門檻很低,重點是有沒有心是最重要的,其實蠻期待能夠嚴格落實經紀人才能執行仲介或代銷業務,有像代書一樣的公信力,不然除了開公司需要那張,那張其實沒啥用。

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1.不動產經紀人與不動產營業員的不同


不動產經紀人是要經過國家考試才會拿到證照

而且不是那麼簡單就可以考到

營業員只需要上課3天就可以

相對營業員只能帶看以及簽一般委託合約

如果要簽到買賣合約都是需要有不動產經紀人證照

所以政府有規定每家仲介必須一定要有一位不動產經紀人

所以市面上很多店本身沒有不動產經紀人

都是用租牌掛人頭

不動產經紀人證照是有價值的

一個月行情可以租到8仟~1萬2

不過當如果這家店有任何買賣糾紛

不動產經紀人也是有相關法律責任


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所以在仲介或代銷業務中,只要有業績最重要?其他相關證照(經紀人、估價師、地政士)在仲介或代銷業務上並沒有太大實質上的意義囉?


想說在與客戶接洽時能拿的出相關證照,在自己的專業上加個印象分數!

有經紀人證照的人在委託簽證時沒有額外的報酬嗎?

如果是這樣,那還有誰想要拿這張證照呢?

在政府的規範及業界生態中,除了人脈及運氣,真的沒有其他提升自我專業價值的方法了嗎?雖然說成交業績才是一切!但總有入行前能給自己加分的武器和工具吧?

大大們有寶貴的建議嗎?

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有經紀人證照的人在委託簽證時沒有額外的報酬嗎?


基本上是沒有

仲介最主要是能簽到物件以及賣出為最終目的

有經紀人證照跟能不能簽到物件沒太大關西

營業員也是能簽到物件不是嗎?

當然有相關證照也是對自我的提升

你在應徵房仲時候也是有優勢的



想說在與客戶接洽時能拿的出相關證照?

如果有相關證照,對專業知識上的認知也相對高

一般你在跟客戶對談當中提供的專業知識當然有加分效果

但是因該很少人會隨身攜帶相關證照給客戶看吧

專不專業是可以從言談之中感覺出來

不需要用證照來證明

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取得方式


不動產營業員執照:上課30小時,即可取得。

不動產經紀人證書 :通過不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書。


職務內容

不動產經紀人:之職務為執行仲介或代銷業務。可執行不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產廣告稿、不動產說明書、不動產租賃、買賣契約書。

不動產經紀營業員:之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。


自行開業

不動產經紀人:可自行開業

不動產營業員:不可自行開業。


薪資待遇

兩相比較一定是不動產經紀人待遇優渥,要考試的當然比上30小時課好。

除房仲業底薪4~5萬外,不動產經紀人更能收取以下費用:

收取佣金

論件計酬



依內政部規定,不動產經紀業或經紀人,辦理房屋買賣或租賃時,費用最多可收取至6%或1.5個月的租金。

簽署一般公寓買賣文件時,可收3~5千元的費用,而一個案子不只一份文件要簽。


詳細薪資待遇在下方。

依不動產經紀人考試規則第6條規定,本考試應試科目分普通科目及專業科目:

(一)共同科目:

國文(作文與測驗;申論與測驗混合試題)



(測驗部份,採電腦閱卷選擇題)



(二)專業科目:(點閱可下載歷年相關考古題)

專 業 科 目

詳 細 資 料

考 試 題 型



民法概要

包括民法總則編及民法債編、民法物權編、民法親屬編及民法繼承編

申論與測驗

混合試題



不動產估價概要

包括影響不動產價格之因素及原則、不動產價格、租金之評估方法及其運用要領



土地法與

土地相關稅法概要

包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例、非都市土地使用管制規則、區域計畫法、都市計畫法



不動產經紀相關

法規概要

包括不動產經紀業管理條例及其施行細則(含不動產說明書及相關契約書之應記載及不得記載事項)、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例



在考試準備這方面有疑問的話,參加講座是很快的解答方式【講座登記】,透過專業講師的解說會更容易瞭解公職考試的方向,還有準備考試的技巧,還蠻有收獲的喔~另外,這是三民輔考提供的應考小工具:



【不動產經濟準備要領Q &A】、【考古題】、【詳細考訊】


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教育訓練 + 底薪保障


目前大型品牌的房仲業者,為吸引高學歷的優質人才,紛紛提供優渥的薪獎制度,包括信義、永慶等房仲直營體系,要求的新進人員學歷至少要大學畢業,但不限科系。

教育訓練方面,除了約1週的就職訓練,還有30小時的專業課程,輔導新進人員取得房仲營業員證照;另外,避免新進同仁初期因不適應而流失,還提供6-9個月的薪資保障期,每月薪資達4萬元,若是已取得不動產仲介經紀人國家特考證照,薪資更可達4.6萬元,對照其他行業新進人員起薪,大多僅2.5萬元至3萬元,薪資水準相對優厚,待專業知識、銷售技巧及服務精神皆達成熟後再轉為抽成成數達45-60%高獎金的高專制度。表現優異的新鮮人工作2、3年後,即能向上爬升至店經理等管理職位,成為卓越的領導人。

不動產仲介費雖無明訂計費方式,但仍有一定的公定行情價格存在。一般可分為以下三種收費方式:


「高底薪+仲介費」,年薪百萬在房仲業確實不是夢,這是吸引更多優秀人才投入房仲業積極打拚的重要誘因,也是有志於房仲業大展長才的你最佳選擇!


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仲介代銷必要證照




  為管理不動產經紀業、保障交易者權益,而制定的「不動產經紀業管理條例」在民國88年2月通過後,無疑是房屋仲介、代銷史上的頭條大事,歷經三年的緩衝期,終於在91月2月正式上路!



●因應管理條例,證照勢在必得



  中華民國不動產經紀人協會理事長彭培業說,此條例正式開跑,有了法令的管理與保護,消費者買賣不動產將更有保障!但,從另一角度來看,對不動產經紀業則有重新洗牌的作用,不少業者被迫退出市場,但也傳出部分業者抗繳營業保證金及借牌營業的亂象。

  在不動產經紀業管理條例第11條中規定:經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所,其所銷售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。因此,相關從業人員為及早取得合法資格或生涯規劃,早已紛紛投入專技普考及特考,獲得證照者也愈來愈多,對提升從業人員的水準,的確已發揮相當的把關作用!

  不動產經紀業管理條例規範的對象為仲介或代銷業者,在不動產交易的過程中,必須確保各項契約、廣告、銷售說明均與實際產品相符合,在第22條規定,不動產交易過程中,以下六項文件需經不動產經紀人簽章後始具法律效益:1.不動產出租、出售委託契約書。2.不動產承租、承購要約書。3.定金收據。4.不動產廣告稿。5.不動產說明書。6.不動產租賃、買賣契約書。

綜合上述,可以發現不動產經紀人證照在不動產經紀業中表徵的,不僅是一份專業形象,更是一種資格證明,若想跨上不動產經紀業舞臺,擁有它,是絕對必要的當務之急!



●房屋仲介專業制度化,有志青年可大展身手



  過去,很多人將房屋仲介當作是一種流動性高的過渡性工作,然而,隨著時代的變遷,產業清楚分工及專業化的訴求,人們逐漸對房屋買賣這項高價位的消費性決策,抱持貨比三家、小心謹慎的高警覺態度,於是,找對專業的房屋仲介者,成為人們買賣房屋成功與否的絕對關鍵。另外,房屋仲介業者所涉及的專業包括:產權、估價、稅法、貸款……等,實非一般抱過渡態度者所能勝任。如果執業者沒有專業的經驗,不但無法保障消費大眾的購屋權利,甚至會造成交易糾紛。於是,專業的房屋仲介業不但已從過去流動性高的框框中跳出,其專業的形象、良好的服務品質,更成為現代版房屋仲介業的絕對代名詞,因此,獲利空間無限大、極富挑戰性的房地產業,絕對是有理想、有抱負的青年男女們,長期發展的優質選擇!



●合法資格,一試高上後顧無憂



  依不動產經紀業管理條例第14條規定:經不動產經紀人考試及格並具有一年以上經紀營業員經驗者,得向直轄市或、縣(市)政府請領不動產經紀人執業證書。所謂的經紀營業員經驗,依下列情形之一認定:1.取得經紀營業員資格並附有仲介或代銷業務所得扣繳資料。2.本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務者有所得證明者。

由上述可知,已通過公(協)會舉辦之經紀營業員訓練合格,並不等於取得不動產經紀人執照。取得不動產經紀人執業資格的管道有幾個:



通過中央主管機關指定單位,如:桃園縣、新竹縣、新竹市之不動產經紀人公(協)會等,所舉辦的經紀營業員訓練,並取得一年執業證明後;再參加由考選部主辦之不動產經紀人普(特)考,即可於考試及格後,取得不動產經紀人執業資格(需特別注意,不動產經紀人與營業員不同,經紀營業員,只能從事房屋仲介銷售業務工作,不具簽核不動產租賃買賣契約書、訂金收據等證明單據的資格,且因尚須透過經紀人簽章六種文件,故在專業程度或實際的業績上,都將因此而被打折扣)。

先通過不動產經紀人考試,再進入職場取得一年經紀營業員實際工作經驗後,便可具有不動產經紀人執業資格(應考資格,請見背面說明),只需花一次精力準備,直接取得「經紀人」資格!如果在條例公布前已有仲介經驗一年以上者,則可不必有「營業員」經驗。



已從事仲介業多年者,依本條例第37條中規定,在本條例公佈前已從事仲介業或代銷業務滿二年,有關該項執行業務或薪資所得扣繳資料證明,經中央主管機關審查合格得參加特考,此項特考在5年內將至少舉辦5次,最近一次考試預定於92年11月22~23日舉行,因為沒有「普考」學歷須為高中職以上的限制,請務必把握!

●雙證在手,所向披靡!



  擁有不動產經紀人執照及實務經驗者,相信對地政事務所、銀行貸款等相關事宜及人脈,已經有相當的熟悉度及了解,如果因為沒有地政士的證照,而無法處理登記及移轉業務,就等於將白花花的銀子送給別人!反過來說,地政士如果沒有不動產經紀人證照,而無法在業務有高度相關的:不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、不動產租賃、買賣契約書等方面為客戶作簽核及服務,實乃一大缺憾!如果能手握雙證照,無論是站在服務或獲利的角度上,都將更上一層樓!

 地政士及不動產經紀人這兩種證照考試科目大致相同,二者皆屬於不動產證照普考等級,出題老師亦大致相同。換句話說,只要通過一項考試,另一項即可輕鬆過關!普考地政、公產、地方特考四等地政類科之考試科目及題目難易程度對已經準備過地政士考試的人來說,可說是如魚得水,5月考完地政士考試,衝刺2個月再拼普考,等到12月又可再攻考地方特考,一舉數得!

  不動產估價師考試應考科目、試題難度相當於高考地政、公產,難度高了一些,但對已經歷過地政考試訓練的考生來說,會比一般人得心應手,只要溫故知新一番,準備考試也比外行人輕鬆不少。不動產估價師考試科目以「不動產估價」及「土地經濟學」難度較高,但由於國內不動產相關科系並不多,考試委員主要來自於國內相關科系的教授學者們,如有名師指點,想要拿到高分並不難!若先考估價師→後考高考,則需加強「土地登記」、「土地政策」與「土地利用」;若打算先取得高考及格→後考估價師執照,只需補強 「不動產估價實務」、「不動產投資分析」與「土地利用法規」。



●變身不動產達人攻考計劃表



證照 就業



不動產經紀人                      不動產經紀人

↓ ↓

地政士         →可一起準備←     普考地政&公產、地特四等地政

↓ ↓

不動產估價師   →可一起準備←     高考地政&公產、地特三等地政





  換句話說,只要通過一項考試,另一項即可輕鬆過關!

  如果您的終極目標,是挑戰不動產界中最有保障與前瞻性的:高普考地政類科及不動產估價師,那麼,「不動產經紀人+地政士」兩項考試,就是攻上頂峰的前哨戰!





--原文:
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