行家教你選30年老公寓 ...買到賺到 | 🍄樂愛生活手札
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2011/04/14

行家教你選30年老公寓 ...買到賺到

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老公寓外觀破舊,一走進樓梯,腳踏的是傳統的磨石子地板,欄杆破舊。走進室內,燈光昏暗,壁紙剝落,牆上還有壁癌,浴廁天花板也黴斑處處,看了實在讓人直搖頭。

房子愈爛,轉手價差愈大

別人眼中的爛公寓,卻是石自立眼中的瑰寶。從事房地產買賣30年,石自立專挑爛房子下手,因為轉手的價差空間最大。

先來做以下的選擇題:

A公寓
權狀28坪、公設比0%、土地持分8.36坪、屋齡35年。
→ 使用面積:因為陽台未登記進權狀,整體使用面積有29.8坪。

B大樓
權狀28坪,公設比28%、土地持分3.24坪、屋齡10年。
→ 使用面積:扣除公設後,整體使用面積為20.16坪。

這兩間房子,你會想買哪一間?同樣的權狀面積,但使用面積卻相差了近10坪,且A公寓因為屋齡老,更容易議出有利買方的價格,這就是石自立偏好老公寓的主因。

公寓是指沒有電梯的4、5樓建築,扣除像透天厝、別墅等特殊產品。公寓通常屋齡很舊,但好處是土地持分大,在土地取得成本愈來愈高的情況下,未來如果有都更改建機會,就有機會老厝翻身成黃金屋。

不過目前都更成功的案件比例很低,如果是為了都更目的,希望房價翻兩番而購買老公寓,可得有等上10年以上的心理準備。

但若是為了自住需求,且家裡沒有長輩同住、不需擔心爬樓梯太累的問題,公寓倒是不錯的選擇,因為總價不高、且公設比很低,甚至是零。尤其是早年的老公寓很多公設,例如樓梯間,或是房子的附屬建物,如陽台、露台,或是向後方增建的房間、廚房都沒有登記在建物權狀中,未來還可以申請補登記,增加權狀面積,相當划算。

10個原則,教你買對不買貴

怎麼挑選老公寓,才有保值效果,石自立以他的實戰經驗彙整了以下10個挑選老公寓的關鍵原則,教你「買對不買貴」。

原則1》雙併公寓最理想

公寓產品區分成很多種,有些面臨大馬路的連棟公寓,是屬於一層一戶、一棟只有1個樓梯出入口的產品,礙於面寬有限,這種建築的樓梯通道通常很狹長且較陡,較不理想,且為狹長型建築,等於是除前後陽台外,中間的房間均是「暗房」 (即沒有對外採光的房子),是最不理想的選擇。因緊鄰大馬路,居住環境也較吵雜。

最理想的公寓類型是緊鄰大馬路第1排或第2排巷弄裡的雙併公寓,依樓高來看,戶數約6~10戶,同樓層只有對門鄰居,環境較單純。

原則2》附屬建物未計入權狀「賺」最大

20年屋齡以上的電梯大樓及公寓,因建築法規規定陽台不列入建築面積計算,因此不列入權狀面積。如果能找到這種公寓,等於是買到賺到,因為是用權狀坪數去計算總價,而非使用面積。買進來以後,還可以向地政單位申請補登,費用約是1萬多元,但未來轉手卻可以因為權狀面積變大,放大成交價。

反過來說,萬一你買的是原屋主已經補登過的公寓,該怎麼評估價格合不合理呢?像是露台、平台、陽台、花台等附屬建物的價格只能算主建物的1/3價格,但屋主會合併計算,一起灌入總價中,記得買賣前先調閱建物謄本或是請房仲業者出具近3個月內申請的建物測量成果圖給你看,以免當了冤大頭。

原則3》避開傳統市場內的老公寓

選擇鄰近商圈或市場的公寓,生活機能好,下樓走幾步就能採買生活用品,但位於傳統市場內的老公寓除外,因為可能清晨4、5點就有人會擾你清夢,還可能傳來牲畜或漁穫的腥味,整體環境並不理想。

除非整個市場被遷移,否則這類老公寓想要等待都更,其實難上加難,因為傳統市場的1樓大多為營業店面使用,門口還租給臨時攤販做生意,兼收營業收益與租金收益,因此屋主都更的意願很低。

原則4》台北縣市頂樓有增建公寓最划算

如果在台北縣市,可以買到公寓頂樓,且還有頂樓增建的產品,是很值得考慮的選擇,因為頂樓增建可以賺到多的空間使用效益,且增建面積愈大愈划算。不過,老舊公寓的頂樓加蓋建築體通常也很老舊,如果要再花錢裝修,例如屋頂隔熱處理、防水工程等,均須事先評估算入購屋成本中。

如果出了台北縣市,老公寓頂樓則較乏人問津、且價格偏低,因為與其花錢修繕,還不如買華廈或大樓。

原則5》4樓頂加優於5樓頂加

一樣都是頂樓加蓋,買4樓會比買5樓更值得考慮。不要忘記,住公寓只能爬樓梯,樓層愈高,上下樓愈吃力,除非你把上下樓梯當健身運動選項之一,否則對大多數的人來說,5樓頂加要再多爬一層樓,對房價只有減分效果。

原則6》鄰近捷運出口老公寓,貸款容易

一般房子折舊年限通常是20年或30年,大部分老公寓都接近或超過這個年限,因此在銀行眼中,建物已經不值錢了,只剩土地價值,若希望貸款成數能高一點,最好挑交通便利的老公寓,尤其以捷運站出口為中心,向外輻射走路10分鐘以內的範圍,雖然屋齡舊,銀行的貸款成數也會因此提高,一般可到8成。

捷運對房價的加分效果以台北縣市最明顯,但目前高雄捷運與興建中的台中捷運,對兩地房價的支撐效果已慢慢浮現。

原則7》買巷口比買巷底好

愈接近巷口的公寓,保值效果愈佳,避免買巷子很深的巷底房子,尤其是死巷,一來出入不方便,二來有風水上的忌諱,未來脫手是一大利空,可能賠錢出售。

原則8》鄰近宮廟或嫌惡設施不要考慮

許多小巷弄內的老公寓房子,常會有民間宮廟、神壇或是宗祠坐落其間,有些位在一樓,比較容易發現,有些則藏身在較高樓層,單從馬路上經過,還不一定看得到。不管是哪一種,對房價的殺傷力都很大。

另外,如果緊鄰變電箱、大型發射器等嫌惡設施的附近,也不要考慮。

原則9》選格局方正、避免狹長型的房子

許多連棟公寓是屬於狹長型的格局,就是一走進去客廳,後面連接飯廳或兩三個房間,衛浴與廚房多位在後方,動線很不流暢,如果不是邊間,只有前後採光,中間的房間完全照不到外面的光線,對氣流也不好,即使加裝抽風扇,效果也不佳。

因此,挑老公寓,首選格局方正、3房2廳的房子,這類房子最受市場歡迎。

原則10》不考慮樓梯間凌亂的公寓

樓梯間屬於公共設施,2樓以上的住戶每天都要經過,如果住戶的自律性不佳,把家裡的鞋櫃、鞋子放在門外,或是將置物櫃、腳踏車堆放在樓梯轉角處,不僅有礙觀瞻,更會影響上下樓的順暢度,萬一未來發生火警,對於逃生也很不利。

老公寓因為多沒有住戶管理委員會可以約束住戶,而是各層住戶自律管理,萬一你在看房子時,看到這種樓梯間凌亂的公寓,即使價位合理或符合你的條件期待,勸你還是多多考慮。

延伸閱讀:申請附屬建物補登流程圖

雖然老公寓的陽台面積可以利用補登的方式,來增加權狀面積,但要注意的是,下列二種情況並未列入補登條件內:
(1)自行向外增建的陽台;
(2) 蓋在法定空地上的使用面積(像是一樓屋主最常見把庭院綠地加蓋屋頂與隔間,出租或自行作營業使用,或是屋主往後面的法定空地加蓋成廚房使用)。



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2 則留言:

  1. 您好
    想請教您一些動產的想法
    我最近在台中看文昌二街看了三十年的老公寓
    在河北路巷子口旁 走出去幾分鐘就是文心路
    權狀24坪 室內坪22坪 左右長條型露台(不在權狀內)
    三房一廳一衛(飯廳極小就一張餐桌)通風採光也很好
    房子老舊但進去樓梯都算乾淨整潔(電梯進去只有兩戶對門,對門門口很乾淨沒有放鞋櫃或任何東西) 中等裝潢 格局是方正的
    屋主是一對老夫妻自住 因老公膝蓋不好無法爬樓梯所以要賣
    我的狀況目前安排租人,以後也有可能自住或做工作室
    仲介說屋主希望賣285萬 但我覺得太高 應該在十萬元以下
    儘管破舊 但我覺得滿實住 距離北平路商圈又近(可走路)以後離捷運綠線也近 不知道該不該買? 仲介一直說如果不趕快買很快就賣出去了 其實台中空屋率很高 雖然先設定投資 但仍希望是自己喜歡的房子再租人 是否可以給我一些意見? 多少買是合理價位?以後要轉手賣掉容易嗎?公寓二樓曲管容易造成堵塞(屋主沖馬桶給我看是沒有)有無這方面考量?非常感謝 希望能獲得您公正客觀的意見

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    1. 看了您的說法.其"優點"已在您心中植下.不再贅述.

      其他小建議:

      '樓梯都算乾淨整潔'-環境.可跟鄰居聊聊.探探口風

      '屋主希望賣285萬 但我覺得太高'-從8折(220)出價吧.我的底價約240.

      '公寓二樓曲管容易造成堵塞'-是大樓才會(因1樓是公共空間.管線從此轉彎).公寓並不會.

      希望有幫到您..祝福您..

      刪除


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