彭培業專欄／找出消失的坪數…房子變大了
今年來，房地產市場都市更新題材續發燒，尤其位於高房價地段的市區內老房子，一時成為市場的新寵。
台灣房屋的買賣移轉，向來是論坪計價，一般房子的坪數計算，包括「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」等三大部分的坪數總和。
許多沒有購屋經驗的消費者可能都不曉得，有些屋齡25、30年以上的老公寓或大樓，房屋的產權只登記「主建物」而已，這種情況，在當前房市都更熱潮下，很值得自住或投資型購屋人進一步了解。
由於目前房屋市場上，大多數房子的產權登記，是完完整整涵蓋了上述三大部分的持分坪數，相反的，少數沒有登記「附屬建物」及「公共設施」的老房子，在產權坪數方面，等於隱藏超值的利多。
事實上，房屋持有人當中，包括這類房子的屋主可能都不清楚，可以想辦法將這些未在產權中登記的消失坪數還原，給予補登，因為現行自由登記主義是被允許的。
依照房屋產權登記相關法規，依法可登記的部分，包括主建物（室內客廳、廚房、臥房等）、附屬建物（即陽台、露台、花台等）及公共設施（包括走道、樓梯、電梯、變電室、防空避難室、屋頂突出物、水塔）等。
近30年來的興建的房屋，絕大多數都是登記上述三大部分的持有面積，不過仍有一些早年興建的老房子，有的只登記主建物面積及附屬建物，而未登記公共設施部分，甚至有的房子只登記主建物面積一項而已。
舉例來說，一戶房子的主建物面積為25坪，陽台等附屬建物約4坪，若按目前房子的登記習慣，總登記坪數為29坪，加上樓梯間等公共設施，可能超過30坪，然而該房子若只登記主建物部分，建物所有權登記只有25坪，當房子想出售時，對賣方而言很不划算。
所以，房屋持有人不妨查閱房子的所有權狀，若發現未登記附屬建物部分，由於附屬建物為個人使用，屋主可向當初蓋房子的建築商取得當初使用執照的號碼，向建管機關申請重新測量，進行補登記作業。
若未登記的項目屬於公共設施，由於公設部分為同棟房子的不同屋主所有，須聯合同樓的其他屋主一起聯名申請，向地政單位申請建築成果圖等相關證明資料，並提示房屋稅單、水電費收據及使用執照等證明文件，一併提出重新測量申請，以便申請補登記。
如果，嫌麻煩的話，亦可委託土地代理人，即俗稱「代書」，代為向地政相關單位申請。
（作者為台灣房屋首席總經理）
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買都更老屋一定要知道的10件事
一。都更有3種 重建利益最大、難度也最高
「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。
「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。
二。若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費
若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。
住戶自建最主要的動機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。
若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。
三。買老屋等改建 少則4年、多則10年
撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。
因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至少2 年。
一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。
四。買對老屋 還得避開問題屋
就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。
舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。
此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。
五。確認都更範圍 搶先卡位
對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。
從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。
六。更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資
申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略。
在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。
若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。
七。銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。
銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，他的屋齡＋貸款年限必須小於50。
此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。
八。買4樓勝5樓 商業比住宅佳
投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。
以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。
若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。
九。區域價差大 增值效益才會高
以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。
參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。
十。房子老不一定好 還要符合都更要件
台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。
第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。
由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。
文章來源 Money錢 /
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