進階有巢氏之七部曲

進階有巢氏之一　花小錢省大錢～台灣不動產交易中心

最近開始看房子
大約斷斷續續有半年
房子怎麼那麼貴
怎麼看台北縣的房價怎麼不輸台北市啊
明明生活品質就有差

看著房價從高點開始呈現價跌量縮的局面
(請看信義永慶東森新聞和中央社報導)股市大跌房市利空頻傳　大台北房市11月價跌量縮賣方獨唱高調、買方追價意願有限 價差持續擴大若買氣未振住宅房價未來幾年恐下修整理

很巧週遭的朋友也都看壞房市
以目前的經濟景氣程度
房價大概也會呈現M型社會的兩極化


在這邊提供這個網站
讓大家知道真正的成交行情(包含各仲介業者)可以免費查詢大概，也可以付費查詢細節，
細節包括：地址，成交時間（年月日），樓層，車位，屋齡，建坪，土地持分，總價
房子可是幾百萬的大支出
一筆查詢費用１５元新台幣我覺得是很好的投資
花個幾十元，可能會省一兩百萬內http://www.gigahouse.com.tw/deal/free.aspx

這是網站上的介紹
台灣不動產交易中心自94年開始提供成交行情的查詢，資料收集來自全國１２家知名仲介品牌（信義房屋、太平洋房屋、２１世紀、北區房屋、中信房屋、住商不動產、大豐富房屋、早安房屋、ＥＲＡ不動產、永春不動產、全國不動產、僑茂不動產）之經過履約保證的房屋物件，成交時所實際的成交價格。本中心將此等寶貴之資料整理後，於每一季做房市整體分析，提供消費者更明確的房地產趨勢走向。此外，更將此資料作成容易搜尋的資料庫，讓一般消費大眾更能容易搜尋到自己想要看的房屋物件成交價。本中心提供之成交行情，目前均為各大銀行業，建築師公會，房產估價師事務所等專業單位，作為房價指標及房屋貸款之重要參考依據之一。


買房子對於我們六年級生並不是遙不可及的夢想
要善用我們的優勢，我們可是最會利用網路資源的一代啊

進階有巢氏之二　以為我是小女生的虎濫房屋仲介

昨天在網路瀏覽綠色房屋仲介的網頁，看到一間符合我的需求的房子
就利用特休的日子去看看，今天帶我看屋的是綠色仲介１５年的資深業務


為什麼得利用白天看屋，因為綠色房仲跟我說他屋況不是太好不能晚上看屋
其實就已經不太高興，又不是第一天看房子，黑不拉機就黑啊
既然他堅持，也懶得跟他爭～搞不好我也沒興趣看第二次


果然這間在捷運站附近的房子（其實也要八百公尺）
屋況很差，大概就是三十幾年都沒整理過的老公寓
電燈都沒有，只有小燈一盞，不過鬼屋也沒在怕的啦


這位明明知道只有一盞小燈的業務先生居然也沒帶手電筒～（超專業）
想說白天我就會看的到唷，有地下室是叫我摸黑給他開路嗎！


結束之後，開始跟我說起這附近房子的行情
開頭就給我下馬威唷，說這附近每坪都要４０萬內
這時候，沒做好功課不會出門的蕭太太立刻給他回馬槍
你說哪裡要４０萬？先生，你也不要拿雞腿來比大腿
靠近捷運站的大樓才有４０萬，這種老公寓屋況又這麼差，有２５都要偷笑
（開玩笑我都付費查過這條巷子一樓今年的成交紀錄了）


這位仲介還在跟我硬ㄠ，說哪有他們最近成交的就不只這個價錢
況且他們可是大公司，絕對不會造假的
（可是你嘴巴說說，又沒錄音的內容，我可不敢確定你公司管的了）


本小姐當然也沒這麼容易就被唬住，繼續跟那個硬ㄠ的仲介說
我查的成交行情可是經過認證的，聯合１２家仲介的第一家，就是你們ㄝ！
還特別是查這條巷子的成交紀錄唷！
這時候他才說，這樣唷！他們都是查內部的資料．．
而且他說的不是這條巷子的行情啦！


看吧！如果你是一個功課沒做足的買方，就想去買房子
結果會跟我前一陣子聽說的故事一樣
有一個人要買＂他家附近＂的一個金店面
看看周圍類似店面的開價好像都是四千多萬
這位Ｍ型社會右邊的有錢人就給他買下去
（想說自己也是當地人很熟，這個價錢應該沒有太離譜）

好了，買下去了，全額現金也付了，房子也買到了～
問問鄰居才知道自己買貴一千萬
請大家告訴大家，買房子就花錢查查真正的成交行情


台灣不動產交易中心提供之成交行情，
目前均已為銀行業，建築師公會，房產估價師事務所等專業單位，
作為房價指標及房屋貸款之重要參考依據之一。


還不查詢就想要議價？
還想多花幾百萬當冤大頭？
那我也只能說，希望你運氣夠好，碰到不錯的仲介

進階有巢氏之三　網路看屋

從2007年下半年開始看房子到現在，總算皇天不負苦心人，在總統大選的隔天，買到了我們婚後的第一間小窩。這一路走來，看房經驗有很多事情可以分享，想買房子的朋友，可以參考參考囉！

先說剛開始找房子，我們夫妻倆都在上班，網路找房子，當然是我們最常用也最善用的工具。

優點是，網路上可以先篩選過，根本不是你的需求的房子，就不必浪費時間去看，也可以透過屋主的開價，大概知道那一區的價格。缺點是，並不是每一家仲介業者的網站都很好用，地圖也不是每一家都很準，所以即使先在網路看過，還是有可能離捷運站很遠。另外週遭的環境，網路上的影音看屋是看不到的，還是要實地走訪才行。

因為有貓、有車、老公搭捷運通勤，我倆偏愛三房的空間，所以當時最先設定是要找公寓一樓有院子可以停車的房子。不但省了車位的費用，喵咪也有大的活動空間，也省了管理費和買公設，不必當路霸。

結果怎麼著？新店區的公寓一樓屋主，都被附近新屋價格洗腦，把自己的三十年公寓當作新屋來賣，新店近捷運公寓一坪大約22~25萬，他用新屋一坪40萬來算，價格硬的不得了，連搭出去的違建，都很不客氣的說，那是附加價值。

中和的價格也好不到哪裡去，只要是一樓，就是硬要當做新大樓的價格賣。不過事實證明，這樣亂開價的結果，就是大家會去買新房子，而我當時看的舊房子開價離譜又不肯降價的（不算少數唷），到現在都還在銷售中。

舉例說明：

1.     近捷運舊公寓一樓一坪開價42萬，漏水嚴重，屋況極差，裝潢起來至少兩百萬，雖然院子可以改車庫，但是無尾巷，晚上下班後車道上停滿車，車庫是吧？請先打給至少三個鄰居，才可以把車子停進去。以後晚上不用去看電影、唱歌、夜遊是吧？

2.     無尾巷近捷運舊公寓一樓一坪開價44萬，小的不行，但是有裝潢，要當路霸停車，巷子小得倒車進巷內，車尾還會檔到房子的大門。

3.     用公寓二樓成交價乘上1.5倍+附近坡平車位成交價=無尾巷裡有小廟近捷運舊公寓濫屋況一樓成交價，而這三間都是台北縣內近捷運的三十年鋼筋混泥土一樓，約500~600公尺。

我們還是有出斡旋談，不過屋主被附近新房價洗的貪心了，怎麼都認為他的房子是黃金屋，不缺錢，不需要賤賣。賤賣？我們可是第一次買房，想要好好住下來，把濫房子好好照顧呢！

進階有巢氏之四　房仲業的術語

再說路邊電線桿上，貼的東一張西一張的售屋廣告，我們找屋是滴水不漏的，寧可錯殺一百，也不可能放過一個，但是有趣的又來了，先是094X幾開頭的行動電話，這種電話一分鐘都超過十元新台幣，為什麼賣房子的仲介要這樣呢？不是把客人往外推嗎？那我就先來介紹一下房屋仲介業的生態，如有錯誤歡迎大家指正。

目前房屋銷售，就屋主的立場，有兩種選擇，一種是自售，另一種當然就是委託仲介。委託仲介又有兩種，一種是一般委託，另一種是專任委託。一般委託就是可以跟每一家仲介都簽約，所有仲介都可以賣你的房子；專任委託則是簽約後只委託給一家銷售。大部分仲介都希望專任委託，可是對屋主較有利的應該屬於一般委託。自售省的是仲介費，花的是自己的心力。

仲介費的部分從2%~4%不等，如何議價，當然是買方出價接近時，又還不到心中底價時，就可以殺價。通常為了成交，仲介都會有折扣的。買方也是1~2%，也是利用出價接近底價的時候談，空間最大。我就很懊惱，因為買的是專任委託，沒有機會殺價，仲介店長又實在太利害，讓我一時心軟。乖乖付了2%。

 

那這個跟付費高額電話有啥關係？當然有啊！一般委託是現在大部分屋主選擇的方式，所以仲介之間就會有所謂的『踩線』，仲介會打去問，想盡辦法探到其他仲介的廣告是在賣哪一家的房子。一知道別人賣哪一家，然後找屋主再簽一份一般委託，這樣就多了一間房子可以賣啊！所以仲介當然不希望有人搶了他開發的屋主，用這種高額付費電話阻擋有可能來搶屬於他業績的仲介。

因為我們買方是流動的，不一定會只找一家仲介看房子，可是屋主有房子，只要找到屋主，就等於成交的一半啊！說到這個就再說一下仲介佣金的專業術語『全泡』，就是說屋主是自己開發的，買方也是自己的客人。根據這個，你會發現仲介很愛帶你看一些不符合你需求的房子，否則成交佣金和業績就不能自己全賺啊。

 

這樣有沒有增加自己看房的功力？我希望多少有一點幫助。像現在某仲介推出，你看中的房子都可以幫你買，就是利用買方發揮踩線功能淋漓盡致的行銷手法。怎麼這麼說？假如你找A看屋，他收2%，B說你找我買，收1%，你會怎麼做？你就跟B說那個房子在哪，然後B找屋主又簽一般委託，你再跟B買就現省1%內。萬一沒買成，他還多一個物件可以賣給其他買方，多好。知道我為什麼這麼稱讚了吧。

在此，勉勵大家，買屋賣屋，仲介費也是很重要的殺價項目的。

進階有巢氏之五　買房預算

最後說說買房子的一些我自己用的方法，因為我是屬於龜毛長期抗戰型，平常上班很忙，還有一堆仲介會打來介紹新物件，很容易同一區會看到重複的物件浪費時間心力，加上張淳淳說看過一百間再開始買房子，就想了方法來管理。

我先去書局買了一種活頁彩色資料卡和資料夾。上面紀錄我在網路上或是路邊看到的房仲或自售物件。資料卡顏色是用來區分房子的區域和仲介業，比如，永慶中和是黃色，永慶新店是橘色。內容有仲介名稱，仲介聯絡人，房子基本資料和價格，還有約好看房子的時間。一看完房子，就寫下他的地址和看後心得，再訂上仲介給的物件表在後面。因為這樣，仲介跟我說有新物件，就會問在哪，大概地址，就知道要不要約去看，我少跑至少20趟以上去看已經不喜歡的房子。

經過挫折一樓的洗禮，我們也改變了方向，仲介也說，三房車位，三房無車位，公寓二、三樓，才是主流商品，容易買的到，也容易脫手。所以我們改成看三房車位要有陽台，新店房價又比中和高。又根據估算，我們離開公婆自立，每個月會多出約10000~15000的開銷，所以我們決定放棄跟公婆住附近，改看中和。

所以你要買屋，要怎麼計算你要看多少錢的房子？有的人只用自己擁有多少頭期款去算，比如有兩百萬，看一千萬的房子。錯了！先想你打算看屋況如何的房子？如果你都要有裝潢，也要有家具和家電吧？好，就算30萬。自備款200萬就要先扣除30萬。沒裝潢，除非你有額外準備裝潢費，否則再扣裝潢70萬就好，自備款只剩100萬時，銀行房屋貸款給你七八成，你只能看總價約400萬的房子。每一百萬，二十年期的本息攤還的3.1%的房貸，每個月要5600，貸款300萬每個月房貸就是16800。而且最好這16800只是你薪水的三分之一。

如果有自備款200萬，買了1000萬有裝潢送家電家具的房子，另外要貸款800萬，等於每個月要還44800，你如果是自住，還要加上水、電、瓦斯、電話、電視、網路、管理費、保險費、基金、加油、搭車總共算15000就好。每個月家庭月收入要被扣完勞、健保、退休、福利金後，要剩6萬，這還沒算吃喝玩樂唷！


若是照書上建議根據頭款買兩千萬的房子，不是等於叫我跳樓唷＠

進階有巢氏之六　投資客

說了這麼多，還沒說到我們買的房子呢！馬總統當選的那天以前，粗估看過的房子總數大約已經接近200間，除上真正看房子的天數，一天大約是看到7~8間房子。怎麼看呢？看房的那天下班前，把我的資料夾拿出來打給仲介，請他們確認幾點可以看房（因為有些屋主自住不是想看就可以看），然後依照時間安排，一間房路程和看屋大約30分鐘，有時候同一社區，就可以看到好幾間，這都要靠地圖做功課。平日下班，看大約是4~5間，假日都會超過10間。

房子真的很難挑？真的！因為現在投資客太多，通常便宜好房子，仲介都會先找投資客看，為什麼？因為賣投資客的時候賺一次仲介費，投資客整理好要賣又可以再賺一次仲介費啊！怎麼看投資客房子？最簡單的就是屋子重新裝潢還弄得跟樣品屋一樣，桌上有花，還有蠟燭裝飾，我看過一個更猛的，沙發上還有玫瑰花瓣。另一種是有裝潢過，但是沒有家具擺飾想讓人家看不出來是投資客。其實屋主是不是投資客並不重要，重要的是他做的裝潢是為了遮掩房子本身存在的缺點，還是實實在在的房子重新打點過，這些仔細看裝潢的做工和設計都可以觀察到。另外，投資客可能是狂殺原屋主的價格，或是仲介通報有屋主缺錢便宜賣，投資客買到低於行情價，加上自己有裝潢班底，裝潢成本大約是市價的七成，他照市價賣給你，又裝潢好，其實是很合理的賺取利潤，你花一般市價買一個屋況好的屋子也很划算。

簡單的來說，不用嫌棄屋況差，反正裝潢錢『開了（台語）』，就會住起來美美的，如果有裝潢，也不要貪圖，去檢查裝潢細微，才不會買到金玉其外敗絮其內的濫房子。還要眼觀四面、耳聽八方，看看鄰居，社區管理是什麼樣。

我們很幸運，還有一個會看風水的老媽，可是也因為這樣，我們喜歡的房子還得通過風水的檢驗那就很難了。我媽媽是跟林俊寬博士學的風水，所以接下來說的風水概念都是屬於那一派的理論（僅供參考）。為什麼這麼說？因為我有同事他朋友用易經看風水說的內容就不太一樣。

只能說，風水流傳幾千年，絕對是老祖先的智慧，寧可信其有，這是我要花幾百萬的一個重要考量因素。

進階有巢氏之七　預售屋和新成屋

因為親戚晚輩出社會，有一份相當優渥的鐵飯碗，近來也開始看房子，問起看預售屋的經驗，這，雖然不是很豐富，但是可以稍微說說個人淺見。

預售屋基本上就是賣一個成家的美夢，所有你在展示中心看到的一切，加上銷售人員的舌燦蓮花，個人認為還蠻容易被洗腦的。好險，一回到從口袋掏錢這檔子事上面，大部分的人都會立刻清醒起來。從簽約到工程款再到交屋，等待的過程，對我這種急性子來說，簡直是種瘋了的行為。

那新成屋哩？新成屋對我來說就比較有踏實感，可以看到、摸到，可是新成屋因為社區的一切都尚未開始運作，老實說那些華麗的健身設備，甚至游泳池，真的會管理完善嗎？而住戶的水準也都無法預期，而且因為新成屋，剛搬去左鄰右舍都在裝潢，對於怕吵的人，也是很可怕的事情吧！

老實說，還有一個原因就是，這兩種類型的房子，開價都給他亂離譜一把的。機械車位還挖坑，也就是說總共三層，中和的新建案甚至每個平面車位可以喊價到180萬，機械上中下三層從95萬～130萬左右。然後中和靠捷運大約開價27萬～30萬一坪，實際成交據我已經買到的同事說，大約24萬～25萬。

不過新房子還是感覺很好，什麼都新，門禁管理上也會應用新科技，價格比中古屋貴也是合理的，總歸一句話，買房子地段還是最重要的，根據調查未來兩年台北縣餘屋量暴增，奉勸大家要投資千萬小心，至於自住，不要想那麼多，住的舒服又適合自己才是王道。

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--原文: http://wawaedward.pixnet.net/blog/category/1383454

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