房屋仲介的手法與術語

一般人買房子，除了找仲介還是找仲介。


但是一個伶牙俐齒又和氣好相處的仲介，實在是不知道該拿他當朋友還是敵人。


所以最好的方法，還是視破他們目前的手段：

以下是針對仲介對於買方最常施展的策略：


1. 仲介的術語：點燈：代表有簽專約、議價、收斡或成交。


2. 仲介以星期六、星期日為主要約看日，所以約看重點集中在星期五，星

期六。如果你有留資料給仲介的話，大概星期五、六就會接到他們的電話。


3. 初次見面，仲介一定是先了解你的需求：物件種類，區域，車位，樓層，朝

向，價格先做篩選，通常有點程度的仲介會自備幾個蘋果案件，不會推薦不熟或賣

相不好的房子。


4. 有點程度的仲介不會強求一次到位，會反覆試探你是否喜歡這個物

件，在過程中會不斷給你一個想法：房子喜歡才會住得舒服，才會住得

久。如果你問價格多少，他一定會問你：「有喜歡嗎？」「看喜歡再說，

不喜歡問價格也是白問，你又不會買。」


5. 仲介會事先教育買方：


買房子是有先後順序的，不是有錢就買得到。如果你有喜歡，想先保留買

房子的權利，可以用斡旋金的方式先保留你的權利。


(把斡旋金合理化，而你會覺得仲介人很好，為你設想周到。)


6. 仲介會善於教育買方：


如果你真的喜歡了，你就出個價格，因為【買房子本來就是要殺價嘛~~】


你懂殺價，但仲介懂守價。


不管你出得是否高於底價，仲介一定呼天搶地地說這個價格屋主一定不能同意的啦

~~~

但如果你出得是低於底價的話：仲介有很大的機率會

說：「不然再幫你找那個價位的房子。」


很接近低價的話，會拉到最高收斡再說。


如果你出的價錢高於底價的話：仲介則會勉為其難地收下你的斡旋金，再補你一

槍：「如果真的談不成的話，可以當面談嗎？」


(如果走到這一地步，又不了解行情，通常有90%已經中槍了)


7. 仲介最後還是要演一下：


「我剛剛跑去跟屋主收斡旋金，他看了價錢就把契約書

丟到我身上，還對我破口大罵...」


「跟屋主溝通好久，連他媽媽爸爸全家人都出來說不準賣。」


「他們覺得這間房子是讓他們賺錢的房子，老人家說賣了不好(中國人嘛~)」


「不過最後在我的努力之下，總算ok啦~~~」


恭喜你，買到一間房子，


仲介也完成任務。


仲介不是不好，但是如果你真的不知行情又天真活潑，

覺得仲介人真好，沒有自己的判斷力，很容易就掉入陷阱。


好的仲介也不是沒有，只不過真的超級少 快絕種了。

再說路邊電線桿上，貼的東一張西一張的售屋廣告，我們找屋是滴水不漏的，寧可錯殺一百，也不可能放過一個，但是有趣的又來了，先是094X幾開頭的行動電話，這種電話一分鐘都超過十元新台幣，為什麼賣房子的仲介要這樣呢？不是把客人往外推嗎？那我就先來介紹一下房屋仲介業的生態，如有錯誤歡迎大家指正。
目前房屋銷售，就屋主的立場，有兩種選擇，一種是自售，另一種當然就是委託仲介。委託仲介又有兩種，一種是一般委託，另一種是專任委託。一般委託就是可以跟每一家仲介都簽約，所有仲介都可以賣你的房子；專任委託則是簽約後只委託給一家銷售。
大部分仲介都希望專任委託，可是對屋主較有利的應該屬於一般委託。自售省的是仲介費，花的是自己的心力。仲介費的部分從2%~4%不等，如何議價，當然是買方出價接近時，又還不到心中底價時，就可以殺價。通常為了成交，仲介都會有折扣的。買方也是1~2%，也是利用出價接近底價的時候談，空間最大。我就很懊惱，因為買的是專任委託，沒有機會殺價，仲介店長又實在太利害，讓我一時心軟。乖乖付了2%。


那這個跟付費高額電話有啥關係？當然有啊！一般委託是現在大部分屋主選擇的方式，所以仲介之間就會有所謂的『踩線』，仲介會打去問，想盡辦法探到其他仲介的廣告是在賣哪一家的房子。一知道別人賣哪一家，然後找屋主再簽一份一般委託，這樣就多了一間房子可以賣啊！所以仲介當然不希望有人搶了他開發的屋主，用這種高額付費電話阻擋有可能來搶屬於他業績的仲介。

因為我們買方是流動的，不一定會只找一家仲介看房子，可是屋主有房子，只要找到屋主，就等於成交的一半啊！說到這個就再說一下仲介佣金的專業術語『全泡』，就是說屋主是自己開發的，買方也是自己的客人。根據這個，你會發現仲介很愛帶你看一些不符合你需求的房子，否則成交佣金和業績就不能自己全賺啊。


這樣有沒有增加自己看房的功力？我希望多少有一點幫助。像現在某仲介推出，你看中的房子都可以幫你買，就是利用買方發揮踩線功能淋漓盡致的行銷手法。怎麼這麼說？假如你找A看屋，他收2%，B說你找我買，收1%，你會怎麼做？你就跟B說那個房子在哪，然後B找屋主又簽一般委託，你再跟B買就現省1%內。萬一沒買成，他還多一個物件可以賣給其他買方，多好。知道我為什麼這麼稱讚了吧。


在此，勉勵大家，買屋賣屋，仲介費也是很重要的殺價項目的。



-------------------

物件：就是指房子
踩線：就是跟同行看房子去搶同行的物件
掃街：沿路發廣告找客人
貼小蜜蜂：沿路貼廣告
高貼：拿棍子貼電線桿廣告
靶機/王八機：就是指不會被環保局開罰的電話號碼
芭樂：價格太高或是賣相不佳的房子
啦豬屎(台語發音):同行互相破壞
APPLE：好賣的案子
OPEN HOUSE/守現場：由仲介人員在物件的現場駐點，讓往來的客戶能第一時間進入屋內觀看，通常強力促銷時使用
開發：就是去接委託回來賣
毛胚屋:指預售屋還沒有格間

募集：收集目前同業在賣，或是屋主自售的房子，有掃街、網站搜尋、打報紙稿的電話‧‧‧，募集的重點就是問到地址

專任委託：只給一家仲介公司銷售，銷售期間由仲介公司全權處理，屋主自己也不能銷售，通常為三個月一期

一般委託：屋主自己賣，也可以給1家以上的仲介公司銷售，通常為三個月一期，也可簽短期約

服務費：簽訂買賣契約後所需付的仲介費，內政部規定買賣雙方加起來不得超過6%，目前大多在5%，比較常見的是買1賣4或買2賣3

開底合一：屋主委託價格開價跟底價一樣

斡旋：請仲介幫忙買方去與屋主談價格的時候，通常仲介為了有較佳的籌碼，會請買方簽立斡旋單，在附上約買賣價
3% ~5% 的現金或是支票，若賣方同意買方所出之價格與條件時，這筆斡旋金即轉為訂金，反悔則有違約問
題，若賣方不同意，則無條件退回

要約：內政部所擬定的契約，性質與斡旋金相同，最大的差別只在於不需拿出錢，只需等簽約時再一起給付簽約款

小定：賣方若同意買方所出之條件，則斡旋金則轉為訂金，俗稱小定，容易發生糾紛之一的地方

大定：在指定期限內，補足買賣簽約的一成款項，若小定是5%，則須補齊另外的5%

定金收據：斡旋轉訂金後，會請買賣雙方簽立定金收據以資證明

買賣四大流程：1、簽約：雙方對買賣金額達成共識
2、用印：將相關文件簽名蓋章，通常簽約時一併完成
3、完稅：由代書做完納稅款的動作
4、交屋：核發貸款後，賣方取得剩餘尾款，並將鑰匙等相關物品交由買方，並做最後的現場確認動作

買代尋：以買方所開出的購屋條件幫買方找尋符合其需求的物件

見面談：約買賣雙方一同見面談論價格等相關事宜

調價：拉抬買方出價的價格

議價：仲介向屋主建議降低底價以利仲介操作

-----------------------
接到這種電話只有幾種可能

1、曾經你們家有想要賣過房子，也找上該家仲介作估價，

結果就被Key進資料庫裡，即使後來沒打算要賣，三不

五時依然會被仲介新人拿來當作進件練習。

仲介術語：打公追

2、你們家有要賣房子，但是不是給該家仲介賣，仲介透過

關係，例如跟管理員、鄰居甚至建商買電話，再打給你

們，即使沒買方有會跟你講說我現在有組買方很棒，無

畏打房就是要買你家，希望能給我服務的機會。

仲介術語：市調追蹤

3、如果你家是新交屋的新大樓新社區，那建商的住戶名冊，

仲介會無所不用其極的拿到手，逐戶拜訪，希望能夠撈個

幾個案子來賣。

仲介術語：掃大樓

4、你被朋友惡搞

5、仲介被人亂留電話惡搞結果搞到你
6、打錯了
這是我目前可以想到的可能啦

--------------------

斡旋：買方對物件已具被購買意願，但出價與賣方有差距時，先提供斡旋金給仲介業者以保留物件購買的優先權。
退斡：退斡旋金，指交易失敗，賣方這邊談不攏。
冒泡：師父當然都希望新人「冒泡」，指的是新人趕快簽成自己的CASE，獨立工作。
聯賣：當然，有些物件會跟其他仲介公司一起「聯賣」。聯賣指的是跟別家仲介公司一起分享物件。
踩線：動手腳半途攔截別的業務的CASE。
Apple case：狀況很好、按經驗很好賣出的物件。
A買：購買力或意願，以及溝通都很良好的客戶。





--原文:

-----------------------------------------------------------------

認同本文請按一下讚啦...(按讚時可留言)

---

喜歡本文🔔按讚或分享