[房地王/吳正治報導]
重劃特區較便宜的房價以及嶄新、筆直的馬路，一向對荷包不多的首購族民眾很大的希望，同時也給了房地產業者很大的發揮空間及憧景，但是並不是每個重劃特區都能像北大特區一樣，短短數年間就發展得這麼成功，已經開發了20年、位在新北市淡水區的淡海新市鎮就是一例。
▲淡海新市鎮仍有大片土地待開發。
其實，若說淡海新市鎮是重劃特區，簡直是貶低了淡海新市鎮的地位。早在民國81年，內政部為了平抑當時大台北地區的房價，疏緩人口居住的密度，於是選在淡水的北方沙崙、嵌頂、公司田等地的農業用地，共約1,755公頃的土地，規劃成「淡海新市鎮特定區計畫」，簡稱淡海新市鎮。
▲紅線範圍為淡海新市鎮。
一般的重劃區土地面積大約100多公頃就已經很大，但是淡海新市鎮足足是這等面積的十多倍之大，所以開發時程也是眾多重劃區的數倍時間，也註定了淡海新市鎮命運多舛的歷程。
根據行政院最早的規劃，淡海新市鎮的開發時期為民國79年到103年止，預計居住人口為30萬人，新市鎮裡面包括行政區、住宅區、中心商業區、醫療專用區、藝術文化專用區、海濱商業區、產業專用區等。
▲淡海新市鎮的住宅區內已出現一棟棟高聳的大樓。
後來政府受制於開發經費不足、房地產市場供過於求、以及遷住人口不如預期的結果，決定縮減開發規模，目前共計只開發第一及第二期共約450公頃的土地重劃，預計居住人口數量也下修到13萬人。
新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw
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淡海新市鎮二期 開發意見兩極
2015-06-27 聯合報 記者周毓翔／淡水報導
淡海二期開發區居民指出，當地因為禁建，民眾多只能用鐵皮屋加蓋。 記者周毓翔／攝影
分享淡海新市鎮二期開發進入二階環評，營建署近期舉辦多場說明會，地方意見兩極；支持者形容「像待娶新娘等了30年」，環團則批開發像斯德哥爾摩症候群，「被綁架太久就順服政府了」，營建署表示，將盡可能保留反徵收者土地。
淡海新市鎮開發一期徵收446公頃土地，二期一區則將徵收635公頃土地開發，規畫住宅區、產業專區、商業區與公共設施，全案進入二階環評，環保團體與部分居民反彈，營建署在當地普查，有8成5的地主支持徵收。
住在二期開發區的義山里民張連榮認為，政府30年前就打算開發當地而要求禁建，30年來居民不能改建，房屋破舊只能加蓋鐵皮屋，道路狹窄難行，大家殷切盼望徵收，但環團根本看不到居民的希望，「像待娶新娘等了30年，還一直被別人阻擋婚姻。」
淡海二期反徵收自救聯盟成員蔡瀛則質疑，一期當初預估30萬人口移入，結果才增加6千人口，「真的有必要徵收二期嗎？」綠黨王鐘銘說，他們實地訪查，發現許多居民一輩子在此生活、耕田，營建署卻說不出如何幫助這些人。
王鐘銘也反批居民期待開發有如「斯德哥爾摩症候群」（被害者對加害者產生情感，反過來幫助加害者的情結），「被政府綁架了30年反過來順服政府」，他認為應讓居民自主提意見，政府彙整後再做完善都市計畫。
營建署新市鎮建設組長王東永則表示，淡海新市鎮二期開發會顧及大部分民眾利益，環評若通過，對不願徵收，想保有原本生活環境的地主將保留土地，但若土地位在計畫道路上等情形，影響大眾利益，不排除強制徵收。
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迫遷、環境衝擊問題多 淡海二期進二階段環評
2013/05/10
陳韋綸 苦勞網記者 責任主編：陳逸婷
經歷20多年開發的淡海新市鎮計畫，期間因為進駐人口不如預期造成房屋「供需過剩」的情況，被監察院糾正，並在2006年一度中止後續開發；不過，內政部在去年（2012）核定修正執行計畫，打算重啟淡海新市鎮第2期開發。由於第2期規劃開發的1,168公頃土地，近9成是私有地，其中並有近300公頃的農田，居民不希望既有務農的生活模式被破壞，更不願意土地被徵收而遭迫遷，因此組成「淡海二期反徵收自救聯盟」展開抗爭。昨天（5/9）環保署首次對此案進行環境影響說明書的專案小組審查，會議前近50位居民與農陣、綠黨等聲援團體，帶著自己種植的農產品，在環保署前表達將此案駁回的訴求。
最後專案小組的審查結論，認為淡海新市鎮開發案，將大規模改變當地原有地形地貌以及自然環境，此外許多居民也將因為土地徵收被迫遷徙，符合環境影響評估法施行細則第19條「對環境有重大影響」第2項（對環境資源或環境特性，有顯著不利之影響者）與第5項（對當地眾多居民之遷移、權益或傳統生活方式，有顯著不利之影響者），因此建議全案進入第二階段環評。
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不要讓淡海新市鎮的未來發展只是紙上談兵或空心菜！
由於台北市的房價高漲下，帶動了土地價值的上升，現今在台北區域大片土地一地難求下，因此淡海新市鎮近年重啟開發，淡海新市鎮二期開發現今陷入了環保及當地居民權利未予保障的抗議當中還有漫漫長路要走；在開發未定之時；淡海新市鎮的開發期限其實已經過經建會及內政部都委會801次會議將期限延長了25年至50年之際，在支持與抗議開發案漫漫等待聲中先檢示這個計劃！
「一心四軸」的空間結構佈局，讓淡水新市鎮未來走向國際水岸城市定位，但卻看不到實質政府的施政藍圖與計劃？
報導指出淡水新市鎮面積超過梵蒂岡、摩納哥這些微型國家。內政部對台灣北區發展定位「一心四軸」的空間結構佈局，讓淡水新市鎮未來走向國際水岸城市定位。淡水新市鎮面積超過梵蒂岡、摩納哥這些微型國家，雖中央規劃佈局下，「一心四軸」的空間結構佈局，讓淡水新市鎮未來國際水岸城市定位更清晰。然而這些計畫確空有目標卻無落實的時間表與計畫！
淡水新市鎮位處台北都會區西北隅，現行計畫面積為1756.3公頃，是新北市新莊副都心100.28公頃的17倍大，是新北市政府所在新板特區面積48公頃的36倍大。淡水新市鎮比起台北市的中山區(1368公頃)、大安區(1136公頃)、信義區(1121公頃) 的面積都還要大，甚至是台北市信義計畫區153公頃的11倍大。
特殊！國家級的淡水新市鎮，卻沒有產業、人口引進計畫，只留地圖上空談！
以中央主導大面積淡海新市鎮計畫；內政部營建署的定位上，淡海新市鎮就是結合重大發展建設計畫與環境特色，創造新市鎮之城鄉新風貌，並建立「開發」、「環保」、「文化」與「美質」兼具的都市發展空間。
淡水新市鎮全區原本分為3期開發，每一期開發期程20年，地方人士反應開發期程太長，可能一輩子等不到。因此，營建署決定把原本規劃的第2、3期併成為第2期，然後分為2區開發。其中待開發第2期第1區總計約665公頃(第2區約645公頃)，2期1區預計可新增11萬到12萬人口。目前該區絕大多數為農地，要進行區段徵收、投入公共建設。營建署長葉世文說：「淡水新市鎮第1期已開發得差不多，第2期開發是因為市場有需求，由營建署主動提出。」
這樣的的規劃卻使河口兩岸的台北港特定區與淡海新市鎮同樣遭到民間激烈反彈。去年台北港特定區區段徵收引發八里當地居民抗爭，由於特定區徵收面積高達一百二十公頃、影響上千住戶，加上部分涉及農業區，讓台灣農村陣線也跳出來質疑，在目前都市計畫的涵容人口早已超過實際需求的狀況下，還有必要犧牲農業用地來擴大都市規模嗎？
而家住淡海新市鎮第二期預定地的居民蔡瀛更是質疑，在新市鎮第一期開發案只有一成入駐率、四成開發率的前提下，不針對新市鎮計畫進行通盤檢討，反而是強硬推行二期開發，甚至破壞當地原有的生態景致與農業，根本是本末倒置。也因為淡海新市鎮第二期開發對於環境衝擊過大，環保署因此要求進入第二階段環評，開發期程將往後推遲。
幾項重大規劃皆導致民間反彈，淡江大學建築系教授黃瑞茂直言，「因為政府只會在地圖上做空間規劃，卻沒有前期的產業規劃和人口引進計畫。」結果後端的空間規劃根本只是紙上談兵，都忽略地方上原有的限制。
政府除了定位淡海新市鎮為國家級的大城，在已開發的新市鎮地區卻無整體的規劃由政府的帶動，雖政府因房市好轉新市已開發的土地標售比先前情況來的好外，但現今淡海一期中民間的建設大多是住宅，公共建設雖以開始有區公所、運動中心及新市國小外，商業行為目前只有單一家樂福賣場這樣的都市發展現況看不到任何的商業行為，要期待似橫濱一樣發展的港口國際城市，就如學者直言，「真是笑死人了，當初橫濱是先蓋了好幾棟商辦大樓，宣示發展的決心，同時把周邊生活機能的配套做起來，引進人流、金流，但是現在政府有錢去做這些建設嗎？」
比較現今的淡海新市鎮現今狀況如同早期東京1960－1970年代橫濱市，當時毗鄰東京的橫濱市在人口產業發展與東京之依存度仍相當高，成為東京工作、唸書人口的居住地，如同一個郊區住宅區(夜間人口:日間人口=100:89)。
但是1970年代末期，日本有關當局有鑑於東京都的發展集中與擁擠，遂提出了一份國家首都行政區綱要計畫中，彰示了發展東京周圍數個核心都市的多核心架構，橫濱即扮演最大核心都市的角色。
同時，橫濱市的臨港地區因國際貿易與工業化的發展，促使其逐漸為港口設施、船隻碼頭與轉運儲存設施佔據，新的商業中心則由橫濱車站地區開始發展，而舊港區則面臨港口機能老化與發展式微的窘境。因此，此時所提出之國家首都行政區綱要計畫遂催生橫濱港灣城市再造的契機
當時橫濱定立了自己計畫概要
1.計畫位置及面積
橫濱港位於東京灣西北側，距離東京市約20公里；MM21計畫基地則位於橫濱港的內港地區，計畫面積約186公頃，主要包括為新港地區、中央地區等地區。
2.計畫目標：主要強化橫濱的自主性，並使得港灣機能在質量上的轉變，且分擔首都區的業務機能。
3.都市定位：24小時活躍不息的國際文化城市、21世紀的信息城市及圍繞水、綠地、歷史之人文環境都市。
4.計畫人口：就業人口19萬；居住人口1萬人(3000戶)。
5.計畫構想
(1)陸域土地重新利用上，利用國有鐵路用地提供更新機會之可行性，亦考慮舊有建築重新利用，以保存當地居民之共同記憶；
(2)港灣碼頭規劃方面，原有之軍港碼頭維持原有機能往外遷移，港內之空間導向以休閒購物、親水等公共屬性的開放空間為主，以與周邊都市機能整合。
6.土地使用
土地使用方面以業務、商業、住宅等土地使用為主，約87公頃，佔總計畫面積46.8%；其次為公共設施，包括道路用地、鐵路用地、以及公園綠地，共88公頃，其餘為碼頭用地。
按照橫濱的開發模式來看，淡水如果要發展越早制定不依賴台北市的都市分期規劃策略，需由現今公共開發土地後就標售模式，進而帶頭新發展本區域的核心商業價值及公共建設相關設施以建全淡海新市鎮成為完全都市，在加速未來公共建設持續推動，淡海新市鎮才有機會因公共建設發展穩健持續發展！
比較！規模新市規模超越國際微型國家卻看不到都市自主性、相關港區觀光規劃及國際接軌交通運輸計畫?
淡海新市鎮規劃與規模遠遠超過新北市現在當紅的新莊副都心，如果新莊副都心可以被定義為國際城市的規模，那麼！淡水新市鎮的規劃就是「超級」國際城市。因為把淡水新市鎮的面積放到國際上，是摩納哥(Monaco)面積196公頃的9倍大，是梵蒂岡(Vatican)面積44公頃的40倍大。而這麼大的都市雖然定位國際級都市，但審視淡海新市的發展計劃、及其相關台北港現有機能及國際接軌交通方式卻仍有待商確！
以營建署淡水新市鎮的城市定位規劃上，有「一心四軸」的空間結構佈局，以淡水新市鎮為中心，4 條發展軸線向外延伸，快速通達北部各重要城市。延伸台北科技走廊，將產業發展軸帶朝北群聚，使知識產業服務更加廣闊，提供更多元的機能服務，營造有利的國際投資環境。
淡水新市鎮的建設原本規劃還是以台北市為主的發展末端綠色廊帶都市所以成不成功要先看所謂「台北科技走廊」，台北市政府積極推動的「台北科技走廊」。 「台北科技走廊」，從南港經貿園區、軟體園區及鐵路沿線、大內湖科技園區、北投士林科技園區、一直到關渡工業區，串連總面積約898.3公頃，這條「台北科技走廊」往西北方向走到了北投士林科技園區、一直到關渡工業區，沿著這樣的發展軸線，再往西北延伸，就到了淡水地區。
以發展軸線來看「台北科技走廊」延伸到淡水，從淡水延伸到台北港、桃園航空城，是一條與國際接軌的快速通道，從淡水延伸到北海岸風景特定計畫區，淡水又成為一個遊憩路線的起始點，這樣的地理位置，其公共建設持續發展還是以發展軸線台北市為主，未來淡海新市鎮應重新以台北都角度來發展才是而非依附台北市而是成為台北都會帶中具有自我特色的都市，調整淡水的國際都會海灣城市架構未來應負責台北都會區功能具有明顯特色之市，發展軸線重心調整由”台北市”轉化成”台北都”之都會帶中連接與台北港及中正國際機場的都會帶架構下的台北都區域城的綠色生態科技、文化暨休閒觀光之市。
在以都市來看對外交通及其週遭都市關係，原本淡海新市鎮為內政部都市規劃一心四軸之一並透過淡江大橋連接八里台北港特定區與淡海新市鎮的重要功能。內政部營建署的當地交通網絡的規劃，未來河口兩岸將與內陸市中心、南邊的桃園航空城、北端的北海岸風景區連結在一起，形成「一心四軸」的空間配置。一旦八里端的台北港特定區與對岸的淡海新市鎮逐步完成，淡江大橋將是銜接河口兩岸的產業、生活機能，完成河口兩岸環狀交通線的最後一塊拼圖。但拼圖完成了淡水新市真的邁入國際了嗎？看看對外接軌的港口角色定位與對外交通:
相關台北港擴建和特定區發展為例，黃瑞茂指出，台北港過去的定位在取代基隆港成為物資港口，運送砂石和煤礦進入台灣，如果要擴大台北港的貨物運輸功能，勢必會增加當地砂石車的數量。但台北港連外的台六十四線同時是八里地區居民通勤使用的道路，如果砂石或大型卡車數量增加，將會衝擊當地交通，這也是台北港目前無法解決的交通困境。
更不用說台北港屬於物資港口，基本上是在封閉的區域內運作，港口與外圍的城市發展關連並不大，若要發展成類似橫濱的港都，台北港的性質必須先做調整，「假設是要增加觀光功能，但現在郵輪都去基隆港了，根本也不會到台北港。」所以台北港未來透過淡江大橋過來給淡水新市鎮只有滿天砂石的運輸工程車，而非來看淡水文化歷史之美及北海岸的好山好水的旅遊觀光客。
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