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10分鐘搞懂 ～淡水區大樓住家行情(上篇）
10分鐘搞懂 ～淡水區大樓住家行情(下篇）
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10分鐘搞懂 ～淡水區大樓住家行情(上篇）
前言：淡水區位於台北盆地西北方、淡水河出海口，因其特殊的地理環境、風光美麗的山水景色與歷史人文風情，成為北台灣著名的觀光休閒重鎮。然而相較於其他新北市地區，淡水地區雖與台北市僅一線之隔，其房價卻處於相對之低價，近期因台北縣升格與淡海造鎮議題發酵，淡水地區房市再度熱絡。因此本次以淡水大樓住宅為探討主題，分兩篇電子報討論淡水地區行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
一、
淡水簡介
(一)地理位置：
淡水區位
居新北市西北端，北至屯山里與三芝為界，東以福德里與台北市相接，西臨臺灣海峽，南與八里區隔淡水河相望，水陸運均便利，名勝古蹟甚多，人文薈萃，是深具文化氣息的山城市鎮。境內除淡水河口狹小平原外，大部分仍為大屯山丘陵地形，形成山城河港。河光山水、風景秀麗，自古為台灣八景之一，昔日有「東方威尼斯」之稱。
(二)交通網絡：
淡水區對外交通有台二線及101縣道，分別接台北市及三芝，另有關渡大橋可通對岸的八里及三重、五股一帶，而捷運淡水線可通往台北車站。惟台二線(關渡至紅樹林段)，每至尖峰時段或例假日常呈現壅塞情況，造成淡水地區當地居民出入不便。
(三)休閒觀光：
淡水位於淡水河與大屯山之間，擁有山、河、海匯聚的自然景觀；且因為開發較早，有著豐富的歷史人文和古蹟，吸引外地遊客紛至沓來，成為北台灣觀光遊憩重鎮。
二、
認識淡水生活圈-竹圍、紅樹林、淡水市街與淡海新市鎮
淡水人口多分佈於竹圍、紅樹林及淡水市街等區域，形成各別生活圈，而淡海新市鎮因淡水捷運延伸線(綠山線與藍海線)議題，近幾年建商推案積極成為後起之秀，下圖1顯示各區域之相對位置，並分別說明介紹：
全原文:
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10分鐘搞懂 ～淡水區大樓住家行情(下篇）
前言：淡水區位於台北盆地西北方、淡水河出海口，因其特殊的地理環境、風光美麗的山水景色與歷史人文風情，成為北台灣著名的觀光休閒重鎮。然而相較於其他新北市地區，淡水地區雖與台北市僅一線之隔，其房價卻處於相對之低價，近期因台北縣升格與淡海造鎮議題發酵，淡水地區房市再度熱絡。因此本次以淡水大樓住宅為探討主題，分兩篇電子報討論淡水地區行情，惟如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
一、
淡水簡介
(一)地理位置：
淡水區位
居新北市西北端，北至屯山里與三芝為界，東以福德里與台北市相接，西臨臺灣海峽，南與八里區隔淡水河相望，水陸運均便利，名勝古蹟甚多，人文薈萃，是深具文化氣息的山城市鎮。境內除淡水河口狹小平原外，大部分仍為大屯山丘陵地形，形成山城河港。河光山水、風景秀麗，自古為台灣八景之一，昔日有「東方威尼斯」之稱。
(二)交通網絡：
淡水區對外交通有台二線及101縣道，分別接台北市及三芝，另有關渡大橋可通對岸的八里及三重、五股一帶，而捷運淡水線可通往台北車站。惟台二線(關渡至紅樹林段)，每至尖峰時段或例假日常呈現壅塞情況，造成淡水地區當地居民出入不便。
(三)休閒觀光：
淡水位於淡水河與大屯山之間，擁有山、河、海匯聚的自然景觀；且因為開發較早，有著豐富的歷史人文和古蹟，吸引外地遊客紛至沓來，成為北台灣觀光遊憩重鎮。
二、
認識淡水生活圈-竹圍、紅樹林、淡水市街與淡海新市鎮
淡水人口多分佈於竹圍、紅樹林及淡水市街等區域，形成各別生活圈，而淡海新市鎮因淡水捷運延伸線(綠山線與藍海線)議題，近幾年建商推案積極成為後起之秀，下圖1顯示各區域之相對位置，並分別說明介紹：
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由交易量觀察，依據淡水地政事務所統計，淡水房地交易主要仍分佈於竹圍、紅樹林及淡水等捷運站生活圈一帶，而淡海新市鎮則為目前建商推案量大之區域。由交易價觀察，根據住展房屋調查，淡水地區房價自民國98年以來之平均房價行情走勢(如下圖１)，隨著大台北地區房價不斷推昇，淡水地區房價亦呈現上漲格局。
二、
竹圍、紅樹林大樓住家行情
竹圍、紅樹林位於北投關渡及淡水市街之間，淡水河景與觀音山景是該生活圈最大的景觀優勢，房價高低主要受景觀影響，惟該區域部分個案具綠地或水岸景觀等特殊條件，與一般區域行情有3至5成以上價差。
下表係竹圍、紅樹林地區，大樓住家一般開價行情價格：
由上表我們可得知竹圍、紅樹林近期建案仍以淡水河沿線居多，竹圍地區因屬於早期工業住宅聚落，合適建地稀少，推案量不多僅有水世紀、南加州等大型建案。紅樹林一帶腹地雖小且狹長，開發幾乎飽和，但因擁有山海景觀優勢，價位居高不下，加以臨路第一排大樓多以品質管理嚴格著稱，形成淡水的富豪聚落，建坪單價亦為淡水地區最高。以目前最具指標性的兩個建案(已完工之海納川及興建中的水立方)，大坪數高樓層之單價皆已有50萬/坪以上之價格，而正對捷運站、屋齡近10年的富陽四季，亦有27～32萬/坪的實力。
三、
淡水市街、淡海新市鎮大樓住家行情
淡水市街為舊街區，學校、觀光人潮不斷，淡海新市鎮則為近期推案量體大之地區。
下表係淡水市街、淡海新市鎮地區，大樓住家一般開價行情價格：
由上表得知，淡水市街中心少有建地釋出，區域內屋齡較新建的大樓亦多以專攻租賃市場的學生套房產品，如淡大精英、淡大財庫、淡水站前等。一般新大樓住家推案多座落於市區邊緣，如鄧公路、新春街、沙崙一帶。相對於淡水市街，淡海新市鎮推案量明顯較多，目前建案多沿新市一路三段、濱海路二段為主，個案量體大市該區特徵。目前開價以水公園單價較高，另外台北灣-觀海社區之高樓層(可望海景)單價亦可至25～28萬/坪之價格，其餘建商開價行情多在17～23萬/坪。
以上便是新北市淡水區之大樓住宅一般行情區間，最後一提的是目前淡水區域內之租金行情，仍以竹圍、淡水市街的收益報酬率較佳約略在2.3%～2.5%，一般套房的收益報酬率更達5%～6%；而紅樹林地區因為房價普遍較高，收益報酬率約略在1.5%～1.8%；而淡海新市鎮之收益報酬率雖然達到2.0%～2.5%，然而供給量大、空置期長，反而降低年化報酬率。
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