100年台灣房地產市場概況 | 🍄樂愛生活手札
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2011/12/03

100年台灣房地產市場概況

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台北市住宅交易速度維持高檔
平均面積續創金融海嘯以來新低紀錄


 交易特性分析
近期歐債危機持續蔓延,連帶抑制北市置產型買方的購屋意願,本月台北市住宅市場交易量持續萎縮,但在委售庫存水位略顯回升的情況下,由於購屋者選擇性提高,倘若價格合理,購屋決策速度也跟著加快,因而使得本月份北市住宅成交天數同樣維持在28天左右,與去年同期的水準相近;然而受到區域內房價持續維持高檔的影響下,消費者多轉向選擇坪數較小的住宅物件,使得9月份成交住宅平均面積持續縮減,來到30.2坪,較8月份減少0.8坪,持續創下金融海嘯以來的新低紀錄。屋齡統計數據則相對平穩,仍維持在20.4年,與去年同期相當。


成交均價表現
因受外部環境影響,北市住宅交易量持續萎縮,住宅總價也維持修正格局,9月份來到1,679萬元左右,惟修正幅度不大。雖然總價下修,但在成交平均面積同步縮減的情況下,住宅單價較前一個月小幅回升約0.6個百分點,來到54.6萬元/坪,其中公寓單價為43萬元/坪,大樓單價則來到57.8萬元/坪,均較前一月小幅上揚。


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新北市
成交天數縮短2天
屋齡與面積變化不大
 交易特性分析
本月份新北市住宅物件交易速度持續加快,成交天數中位數較前一月縮短2天,為27天,減幅相對明顯,但仍較去年同期多2天。由於台北市房價持續維持高檔,持續將自住需求往新北市推移,但同樣受到市場氛圍不佳的影響,本月新北市住宅交易量持續萎縮,但幅度仍較北市輕微。至於成交住宅平均屋齡為15.1年,較8月份縮短0.2年,變化並不大。而成交住宅平均面積則較前一月增加約0.4坪,來到33.3坪,約略與去年同期水準相當。
成交均價表現
在住宅成交平均單價部份,受到台北市自住需求量轉向新北市的影響,持續推升區內住宅交易價格,9月份成交住宅平均單價來到28萬元/坪,其中公寓每坪單價較前一月略增1,000元,來到26.3萬元/坪,而大樓住宅產品價格仍持續上揚,為28.4萬元/坪。而在住宅單價與面積同步上揚的情況下,小幅推升區內住宅總價,本月份為930萬元,較前一月上漲約2.5%,透露出些許翻揚的訊息。


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桃園縣
成交速度維持在歷史高檔
 交易特性分析
近期全台房市雖同步受到奢侈稅衝擊,但以自住客為主的桃園地區住宅市場,受奢侈稅的干擾程度並不明顯,交易量能持續平穩,價格仍具備相對優勢,住宅銷售速度為全國之冠,成交天數中位數較前一月縮短2天,來到21天,交易速度維持在相對高檔位置;平均成交面積為42.5坪,較8月份減少約1.3個百分點;而平均成交屋齡持續增加,本月為10.9年,較前一月小幅增加0.2年。
成交均價表現
桃園地區住宅平均成交單價持續平穩發展,9月份平均每坪成交價格為14萬元,較前一月份小幅增加約1,000元,在住宅總價部分,雖然單價小幅上揚,但在平均交易面積減少的情況下,9月份桃園地區住宅成交總價較前一月份略減11萬,來到630萬元。


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新竹縣市
成交住宅平均屋齡連六增
交易速度持續加快
 交易特性分析
全台住宅市場中,新竹地區的自住比重一向優於其他地區,其中特別是首購族群的比重,讓新竹地區住宅市場表現相較其他地區來得平穩。本月份因受到股市表現震盪的牽累,市場交易動能明顯受挫,但在百年結婚潮購屋需求的激勵之下,9月份新竹地區成交天數中位數持續收斂,較前一月縮短2.5天,來到37.5天的水準,交易速度已接近區域歷史高點。成交住宅屋齡為11.7年,較前一月小幅增加0.1年,已是連續六個月上揚;平均的成交坪數為42.9坪,則較8月份小幅減少約1個百分點。

成交均價表現
以自住買盤為主力的新竹地區,房價走勢相對穩定,自年初以來,區域住宅均價多維持在15萬元/坪上下,9月份住宅交易單價較8月小跌約0.8個百分點,來到15.1萬元/坪,其中電梯大樓平均房價每坪為15.3萬元,而公寓產品則上漲為12.8萬元。在住宅總價部分,9月份住宅平均總價為732萬元,比上個月小幅增加8萬元,同樣維持在700萬元以上的水準。

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台中市
住宅成屋交易速度明顯加快
 交易特性分析
因受到大環境氣氛偏空的影響,近期台中地區住宅市場交易動能相對偏弱,但標準產品仍受自住客青睞,隨著百年結婚潮的購屋需求升溫,使得區域住宅物件交易速度持續加快,9月份住宅成交天數中位數為31天,較上個月縮短2.5天;住宅平均成交屋齡則下修為14年。而平均成交面積為43.1坪,較前一月減少約1.8%。
成交均價表現
在住宅成交單價部分,9月份住宅單價維持平盤,仍為13.2萬元/坪,暫時中止連續三個月的下滑走勢,其中電梯大樓產品仍為13.5萬元/坪,公寓單價為8.2萬元/坪。而在住宅面積與單價同步下滑的情況下,連帶壓低住宅總價的表現,9月份台中市住宅平均成交總價為661萬元,較前一月減少約30萬元,持續維持在700萬元以下。

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台南市
住宅成交物件屋齡下降
 交易特性分析
近期台南地區住宅市場交易動能相對穩定,連帶提升自住買方購屋意願,住宅市場交易速度加快,9月份台南地區成交天數中位數約為51.5天,較上個月縮短0.5天;平均成交面積則較8月份小幅減少約0.9坪,來到41.8坪。而成交屋齡明顯下降,為17.1年,仍舊是自住產品為主的市場。
成交均價表現
相較於大台北地區而言,奢侈稅對於台南地區住宅市場的影響相對輕微,由於區內住宅買方以自住客為主,對於奢侈稅的感受度較不明顯,對區內房價的抑制效應有限。9月份台南地區住宅單價為9.7萬元/坪,較上個月上漲1萬元/坪,雖然交易面積下滑,但在住宅單價明顯上漲的情況下,推升台南地區住宅總價的表現,9月份住宅平均成交總價為515萬元,較8月份上漲約30萬元,重回500萬元大關。

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高雄市
住宅物件平均屋齡明顯下降
 交易特性分析
由於區內各類產業表現隨景氣復甦而持續增溫,再加上百年結婚潮的帶動,即便同樣處於外部市場氛圍不佳的情況下,高雄地區住宅市場的交易動能明顯優於北部,9月份高雄市成交天數中位數約為40天,較8月份小幅增加0.5天。至於平均成交坪數方面,9月份平均坪數為41.6坪,住宅平均屋齡則下降為13.5年。顯示近期高雄地區住宅需求,小坪數住宅產品交易比重有持續增加的趨勢。

成交均價表現
在高雄地區住宅成交單價方面,公寓產品成交單價為每坪7.1萬元,大樓產品每坪成交價為12.2萬元,在公寓及大樓單價同步上漲的情況下,住宅單價也隨之上揚,9月份住宅單價為12.1萬元/坪,與前一月相較小漲約2,000元/坪。而在住宅單價與面積同步上揚的情況下,平均成交總價小漲為575萬元,同樣出現反轉上漲的走勢。

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信義房價指數
信義房屋公佈2011年第三季的信義房價指數,台灣地區住宅價格指數為158.57點,較前一季下跌約6.7%;其中台北市為267.32點,較上季下跌1.1個百分點,中止自2009年第二季起連續九個季度的上漲走勢;新北市為223.40點,較第二季增加逾3.5%;而台中市為151.70點,高雄市為192.03點,季增率分別為5.6%及4.1%;除了台北市之外,新北市及台中、高雄等三大直轄市,實質住宅價格均創下歷史新高紀錄。

隨著奢侈稅在今年6月上路,讓國內房地產市場產生結構性的改變,不僅兩年內的短期持有物件委售量急速萎縮,市場上短期買賣的投資客也迅速退場,由於奢侈稅效應已逐漸成為房地產市場的內化因素,讓自住需求成為主導國內第三季房市的主力,因此買賣雙方已漸回歸到購屋的各項環節上,對於奢侈稅的討論不若先前熱烈。
但受到第三季國際經濟情勢持續動盪不安的影響,二次衰退疑慮升溫,9月台股更一度跌破7000點,再加上政府提出一系列的居住正義政策,連帶影響購屋人的信心表現,使得第三季建物所有權買賣移轉規模大幅萎縮,僅餘82,664棟,較前一季減少約13.8%,創下後金融海嘯時期的新低紀錄。

若從各地區的表現來看,房價一直居高不下的台北市,受到奢侈稅效應逐漸發酵的影響,市場上短期買賣的投資客已經離場;而原本持續在市場上伺機收購的置產型買方,則受到近期國際經濟情勢劇烈震盪的影響,態度也轉為觀望;至於市場上的自住需求雖然強勁,但受到北市高房價的抑制,反而將自住需求往新北市推移,使得台北市的中古屋市場呈現持續量縮的現象,而在買賣移轉量連續三季萎縮的情況下,第三季北市實質房價也開始出現鬆動跡象,中止連九季的漲勢。

反觀新北市部分,雖然住宅市場同樣受到外部環境不佳的影響而量縮,但在自住型需求的支撐,以及北市房價外溢效應的帶動之下,不僅區域內住宅價格出現明顯的漲勢,更創下歷史新高紀錄。
不過,新北市部分行政區房價漲幅已大,對於交易量的抑制效應恐將持續擴大,倘若外部環境出現較劇烈的變化,市場預期心理將使非急迫需求的消費者持續延後購屋決策,將可能影響新北市住宅價格的後市表現。

至於大台北地區以外的區域,由於房地產市場投資氣氛較淡,區域內住宅市場的買方一向以自住客為主,市場買氣與景氣狀況連動較為密切,奢侈稅的衝擊性相對較低。

隨著百年結婚潮持續發酵,新人購屋撐起大台北以外的自住市場,新人成家買盤需求已然成為下半年的房市主力,市場交易量能萎縮狀況並不明顯,而強勁的自住買氣同步推升實質住宅價格的表現,使得台中及高雄兩大都會區房價指數亦同步創下新高。

一般而言,第四季一向為房地產市場的傳統旺季,但受到近期國際經濟情勢混沌不明的影響,預料置產型購屋需求仍將持續觀望。再者,隨著年終將至,百年結婚潮效應將會逐季消散,倘若國內產業發展受到歐債危機蔓延而受到牽連,也可能對於自住市場的表現產生抑制。

再加上年底正逢總統及國會改選階段,屆時政治不確定因素對於市場的干擾性,將不容小覷。綜合各項影響指標,多呈現相對保守的訊息,因此對於第四季至明年上半年的房地產市場表現,仍需以審慎態度來因應,來面對可能出現的衝擊。

--原文: 信義房屋
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