平均面積續創金融海嘯以來新低紀錄
交易特性分析
近期歐債危機持續蔓延，連帶抑制北市置產型買方的購屋意願，本月台北市住宅市場交易量持續萎縮，但在委售庫存水位略顯回升的情況下，由於購屋者選擇性提高，倘若價格合理，購屋決策速度也跟著加快，因而使得本月份北市住宅成交天數同樣維持在28天左右，與去年同期的水準相近；然而受到區域內房價持續維持高檔的影響下，消費者多轉向選擇坪數較小的住宅物件，使得9月份成交住宅平均面積持續縮減，來到30.2坪，較8月份減少0.8坪，持續創下金融海嘯以來的新低紀錄。屋齡統計數據則相對平穩，仍維持在20.4年，與去年同期相當。
成交均價表現
因受外部環境影響，北市住宅交易量持續萎縮，住宅總價也維持修正格局，9月份來到1,679萬元左右，惟修正幅度不大。雖然總價下修，但在成交平均面積同步縮減的情況下，住宅單價較前一個月小幅回升約0.6個百分點，來到54.6萬元/坪，其中公寓單價為43萬元/坪，大樓單價則來到57.8萬元/坪，均較前一月小幅上揚。
***************
新北市
成交天數縮短2天
屋齡與面積變化不大
交易特性分析
本月份新北市住宅物件交易速度持續加快，成交天數中位數較前一月縮短2天，為27天，減幅相對明顯，但仍較去年同期多2天。由於台北市房價持續維持高檔，持續將自住需求往新北市推移，但同樣受到市場氛圍不佳的影響，本月新北市住宅交易量持續萎縮，但幅度仍較北市輕微。至於成交住宅平均屋齡為15.1年，較8月份縮短0.2年，變化並不大。而成交住宅平均面積則較前一月增加約0.4坪，來到33.3坪，約略與去年同期水準相當。
成交均價表現
在住宅成交平均單價部份，受到台北市自住需求量轉向新北市的影響，持續推升區內住宅交易價格，9月份成交住宅平均單價來到28萬元/坪，其中公寓每坪單價較前一月略增1,000元，來到26.3萬元/坪，而大樓住宅產品價格仍持續上揚，為28.4萬元/坪。而在住宅單價與面積同步上揚的情況下，小幅推升區內住宅總價，本月份為930萬元，較前一月上漲約2.5%，透露出些許翻揚的訊息。
********
桃園縣
成交速度維持在歷史高檔
交易特性分析
近期全台房市雖同步受到奢侈稅衝擊，但以自住客為主的桃園地區住宅市場，受奢侈稅的干擾程度並不明顯，交易量能持續平穩，價格仍具備相對優勢，住宅銷售速度為全國之冠，成交天數中位數較前一月縮短2天，來到21天，交易速度維持在相對高檔位置；平均成交面積為42.5坪，較8月份減少約1.3個百分點；而平均成交屋齡持續增加，本月為10.9年，較前一月小幅增加0.2年。
成交均價表現
桃園地區住宅平均成交單價持續平穩發展，9月份平均每坪成交價格為14萬元，較前一月份小幅增加約1,000元，在住宅總價部分，雖然單價小幅上揚，但在平均交易面積減少的情況下，9月份桃園地區住宅成交總價較前一月份略減11萬，來到630萬元。
********
新竹縣市
成交住宅平均屋齡連六增
交易速度持續加快
交易特性分析
全台住宅市場中，新竹地區的自住比重一向優於其他地區，其中特別是首購族群的比重，讓新竹地區住宅市場表現相較其他地區來得平穩。本月份因受到股市表現震盪的牽累，市場交易動能明顯受挫，但在百年結婚潮購屋需求的激勵之下，9月份新竹地區成交天數中位數持續收斂，較前一月縮短2.5天，來到37.5天的水準，交易速度已接近區域歷史高點。成交住宅屋齡為11.7年，較前一月小幅增加0.1年，已是連續六個月上揚；平均的成交坪數為42.9坪，則較8月份小幅減少約1個百分點。
成交均價表現
以自住買盤為主力的新竹地區，房價走勢相對穩定，自年初以來，區域住宅均價多維持在15萬元/坪上下，9月份住宅交易單價較8月小跌約0.8個百分點，來到15.1萬元/坪，其中電梯大樓平均房價每坪為15.3萬元，而公寓產品則上漲為12.8萬元。在住宅總價部分，9月份住宅平均總價為732萬元，比上個月小幅增加8萬元，同樣維持在700萬元以上的水準。
*********
台中市
住宅成屋交易速度明顯加快
交易特性分析
因受到大環境氣氛偏空的影響，近期台中地區住宅市場交易動能相對偏弱，但標準產品仍受自住客青睞，隨著百年結婚潮的購屋需求升溫，使得區域住宅物件交易速度持續加快，9月份住宅成交天數中位數為31天，較上個月縮短2.5天；住宅平均成交屋齡則下修為14年。而平均成交面積為43.1坪，較前一月減少約1.8%。
成交均價表現
在住宅成交單價部分，9月份住宅單價維持平盤，仍為13.2萬元/坪，暫時中止連續三個月的下滑走勢，其中電梯大樓產品仍為13.5萬元/坪，公寓單價為8.2萬元/坪。而在住宅面積與單價同步下滑的情況下，連帶壓低住宅總價的表現，9月份台中市住宅平均成交總價為661萬元，較前一月減少約30萬元，持續維持在700萬元以下。
********
台南市
住宅成交物件屋齡下降
交易特性分析
近期台南地區住宅市場交易動能相對穩定，連帶提升自住買方購屋意願，住宅市場交易速度加快，9月份台南地區成交天數中位數約為51.5天，較上個月縮短0.5天；平均成交面積則較8月份小幅減少約0.9坪，來到41.8坪。而成交屋齡明顯下降，為17.1年，仍舊是自住產品為主的市場。
成交均價表現
相較於大台北地區而言，奢侈稅對於台南地區住宅市場的影響相對輕微，由於區內住宅買方以自住客為主，對於奢侈稅的感受度較不明顯，對區內房價的抑制效應有限。9月份台南地區住宅單價為9.7萬元/坪，較上個月上漲1萬元/坪，雖然交易面積下滑，但在住宅單價明顯上漲的情況下，推升台南地區住宅總價的表現，9月份住宅平均成交總價為515萬元，較8月份上漲約30萬元，重回500萬元大關。
****************
高雄市
住宅物件平均屋齡明顯下降
交易特性分析
由於區內各類產業表現隨景氣復甦而持續增溫，再加上百年結婚潮的帶動，即便同樣處於外部市場氛圍不佳的情況下，高雄地區住宅市場的交易動能明顯優於北部，9月份高雄市成交天數中位數約為40天，較8月份小幅增加0.5天。至於平均成交坪數方面，9月份平均坪數為41.6坪，住宅平均屋齡則下降為13.5年。顯示近期高雄地區住宅需求，小坪數住宅產品交易比重有持續增加的趨勢。
成交均價表現
在高雄地區住宅成交單價方面，公寓產品成交單價為每坪7.1萬元，大樓產品每坪成交價為12.2萬元，在公寓及大樓單價同步上漲的情況下，住宅單價也隨之上揚，9月份住宅單價為12.1萬元/坪，與前一月相較小漲約2,000元/坪。而在住宅單價與面積同步上揚的情況下，平均成交總價小漲為575萬元，同樣出現反轉上漲的走勢。
********
信義房價指數
信義房屋公佈2011年第三季的信義房價指數，台灣地區住宅價格指數為158.57點，較前一季下跌約6.7%；其中台北市為267.32點，較上季下跌1.1個百分點，中止自2009年第二季起連續九個季度的上漲走勢；新北市為223.40點，較第二季增加逾3.5%；而台中市為151.70點，高雄市為192.03點，季增率分別為5.6%及4.1%；除了台北市之外，新北市及台中、高雄等三大直轄市，實質住宅價格均創下歷史新高紀錄。
隨著奢侈稅在今年6月上路，讓國內房地產市場產生結構性的改變，不僅兩年內的短期持有物件委售量急速萎縮，市場上短期買賣的投資客也迅速退場，由於奢侈稅效應已逐漸成為房地產市場的內化因素，讓自住需求成為主導國內第三季房市的主力，因此買賣雙方已漸回歸到購屋的各項環節上，對於奢侈稅的討論不若先前熱烈。
但受到第三季國際經濟情勢持續動盪不安的影響，二次衰退疑慮升溫，9月台股更一度跌破7000點，再加上政府提出一系列的居住正義政策，連帶影響購屋人的信心表現，使得第三季建物所有權買賣移轉規模大幅萎縮，僅餘82,664棟，較前一季減少約13.8%，創下後金融海嘯時期的新低紀錄。
若從各地區的表現來看，房價一直居高不下的台北市，受到奢侈稅效應逐漸發酵的影響，市場上短期買賣的投資客已經離場；而原本持續在市場上伺機收購的置產型買方，則受到近期國際經濟情勢劇烈震盪的影響，態度也轉為觀望；至於市場上的自住需求雖然強勁，但受到北市高房價的抑制，反而將自住需求往新北市推移，使得台北市的中古屋市場呈現持續量縮的現象，而在買賣移轉量連續三季萎縮的情況下，第三季北市實質房價也開始出現鬆動跡象，中止連九季的漲勢。
反觀新北市部分，雖然住宅市場同樣受到外部環境不佳的影響而量縮，但在自住型需求的支撐，以及北市房價外溢效應的帶動之下，不僅區域內住宅價格出現明顯的漲勢，更創下歷史新高紀錄。
不過，新北市部分行政區房價漲幅已大，對於交易量的抑制效應恐將持續擴大，倘若外部環境出現較劇烈的變化，市場預期心理將使非急迫需求的消費者持續延後購屋決策，將可能影響新北市住宅價格的後市表現。
至於大台北地區以外的區域，由於房地產市場投資氣氛較淡，區域內住宅市場的買方一向以自住客為主，市場買氣與景氣狀況連動較為密切，奢侈稅的衝擊性相對較低。
隨著百年結婚潮持續發酵，新人購屋撐起大台北以外的自住市場，新人成家買盤需求已然成為下半年的房市主力，市場交易量能萎縮狀況並不明顯，而強勁的自住買氣同步推升實質住宅價格的表現，使得台中及高雄兩大都會區房價指數亦同步創下新高。
一般而言，第四季一向為房地產市場的傳統旺季，但受到近期國際經濟情勢混沌不明的影響，預料置產型購屋需求仍將持續觀望。再者，隨著年終將至，百年結婚潮效應將會逐季消散，倘若國內產業發展受到歐債危機蔓延而受到牽連，也可能對於自住市場的表現產生抑制。
再加上年底正逢總統及國會改選階段，屆時政治不確定因素對於市場的干擾性，將不容小覷。綜合各項影響指標，多呈現相對保守的訊息，因此對於第四季至明年上半年的房地產市場表現，仍需以審慎態度來因應，來面對可能出現的衝擊。
--原文: 信義房屋
-----------------------------------------------------------------
認同本文請按一下讚啦.
相關系列文章：
沒有留言:
張貼留言