挑選投資都更宅 土地持份是關鍵觀念

【網路地產王/綜合】

　　有的老房子等了20年，卻還不能改建，也有3年從600萬元變2000萬元的黃金屋，哪些老房子不能碰？哪些才是建商眼中的黃金屋？這次很多想買老公寓的投資客，心中最大的疑問，要投資下手前，一定要睜大眼睛看清楚！

■　土地持份越高 建商投資意願越高

　　「想買可投資又可自住老屋的購屋人，要盡量避開土地持分不足的物件！」開發商業者說，數百萬戶房屋中，建商會相中你家的老公寓？最重要的條件之一，就是房屋座落的土地持分夠大，甚至可以說房子愈舊，建商愈愛。以台北市4、5樓的公寓為例，4樓公寓每層的土地持分約10~12 坪、5 樓約7~8坪、7樓小於5坪，根據他的經驗， 土地持分低於10 坪， 因為改建後雙方可以分到的建坪都太少，建商幾乎無利可圖，也就大幅降低談合建的意願。

　　此外，土地的使用分區強度愈高，建商購買意願愈濃厚。使用分區指的是都市計畫範圍內的土地，依照使用目的與需要，劃定各種不同的用途分區（如住宅區、商業區、工業區等），各種不同的使用分區又可依使用強度，再細分為若干等級（如住一、住二、住三等），並給予不同的使用性質與使用強度規定。一般來說，使用分區強不強的判斷標準之一，指的就是容積率，以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。

■　四六拆帳算仔細 無利可圖難都更

　　根據經驗，1坪土地要能創造5坪建坪的價值（也就是取得500%容積），建商才有談合建的意願，因為通常建商與地主談合建都是六四拆帳。舉例來說，林太太的4 樓公寓土地持分約10坪，若改建後容積率可達500%，等於10 坪土地可蓋50坪建坪，換句話說，更新後能分回30坪室內面積的房屋，建商則分到20 坪。

　　「關鍵就是這30坪，也是合建的最低門檻，」開發商評估，因為30坪可隔成小三房，是一般家庭的基本需求，跟改建前相較，居住面積沒有太大變化，老王接受度會較高，至於建商分到的20坪，就是建商的成本加上利潤。如果改建後容積只有300%，等於10 坪土地只能蓋30 建坪，如果屋主不能忍受分回的面積縮小成18坪，都更就不容易成功，因為建商不可能做賠本生意。

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「有土斯有財」的土地持分觀念

 

當土地是一塊「素地」，也就是沒有開發的土地，土地的效用很高，價值尚未

彰顯，這塊土地有很大潛在開發價值，這點大家都知道。

但是一塊土地經過加工，變成一個商品在賣時，也就是土地效用變成樓地板面

積，土地價值也發揮殆盡，這時看土地價格己沒有什麼意義了。

這時判斷價格高低的標準，就變成每建坪房價，而不是每坪土地值多少錢。這

裡所謂的建坪價，其實就是土地加上建築物的價錢，也就是一般人說的每坪單

價。

一般人認為土地持分愈多，房子愈值錢，這個觀念不正確，因為土地己開發完

成，土地在建坪裹己包括在每坪價格高低，只看每建坪產生的效益，並不是看

土地多寡來決定。

土地持分多，平常多繳地價稅，移轉時多繳增值稅，所以在買賣房子時，只看

建坪大小多少錢，而不是看土地持分多少，因此在選擇標的時，土地持分只要

有就可以，其前提是建築未達改建的機會，如果要改建，例如都市更新，則土

地持分就有參考價值。

建築物的樓層愈高，土地持分愈低，效益就更少，反之若建築物樓層愈低，當

然要重視土地，因為土地效用比較高，此外若現況使用容積低於法定容積時，

土地穩藏的潛在效用就很高。

例：三層樓、都更、使用區分：商三(560%)

   

三層樓以每層60% 計=180%，都更後為560%，則代表現況使用容積低於法定容積

※    土地持分觀念，只要回歸到土地還隱含多少效用，當效用發揮時，土地價

值己逐漸在降低，放久了機會也不大。

台北市三樓以下公寓，就要重視土地大小，因為當土地持分很高，代表持有土
地的人數少，對未來土地再度利用機會掌握度高，買三樓以下公寓差不多買市
區土地，如果是買透天厝，那更不需要懷疑，大膽買了。

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平民百姓有福一圓發財夢！經由都更，您也能變成下一個億萬富翁，當好地段的土地逐漸被開發殆盡，位處好地段的老房子，就像是尚待琢磨的一塊璞玉。有鑑於老房子腳下的好地段是形塑豪宅的關鍵要素，因此不少精華區段的中古屋成為許多建商希冀的寶藏，

他們透過都市更新機制，萃取中古屋所在的土地，也使得許多買不起上千萬、甚至上億元豪宅，卻擁有位於精華區中古屋的民眾，把發財的夢寄托於都市更新上，只要選對標的，期望藉由都更一圓成為豪宅主人的美夢。

了解都市更新後的獲利幅度

都市更新即是將原本低度利用的土地做高度利用，為都市帶來經濟效益，而過程中將產生可觀的利潤。
有潛力的都市更新土地，往往可以有近一倍的投資報酬率，且縣市政府還會提供都更獎勵，獎勵容積係數約3～5成，換算下來，可增加一筆不小的利潤。
舉例來說，台北市住三土地的法定容積率是225％，一般土地加上公共空間，公共空間計算係數約1.6～1.7，因此可換算建坪為法定容積率225％×公共空間計算係數1.65（取平均數）＝371％（一坪土地可蓋3.71建坪）；
有參與都更的土地為法定容積率225％×公共空間計算係數1.65×獎勵容積係數1.4（取平均數）＝520％（一坪土地可蓋5.20建坪），兩相比較之下，即可得知有參與都更的土地，
比未參與都更的土地每坪多出1.49建坪的面積（520％－371％＝149％），假設每建坪單價100萬元，參與都更的土地就比未參與都更的土地多了149萬的獲利，利潤頗豐。
從投資報酬率來看，參與都更後，住戶可拿回的建坪較原先多，加上新成屋價格倍增，因此可以多出至少一倍的收入。
例如，一棟20建坪、每坪40萬元、土地持分8坪的中古屋，都更前中古屋總價為20建坪×單價40萬元＝800萬，都更後住戶可拿回建坪【註一】27.027坪，新成屋每坪80萬元，都更後新成屋總價為27.027建坪×單價80萬元≒2162萬元，增值了2162萬元－800萬元＝1362萬元。

注意改建原則保障增值財富

既然參與都更，目的就是要讓生活品質更加美好！大部分的都更方式，採用建商與地主或住戶「協議合建」，一個都更計劃通常長達5～10年，往往時程難以完全掌握，在建商和地主或住戶之間具有利益關係之下，地主和住戶必須事先了解清楚當地都更及建築法規，以免發生資訊不對稱之情事而引發糾紛。

慎選建商

為了保障未來新成屋的居住安全和品質，建商的歷年業績與風評在重建前須先好好打聽一番，以免賠上生活品質或造成不必要的麻煩。

注意室內可用淨面積

都更後的新房子，扣除公設後，室內可用淨面積若是比都更前還小，勢必影響生活空間與品質，降低都更參與意願。住戶必須事先弄清楚，以避免都更後，自住影響自己生活，想賣又不容易脫手的窘況。

注意建坪分配比例

若以協議合建方式參與都更，得留意建坪分配比例，為雙方創造利潤空間。分配比的落差來自於地價與房價的高低，市場資金流向與獎勵容積率也可能影響分配比，建議地主及住戶因時制宜，先具備基本分配比率觀念後，再依照當時的情況去調整。

注意未來新屋的增值空間

市場上，三房以上的房子較有增值空間，若都更後的土地不足三房的面積，未來的增值空間將很有限，因此必須留心都更後可分配到的土地面積大小。

跟著都更要精打細算步步為營

從永續發展的角度來看，都市更新是一項重要的措施，可提升市容，創造更高品質的都市生活，尤其現代人對於建築的要求愈來愈高、交通漸趨發達、高齡化社會來臨…等，都更是一個能創造符合防災、環保、省能、資訊化、舒適住宅的絕佳機會，
伴隨而來的，則是改革過程中讓人期待的龐大商機，擁有好地段的地主或住戶若能參與都更，可視為投資翻身的大好機會，不過都更為時長，且過程繁複，建議地主和住戶在參與前對自身土地條件做全盤了解，不僅讓自己獲利，整體社會也同步受益。
【註一】住戶可拿回建坪＝（土地持分×法定容積×公共空間計算係數×獎勵容積係數）×住戶可分配之建坪比率。【優家網黃敏筑整理報導】

--原文: http://key88.net/article20348.html

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