法拍土地流程及注意事項

A.下標前準備
01. 查法拍公告    官方地方法院  http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp

法拍地的資料很多但是產權的完整性是可以一眼看出的。


所以在看的時候先由a.全部持有再至池有面積2/3以上。目前產權完整的越來越少，一個法院可能剩不到幾件。
再就b.面積跟地目等級公告內容去了解。到這時都還沒有必須到現場勘查的必要.是以面積、價錢、處理難易度等等去考量。
在去蕪存清後再02進一步調資料而後才有03是否到現場的必要與否。

02.  先 申 請 閱 覽 地 籍 圖謄本(位置) 及 土地登記謄本(資料)及都市計劃套繪 圖(異動)。

查閱1.污染管制.2.套繪禁建管制.3.地上物4.有無出租占用5.地主與鄰居6.其他抵押權(人).7.

從 地 籍 圖 上 可 以 清 楚 的 看 出 這 筆 拍 賣 土 地 的 鄰 地 是 什 麼 地 號，這 時 可 申 請 其 中 任 何 一 筆 鄰 地 的 土 地 登 記 簿 謄 本，即 可 在 謄 本 的 所 有 權 欄 找 出 目 前 該 筆 鄰 地 所 有 權 人 的 戶 籍 地 址，


再 按 地 址 前 往 拜 訪 鄰 地 所 有 權 人，說 明 欲 標 購 隔 鄰 拍 賣 土 地 之 意，希 望 鄰 地 地 主 幫 忙 指 出 土 地 界 址，一 般 來 說，如 果 用 一 些 說 服 技 巧，通 常 都 不 會 遭 到 拒 絕，

如 果 從 一 筆 鄰 地 無 法 找 到 答 案，可 申 請 其 他 另 外 數 筆 鄰 地 的 資 料，逐 個 拜 訪 鄰 地 所 有 權 人，相 信 一 定 會 有 結 果。

有 些 投 標 人 會 申 請 該 筆 拍 賣 土 地 登 記 簿 謄 本，在 他 項 權 利 欄 中，如 果 發 現 有 抵 押 權 人，即 可 輕 易 取 得 抵 押 權 人 之 戶 籍 地 址，然 後 拜 訪 這 些 債 權 人，
表 明 欲 標 購 該 筆 拍 賣 土 地 之 意，也 不 致 會 遭 到 拒 絕，因 為 債 權 人 多 數 希 望 抵 押 的 土 地 能 儘 快 高 價 拍 賣 出 去，這 樣 才 可 確 保 債 權，不 致 遭 到 損 失，
所 以 通 常 亦 樂 於 幫 忙，而 且 抵 押 權 人 應 該 是 最 清 楚 該 筆 土 地 之 界 址 的，
因 為 那 裡 會 有 將 土 地 設 定 抵 押 借 款 給 別 人，而 不 知 道 土 地 位 在 何 方 的 糊 塗 金 主，您 說 是 嗎？

03.等一切都符合需至現場勘查一遍(詳土地評估)，了解現狀跟當地人溝通等等在判斷是否值得下標。

B.下標(法院)流程

01.決定投標價--(得標前要籌得資金總數.因7日內須付清)

下標須總底價的20%金額.投標時以台支繳納??
 放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，

未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。
得標者︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得「不動產權利移轉證明書」。

辦理所有權移轉登記：取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。




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----法拍土地流程在下方----



目前我挑選地的步驟跟考慮的方向，是以面積、價錢、處理難易度等等去考量。
法拍地的資料很多但是產權的完整性是可以依眼看出的。

所以在看的時候先由全部持有再至池有面積2/3以上。目前產權完整的越來越少，一個法院可能剩不到幾件。

再就面積跟地目等級公告內容去了解。到這時都還沒有必須到現場勘查的必要。

在去蕪存清後再進一步調資料而後才有是否到現場的必要與否。

等一切都符合需至現場勘查一遍，了解現狀跟當地人溝通等等在判斷是否值得下標。

一般人看地都希望是一片可以馬上利用的地。而不是需要花費許多精神跟力氣在大整理。

可是很少有不需加工馬上可用的地。就如買中古屋買了還需裝潢才好脫手。

這些考量再下標前都需考慮清楚評估過。才不會買了以後才有超過市價而不好脫手的問題。

法拍屋就簡單多了，有可以比較的。

地就只有靠想像，好整理嗎?需要做哪些工程?水路電路基礎等等

真的很煩雜不是3言2與可以解釋的。

拍到手後辦過戶等都是小問題。

先申請鑑界釘界樁，這個動作不可少。因為會通知所有鄰地地主前來。也可以互相認識一下減少摩擦。

而後....動與不動工程就看預算或是準備脫手的時間了。

剛買到一塊地或是房子，其實都只是比一般市價低一點而已。若急於馬上脫手並沒什麼利潤。若只是要賺錢那就是脫手快沒其他法則。

但是土地的價值卻會因其獨特的稀有性而有其價格。

每一塊地都是唯一的。

就看怎樣營造他的特色出來。

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如何由地號查到土地物件實際所在位置


.分類：Google地球2009/05/25 16:33

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1.進入到地籍圖資網路便民服務系統(http://easymap.land.moi.gov.tw/K02Land.jsp)選擇相同的縣市,地段,輸入地號,看到土地位置

3.按下左方工具列倒數第二個按鈕(Google Map)

這個功能如果沒做用，代表您忘記安裝Google外掛程式，請到部落格首頁左方下載Google外掛程式並安裝，如果還是沒做用，那可能是防毒軟體擋掉了彈跳視窗，如果是卡巴斯基防毒軟體，則請進到卡巴斯基的〔設定〕的〔網頁防護〕將這個網站加入到〔信任的網站〕即可．







4.出現2D地圖，按下右上角的混合地圖，同時左上角有坐標位址，可用坐標位址輸入到GPS或GOOGLE 地球中

5.將坐標輸入到Google地球中的〔目的地〕就可以看到Google地球中的位置，同時可放大縮小上下左右移動

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法拍土地操作技巧


談 投 標 前 如 何 找 出 拍 賣 之 土 地

先 至 地 政 事 務 所 服 務 台 填 單 繳 費，即 可 申 請 閱 覽 該 筆 土 地 的 地 籍 圖；這 時 地 政 機 關 主 管 測 量 的 單 位 會 將 該 筆 土 地 的 地 籍 圖 拿 給 申 請 人 閱 覽，申 請 人 可 以 清 楚 的 找 到 該 筆 土 地 位 於 何 方，配 合 街 道，公 共 設 施，河 川 等 明 顯 目 標 大 概 的 位 置 可 以 明 白，
但 是 正 確 的 界 址 還 是 無 法 確 定，其 次 可 至 台 北 巿，高 雄 巿 政 府 之 工 務 局 或 其 他 縣 巿 政 府 之 都 巿 計 劃 課 申 請 地 籍 圖 暨 都 巿 計 劃 套 繪，可 從 圖 中 明 瞭 拍 賣 土 地 所 在 之 大 約 位 置 座 向 及 地 形，以 及 在 都 巿 計 劃 中，可 能 利 用 的 價 值，
一 般 來 說，初 明 白 土 地 位 於 何 方，是 很 重 要 的 工 作 因 此 一 般 有 經 驗 的 投 標 人，在 投 標 前，都 會 事 先 申 請 閱 覽 地 籍 圖 及 都 市 計 劃 套 繪 圖。



從 地 籍 圖 上 可 以 清 楚 的 看 出 這 筆 拍 賣 土 地 的 鄰 地 是 什 麼 地 號，這 時 可 申 請 其 中 任 何 一 筆 鄰 地 的 土 地 登 記 簿 謄 本，即 可 在 謄 本 的 所 有 權 欄 找 出 目 前 該 筆 鄰 地 所 有 權 人 的 戶 籍 地 址，
再 按 地 址 前 往 拜 訪 鄰 地 所 有 權 人，說 明 欲 標 購 隔 鄰 拍 賣 土 地 之 意，希 望 鄰 地 地 主 幫 忙 指 出 土 地 界 址，一 般 來 說，如 果 用 一 些 說 服 技 巧，通 常 都 不 會 遭 到 拒 絕，
如 果 從 一 筆 鄰 地 無 法 找 到 答 案，可 申 請 其 他 另 外 數 筆 鄰 地 的 資 料，逐 個 拜 訪 鄰 地 所 有 權 人，相 信 一 定 會 有 結 果。


有 些 投 標 人 會 申 請 該 筆 拍 賣 土 地 登 記 簿 謄 本，在 他 項 權 利 欄 中，如 果 發 現 有 抵 押 權 人，即 可 輕 易 取 得 抵 押 權 人 之 戶 籍 地 址，然 後 拜 訪 這 些 債 權 人，
表 明 欲 標 購 該 筆 拍 賣 土 地 之 意，也 不 致 會 遭 到 拒 絕，因 為 債 權 人 多 數 希 望 抵 押 的 土 地 能 儘 快 高 價 拍 賣 出 去，這 樣 才 可 確 保 債 權，不 致 遭 到 損 失，
所 以 通 常 亦 樂 於 幫 忙，而 且 抵 押 權 人 應 該 是 最 清 楚 該 筆 土 地 之 界 址 的，
因 為 那 裡 會 有 將 土 地 設 定 抵 押 借 款 給 別 人，而 不 知 道 土 地 位 在 何 方 的 糊 塗 金 主，您 說 是 嗎？


有 些 投 標 人 會 透 過 關 係，找 到 地 政 機 關 主 管 測 量 該 區 的 測 量 員，希 望 利 用 公 餘 之 暇，能 親 自 帶 領 投 標 人 至 該 筆 拍 賣 土 地 之 現 場 指 點 界 址，
當 然 這 些 都 是 交 情 問 題，否 則 誰 願 意 幫 你 這 個 忙 當 然 如 果 你 有 辦 法，像 有 些 投 標 人，也 可 以 找 到 聲 請 拍 賣 的 債 權 人 或 債 權 銀 行 法 務 辦 事 員，
說 服 他 們 帶 領 投 標 人 至 土 地 現 埸，真 可 說 無 所 不 用 其 極。或 許 會 有 人 說，何 不 向 地 政 機 關 申 請 鑑 定 土 地 界 址，事 實 上 是 行 不 通 的，
因 為 申 請 鑑 定 土 地 界 址，是 必 須 由 土 地 所 有 權 人 本 身 或 其 他 相 關 人，才 有 資 格 提 出，比 方 鄰 地 所 有 權 人 或 拍 賣 後 之 新 所 有 權 人 等，因 此 投 標 前 想 要 申 請 鑑 界 是 行 不 通 的。

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法拍流程

謝謝---nthouse-第一拍~第二拍...約略要經過21天
第二拍~第三拍....同上
第三拍流標時..法院會通知債權登報應買
應買期間3個月...這期間至三個月到期債權人都可以申請特別變價拍賣..俗稱第四拍....第四拍如果債權人沒有申請..就.......撤拍了...
基本上1~3拍及應買期間是常態..
特拍是例外..

應買公告後三個月後,在第四次拍賣價(特別程序 減價拍賣)時才再從第三拍的價錢再打8折。

但是請注意，應買公告時間不一定都是3個月。

債權人可以提早下架，直接進入第四拍。(牛哥)

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標單釋疑

~~共有的定義與種類----Amoeba

所有權而有數權利主體者稱為共有。共有又因各共有人有無明確之應有部分，而有分別共有及公同共有。

１． 分別共有
數人對於一物共同享有所有權而各有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。

２． 公同共有
依法律規定或依契約成一公同關係之數人，基於公同關係而共有一物者稱為公同共有。公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分。如祭祀公業、神明會、寺廟、祠堂等所有而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。
~~~~本件分A、B、C三標，各項標的分別標價合併拍賣。


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法拍流程～

銀行代墊款～轉一般房貸～點交～完成

.分類：法拍屋標購流程及注意事項2009/08/27 14:24

.法拍屋的投標流程並不難.但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上.比起購買一般的房子.
要多花一些時間和精神.你也可以找代標公司幫你標法拍屋.
你只需付錢就能幫你從找房子到交屋.一切事宜處理好

。。購買法拍屋的投標流程 ~

1~
選擇適合的法拍屋.蒐集法拍屋的資訊.找尋符合自己需求的法拍屋.再決定投標

2~
調查房屋狀況.決定要買的法拍屋後.就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解.進一步你還必須實地查看

3~
決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到

。。必需支付的費用 ~

投標錢額~就是得標的價錢.投標前須先付公告底價的２成作為保證金.得標後７天內須將餘款繳清

稅費~包括購買時所要繳的契稅.賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅

地政規費~包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費

。。可能支出的費用

利息費~循其他管道貸款來付款.那就需負擔在你轉手賣出前利息

代書費~若你委託代書辦理過戶.稅費申報等手續.必須付代書費

仲介費~如果你請代標公司代為投標.就必須支付佣金

搬遷費~並非要搬進去的搬家費.而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況.想請人搬走可能要給對方一筆搬遷費

整修費~如果買到屋況不佳的法拍屋就必須花錢重新整修.裝潢

。。買法拍屋的成本有哪些

雖然總價款的部分可以等到得標後再準備.

但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措.

等到確定得標後再借貸.才不會造成利息的浪費

不要等到得標後才開始來籌錢.萬一無法在７日內籌得資金.

不但得標不算，還可能損失保證金

準備保證金 投標時所需繳納的保證金：

一般為總底價的20%金額~法拍公告中所寫的保證金金額
時間~在投標前須準備好，投標時以台支繳納

得標後七日內~繳交尾款得標時所需繳納的價款但兩者所繳納的時間相差只有７天.所以最好事先規劃好資金的來源
籌錢~如果你的資金充足的話可以直接支付.但如果你的資金不足，就需要借貸.

可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊.也可向有代墊款業務的銀行.先辦理墊款再轉成貸款

聰明選擇規劃才能讓購屋更順利

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購買法拍流程

概述：

蒐集法拍屋所有相關的資料 :

如查封筆錄, 建物及土地登記謄本, 地籍圖謄本, 分區證明…等資料, 詳加研判, 可求助代書, 仲介, 代標公司. 領取投標書, 投標書放在法院的服務處，投標人可向服務人員索取.
現場勘察並調查房屋狀況 :

包括行情, 地點, 屋況, 產權狀況, 使用情況等資料進行調查, 鄰居詢問亦是重點, 早晚多跑兩趟.


準備資金 :

購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好, 如要貸款, 代標公司或銀行連絡也不可少. 籌措資金：向法院標購法拍屋，依規定投標人須繳納保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後須在七天內繳清拍賣價金，取得「不動產權利移轉證明書」，因此資金籌措必須事先規劃。

決定投標價 :

接下來就要評估應該要出一個合理可得標價格.

現場投標 :

實際到法院進行投標的程序, 對於各個程序的細節, 表格填寫一點都不能出錯,

開標後當場就會知道得標與否. 投標一般是在民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內，都可以投標.

投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金, 保證金在新台幣一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金.

然後將已填妥之投標書，與投標保證金票據及其它必要證件, 密封並蓋章之後, 投入指定的投標櫃.
隨後法院法官主持開標, 如果沒有得標, 開標完成後保證金票據當場蓋章領回, 如果得標的話則等待確認, 並由書記官開立繳交尾款單給得標人，這樣就結束整個投標的過程了。
現場投標不一定要本人: 如本人去應帶個人身分證正本及印章, 如委任他人可寫具委任狀委託第三人代到場投標.
得標 :

拍定7日內繳清尾款, 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」, 繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後,

代書辦理所有權移轉登記, 繳清契稅, 持稅單, 收據, 權利移轉證明書, 身份證明及印章到地政事務所辦理移轉登記。

另收到「不動產移轉証書」後即可申請點交, 申請點交7日後可收到法院發出點交通知, 正本送債務人, 限十四內現住人自行搬遷交屋.

點交通知15日內未見債務人交屋再申請點交. 再申請點交7日後可收到法院發出定期履勘通知(約30天),

履勘時再協調債務人交屋. 定期履勘通知後7日可再申請點交. 又再申請點交7日後可收到法院發出定期強制執行通知（約30天,執行現場, 法官通常會勸導雙方達成協議）.
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如何申購買法拍屋

購買房屋是人生一件大事，但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項，在沒有作好充足準備之前，往往會吃許多悶虧，因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜，並細心找尋符合自己需求的法拍屋，如此才能降低購屋風險，找到適合自己的法拍屋。
購屋前注意事項：

1. 須就自己的經濟能力選購，不要因賣方說要幫忙申請貸款而輕率地訂購超出自己能力範圍的房子。

2. 確定購屋之目的是自住、投資或辦公；俾對標的物的選擇標準更明確。
3. 確定自己的選擇範圍（考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求）。

4. 實地查看房屋座落週遭環境，屋內格局，建材及設備，有無車位，車位使用人，產權是否清楚。

5. 現場查看有無租賃或被占用情形。

購買法拍屋程序：

1. 取得法拍屋資訊：除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外，另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。
2. 籌措資金並評估還款能力：標購法拍屋，依規定投標人須繳納20－30％的保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納，未得標者法院退還投標人，因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款，以取得「不動產權利移轉證明書」，再辦理過戶，因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )

3. 選定拍賣物件：依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4. 勘察現場：親赴現場勘察，以瞭解投標標的物之狀況。( 若購買本行法拍屋案件，本行法拍專員會協同您去了解屋況並加以說明)

(1) 標的物之標示與形狀。

(2) 臨路狀況與面寬是否有違建或地上物 。

(3) 是否有第三者占用，而影響點交。

(4) 週邊環境是否符合需求，同時調查同類型房子價格，以判定是   否值得購買。


5. 投標：法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成，依規定投標人須繳納底標價20～30%的保證金．
保證金在新台幣壹萬元以內者，得以千元大鈔放進封存袋內，超過壹萬元者，得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票，放進封存袋內，將袋口密封，並在封口處簽名或蓋章，
未得標者，法院開標後如未得標，可於投標當日領回保證金。


6. 開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標。


7. 流標︰競標者投標價均低於底標，或無人投標謂之。

8. 得標︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並取得「不動產權利移轉證明書」。

9. 辦理所有權移轉登記：取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅，持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

10. 向銀行申請貸款：辦妥過戶取得不動產所有權，可向各金融機構辦理抵押貸款。

投標前注意事項：

1. 租賃權問題：

查明拍賣標的物是否有租賃權存在，法院有無排除。

2. 抵押權問題︰

一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

3. 點交問題：

標的物如有人承租或被佔用情形，法院通常都不辦理點交，標購人須與佔用者協調，在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。

4. 標購資格：

考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等)，瞭解本身是否符合資格才去投標。

5. 優先購買權：

查明該標的物是否有其他人有優先購買權，如地上權人、共有人、承租人等。

法拍屋投標流程：

1. 至法院服務處索取投標單信封（信封內有投標單及保證金信封）。

2. 開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規定)。

3. 填寫投標單。

4. 於投標日攜帶身分證及印章，在時間內至法院投標室將投標單投入，開標後，沒得標者，當場領回保證金，得標者則留下辦理手續。


法拍屋得標後流程：

1. 得標後７日內要付清尾款。

2. 14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」，即可依此證明書辦理過戶。

3. 如果得標物是不點交，則已經不關法院的事，如果是有點交的話，則要寫點交狀，法院才會執行第一次的點交驅逐原住戶。

4. 如果原住戶沒有依約搬離，則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區，將原住戶驅逐。


法拍屋過戶相關費用：

1. 監證費

按契約書所載價值課徵百分之一，辦理地點在鄉鎮6市區公所。
2. 公證費

按契約書所載價值課徵千分之一，辦理地點在地方法院公證處。(註:監證費與公證費擇一辦理)

3. 印花稅

按照買賣合約貼足千分之一的印花。

4. 契稅

不動產因買賣而取得所有權者，需繳納的契稅為契價的6％。

5. 代書費

一般而言，買賣約10,000～ 12,000元，設定抵押約3,000元，塗銷約1,500～2,000元，抵押權權利內容變更約3,000元。

6. 教育捐

不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30％的教育捐。

7. 地政規費

過戶－不動產買賣價格(公契)之千分之一；設定抵押權－設定金額之千分之一。

8. 書狀費

視房屋、土地的筆數計算，每張八十元。

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從查封登記到拍賣時間 - 法拍公告流程 法拍公告程序


法院民事強制執行流程拍賣流程 (法院內部流程)

債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→第１次拍賣→第２次拍賣→第3次拍賣→公告承買３個月→ 減價特別程序拍賣（第４次拍賣）→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢


法拍屋投標流程 法拍屋投標程序 (一般民眾)

蒐集法拍屋所有相關的資料 : 如 查封筆錄, 建物及土地登記謄本, 地籍圖謄本, 分區證明…等資料, 詳加研判, 可求助代書, 仲介, 代標公司. 領取投標書, 投標書放在法院的服務處，投標人可向服務人員索取。

現場勘察並調查房屋狀況 : 包括行情, 地點, 屋況, 產權狀況, 使用情況等資料進行調查, 鄰居詢問亦是重點, 早晚多跑兩趟.

準備資金 : 購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好,
如要貸款, 代標公司或銀行連絡也不可少. 籌措資金：向法院標購法拍屋，依規定投標人須繳納保證金，
超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後須在七天內繳清拍賣價金，
取得「不動產權利移轉證明書」，因此資金籌措必須事先規劃。

決定投標價 : 接下來就要評估應該要出一個合理可得標價格。

現場投標 : 實際到法院進行投標的程序, 對於各個程序的細節, 表格填寫一點都不能出錯, 開標後當場就會知道得標與否.
投標一般是在民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內，都可以投標.
投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金, 保證金在新台幣一萬元以上，
應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金. 然後將已填妥之投標書，
與投標保證金票據及其它必要證件, 密封並蓋章之後, 投入指定的投標櫃。

隨後法院法官主持開標, 如果沒有得標, 開標完成後保證金票據當場蓋章領回,
 如果得標的話則等待確認, 並由書記官開立繳交尾款單給得標人，這樣就結束整個投標的過程了。

現場投標不一定要本人: 如本人去應帶個人身分證正本及印章, 如委任他人可寫具委任狀委託第三人代到場投標.

得標 : 拍定7日內繳清尾款, 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」, 繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後,
 代書辦理所有權移轉登記, 繳清契稅, 持稅單, 收據, 權利移轉證明書, 身份證明及印章到地政事務所辦理移轉登記。
另收到「不動產移轉証書」後即可申請點交, 申請點交7日後可收到法院發出點交通知, 正本送債務人, 限十四內現住人自行搬遷交屋.
 點交通知15日內未見債務人交屋再申請點交. 再申請點交7日後可收到法院發出定期履勘通知(約30天), 履勘時再協調債務人交屋.
定期履勘通知後7日可再申請點交. 又再申請點交7日後可收到法院發出定期強制執行通知。

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法院法拍屋公告 拍賣流程 資訊 程序
(車 土地 農地 房子 房屋 物品 屋 動產)
2010/02/26 14:54:42　瀏覽590｜回應0｜推薦10

法院法拍屋公告 拍賣流程 資訊 程序(車 土地 農地 房子 房屋 物品 屋 動產)

第一次拍賣

拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。

強制執行法注意事項四十八：

(一)拍賣開標時間，宜指定為每日上午九時半至十一時，或下午二時至四時之間。

(二)以投標方法拍賣不動產者，應依照拍賣公告所載時間準時開標，縱當事人請求延緩開標時間，亦不應准許。

(三)執行推事應在法院投標室當眾開示投標書，並朗讀之。關於通訊投標之開標，應先當眾審查 投標書是否密封及有無附繳保證金，暨具備其他應備要件。

(四)開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。
第二次拍賣

第二次拍賣如果流標（未拍定），且債權人不願承受或依法不得承受之案件，法官應儘速（五 日內）指定第二次拍賣期日，拍賣最低價額也應在百分之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官制作第二次拍賣公告。（附件十四）

強制執行法第九十一條：

拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院 應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。

依前項規定定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。

第九十二條：再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未於減定之拍賣最低價額者，準 用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。

第九十三條：前二條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。

各級法院辦案期限規則第三十五條：再行拍賣期日，應於前項拍賣期日完畢後五日內指定並公告 之。
第三次拍賣

第二次拍賣依然流標（未拍定），法官應速再行指第三次拍賣期日，並再酌減拍賣最低價額 （酌減不得逾百分之二十）。再交書記官制作第三次拍賣公告及揭示。（公告日距拍賣日亦不得少於十日多於三十日）。

第一次強制管理

第三次拍再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承 受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。（強制法九十五條）。

所謂強制管理，指執行法院對於已查封之不動產，選任管理人管理之，以其收益清償債務之 執行行為而言。實務上，執行法院通常係指定聲請強制執行之債權人為管理人。


注意事項第五三條：

(一)不動產於強制管理中，執行法院僅得依債權人或債務人之聲請，再減價或另行估價拍賣，不 得逕依職權為之。減價拍賣之酌減數額，不得逾上次拍賣所定最低價額百分之二十。但另行估價拍賣者，不在此限。

(二)強制管理中之不動產，經再減價或另行估價拍賣者，在拍定交付買受人或承受人前，原強制管理之命令，不失其效力。

(三)依本法第九十五條規定之再減價拍賣，仍有本法第九十一條至第九十四條規定之適用，但不得繼續減價至拍定為止。

一次強制管理後第一次拍賣

第一次強制管理後第一次拍賣，也就是拍賣公告上第四次拍賣。強制管理之不動產，如經債 權人或債務人聲請再拍賣時，法院應以上次（第三次）拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟酌減價，繼續拍賣。每經過二次減價拍賣仍未能拍定（依然流標）。法院就須再一 次命債權人強制管理。

第三次拍賣與第四次拍賣之間，由於須經過一次強制管理手續，兩次的間隔會比較長，第一 次第二次第三次拍賣如相隔二星期，第三次與第四次相隔通常要二十幾天。
拍定或承受

拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立（附件十五~一至十五~四）。如無優先購買權人。法院即命拍定人在期限內繳足價額（七天內）。

注意事項第九十一條 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而 債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
臺灣OO地方法院公告（第二次拍賣）

發文日期：中華民國99年00月00日發文字號：O院99司OO字第00000號

主旨：公告以投標方法拍賣本院99年度司執字第00000號給付票款強制執行事件，債務人OOO所有如附表所示不動產有關事項。

依據：強制執行法第81條。

公告事項：

一、不動產所在地、種類、權利範圍、實際狀況、占有使用情形、拍賣最低價額、應買資格或條件及其他相關事項：均詳如附表。

二、保證金如附表。保證金繳納方式及相關事項：票據：甲、全國各銀行總行或各分行為發票人，以各銀行總行或分行為付款人之即期支票，本票或匯票。乙、農會、信用合作社簽發，以合作金庫銀行股份有限公司總行或各地分行為付款人之即期支票或匯票。附註：因台灣中小企業銀行台南分行為本院國庫經辦行，請投標人儘量開立台灣中小企業銀行台南分行付款匯票或台灣中小企業銀行台南分行或正義分行本行支票繳款，因上述支票毋需透過交換手續，當場即可由繳款處製發正式收據；如以其他票據繳納，則由繳款處先行製發臨時收據，俟繳款處將正式收據送交執行處各承辦股後，由承辦股於寄發其他文件時一併寄送。丙、投標人提出之保證金票據受款人如非記載「台灣台南地方法院」者，該票據應由受款人背書，否則視為投標無效。以票據為保證金者，將票據連同投標單密封後放入保證金封存袋，一併放入標匭，未將保證金放進封存袋內或所繳納之票據非第?項之票據者，其投標無效。如果得標者，保證金抵充價款，未得標者，由投標人當場領回。

三、閱覽查封筆錄日期及處所：自公告之日起，至拍賣期日前1日(每日辦公時間內)在本院民事執行處各股書記官(請事先聯絡)。

四、投標日時及場所：民國99年00月00日上午0時起，將投標書連同保證金封存袋，投入本院民事執行處投標室〈一〉第1至4號標匭內。

五、開標日時及場所：民國99年00月00日上午00時00分在本院民事執行處投標室當眾開標。

六、鑑定照片僅供參考，投標人宜自行前往查看標的物現況。

七、拍定人就拍賣物無物之瑕疵擔保請求權。

八、得標規定：以投標價額達到拍賣最低價額且標價最高者為得標人，如投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人，無人增加價額者，以抽籤決定得標人。關於投標無效之情形，請參考投標書背面之記載。

九、交付價金之期限：除有優先承買權人須待優先承買權確定後，另行通知外，得標人應於得標後7日內繳足全部價金。逾期不繳，得將不動產再行拍賣，再行拍賣所得之價金，如果少於原拍賣之價金及費用時，原得標人應負賠償差額之責任。如由數人共同買受，其中1人逾期未繳足價金，全部視為廢標，再行拍賣之差額，由原拍定人連帶賠償。

十、其他公告事項：(一)不動產如合併拍賣時，應分別列價，並均應達到底價，以總價最高者為得標。

(二)拍賣之不動產，如有開徵工程受益費，應依工程受益費徵收條例第6條第3項規定辦理。(三)依平均地權條例第60條之1、農地重劃條例第36條、農 村社區土地重劃條例第28條規定，重劃分配之土地，重劃工程費用、差額地價未繳清前，不得移轉。但買受人承諾繳納者，不在此限。(四)投標人應提出身分證或相類之身分證明文件，如委託他人代為投標，並應提出具有特別代理權之委任狀。(五)投標人如係外國人，應於投標時提出主管機關核准購買本件不動產之證明文件。(六)拍定後，如依法准由有優先承買權人優先承買時，所繳保證金無息退還。(七)拍賣之建物含增建者，拍定後債權人、債務人、拍定人或其他關係人均不得以面積增減請求增減價金或聲請撤銷拍定。又有無占用鄰地，應買人自行查明解決，本院不代為處理。(八)依農業發展條例第33規定，私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構投標時，應提出經主管機關許可承受耕地之證明文件。(九)拍賣之建物如為政府直接興建之國民住宅，依國民住宅條例第19條規定，其承購人居住滿1年後，始得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。但取得使用執照滿15年以上之國民住宅，則不受此限制。(十)農業用地在依法作農業使用時，移轉與自行耕作之農民繼續耕作者，免徵土地增值稅。依前項規定，免徵土地增值稅之農業用地，於變更為非農業使用後再移轉時，應以其前次權利變更之日當期之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。依前述免徵土地增值稅取得之農業用地，取得者於完成移轉登記後，有下列不繼續耕作情形之一者，處以原免徵土地增值稅額二倍之罰鍰，其金額不得少於取得時申報移轉現值百分之二：１、再移轉與非自行耕作農民。２、非依法定原因，閒置不用者。３、非依法令變更為非農業用地使用。前項應處罰鍰之土地，不繼續耕作面積未達每宗土地原免徵土地增值稅土地面積之五分之一，其罰鍰得按實際不繼續耕作面積比率計算，但以一次為限。（農地專用）。

(十一)開標時，投標人或其代理人應在場，否則其投標無效。(十二)拍賣之土地如係土壤、地下水污染控制場址者，主管機關將依土壤或地下水污染整治法第11條、第14條之規定限制開發行為，如係土壤、地下水污染整治場址者，除得依前揭法規限制開發行為外，另將依同法第15條禁止處分，相關場址資訊得至土壤及地下水污染整治網(http://sgw.epa.gov.tw/public/index.asp)查閱。

十一、本公告未盡事項，請參閱投標室張貼之地方法院民事執行處不動產投標參考要點及一般公告事項。

十二、本件所定拍賣期日，如遇颱風過境，經市政府宣布各機關停止上班時即停止拍賣程序，並改期拍賣。

十三、拍定、承受人應承擔拍定、承受日至權利移轉證書取得前之地價稅、房屋稅。



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刊登拍賣公告新聞紙注意事項:

依據強制執行法第81條。刊登以投標、拍賣、法拍屋公告、抵押、強制執行事件公告，拍賣債務人公告所有不動產有關事項須按格式表格刊登。

請債權人持公告正本(可自行影印留存)申請刊登新聞紙,應按本公告格式逐項抬頭。不可依接排方式刊登,並應確實校對。

如排印錯誤應即刊登更正，但如將房、地段、號、面積、應有部分、建號、投標日時，登錯縱更正亦為無效。

如距離十四天以上應將全文重登，並於開標5日前檢附所刊登新聞紙及收費單一併送法院。

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特別變賣程序之公告拍賣聲請應買參考要點
http://uld.judicial.gov.tw/doc71.htm



進階---

:arrow: 特殊管道:TAMC台灣金聯 賣債權


:arrow: 另類購地方案,也就是攔截即將法拍的物件


http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2412

http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2406&start=15


:arrow: 有一個步驟沒辦法省..

http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2412


:arrow: 法拍土地操作技巧

http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=118

http://www.104woo.com.tw/others/lesson/法院拍賣流程.asp


物件查詢
http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=117
官方地方法院
http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp

投標技巧
第一次法拍要注意什麼?
http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=766


土地要寫高一點,房子就加個一二百元就算了



http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2149


買拍方式:



初階---照法拍規定



應買公告與特別程序


http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=1082


http://www.blogger.com/goog_128381709



~~~~~

物件限制:私法人無法承受之耕地----------當然自然人可以買。 限制跟一般法拍一樣。 (牛哥)


http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2402



牛哥--塗銷抵押權登記 ?
http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=997


地上物


牛哥--請先給限期遷植，公示送達....三個月沒答覆當無主物處理。


http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=23


:arrow: 法拍的農地如果有375租約那麼這樣的地可以標嗎?



http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=1172

:arrow: nthouse

你是投標人的話..你是付出投標總價就好了..增值稅扣繳法院會自己付給稅捐處的



http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=1785



集資合購的模式



http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=2427



:arrow: 請問如買法拍土地,但是只有部份權利,如何申請分割?謝謝!


http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=1004&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight=%B1j%A8%EE%A4%C0%B3%CE

:arrow: 測量複丈鑑界

http://www.c123.com.tw/front/bin/ptlist.phtml?Category=109287

注意事項


牛哥---買法拍地其實很簡單

http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=719

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