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土地之鑑界與指界

何謂指界?何謂鑑界?土地買賣.何時用指界?何時用鑑界?為什麼



一般實務上因土地有地上物或地形崎嶇陡峭等 .
造成需耗費多工或多時而無法輕易鑑界時.
或原界標清晰可辨時.
採用四周臨地地主協同指界.
如需詳細界點時如建築工事時一定要清楚界標.
避免到時有糾紛而侵占到他人土地.
則一定要鑑界並且計費也不同.



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土地界址糾紛異議案件處理程序?


答: 土地所有權人因經界不明,可向土地所在地政事務所繳納規費,申請土地鑑界。

唯土地所有權人對鑑界成果不服可依地籍測量實施規則第221條規定:「 鑑界之複丈,應依下列規定辦理‧‧‧‧‧。二、申請人對於鑑界結果有異議時,得再填具土地複丈申請書敘明理由,向地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界,原地政事務所應即送縣市主管機關辦理後送交原地政事務所通知申請人及關係人。三、申請人對於再鑑界結果仍有異議者應向司法機關訴請處理,地政事務所不得受理其第3次鑑界申請。」

土地界址鑑定,為什麼測了兩、三次,其結果有不一致情形?

答: 土地界址鑑定係依土地所有權人的申請辦理,再由測量人員根據地政事務所保存之地籍圖描繪土地複丈圖後,至實地將界址點測出。而測量結果界址不一致,由實際操作經驗中,可歸納如下原因:


(一)地籍圖破損嚴重:地籍圖是鑑界的依據,但現有未辦理重測地區地籍圖係日據時期沿用至今,已有八十餘年之久,因其圖紙伸縮、圖面折舊破損,有的甚至已經斷裂成12塊,因此常造成測量結果嚴重誤謬。


(二)經界線變動及界樁遺失:因自然環境變遷,土地分割移轉、人為之土地改良造成界址變動、界址遺失等原因,造成測量人員必須重新補樁,現場無可靠界址可供參考,故可能造成和之前結果有所不同。

(三)測量儀器及判斷誤差:因未重測地區地籍圖比例尺太小(只有1/1200 ),複丈時描繪若有一公釐之誤差,即造成實地一點二公尺的偏移,再加入圖解區測量儀器為平板儀,本身精密度較易有誤差,是故測量結果亦存在有儀器誤差造成之偏移。


解決方法:因以上種種原因影響,造成測量人員實地認定界址不同,以致發生鑑界後土地界址互有不符現象,此實非測量人員有意造成,且尚未重測地區誤謬情形尤為嚴重,本府鑑於此,故每年積極向內政部爭取在本縣辦理地籍圖重測及縣辦地籍圖重測,以數值法重新測量界址座標,期解決界址問題。

土地複丈之公信力何在?申請鑑界效力如何?

答: 土地複丈的意義在於確定土地之位置與面積,以確保人民產權,並作為土地管理的基本依據。



因此地籍測量成果良窳,勢將影響土地所有權人權益,因之土地所有權人因經界不明,可向土地所在地之地政事務所,申請土地鑑界,地政機關基於土地管理職責依法會同申請人實地辦理測量複丈,複丈的結果由申請人及關係人當場認定。



惟土地所有權人對鑑界成果不服可依地籍測量實施規則第221條規定:「 鑑界之複丈,應依下列規定辦理‧‧‧‧‧。二、申請人對於鑑界結果有異議時,得再填具土地複丈申請書敘明理由,向地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界,原地政事務所應即送縣市主管機關辦理後送交原地政事務所通知申請人及關係人。三、申請人對於再鑑界結果仍有異議者應向司法機關訴請處理,地政事務所不得受理其第3次鑑界申請 。」,又行政法院民國51年3月8日判字第89號判例:「 人民相互間因土地界址發生糾紛,乃不動產所有權之爭執係屬民事訴訟範圍。」及國家賠償法第2條規定:「 公務員於執行職務行使公權力時,因故意或過失不法侵佔人民自由或權利時,國家應負損害責任‧‧‧‧‧。」





地籍圖重測後土地面積為何會有增減?

答: 地籍圖重測係地籍重新整理,重測後的土地面積依據土地所有權人指界認定之界址予以測量並依測量之結果計算而來,由於測量精度的提高(以往用平板儀、拉竹尺,而現今改用經緯儀及光波測距儀測量)重測前後地籍圖比例尺不同(原為1/1200重測後改為1/500或數值地籍)及原登記面積有錯誤、重測土地面積計算沒有公差配賦‧‧‧‧等等,因有上述各種因素重測後土地面積與重測前原登記單位會有增減的情事,實在無法避免;所以在辦理地籍圖重測時,須先辦理地籍調查,並請土地所有權人親自到場指界,依照土地所有權人指界認定之界址辦理測量,以便使重測後土地界址與地籍圖面積相符合,避免日後發生糾紛。



(一)重測糾紛處理:重新實施地籍測量時,土地所有權人應於地政機關通知之限期內,自行設立界標,並到場指界‧‧‧‧‧,土地所有權人因設立界標或到場指界發生界址爭議時,準用第59條第2項規定處理之為土地法第46條之二明文規定。又土地法第59條第2項「‧‧‧‧‧因前項異議而生土地權利爭執時,應由該管縣市地政機關予以調處者,應於接到調處通知十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者依原調處結果辦理之。」



(二)一般土地複丈糾紛處理:土地所有權人因經界不明,可向土地所在地政事務所繳納規費,申請土地鑑界。

唯土地所有權人對鑑界成果不服可依地籍測量實施規則第221條規定:「 鑑界之複丈,應依下列規定辦理‧‧‧‧‧。二、申請人對於鑑界結果有異議時,得再填具土地複丈申請書敘明理由,向地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界,原地政事務所應即送縣市主管機關辦理後送交原地政事務所通知申請人及關係人。三、申請人對於再鑑界結果仍有異議者應向司法機關訴請處理,地政事務所不得受理其第3次鑑界申請。」

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土地鑑界複丈申請



鑑界就是以政府的公信力量,來劃定彼此的地界。

最理想的作法是在買進此土地前請原地主帶您走邊界一兩次,買賣簽約時納入鑑界條件(方法視狀況而定)。

鑑界前要儘量清除邊界上的障礙物(如果是林業用地清除邊界植物要等到核准鑑界公文下來時在雇工清除),鑑界當天最好請兩位工人配合鑑界人員清除障礙物。

要想像地政人員光學測距儀器的使用,必然要將測量方向沒有認何障礙物,就我知道一般都要二至三米的直線寬度(不宜彎彎曲曲),如果是林業用地清除邊界植物要等到核准鑑界公文下來時再雇工清除,否則有爛墾的認定危險。當然如果是大樹最好是閃開別砍伐,砍掉很可惜的。鑑界當天也許地政人員為測量方便會要求砍伐必要之處,鑑界當天最好請兩位工人配合鑑界人員清除障礙物,或者自己在事先就在園地清除多一些,以方便測量。
申請鑑界後會定出會勘日期。會勘時,會通知地主與鄰地地主到現場,測量後指出地界,釘界樁。



界標現在一般都是塑膠界標,以土地的轉折點多少,來決定界標數量。當然地政測量人員希望數量越少越好,因為測量耗時耗力,站在地主立場當然越多越詳細。所謂鑑界由您花錢去確定界址,當然您要有所主張,地政測量人員是公務人員,當然是多一事不如少一事,能少就少能免就免,否則如每一個申請人的要求,事情做不完還會累死,這就是一個彼此的拉鋸。



如果衛星測量誤差會很大,但時間會減半,如果只排一天測量,儀器測量是無法完工的,主要的問題還有:邊界已事先清出來了嗎?測量當天還要雇工或請會工作的朋友幫忙,地政測量人員要您清理哪裡,就要儘速的清除供其測量。


鑑界時事先沒將雜草樹木清除,鑑界人員看了說:清好了在定時間,就走了,所以一定要有點工在旁幫忙,不然就自己來,大的樹木一定要是先清除,不然鑑界人員,判斷要清很久,就會請你清好後在定時間。


自行鑑界經驗談:
先由原地主或鄰地主帶看約略邊界後,在自己土地上找到參考點(越多越好),這些參考點可能是田的邊角,岩石邊界,或是建地的邊角,總之是以圖跟現況的交叉核對確認。有了正確的參考點後,就以它為中心點,配合指北針、測距儀,跟地籍圖(先算好要測的目標距離)。



就這樣測邊界點,再順著邊界點連線,清出界道。好準備迎接正式申請的地政人員鑑界,連同整理視野。



地政人員鑑界後,檢討發現第一個由參考點延伸自行的測量點,誤差在五十公分內,而再由第一自行的測量點延伸至第二測量點,誤差就擴大到五米,第三測量點就擴大到一二十米,主要的原因就在角度跟距離誤差的加乘效果。

有了這次經驗,下回會只以現況確實的參考點,去做唯一一次的延伸測點,減少不必要的第二第三延伸測點,如此誤差就會大幅縮減。


鑑界的方法:

1.參考點方式:也就是從鄰近曾鑑界的地,以界標當參考點測量本地,這種最快。

但這種方式,對週遭幾公里內,從日據時代到現在都沒鑑過界不適合。

2.自然邊界方式:找到自然的邊界,譬如懸崖峭壁,山谷深溝等等來套圖。

但這種方式,對懸崖峭壁,山谷深溝,落差變化不大的地 不適合。

3.指界方式:由深知地界的鄰近地主,指出地界線來,再由鑑界人員套圖測量。
一.正確的鑑界:由外面道路開始測起,如此沿路都要清理,預估需要四天測完。

二.申請衛星定位測量:邊界誤差正負六米,一天鑑界結束,但需要天氣無雲好天氣,可以知道自己地的大概位置,還有穫得地政事務所有關您每一個轉角的座標。

三.如果自己的地已有確定參考點,可以幫忙確定地界,誤差應該在四米以內,至少比衛星定位準確很多。
建議:

到草木枯黃時,再重新申請鑑界,視野較佳。

如果只做一部分,大概無法打任何界標。鑑界人員調職,換新人,一切重來。

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界標管理辦法

第1條 本辦法依土地法第四十四條之一第二項規定訂定之。

第2條 界標按功能分土地界標及輔助界標。

前項土地界標係指位於土地界址點位者,輔助界標係指位於土地經界線上者。

第3條 界標按材料分鋼釘界標、銅釘界標、水泥界標及塑膠界標等。

前項鋼釘界標、銅釘界標、水泥界標及塑膠界標之規格如附圖。

第4條 界標應按左列情形埋設之:

一、位於泥土地面者,埋設水泥界標或塑膠界標。

二、位於水泥、柏油或硬質地面者,埋設鋼釘界標。

三、位於建築物或固定工作物者,埋設鋼釘界標或銅釘界標。

第5條 界標埋設原則如左:

一、於平坦地者,應沒入與地面平。

二、於山坡地者,得露出地面十公分。

三、於建築物或固定工作物者,應沒入建築物或固定工作物。

第6條 直轄市或縣市地政事務所應儲存界標,以供需要人購買,並得委託殷實廠商代售。

第7條 實施地籍測量時除有左列情形之一者外,土地所有權人或管理人應自備界標埋設之;其界標規格不符合規定者不予施測。

一、界址點在建築物或工作物內,其埋設顯有困難者。

二、界址點在水溝、池沼、河川、行水區域內、懸崖或絕壁邊緣無法埋設者。

三、以明顯之永久性建築物或固定工作物為界址,其埋設顯有困難者。

第8條 相鄰土地間之界標,土地所有權人或管理人應會同鄰地所有權人或管理人埋設之。

第9條 土地所有權人或管理人應對土地界標妥為維護管理,永久保存,並不得任意移動或毀損。

第10條 辦理地籍測量或土地複丈地籍調查時,應將實地埋設界標之種類、相關界標間之距離及與附近固定物之關係查註於地籍調查表內。如有第七條所列界標埋設困難或無法埋設情形者,應於地籍調查表內註明其原因。

第11條 本辦法自發布日施行。

土地鑑界說明 :

土地實地界址因人為因素或天然災害,或其他原因,致使界標移動,湮沒或遺 失造成經界不明,權利人可以向土地所在地地政事務所申請鑑界複丈(界址鑑定),測量人員依調製土地複丈圖經界線(俗稱地界線)及比例尺大小放樣於實地,以確定土地界址正確位置之測量作業,就是土地鑑界。


申請人具何種資格可申請土地複丈 :
申請複丈,由土地所有權人或管理人向土地所在地地政事務所申請。但有下列情形之一者,各依其規定辦理 :


1.因承租土地經界不明者,應由承租人會同土地所有權人或管理人申請。
2.因宗地之部分擬設定地上權、永佃權、地役權或典權者,應由擬設定各該權利人會同土地所有權人或管理人申請。
3.地上權之分割應由地上權人會同土地所有權人或管理人申請。

4.依民法第七百六十九條至第七百七十二條規定,取得土地權利登記請求者, 應由權利人申請。
5.因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者,應由權利人申請。
6.共有土地除權利分割、合併者,應由共有人全體申請;標示分割或合併者, 得由共有人依土地法三十四條之一規定申請。

7.依法令得由地政機關逕為測量者。前項申請,得以書面委託代理人為之。
申請鑑界複丈應檢附何種文件 :
1.土地複丈申請書:可向土地所在地政事務所服務台免費索取。

2.權利證明文件 :土地所有權狀影本或承租人之租約書影本附於申請案件內, 正本核驗後領回。

    3.所有權人死亡,由繼承人申請時,應檢附戶籍證明文件。

4.祭祀公業土地,應檢附派下員證明文件。
5.委託書:委託代理人申請時需檢附。
6.身分證明文件影本:如申請人親自申請時免附,但應出示身分證明文件,以供 查證。 7公有土地由使用人申請時,應檢附公地管理機關之同意書或承租證明文件: 向公地管理機關申請。


土地鑑界複申辦手續及申請人配合事項 :

1.申請人依複丈申請書格式填寫蓋章,並將有關書件依序排列裝訂後,即可向 土地所在地地政事務所申請。
2.收件:申請案件經地政事務所審查准予複丈者,隨即排定複丈日期、時間及 會同地點,並填發複丈定期通知書交付申請人(含代理人)並通 知關係人,原 定複丈日期因風雨或其他事故,致不能前往完成複丈時,地政事務所應分別 通知申請人或關係人改期複丈。

3.繳納土地複丈費:以每筆每公頃為單位,每單位以新台幣三千元計收,不足一 公頃者,以公頃計算,超過一公頃者,每增加半公頃增 收數半數,增加不 足半公頃者,以半公頃計算。申請人如需土地界標可另繳費向地政事務所購買。
4.申請人實地領丈(界):
(1) 申請人接到土地複丈通知書後,應準備土地界標並攜帶土地複丈通知書及 印章,準時到土地現場領丈。
(2) 申請人不到場領丈,依地籍測量實施規則第二二九條規定視為放棄申請 複丈,已繳土地複丈費不予退還,但申請人在原定複丈日期 前一天撤回 申請者,不在此限,關係人(界址鑑定土地鄰地所有權人)屆時不到場,地政事 務所逕行複丈。
(3) 土地現場如有障礙物,應由申請人自行清除處理。

(4) 經鑑界確定之界址點,由申請人及關係人當場認定,並在土地複丈圖上簽 名或蓋章。

(5) 土地界標應由土地所有權人或管理人妥為維護管理,永久保存。


下列情形之一, 可與三個月內回已繳土地複丈費 :

1.申請人在原定複丈日期一日前撤回申請者。

2.申請再鑑界,經查明第一次複丈確有錯誤者。



3.經通知補正逾期未補正而駁回者。

4.其他依法令應予退還者。

5.經複丈人員於排定日期前往實地複丈或測量時,申請人因故不須測量,當場 撤回申請者,地政事務所扣除以支出之勞務費後,將餘額予以退還。

土地經界線鑑界後,發現土地使用現況與地籍圖不符:
原有土界地址破壞位置產生變動,以致測量人員依照地籍圖(原土地經界線) 鑑界後,發現土地使用現況與地籍圖不符。其緣由如下:



1.建地因整地、建修、改建、新建以致原界址產生變動。



2.農地長久使用以致原有田埂因耕種、雨水沖刷、以致原界址產生變動。



3.山坡地因雨水沖刷、自然風化、崩塌等原因以致原界址產生變動。



4.土地因自然災害(例如地震、水災)等因素產生界址變動。



5.原測量成果錯誤:應依規定辦理更正。


對鑑界結果有異議:
依地籍測量實施規則第二百三十八條規定,申請人可以在填寫土地複丈申請 書寫明異議理由,向土地所在地地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界。原地政事務所應即送請縣政府派員辦理以後,再將鑑界結果送交原地政事務所 ,通知申請人及關係人。如果申請人對 再鑑界結果仍有異議,應向司法機關 訴請處理,地政事務所不得受理其第三次鑑界。


土地複丈成果圖

地政事務所於複丈完竣後,應免費核發土地複丈成果圖。如屬於圖解法辦理者,複丈成果圖上應編列界址號數,並註明界標名稱、關係位置及實量邊長;如 屬於數值法辦理者,成果圖上除應編列界址號數、註明界標名稱及關係位置外,另加註土地界址座標。
土地界標分:
土地界標分為:鋼釘界標(價格:拾元) 、水泥界標(價格:五十元) 、塑膠界標(價格: 六十元) 可以由申請人依實際需要向地政事務所繳費購買。實地勘量時由地政事務所測量人員協助埋設後交付申請人保存,不得任意移動損毀。

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