延伸閱讀:台中東區台糖土地開發案 / 建國市場遷建案最快2012年動工

來源:
陳凱劭的BLOG
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台中中華城，是台中後火車站的原糖廠開發案。這個「中華城」還沒生出來，就已經被賜死了。

工地變成一個大水池，被列名為「台中市六大湖」之一。

此案大概在1997年，由威京集團沈慶京標得台糖土地使用權，是依據「經濟部所屬國營事業提供土地出租及設定地上權辦法」（1993公布，2001廢止），使台糖土地可依工商綜合區開發設置管理辦法（1994公布，2001廢止）開發之工商綜合區。

原本這塊土地，新光三越也很有興趣，但最後沒標到，於是轉到中港路交流道附近買土地，興建現在的新光三越百貨；2001年就開始營運了。

威京公司標到台中後火車站糖廠開發權後，進行設計。
當年的台中市副市長張景森，出身台大城鄉所，被水扁兄帶到台北市政府任官，因為水扁兄1998年在台北市長選戰連任失利，水扁兄把子弟兵安插到他前一年強力輔選獲大勝的民進黨執政縣市政府去；張景森被安排到台中市擔任副市長。
但從設計圖來看，設計單位與業主有個前題假設，那就是台中市鐵路早晚會地下化（或高架化、立體化），所以購物中心正面廣場，朝向鐵路。
張景森主導開發案的規劃審查，他要求業主及設計單位，基地中一棟長條的日本時代台糖舊辦公室需保留，後登錄為歷史建築，其他土地則可以開發。
這座台糖辦公室是留下來了，可是，業主與設計單位根本沒尊重這座建物，看起來只是應付敷衍一下。這座老建築物，好像盲腸一樣，放在購物中心的側面。
下圖是另一張規劃設計圖，找到舊台糖辦公廳舍在哪裡嗎？

看起來是蠻悲哀的，業主賺錢無可厚非，不過工商綜合區開發設置管理辦法因為有把土地價值低的工業用地點石成金，為排除圖利地主的疑慮，故早有明定，強制低建蔽率及高開放空間以促進公益，也要顧及停車需求。

既然建築物本來就不能蓋太滿，但還是把台糖的舊辦公廳舍置於一旁，有點像小媳婦一樣，實在太不夠意思了。
台灣自1990年代初起，因國民所得及工資提高，土地價格高漲，許多以人力及大空間為主的傳統製造業，紛紛外移到中國、東南亞等落後國家，以尋求便宜土地及人力成本；於是有很多傳統產業，將機具設備外移。
台灣自日本時代便有相當數量的輕工業，歷史悠久的傳統產業工廠，當年設立時雖是在郊外，半個多世紀後因都市發展，土地位置卻成為市中心精華區，附近早已蓋滿房子。
此外，因為台灣消費模式轉變，有人引進大型物流倉儲量販店（以萬客隆最早最具代表性），此種行業需要極大土地（包含大型停車場），及販賣與倉儲空間合一；但因1980年代中期的土地價格飛漲，業者無法在市區內找到夠大的土地，所以把腦筋動到土地方正夠大，租金又便宜的郊外工業區土地；照理工業區是不能「賣」東西的（只能做工廠生產及附屬辦公室），但他們以倉儲物流運輸為名，申請營業，但對消費者而言，實際與大型超市百貨沒兩樣。
經業者不斷陳情，及現實情況衝撞既有法規，政府希望為閒置工廠土地解套的情形下，於是1994年代初期，擬定「工商綜合區開發設置管理辦法」，為此類倉儲量販業解套，同時也替外移關廠的閒置工廠土地找第二春。
此法於2001年五月廢止。雖然僅有七年，但全國各地都有十數個因此法而進行的大型購物中心開發案。最有名的有台北京華城、微風廣場，高雄夢時代；桃園大江國際物中心、台茂南崁家庭娛樂購物中心；有名的失敗個案則有新瑞都（地下開挖完成後停工）案等。
1990年代中期這股大型購物中心興建熱潮，連台糖也極有興趣，台糖家大業大，除了西部平原有大型農場，在西部大都市城鎮內還有糖廠。台糖就是最典型的外移產業，原本日本時代將蔗糖做為台灣首要外匯產業，但到1980年代後，台灣蔗糖生產成本早已不敵東南亞，於是大部份糖廠關廠結束營業，都市中的糖廠就趕在這波熱潮中轉型成購物中心。例如新竹風城購物中心（目前已停業）就是原本台糖在新竹市內的糖廠，1960年代受美援與美國氰胺公司合作成立台灣氰胺公司，主力產品就是歐羅肥。本文主角中華城，也正是台糖的台中糖廠再開發計劃。

中華城開工後，先全區開挖，照例這種購物中心，因為地上有建蔽率要求不能太滿，所以地下部份幾乎全面開挖，做地下商場、停車場之用。就在地下室開挖後，中華城忽然停工了。原本2000年開工，預定2003年開幕，但到了2003年一直沒動靜，市府與附近居民發現不對勁，向威京公司詢問，威京公司僅答稱計劃有變，暫緩施工。
後來從媒體得知，同集團的台北京華城一拖再拖，又遇上2001年的納莉風颱，接近完工的地下室被水灌到滿，等於除了結構體以外的都毀了，台北京華城又拖大半年。
這類財團出身股市，全靠「財務槓桿」在操作，靠資金調來調去；靠向銀行貸款，股市操作，靠爭取特許業配額，或者靠政商關係，去變更土地，取得開發權。一旦資金的流動出問題，就會卡死單一投資計劃；如果資金再不能「流動」，一、兩年內甚至會拖垮整個集團。
台北京華城因納莉風災，拖了半年才完工，開幕後收入的現金晚半年到位，等於是數十億的現金晚到位了，不過京華城開發計劃整整十多年，也不差這半年了。
一直到2003年，中華城工地還是沒動靜；但是從媒體得知，威京公司到中國投資興建購物中心去了。
這恐怕才是台中中華城暫緩開發的真正原因吧，原本要在台中中華城用的資金，移到中國去了。似乎是2000年政黨輪替以後，業主對民進黨政府沒有「信心」，而且台北京華城的開發經驗讓他們覺得「沒有彈性」吧。
也有看到，2003年威京公司想與台糖協商，以景氣大環境改變，房價地價利息改變為由，希望降低原先1997年商定的租金或開發支出，但台糖以依法無據拒絕。這本來就不是台糖可以決定的事，需修法解決。
這開挖的部份，夏季雨季就成了積水的大水池。就這樣一直停工，大概2005年左右，這中華城開發案確定放棄，土地交還台糖。其實威京集團除了當初提標、土地租金、設計規劃花了錢，在工程方面等於沒有花什麼錢在這塊地上，簡言之就是地上挖了個大坑罷了，似乎連開挖地下室會用到的鋼構支架都還沒有。
威京集團正式放棄後，原本台糖要自己接手開發住商混合大型購物中心，但發現土地使用分區有問題，又胎死腹中。