無論是基於選舉結果合乎『預期』，或兩岸交流題材更加明朗等利多題材持續醱酵，九九年最後一個月的台灣房市，已形成全面加溫之態勢。而從目前趨勢研判，此熱度不但將延續至農曆年前後，更可能一路發燒，至少到上半年…
內政部去年底照例公佈『最新』住宅需求動向調查。眾所皆知，官方相關調查都有近一季的時間落差；不過此一實為第三季的調查結果，仍相當程度說明九九年的市場發展，因為北市房價所得比超過十一倍、新北市八點九倍，雙雙再創歷史新高，具體反映了大台北房價持續飆漲的事實。
不過除價格續漲外，去年第四季台灣房市，其實有點像是搭雲霄飛車、忽上忽下。首先，十月初因十一長假台商回流置產，結果北市房市乍現掃貨潮；十一月則受五都選舉前夕造勢之短暫影響，觀望氣氛轉濃，人氣、買氣都略見下滑。
但進入去年最後一月，房市又立即反彈。原因除了選舉結果合乎『預期』，藍軍搶下北中三都外，十二月底第六次江陳會，更使ECFA議題再次發酵；加上熱錢流竄、台幣升值及五都正式升格等因素，都刺激市場買氣。見市場強勁升溫，業者沒理由不繼續抬升房價，因此創新高價的個案，又一個接一個冒出。
另外，先前從新莊、林口到高鐵桃園站區，都出現個案趕不及推出卻先搭臨時小型接待處搶客的情況。然這種搶佔先機的做法，或許只是短期現象，實為調漲價格預做準備。在買氣盛旺之下，業者甚至不急於推案強銷，而是待價而沽，看哪個客戶開價最高，再決定是否跟誰簽約。
到底去年底市況熱到怎樣的程度？哪些推案再創天價？農曆年前乃至今年第一季或上半年止，哪些區域又將爆出供給新量？展望又如何？請看以下的各區報導，就知分曉。
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台中招商有成 房市能否再上層樓？
台中縣、市於十二月二十五日正式合併升格為直轄市，在縣市未合併之前，業界人士莫不巴望著升格題材能為台中房市持續加溫，而現在升格已經實現，在喜悅之餘，我們不禁要思索著，還有什麼題材能夠再為台中房市注入新活力？
縣市合併對台中而言，雖然可拿到更多的財務自主權及舉債空間，但在每年的統籌分配款卻屈居末段班，每位市民平均分得的金額最少，即使加計一般補助款及專案補助款台中市也僅有370億，甚至少於台南市的392億，如此一來，勢必會嚴重影響到台中市政建設，對房市而言也不是好消息。
值得慶幸的是，台中市府在招商方面卻大有斬獲，引進諸多民間投資來抵消統籌款不足的缺憾。西屯區七期重劃區因市政中心的落腳，吸引眾多投資案進駐不待多言，而西屯區北面的『中部科學園區』光是台積電的大晶園廠，其投資金額就飆到三千億元，另，法商迪卡儂也宣布在台中八期設立全球營運總部。而以中科招商漸上軌道來看，未來可能會複製竹科周邊房市飆漲的情形，也難怪國建要砸下重金在西屯區獵地。
除了市區的民間投資，台中港一帶的投資案也不遑多讓，光是申請於明年進入台中港區的『中石化』、『中港太陽能』、『保德能源』、『龍風火力發電廠』等四大投資案，總投資金額高達三千二百餘億元，光是這四大案所帶來的員工住房需求就有不少想像空間，投資所產生的綜效令人期待。
而緊鄰台中港的經濟要區『中港園區』，今年公布的招商成果亦令人驚喜，全年累計投增資金額為一二二餘億元，全區營業額預估可達七百億元，創下歷史新高，而明年將進入園區建商的還有『友達』與『宏全』兩大公司，投資金額上看二六○億。在台中港與中港園區眾多投資案的發酵之下，周邊房市應是易漲難跌。
在大台中正式以直轄市名義進行運作後，升格題材已然消失，未來台中房市可以援引的題材應該會由一波波湧進的民間投資接手。台中市經貿實力的快速增長，已經使得台中港貨物裝卸量突破億噸，遙遙領先基隆與台北港，而諸多投資案是否能引領周邊房市持續向上，還有賴於各投資案實際執行的成果才能有結論。
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◎台北市 一線建案真空 二線跟漲兇猛
去年十月的台商掃貨狂潮，使得原本線上建案就不多的大安、信義區房市，很快就陷入無案可賣的『窘境』。這使得原本房價水準次於大安等一線區的中山區，一躍成為新的天價創造暨新推案戰區。邊陲的北投、文山區，跟漲力道也更猛烈。
中山區將是未來幾個月內，市況最精采的區塊，好幾宗個案都走高價豪宅路線，松江路上商業大樓改建案，甚至準備開出兩百萬一坪的中山區歷史天價。
北投、文山也不遑多讓，去年底前都出現銷況加溫、價格跟漲翻揚的情形。北投近期出現更多來自士林的客源；承德路、文林北路口指標案，最高單價達九十五萬／坪，據稱反應不惡，來年石牌捷運站旁更將出現開價一二○萬／坪，創北投天價之新案。文山區師大分部旁都更案，高樓層所開單價更達三位數字，再掀市場話題。
百年豪宅領軍 投資置產仍多
儘管短期內北市一線區有點『乏善可陳』，但別以為這些精華區域，真的會繼續沉寂。信義區今年出現開價兩百萬一坪豪宅案的機會甚高，可能是國美建設永吉路巷內，或寶明建設興雅國小旁基地。
至於這些年一直受高度關注的信義計畫區皇翔F4案，目前還在興建中，而外界現已傳出兩百五十到三百萬／坪開價。不過根據本刊了解，至去年底止，皇翔這邊還未有任何推案時間表，遑論開價。
外傳北市房市選後自用客層再現，但據側面了解，買盤中投資置產比例仍居高。另值得注意的是，除了訴求相對低價的內裝拉皮屋不時冒出外，也出現不少純合建案。這是否是為把握時機推案，建商選擇不走都市更新，直接與地主談合建？合建案是否再成新趨勢，尚待後續觀察。
◎新北市 推擠效應依舊 房價持續墊高
甫升格的新北市五都選後房市，要比北市更熱鬧些。首先看新店，市區房價繼續上漲，指標案所在之五峰重劃區，半年內成交行情已漲了一成，很快將站穩五字頭；成交客源中半數為北市客，顯示高價推擠效應仍持續中。
持續調漲價格的不只新店，中和捷運共構指標大案及附近舊案重推，開價全漲到四、五十萬；蘆洲捷運題材也還在興頭上，即將推出的總站共構案底價，很可能也會調到四十萬／坪以上。
去年第三季末後迅速增溫的淡海新市鎮，靠綠山線定案題材，使得前期預售案熱銷，不過之後並未再出現純預售推案。這可能是當地來人中區域客仍佔五成，在地消費者偏好成屋的習慣很難馬上扭轉；再者，見市況高燒，業主也不急推出，選擇邊建邊售、待價而沽也無妨。
林口則是升格效應展現最明顯處。雖然都屬新市鎮範圍，但交流道北側已是直轄市，另一側則還是縣；在門牌效應發酵之下，去年林口房價快速翻漲，唯一行情還在一字頭的，只剩南勢地區。今年林口仍是重案齊發，其中又以興富發大案最受矚目。
新莊副都心 來年續領風騷
已熱了一年半的上新莊房市，還是只有熱字能形容。據了解，稍早由宏普建設拔得頭籌的副都心首案，去年底就已賣完；該案實際銷售期還不到一季時間，平均成交價已達五字頭，現場表示成交客戶中投資客有九成。
同區遠雄大案則將分兩期推出，第一期定名為「海德公園」，規劃純換屋產品。該案會在取得建照後才正式推出；屆時開價如見七，以當地市況現狀及遠雄慣例論，也不令人意外。
頭前段價格也繼續往上墊，目前成交行情已全面近逼五字頭關卡，投資比例則佔四到五成。以目前發展來看，上新莊市場熱度再持續至少半年，絕非難事。
新北市各區房價續漲，讓少數還在一字頭行情的區域，消費結構開始出現變化。原先幾乎靠區域客支撐的八里，近一季不但來人明顯增加，區外客比例更大增，市況當然明顯升溫。這些外地客主要來自三重、蘆洲、五股，也有從中和，甚至台北市大同、士林等區前往者，多是取道台六四線八里新店快速道路。
◎桃園縣 北桃房價跟漲 南桃仍靠內需
北市高房價產生的跟漲及移民現象，大致擴及新北市各主要房市區。不過大概是交通距離之故，同質效應到了桃園，只在靠北邊的鄉鎮市看得到。
近期一直相當熱絡的桃園市，房價當然繼續墊高；目前以中正特區為核心，方圓一公里建案，價格已全面調漲到二字頭，價格漲勢已不限特區內。今年，特區內還將出現平均開價接近五十萬的超級大案。
龜山雖然因為門牌比較因素，價格及人氣仍比林口稍低，不過也因相對低價，吸引不少周邊行政區客源，主要來自桃市及新莊等地。八德房市的桃市客則已成消費主力，來年推案量相當可觀，台北客甚至也佔到二到四成。
不過縣內市場加溫最快的，可能是逐漸看到機場捷運成型的高鐵桃園站區。五都選後，該區出現投資置產客加台商掃貨，使得當地建案價格全面上揚，大樓、透天住店產品皆然。
高鐵特區火燙 開價一月二調
當地房價調漲到底有多快？看當地某大樓指標案最清楚。根據本刊市調人員了解，該系列案幾乎每兩週就調漲價格一次，每次每坪五千到一萬不等。然而仍需提醒，儘管機場捷運興建順利，但攸關特區真正發展前景的產業專區，則還停在招商階段，區域公共建設進度也仍遲緩。
南桃園情況則有不同，基本上還是內需型市場，因此除了中壢市區靠機場捷運延伸線題材，有較明顯價格漲勢外，其他區域房價變動並不大，平價透天產品的反應較佳，尤其如果規劃大地坪及前院停車，更是受消費者青睞。
先前由於五楊高架動工及升格題材發酵，楊梅後市看漲；不過畢竟先前推案量太大，大樓產品還有若干賣壓，且銀行持續限縮放貸，客源因而流向透天市場。大溪則算少數例外；由於受惠於二高前一交流道八德房價上揚，一些想買平價透天的台北客，『回流』當地埔頂重劃區，不過比例仍不高。
◎新竹地區 都會供給續增 後市藏隱憂
九九年度單一行政區推案數及戶數最多的新竹縣治竹北市，目前為止當地推案還是前仆後繼。市況方面，原本因為短期供給增加過快，形成若干觀望氣氛及稀釋效應的情況已不復見，近期儘管銷售速度仍不快，但尚稱平順。
至於往年農曆年前的竹科人購屋潮，則可能因為電子業還在趕工，加上年終分紅尚未發放，因此至去年底止，此一傳統熱潮還未出現。
推案大量情況，不只竹北市，也在新竹市上演，而關埔特區還是主要舞台，新案則集中在開發較晚的光埔重劃區。根據估算，關埔全區未來一季將新增一千至一千五百戶量體，多數為換屋產品，因此總銷金額更易擴大。
竹市關埔及竹北台科大、高鐵特區及縣治三期等主要推案區，除了供給持續激增外，房價也有墊高，幅度當然不比大台北。而在市場仍多靠竹科人支撐，竹北市本身內需能量不足之下，不僅市場與電子業景氣連動性偏高，持續大量推案如何消化，更是一大課題。這都是後市須觀察的重點。
兩大都會區之外，市況就和前段提及的南桃園有點類似；新豐湖口及竹東鎮三區，基本上仍為內需市場，鮮少出現竹科人足跡，也沒有太多題材可炒或塑造，故價量變化有限。新豐前期重案區松林重劃區，是相對價格稍高處；產品方面，則透天明顯優於大樓。
◎基隆 房市暫沉寂
自造鎮超級大案宣稱結案後(基地旁仍有小型接待所，也仍持續釋出報紙廣告)，基隆房市似乎暫時沉寂；七堵市區重劃區的「松鼎院」，是近期表現較好者，主要是具備重劃增值想像空間，置產客不少。暖暖碇內興富發新指標案，雖然看板帆布已掛出數月，但接待中心還在搭建。農曆年前是否趕得及進場，還在未定之天。
◎宜蘭縣 礁溪宜市價漲 他區依然平價
宜蘭近期市況則和桃竹有些類似，都出現部份區域房價翻漲、供給增加，其他區域『景物』依舊，甚至靜如止水的情形。
宜蘭『獨走』的區域，是礁溪和宜蘭市。礁溪房市一向靠台北客支撐買氣，房價持續墊高並不是新聞。當地甚至出現超高價別墅型產品，擺明拉外地客。宜蘭市貴為全縣首善之區，房價也容易拉高，不過緩緩增加的台北客，也是漲價獲得支撐的重要關鍵；目前宜蘭市區透天屋總價，幾乎都在千萬以上。
在宜蘭市中心地價墊高之下，不少在地業者轉往鄰近市郊，尋找土地成本較低，還能規劃推出六百萬上下透天產品的區域推案，據了解反應不錯。至於以羅東為首的溪南房市，則維持相對平價透天產品，七、八百萬是主流總價帶。郊區房價同樣較低，少數高價案據傳則有降價情形。
紓熱錢縮差距 治本之道
目前大台北全區、北桃園、新竹兩大都會，乃至基隆、宜蘭部份地區，房價仍持續上漲，官方也清楚問題之所在，因此去年底經建會主委劉憶如便稱民國一百年為消費年，呼籲企業主分享成長果實，為員工加薪，創造民間消費回升契機。經濟部也喊出全球招商年之口號，訂出逾兩千七百億的目標。
劉憶如的呼籲，真能讓企業主『佛心來的』，替員工加薪？經濟部全球招商，能否達陣？這些百年口號實現與否，政府自己難以控制。政府真能控制、推動的，還是改善整體經濟及投資環境，並拉近區域落差及貧富差距，進而疏導持續流竄於股匯房市的熱錢，並解決整體需求及議題炒作過度集中大台北的失衡問題。
上述目標非一蹴可及，但此時不起步，恐為時已晚。至於去年底央行九九年第三度升息，及正式祭出全面土建融資管制，肯定是短期內最受注目之政策因素；但能否產生預期效應？則要看這波資金洪流、題材炒作力道，乃至購屋者看漲未來價格之高度預期心理，還能持續多久了。
高雄的房價「太委屈」 肇因於產業邊緣化
產業外移與人口流失的雙重夾擊，十幾年來讓高雄房價背負無法翻身的沉痾；但經過這近十年公共建設的默默耕耘，高雄轉型觀光的努力逐漸獲得迴響與肯定，「高雄超越高雄」的夢想，正在起飛。
上週拜訪高雄豪宅案，一邊從窗外看著陽光灑落在高雄港，一邊則對該案建材的用料高檔，以及建築工法的用心嘖嘖稱奇，忽然，這位南台灣代表建商之一，有點感慨的說，這個案子，不要說在台北市精華區，就算在南港，每坪起跳也是一五○萬以上，而現在每坪開價卻整整少了一百萬！
其實，高雄市的房價「委屈」，早已是業界共識，姑且不論住宅的性質，應該屬於社會民生必需品，或是將其視為投資置產避險的一個標的，至少分析房價結構，一半以上是取決於土地成本，而土地價格事實上也反映著基本市場供需，當地產業人口交易是否熱絡就是很重要的一環，從這個角度觀察，高雄的低房價其實一點都不冤枉。
上個月的新聞報導，漢神巨蛋商圈周邊土地，以創新高的每坪一○七萬的高價脫標；高雄大學及翠屏國中區段徵收區，受惠於縣市合併題材，也以每坪十二至十六萬相對便宜的土地價格脫標。
但是，其實有更多的警訊值得注意，比如規畫十多年的坪頂特定區，原先規劃投資一三六億元，擬開發為優質住宅區，目標進駐人口四點五萬人；然而到現在只有不到一成的人口入住，監委糾正負責開發的高市府。
營運一年多的公共自行車系統，也因為使用率過低，業者不堪虧損而退出；臨港輕軌捷運更是流標兩次，今年還要進行第三次招商；更不用說長期虧損，一直有停駛疑慮的高捷，很明顯，試圖以台北觀點複製成功經驗到高雄來，是不公平也不切實際的。
長期以來，在藍色執政下，政府資源的重北輕南，這一直是南部人最為不平衡之處，而北部則認為南部意識型態當道，難免自毀長城，平心而論，兩者皆有之；也造成了近十年來的高雄發展停滯、青壯年人口外移、商圈沒落等現象，在失業率居高不下及平均薪資低的環境，自然影響房地產景氣。
近年來的高雄，整治愛河有成，同時又舉辦世運等國際賽事，在市容更新及環境美化這一部份，已經創造出口碑，但遺憾的是，高雄的推廣行銷，似乎都是曇花一現，就好像前年在高雄軟體園區取景的偶像劇「痞子英雄」，播出後轟動一時，但是戲拍完了，就像驚鴻一瞥，又回到原點，鴻海的投資遲沒下文，更不用說從小學就讀到的「亞太經貿中心」、南星計畫等等，全數都落空。
高雄港有著世界級的條件，港口深、腹地廣不結冰，到民國九十九年十一月為止的吞吐量是八百三十五萬TEU，大勝台中港一百二十三萬TEU，以及基隆港的一百六十一萬TEU。但是在剛落幕的五都選舉前，又因為政治算計，「高雄海空雙港經貿園區發展條例」遭杯葛，在後ECFA時代，兩岸對飛的商機進度，也明顯落後於松山、桃園中正機場。高雄，真的準備好了嗎？
九十九年十二月二十五日以後，台灣正式走入五都新局，五位新市長也勢必要用更宏觀的角度做長期的國土規劃，高雄有山、海、河、港、市五種景觀，除了發展觀光外，同時也是豪宅的一大賣點。
在縣市合併利多加持下，走過金融海嘯的低檔，許多建商韜光養晦兩年，等的就是二○一一年高雄新局面所帶來的新機會，高雄市今年粗估就有七十棟左右的大樓案推出。
新案多集中北高雄
這些新案有一半以上位於北高雄精華地段，包括眾所矚目的「聯上草雲」、「京城明誠博愛案」、「高堅同盟案」、「興富發溫莎堡二期」等，由於都坐落在河堤社區、農十六美術特區、二十五期重劃區，普遍地價都在每坪六十至八十萬元，因此建商成本考量都會規劃中大坪數產品為主，總價都達兩千萬以上，針對的就是首換型購屋民眾，加上去年度南高雄的「京城凱悅」、「都廳苑」、「貝拉莫里」，還有三六○戶左右待去化，會不會有供給過剩的問題，關鍵就在於外來資金是否同步進入市場，包括北客、台商、中資港資的支撐力道，更需要口袋較深的外來客作為銷售主力。
至於首購族群若要覓屋，可能要慢慢往北移動，兩年內高雄大學周邊徵收區段陸續推新案，將是最為密集的地區，光是去年就有四十二個新案推出，接著後年起開始，則由橋頭的高雄新市鎮接手，目前此區的行情仍在一字頭，購屋總價約在五百萬上下。
至於嚮往透天住宅的購屋民眾，鳳山及仁武的重劃區近期受惠合併升格題材，也都正在大興土木，每戶總價在六百至八百萬，在今年的市區大樓價格每坪站上二字頭以後，相信會有不少人轉往這種縣市交界處看屋。
像是去年十一月仁武透天新案「麗寶」，開價在六三八萬起，一橋之隔就通高雄榮總生活圈，開賣兩個禮拜以來每周來人近四十組，就是這種趨勢的最佳觀察指標。
盼身為高雄人為榮
根據營建署去年上半年所公布的平均房價所得比為七點七倍，其中高雄縣市為六點四倍，在購屋壓力相對輕鬆的環境下，也顯示出在市場決定價格的自由經濟體系，這樣的結果其實不能夠太樂觀看待，背後所代表的意義令人深思。
在建商道出高雄房價「太委屈」的同時，相信聽在許多北上工作的遊子耳中，是五味雜陳的，我們樂見高雄地價緩慢上升，市區房價與國際接軌，年輕首購族移往市郊重劃區落腳，這些本來都是都市發展的趨勢。
但是如同高雄仁武一個新案的口號「讓高雄超越高雄」，高雄不用跟台北或是新加坡比，高雄需要的也不只是台商鮭魚回流，更重要的是改善產業結構及就業環境，讓更多高雄子弟不用遠赴他鄉，可以在高雄安身立命，以身為海洋港都子民為榮。
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