五都新地產大公開(台中篇)商業周刊1202期：

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拿出一幅還「滾燙」的最新台中市行政區域地圖，精湛建設總經理陳志聲笑著對來訪的我們說，今天才掛上去的。新地圖其實和舊地圖的差別，只在縣、市交界線消失，但台中市市長胡志強在這次以極小的差距勝選，如何讓這塊地圖內的資源發揮最大的綜效，才是他最大的挑戰。

以「蛋黃」七期為中心　打造商務藝文兼備的國際級都市

走出北台灣，人口總數二百六十五萬的台中市，是合併升格之後，縣市資源互補效益最強的直轄市，房產新熱區落在以新市府團隊即將進駐的七期新市政中心為「蛋黃（核心開發區）」中心，向外輻射的西屯區。

陳志聲分析，合併之後的大台中，浮現出三大建商聚焦的新板塊，分別是：1.從大里、豐原以西，到沿南北向國道一號，涵蓋新市政中心的生活區塊；2.北起清泉崗機場，沿大肚山麓群聚的產業區塊；以及3.以台中港 做為聯外門戶的自由貿易港區。

而對地產開發商而言，最關心的是扮演房價、地價上揚引擎的區域產業動能，能否持續成長。

五都當中，台中市新增人口數最多，所帶動的資源重整綜效最為顯著。

以扮演任督二脈的交通建設為例，合併升格之後的台中市，以新市政中心為核心的方圓二十公里，陸、海、空交通機能齊備，除有兩條國道以及中彰快速道路通過外，南端有高鐵烏日站、西北端正擴建國際航廈的清泉崗機場（目前天天有六班包機飛往香港），以及往西將闢為自由貿易區的台中港

區，這些過去落在台中縣境內的重大交通樞紐，隨縣市合併正式納入新市府團隊的通盤開發計畫中。

然而，這些畢竟還是在「蛋黃」之外，屬於「蛋白」的部分，利多很多，十年、八年內未必吃得到，很多建商就坦白說，「沒有卡位的問題，也不急著先卡（位），因為沒有人在卡。」

把「清水」地區變雞湯　行銷台中經驗將複製到大台中

反而是市中心的土地、建案，因為兩岸新關係所創造出的想像空間，加上胡志強是五個直轄市市長中運作最積極的人，使得高價豪宅市場反而比那些遠在天邊的「蛋白」營養成分更高。

從胡志強建設方向，也可以摸出他想打造的城市輪廓：歌劇院、美術館、中央公園 、國際級會展中心、五星級飯店……，像是要吸引大陸人來台中開會。建商就不諱言，連個五百人可以住宿、一千人在一起開會的場地都沒有，怎麼成為一個國際級的都市？

一直聽到傳聞陸客來買房最積極的城市，就是台中。
胡志強本身的引導力量占了很重要的角色，建商算了一筆帳，「只要中國人口的○．○一％，十三萬人要來買豪宅，你如何賣給他？」這塊大餅每個城市都想分一杯羹，但不見得每個人都吃得到。

對中部房地產開發商而言，縣市合併最令人期待的效應，並不只是交通等硬體建設齊備的「地利」，而是連任成功的市長胡志強，挾ECFA（兩岸經濟合作架構協議）的「天時」，展現其在對岸的高知名度以及豐沛的兩岸人脈，未來四年靠「人和」交出的亮麗招商成績單。

台灣省建築開發公會聯合會前理事長穆椿松認為，台中原本就是台北市之外，最多大陸觀光客蒞臨的城市，胡志強順利當選，對大台中吸引陸資和港資投資者的目光，有一定程度的信心和認同度提升效果。

台中市建築開發公會理事長張麗莉也表示，胡志強行銷台中市的成功經驗，將進一步提升大台中的國際能見度。在舊市府建築物上，胡志強目前正積極尋求國際級連鎖飯店接手經營，希望將其定位為台灣第一個古蹟精品飯店。這套強化既有市政建設主題的「清水變雞湯」模式，未來也將複製到大台中。張麗莉進一步指出，大台中地理區中心的豐原或大里，將是長期看好的台中市副都心房產熱區。

短期：看好新七期　建商卡位，明年推案主戰場


綜合多數在地建商與房仲業者的看法，目前大陸觀光客到中台灣，除日月潭


之外，必經景點的七期新市政中心，仍是合併後的台中市地產熱度最高首選；目前土地成交價每坪已飆破三百萬元的新市政中心，仍持續建設中；未來三年，隨大都會歌劇院完工啟用，以及遠東百貨台中店加入精品百貨戰局，屆時行政、商務、娛樂、高級住宅區等機能完備，具備吸引陸企設立中部辦公室或置產的條件，將更進一步確立新市政中心未來扮演大台中中心商務區（CBD）的地產龍頭地位，是五都當中，聚焦新都心「蛋黃效應」最顯著的地產熱區。

由於七期新都心平均房價，過去兩年多來漲幅已逾三成，一線豪宅聯聚信義選前甚至傳出每坪七十二萬元的成交行情，在已無多餘建地供建商開發的情況下，現階段，投資客目光則是投注在緊鄰七期核心，沿國道一號南北兩側延伸的重劃區用地。

往南是往高鐵烏日站方向，是由長億集團主導的「單元二──黎明自辦市地重劃區」，這塊位於市政路以南，往西延伸到環中路之間的工地，是國內有史以來最大的自辦重劃區，面積達一百八十六‧三公頃，被稱為台中的「新七期」，投資客去年已紛紛出手搶地卡位，是明年度中部建商推案的主戰場。

七期往北，逢甲商圈以西，和中科園區、水湳經貿園區相鄰的十二期重劃區，也同樣受惠於新都心「蛋黃效應」外擴利多，加上鄰國道一高交通動脈，由於房價基期仍低，建商鎖定中產客層的換屋族群，近期新推案亦已站上每坪二十萬元的區域新高價。

中期：看好豐原、大里　為平衡城鄉，成為副都心機率高

儘管大台中城市軸心西移態勢確立，但由於本屆市長大選，胡志強在台中縣境內的得票總數不如對手，基於平衡城鄉發展的前提，原本位處縣市交界的大里市和豐原市，都可能列為中部副都心的候選名單。

至於潭子、太平、大坑、霧峰等縣市交界的衛星城鎮，過去房價長期遭低估的情況，在總長二十一公里的生活圈二號線、四號線，明年底陸續完工通車，構成首條大台中外環快速道路網之後，生活機能也將更為完備。過去潭子到霧峰若走台三線，至少需要一個小時以上的車行時間，未來僅需約十五分鐘，省下的時間相當可觀，有助區域平衡發展，形成吸引都會邊緣人口大量遷入的利多。

長期：水湳經貿園區　目標開發商業文化國際城

十一月五日，台中市政府正式宣布，從全球二十五國、二百三十七件徵件作品選出的「台灣塔」國際競圖，由來自羅馬尼亞的建築師Stefan

Dorin奪冠，這座三百九十公尺高，依附有十二個隨風向緩慢移動巨型空氣囊，呈現「漂浮的瞭望」主題的地標，坐落在水湳經貿園區預定地南端，興建完成後，將是全台僅次台北一○一大樓最高的建築物，這是胡志強選前承諾的最後一項重大市政建設，也定調台中市都心發展，下一個十年的長期戰略布局。

站在水湳經貿園區的預定地，視線所及都是廢棄機場所留下來的空地，在寸土寸金的都會城市，要找到這樣一塊完整的地，已經是難上加難。

根據台中市政府完成的細部計畫，總開發面積合計約二百五十四公頃，約是七期重劃區七成占地的水湳機場舊址，未來開發主軸共有「四大一特色」。

包括保留七十餘公頃的中央生態公園，以及容納五千個展位會展中心、五星級國際酒店的商業區；城市文化三館（市立美術館、市立圖書館、市立博物館）與台灣精神塔的文化園區，以及創新研究園區和優質住宅區，未來將採BOT（興建、營運、移轉）的民間合作模式，進行整體開發。看好當地的發展潛力，中部大型企業巨大集團，即已在未來園區入口處的河南路、甘肅路口，斥資三億元打造台灣捷安特的內銷營運總部，預定明年初正式落成啟用。

由於水湳經貿園區開發量體實在驚人，加上台中七期重劃區尚未完全飽和，能否進入實質開發階段，尚須獲得具備全球招商能力的外商財團青睞，考驗的是市政團隊的執行力。

儘管開發案目前仍在只聞樓梯響的階段，但根據當地土地仲介商表示，水湳經貿園區預定地北側的土地成交行情，過去一年來，已從每坪十二萬元至十四萬元之間，上漲至十八餘萬元；南側重劃區前的商業用地，也從每坪二十五萬元至二十八萬元的均價，起漲到每坪三十萬元以上，年漲幅達兩成以上，不乏積極進場卡位的投資客。

從城市的發展來看，台中算是一個在「蛋黃」區域精雕細琢的模式，但是對於新併入的人口、區域經貿發展，胡志強要如何在菁英和尋常百姓間找出平衡，從未來房地產的走向，會有更明確的答案。

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短期看好：新七期

中期看好：豐原、大里

長期看好：水湳經貿園區

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