如何看懂不動產文件

人有身分證、戶口名簿，不動產也有相關文件，完整記錄房屋產權資訊，內容包含權狀、謄本、地籍圖等房屋資訊。如果能看懂不動產文件，不僅能明確掌握房屋內外狀況，還能從中發現重要的關鍵資訊，避免買賣糾紛喔！以下將針對各種不動產文件做說明：

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土地及建物所有權狀：

所有權狀由屋主提供，分為土地及建物所有權狀。從權狀上可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等相關資料。

土地及建物謄本：

由於權狀是靜態文件，而且是由屋主提供 (當你完成買賣、過戶，地政事務所將提供土地及建物所有權狀給你) 因此有偽造的可能；而謄本是動態的，只要有任何抵押設定、查封、限制處分等情形，就會即時更新，可以完全呈現房屋的產權，所以買屋只看權狀是不夠的，更重要的是向地政機關調閱謄本。

謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，「標示部」載明了土地 / 建物面積、公告現值；「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權狀；而「他項權利部」，則可看出土地 / 建物的權利、權利的種類及狀況等。

建物測量成果圖：

建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。

屋主可了解實際建物面積大小，以及以及陽台、平台、樓梯甚至停車位之形狀與相關位置。

土地使用分區證明：

土地使用分區證明標示了建物是否座落於住宅區、商業區、工業區或其他使用分區內。

對於希望未來有改建效益的人，記得查詢該土地使用分區在縣市政府的都市計畫裡的容積率、建蔽率規定，並配合臨路寬度看看是否符合需求。

現況確認書：
不同於上述的各種文件，不動產標的「現況確認書」並非由地政單位調閱，而是由屋主填寫，可視為針對房屋、土地現況的「聲明書」。一般買方最害怕買到海砂屋、輻射屋、事故屋，也想知道土地及建物目前現況管理與使用情形 (如：增建情形、有無分管協議等)，都可以由「現況確認書」中得到保障喔！你可到【契約下載】下載「成屋買賣契約書範本」，內有內政部編擬的「建物現況確認書」做為合約附件，做為簽約雙方的合意，以增加對買賣雙方的保障。


貼心提醒：
如你是透過仲介帶看，則可以請仲介提供不動產說明書，內容即包含上述的相關文件，並請確認說明書中有無經紀人員簽章，以確保你的權益。如你是自行跟屋主買賣，則只要有房屋詳細地址，也可以自行調閱喔！如果你已確定購買，除了簽約前，代書會調閱謄本，確認產權；而為了避免賣方在簽約後設定房屋抵押貸款，因此，在交屋時，代書也將再次調閱謄本，再度進行產權確認。



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