地上權、工業宅、零持分3種房子小心買 / Money錢雜誌

地上權、工業宅、零持分3種房子小心買

撰文/潘佳凌、賴雅淳│攝影：張家/ Money錢雜誌

地上權、工業宅、零持分3種房子小心買 房價高漲，民眾到處尋找便宜房子，地上權住宅、工業住宅、零土地持分住宅因而受青睞，但是，買這類房子並不會比較划算，下手前請先謹慎評估。 房地產是一項有趣的產品，它既符合人們居住上的情感安心需求，同時也具有投資功能。然而，房地產也是一項具有高度專業及資訊不對稱的投資商品，有許多枝微末節在購買時需要特別留意，例如今年廣泛被討論的地上權住宅、工業住宅，以及土地零持分住宅皆是如此。 今年以來，由於房價高漲，地上權住宅、工業住宅、土地零持分住宅，因價格較周遭平均行情低了2~4成，受到買方青睞，加上在政府政策推波助瀾下，這些特定商品也大行其道。 但是，上述這3類住宅的設計條件其實是跳脫一般住宅的思惟與知識。例如，地上權住宅只能使用50~70年，而且貸款條件較差；工業住宅可能有違法使用問題；土地零持分住宅即使住的是公寓，也要每月付租金給地主。這些產品迥異於一般住宅，甚至有些隱形成本隱含其中，在購買時都要仔細鑽研，免得以為買了高CP 值房子，其實是當了凱子卻不自知。  地上權住宅 增值低 轉手性差  今年以來在市場上很夯的地上權住宅，其實政府早在3年前就已開始推動開放相關產品。過去政府賣國有地遭輿論批評為賣祖產，因此目前大面積土地無法標售，只好轉往地上權發展，直至今年大鳴大放，許多地上權土地招標成功，使用年限也從50年延長至70年，大型建商如華固、冠德、吉美等紛紛推出地上權住宅。 由於台北市土地價格飆漲，進而推動房價高升，令許多自住型買方望之卻步，而地上權住宅最大優勢是便宜、租金報酬率高，但是沒有土地持分，雖然省了地價稅、土地增值稅負擔，卻仍須支付「地租」給建商，且貸款成數也低，使用期滿須拆屋還地且無增值性，都是購買地上權住宅要多留意之處。 地預付租金概念 便宜進駐市中心 售價低於周遭行情的地上權住宅，其實是投資性大於居住持有需求。目前政府大多數的地上權土地都以開發為商用不動產使用，少部分是以住宅產品對外銷售，而這類地上權住宅訴求低價、優質地段，吸引了不少大眾的目光，例如華固標下景美財訓所地上權土地，規畫推出4字頭房價產品，比起周遭新案開價7字頭，令許多消費者眼睛一亮，大喊便宜。  一般情況下，地上權住宅的確會比周遭便宜2~3成。由於地上權住宅大多位於精華地段，買下等於是用較便宜的價格進駐到市中心。然而，高力國際調研部董事李日寶開門見山的說：「地上權住宅持有者並沒有土地所有權，僅有房屋使用權，其實是預付租金的概念。」 舉例來說，假設地上權住宅1坪價格為30萬元，權狀20坪，總價就是600萬元。  若將這600萬元視為租金概念，使用期限50年，每年租金就是12萬元，平均每個月租金1萬元。 地租、房屋稅 隱形成本要留意  國有地改採地上權標售後的第1個個案「吉美璞立」10月開賣，這是國產署去年7月所標售的地上權，位於民生東路巷內，地點靠近敦化北路、松山機場，地理位置極佳。每坪開價120萬元，規畫為17~35坪的飯店式住宅，總價2000萬起跳，使用期限50年，等於每年租金回收要40萬元以上才能打平，這還不包含每年須繳地租、房屋稅、管理費等其他費用。  地上權住宅雖然每年不用繳交地價稅，卻須繳交所謂的「地租」給建商。地租是以公告地價的2% 至10% 來計算，這是因為建商把權利金轉嫁到買方身上的關係。以實際案例來看，年繳地租也在數萬元上下，並不見得會比一般地價稅來得低，而且現在土地價格飆漲，表面上消費者雖然沒有繳土地增值稅與地價稅，實際上還是幫建商負擔了土地漲價成本。  從成本的角度來分析也不划算。李日寶說，同樣都是以公告地價為課稅基準，一般自用住宅地價稅的優惠稅率是千分之二，而地上權住宅的地租若以常見的5% 計算，地上權住宅是一般住宅的25倍，這些稅負的隱形成本鮮少被討論，若只看投報率3~4%，的確會很令人衝動。  也有人會說， 先買下、收租金，之後再來轉賣。但是，地上權住宅不像一般住宅，因為沒有土地價值，轉手性較差。李日寶說，地上權住宅的概念類似權證，不論是自用或投資，價值都會隨著時間而流失，理論上，隨著屋齡增加，殘餘價值也會隨之降低。 【更多精采內容請看：《Money錢》NO.75 2013年12月號；訂閱Money錢電子雜誌】