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【不動產仲介全聯會聲明】
房仲業服務費不宜調降 否則將影響10萬家庭之生計
日前監察院對內政不提出糾正案，指出內政部對於房仲業服務費計收標準，亦即成交價金5~6%已被固定化，內政部又未檢討計收標準的合理性，導致買賣屋者承擔較高的佣金負擔。
由於此舉可能引發我主管機關內政部將全面調整房仲業者服務費計收標準（包括調降、改階梯式收費等模式），由於房仲業服務費計收標準調整事涉整體產業之生存及為數10萬以上家庭之生計，更可能造成經濟成長之倒退、稅收之減少、交易地下化，因此全聯會堅決反對這種未經全面思考的改變現狀之舉動，就產業面來看，房仲業報酬計收標準不宜調整的理由有以下幾點：
房仲業並非屬高薪行業
監察院之所以糾正內政部，就是認定在現行服務費計收標準之下，讓業者有超高的利潤，有圖利業者之嫌，但實際上從官方及業者的調查數據來看並非如此。
◎官方調查數據顯示
根據行政院主計處的調查，2010年全年我國工業和服務業每個月的平均薪資是4萬4430元，不動產服務業每個月的平均薪資是4萬1154元，仍比整體平均薪資低。更是遠落後於所謂的八大高薪行業：電力燃氣供應業的9萬6千多元、金融保險業的7萬3千多元、資訊通訊傳播業的6萬4千多元、醫療保健社服務業的5萬4千多元、專業科學技術業的5萬2千多元、礦業土石開採業的5萬2千多元、運輸倉儲業的4萬9千多元、用水供應及污染整治業的4萬5千多元。顯然的不動產服務業（房仲業包括在裡面）並不如外界想像的，是屬於一個高薪的行業。
2010年全年我國工業和服務業月平均薪資排行
平均薪資排行 行業別 平均薪資
1 電力燃氣供應業 96,143
2 金融保險業 73,663
3 資訊通訊傳播業 64,425
4 醫療保健社服務業 54,257
5 專業科學技術業 52,942
6 礦業土石開採業 52,863
7 運輸倉儲業 49,161
8 用水供應及污染整治業 45,404
- 全國平均薪資 44,430
- 不動產服務業 41,154
資料來源：行政院主計處
◎房仲業者調查數據顯示
根據台灣不動產交易中心的調查統計，以大家都認為高房價的台北市為例，加盟房仲體系每人每月平均人效是10萬元，平均成交戶數為0.2戶，平均佣收3.1%；直營房仲體系每人每月平均人效是20萬元，平均成交戶數為0.4戶，佣金收入平均約3.8%，台北市全年平均房價約1350萬元，若以平均佣收3.4%，等於每戶平均佣收約45萬（若總價因市場因素下跌平均佣收將會更低）。
從以上的數據顯示，可推算台北市房仲經紀人的每月平均收入在5~6萬之間，直營體系計算公式是（20萬人效＊9%獎金 + 4萬薪資 = 5.8萬），加盟體系計算公式是（10萬＊55%獎金 ＋ 0無給職 = 5.5萬），以上的數據分析還不包括經紀人自己平常自掏腰包所花費的行銷廣告成本，加盟店經紀人實際的平均收入可能更低，這樣數據分析，其實就很清楚的算出房仲業經紀人是否收取暴利。
而中南部的房屋總價更低，房仲業者比起北部收入更是天壤之別，台中地區房屋平均總價約500萬，高雄地區房屋均價約380萬，就算業者收足6%佣金，最多也是20~30萬之間，以上述公式計算，經紀人平均月收入很難超過4萬元，這與主計處的調查差距不大。
報酬計收標準是6%上限，實務上收到報酬0.5%～6%接近常態分配
雖然內政部根據不動產經紀業管理條例研議出房仲業上限6%的報酬計收標準，但是實務上實際收取佣收均於成交時確定個案收費不一。像個別業者間就有不同的報酬計收標準，大型加盟連鎖房仲向買賣方計收6%，直營品牌房仲業者，向買賣方計收5%之服務費，單獨品牌房仲業者則規定銷售一定總價以上的房屋，向買賣方計收3~4%之服務費，業者彼此之間就沒有「共同決定價格」的聯合行為，而且我業者高低不一的報酬計收標準也只是「牌價」的概念，實務上都會因房產個別產品條件、地段好壞、總價高低、服務滿意度、品牌效應及客戶個別談判能力等因素，導致業者每個房產買賣個案也都絕大多數無法按報酬計收標準牌價收費。換句話說，購屋消費者有很強的議價格主導權。
明顯的國內房仲市場已是一個高度競爭的自由市場，政府即使訂了一個6%的服務費收費上限，不同房仲業者內部還是有高低不同的收費標準，並面對同業競爭，更重要的是在公司內部收費標準下，個別房產物件還是有不同的服務費收取標準，特別是高總價的商辦或豪宅，有時候連1%都還收不到呢，千分之五或千分之二等偏低收費標準也所在都有呢！
當初訂定6%上限的主要考量點之一，在扼止當年以差價為服務費之習慣，其次就是要讓業者有考量城鄉差異因地制宜、因案制宜的空間，一旦房仲業服務費上限調降，可能將壓縮業者間公平競爭的環境，會讓業者因地制宜、因案制宜的彈性大大降低！
房仲業者經營成本高及經營風險大，就業人口多，經不起限縮報酬比率
房仲業者店頭營業一定有管銷費用（水電、租金、人事成本等），還須耗費鉅資投入品牌行銷、系統建置、教育訓練、服務加值等，對於屋主委託房屋物件之銷售，還需刊登報紙廣告、網路曝光、物件流通等支出，經紀人員平常的電話與交通都是成本，而且房屋物件若沒成交，業者一毛錢都拿不到。
再者，業者收取服務費用並不是業者所得到的「純利」，還要扣掉業者的營業成本及營業費用，還要扣掉相關稅費，若研議調降服務費上限（或是階梯式調降），恐將衝擊業者生存空間，影響數十萬名不動產經紀人員的生計。
台灣房價北高南低，限縮佣收率，將扼殺南部本業生機
若依總價以階梯式計算服務費率，則低總價客戶卻相對要支付高費率佣金，反而對弱勢族群而言，是一項不公平的待遇。
台灣房價呈北高南低，以台北市核心市區為高頂點，向外向南遞減。台北市豪宅固然高達每坪150萬～200萬，引為民怨之首，住宅均價每坪50萬，彷彿高不可攀，但出大台北區外，從桃園以南，實際並無高房價之情形，每坪10萬、或甚至不到10萬，總價每戶300萬～400萬，比比皆是。
此外，南北的房價雖有落差，服務報酬也有高低，但南北的服務成本包括店租、加盟金、人事費用等，相對也有高低之分。北部地區雖總價較高但服務成本人事成本也較高，因此6%服務費上限是兼顧南北房價差異與服務成本差距所制訂的合理彈性收費標準。
因是以台北看台灣，以台北治台灣，總流於以偏蓋全，”治”台北成了”整”台灣，以6%為上限，已使中南部業者生機困頓；若限縮服務報酬率，將形同扼殺中南部本業生機。
先進國家也是以成交總價百分比來收服務費且沒設上限
美國是大家公認的房仲業發展相對先進且健全的國家，我們如果要學就得學先進國家的房仲制度。根據美國全國房產經紀協會(National Association of Realtor)表示：「關於房仲業佣金，在美國並沒有法律的上限問題，這是屬於賣方業主與房仲經紀人之間自由意志的決定，例如土地，通常收總成交價的10%，一般住宅房屋收取成交價的5%-6%」。
也就是說，在美國房仲業的服務費也是按照房屋成交總價的百分比來收的，而且政府主管機關對房仲業者服務費收費的高低是沒有上限限制的，完全是採取自由市場的機制，由屋主與房屋仲介視市場狀況商洽出雙方都可接受的服務費。
結語
當初內政部地政司研議收費上限6%，是基於導正賺差價之市場交易行為，並提供市場公平競爭的原則，同時也考量城鄉差距之後，所訂出的上限標準。個別業者雖也約定固定的收費比率，但實務上都需於成交時，議定（確定）給付之服務報酬；因個案不一，以服務費要約開價當實收費用失之差矣。一旦以錯誤引據思維，限縮更改房仲服務報酬上限，將壓縮業者間公平競爭的環境，改變本業服務生態，減少服務創新，也讓業者因地制宜、因案制宜的彈性收費的幅度大大降低，因此我們認為貿然改變服務報酬上限，將影響交易秩序，戕喪服務創新生態，摧毀日趨健全之市場，實非消費者之福，不可不慎！
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內政部日前與房仲公會全聯會達成共識，未來房仲服務費最多將調降兩個百分點，總價6,000萬元以上不動產，房仲服務費占總價比將由6%降為4%，房仲業更擔心，未來房仲服務費1至2%將成常態。
萬物齊漲，但買賣房屋仲介服務費將調降，這項降價共識起因於監察院 去年9月的調查，監察院 發現，市中心房價已上漲許多，但房仲服務成本並沒有因此增加許多，「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」仍訂在可收取成交金額6%的仲介服務費，顯然不合理。若依然維持收取6%服務費，將被轉嫁成為房價的一部份，監察院 因此發文糾正內政部。
內政部日前已和房仲公會全聯會達成共識，未來房仲業者服務費收取將採「累退制」，以房屋總價為級距，提出「總價2,000萬元以內成交物件服務費最高收取6%、2,000萬元至6,000萬元不動產成交，房仲服務費上限收取5%、6,000萬元以上收4%」。全案近期將與消保團體討論，討論後若無異，即送內政部法規審查會，最快兩個月內修法實施。
房仲業者私下表示，業界服務費普遍收在3%至5%，市場甚至傳出已低到1%至2%的少數個案，遠低於政府所訂定的標準，若新法實施，對已「殺到見骨」的房仲業來說，恐將帶來更大的心理挫折。
台灣房屋總管理處執行長謝萬雄、永慶房產事業群總經理葉凌棋均認為，目前6,000萬元以上成交物件約占總成交件數5%，若新法實施，影響層面「還好」。謝萬雄強調，不動產仲介經紀業競爭激烈，加上消費者的議價能力，市場上普遍收取服務費的行情約在3%至5%左右，遠低於政府所訂的上限6%，因此衝擊不大。
不過，有房仲業者私下表示，由於競爭激烈，業界對於服務費收取大多落在3%到4%間，1至2%的服務費也已有所聞，早就低於政府所訂的6%。若新法實施，預估仲介服務費收取1%至2%恐將成為常態。
【2012/04/23／經濟日報／記者何醒邦、陳美玲／台北報導】
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房價逾兩千萬，仲介費將調降【聯合報】
物價蠢蠢欲動，但買賣房屋仲介服務費將逆勢略降了！內政部日前與房仲公會全聯會達成共識，未來服務費將採分級累退制，成交價2000萬元以下的服務費維持不變，最高可收6%；超過則將調降1到2個百分點。
房仲業者說，大部分房屋的成交價都落在2000萬元以內，影響應不大。但官員認為，目前房價仍高，民眾透過房仲買賣房的手續費用不便宜，「預期還會再砍低一些」。
全聯會則表示，最終版本尚未定案，還須協商溝通。內政部近期將與消保團體討論，最快兩個月內完成修法後實施。
目前的房仲手續費，房仲業者說，雖現在規定最高可收6%服務費，但同業競爭激烈，平均只收4到5%；只有大師房屋銷售1億元以上的房屋收3%，以下則收4%。
內政部地政司表示，多次與房仲公會全聯會溝通後，已達成「累退制」共識，採「級距式」收費，提出「房價2000萬元以下最高收6%、2000萬到6000萬元收5%、6000萬元以上收4%」的服務費版本。近日與消保團體討論後，即送內政部法規會審查。
房仲業者說，依據「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，房仲最高可收成交金額的6%服務費；但去年9月監察院 發現，規定實施至今超過10年，現今都會區房價早已上漲許多，房仲服務成本沒有驟增，若仍收取6%服務費，將被轉嫁成為房價的一部分，規定顯不合理。
監察院 已行文糾正內政部，並認為房仲服務費應採階梯式、以房屋總價為級距的計費方式。
由於新制手續費降幅不明顯，房仲業者昨天多半表示，「還好」。
大師房屋總經理陳建慶說，這八年來房價漲很多，但經營成本其實沒增加那麼多，只要是房價越高的地區，就越有調降服務費的空間；公司前年調降服務費後，雖佣金下降，卻獲得更多消費者的青睞。
【2012/04/23／聯合報／記者何醒邦／台北報導】
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仲介費調降／低價物件不降，小民難有感【經濟日報】
內政部提出新不動產仲介業收費標準，有房仲業主管昨（22）日表示，總價6,000萬元以上不動產屬於高資產族群產品，服務費調降至4%，對於高資產客戶來說反而有利，反觀2,000萬元以下房屋房仲服務費仍維持6%，形同懲罰資金較不充裕的民眾。
該名主管指出，不動產市場中，總價2,000萬元以內成交物件才是市場大宗，6,000萬元以上不動產產品很少，如今調降服務費收取的產品屬於高資產族群，而非一般市井小民所能買得起的2,000萬元內不動產，新法形同「懲罰稅」，將會拉大貧富差距。
永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，政府訂出不動產仲介業收費標準上限6%，但實際上業界收取服務費多在3%到4%間，已經符合政府立意。
雖然6,000萬元服務費調降至4%，影響房仲業的佣金收入，不過，他強調，客戶願意委託給哪家仲介業服務才是重點。葉凌棋說，未來有品牌、服務差異化以及買賣不動產的保障性，將是客戶尋找不動產仲介、經紀人的關鍵點。
台灣房屋總管理處執行長謝萬雄指出，房仲業的競爭將會進入白熱化，服務品質將是各大房仲爭取客戶的重點。
【2012/04/23／經濟日報／記者陳美玲／台北報導】
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仲介費調降／服務費當誘因，房仲守買賣價【聯合報】
仲介服務費是房仲公司的主要收入來源，有成交量才有獲利，房仲人員的工作，就是從中奔走、拉近買賣雙方的距離，可說是買賣雙方價格協商的要角。
專家建議，可拿服務費當誘因，讓房仲幫忙守住買價或賣價，也可多找幾家公司議價，貨比三家不吃虧。
房仲買賣房收服務費，除價格協商外，對買方的服務項目包括：嚴格把關及調查屋況，以確保交易安全，若消費者買到海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵屋，絕對會找房仲算帳。
對賣方的服務則有：賣價建議、拓展客源與帶看房屋、製作廣告增加曝光度。
目前房仲服務費最高上限為6%，其中原則上仲介人員向買方收2%、向賣方收4%，已成房仲業者約定俗成的慣例；主要是賣方要讓房屋多曝光，需要更多的費用，所以負擔的成本比較高。
信義與永慶兩大房仲公司規定服務費為「四（賣方）加一（買方）趴」，目前向買方的房仲服務費都只收到1%。
至於消費者要怎麼議價？台灣房屋智庫執行長邱太煊說，買方因為手續費只付1%，比較難砍價；但賣方空間則相對大，例如屋主委託房仲銷售2000萬元的房子，服務費收4%就是80萬元，等於差1個百分點就省20萬，可多接洽幾家仲介，總有人願意讓價。
房產書籍作家Sway說，買方可用服務費當誘因，鼓勵房仲幫忙殺價，例如，若成交價1000萬，則付1%；若買到1100萬，則只付0.5%；反之亦然，賣方若成交到1100萬，則給房仲「滿趴」4%，若只賣1000萬，則付3%。
【2012/04/23／聯合報／記者何醒邦／台北報導】
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採累退制，房屋仲介費降價 【人間福報】
內政部日前與房仲公會全聯會達成共識，未來服務費將採累退制，成交價兩千萬元以下的服務費維持不變，最高可收百分之六，超過則將調降一到二個百分點。
房仲業者說，大部分房屋成交價在兩千萬以內，影響應不大。但官員認為，目前房價仍高，民眾透過房仲買賣房的手續費用不便宜，「預期還會再低一些」。
全聯會則表示，最終版本尚未定案，還須協商溝通。內政部近期將與消保團體討論，最快兩個月內完成修法後實施。
不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，房仲最高可收成交金額的百分之六服務費，去年九月監察院 發現，規定實施至今超過十年，現今都會區房價上漲許多，房仲服務成本沒有驟增，若仍收取百分之六服務費，將被轉嫁成為房價一部分，顯不合理。
地政司表示，多次與房仲公會全聯會溝通，已達成「累退制」共識，採「級距式」收費，提出「房價兩千萬元以下最高收百分之六，兩千到六千萬元收百分之五，六千萬元以上收百分之四。近日與消保團體討論後，送內政部法規會審查。
【2012/4/23／人間福報／台北訊】
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