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2009/12/27
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2009/12/27
桃園縣內面積最小的八德市，由於人口密度高，房市發展始終有一定水平；而國道二號大湳交流道聯絡市區道路開通，使得近年八德房市供給量激增。最新擴大都市計劃的啟動，則將使八德有望成為繼中壢之後，桃縣又新增一個有捷運行經的人口密集區。
■八德房市逐年熱絡
有句話說：『麻雀雖小，五臟俱全』，拿來形桃園縣八德市，是再適合也不過。八德比縣治桃園市還小1平方公里多，僅33.7平方公里，是全縣面積最小的行政區，不過位於桃縣東北側，與北縣鶯歌接壤的八德，區域發展卻絕不容小看。
房市要有發展，不可能全靠外地移入，區域人口仍是相當重要的元素；而八德的人口密度亦僅次於桃市，每平方公里人口超過5千人（97年底數據），排全縣第二，當然具有一定的房市發展潛能。自84年升格為市後，人口也一直呈現緩步正成長的情況。
不過八德人口密度高，也和都市計劃範圍侷限有關；有關八德市的都市計劃，有八德市及八德大湳計劃兩個，不過實際施行面積都不大；前者原始擘劃面積超過6百公頃，但中央實際核准的範圍，僅限於市公所周邊區域。
大湳地區則是八德市目前商業氣息最濃之處，以介壽路為軸心，不過實際商業區面積有限，周邊地區地目多為住宅區，外側則主要是農業或甲種地目，另有少量工業區塊。大體來說，由於區域客偏好，因此過往當地房市，新成屋及透天產品佔據絕對主流，僅少數特殊具口碑之品牌能推預售案。
94年後，八德房市之供給開始明顯增加（詳見附表），新成屋量體一年比一年多。之所以八德能夠繼同縣龍岡及楊梅埔心地區後，成為最新推案集中區，當然一定有題材支撐。這部分，一是交通，二是重劃。
房市要有發展，不可能全靠外地移入，區域人口仍是相當重要的元素；而八德的人口密度亦僅次於桃市，每平方公里人口超過5千人（97年底數據），排全縣第二，當然具有一定的房市發展潛能。自84年升格為市後，人口也一直呈現緩步正成長的情況。
不過八德人口密度高，也和都市計劃範圍侷限有關；有關八德市的都市計劃，有八德市及八德大湳計劃兩個，不過實際施行面積都不大；前者原始擘劃面積超過6百公頃，但中央實際核准的範圍，僅限於市公所周邊區域。
大湳地區則是八德市目前商業氣息最濃之處，以介壽路為軸心，不過實際商業區面積有限，周邊地區地目多為住宅區，外側則主要是農業或甲種地目，另有少量工業區塊。大體來說，由於區域客偏好，因此過往當地房市，新成屋及透天產品佔據絕對主流，僅少數特殊具口碑之品牌能推預售案。
94年後，八德房市之供給開始明顯增加（詳見附表），新成屋量體一年比一年多。之所以八德能夠繼同縣龍岡及楊梅埔心地區後，成為最新推案集中區，當然一定有題材支撐。這部分，一是交通，二是重劃。
http://www.remark.com.tw/wp/2010/02/%E6%A1%83%E5%9C%92%E5%85%AB%E5%BE%B7%E5%9C%B0%E5%8D%80%E7%B4%B0%E9%83%A8%E8%A8%88%E7%95%AB97/
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包含二高（國道三號）、國道二號通車並設置大湳交流道，已為八德帶來新的聯外交通孔道。不過該交流道設置地點，距離八德市區仍有段距離，94年連絡大湳市區與大湳交流道的新闢道路完工通車，才讓八德房市的交流道利多，真正開始發酵。
而位於東勇北路西側，屬於大湳地區的重劃區塊，則提供了利多發酵的實質舞台。該重劃區正式名稱為『八德大湳都市計劃第二鄰里重劃區』，是在94年10月正式開放，允許建商進行開發。
就此，八德房市發展『突飛猛進』，近年供給量激增，地價也隨之出現炒作行情。這導致土地成本急遽增加，房價上揚，更使大樓推案有明顯增多。
八德擴大都市計劃內容而位於東勇北路西側，屬於大湳地區的重劃區塊，則提供了利多發酵的實質舞台。該重劃區正式名稱為『八德大湳都市計劃第二鄰里重劃區』，是在94年10月正式開放，允許建商進行開發。
就此，八德房市發展『突飛猛進』，近年供給量激增，地價也隨之出現炒作行情。這導致土地成本急遽增加，房價上揚，更使大樓推案有明顯增多。
■八德發展重心往南移動
八德的舊市區，範圍指的大約是八德國中小及市公所一帶區域，主要道路為建國路、廣興路、中山路等路段；相對位置大約是在八德市西南側往大溪方向，是八德最早的發展據點。
由於本區之原始都市計劃延宕數年，導致腹地有限，加上開發較早，又集中於市公所周邊，因此房市發展受限。近年，本區推案都不多，過去行情也不算高，10萬/坪是當地一般的透天行情。不過這個情況，隨著八德擴大都市計畫過關，可能將有轉變。
八德市一直以來都是沿著介壽路發展，形成現在的大湳商圈，但也因為過度的集中讓當地的整體發展呈現停滯。後起之秀是廣被看好的擴大都市計劃，當地發展出現潛力，加上規劃中桃園捷運綠線將貫穿此區，去年就已有個案搶新卡位因此準備進場開發。
八德擴大都計重劃區的建商越來越多，其中已有榮獲桃園縣政府頒發桃花園源建築金質獎第一名建商「英橋建設」團隊率先著陸開發。大樓新案「英橋領袖」開價15.8萬/坪，就比區域同期的透天建案，約11~12萬/坪的開價行情高出不少。本案的實際市場反應，不僅攸關大樓產品的區域接受度，也可檢視當地消費者，對這次的擴大都市計劃發展計畫是否買單。
從事營造業三十餘年的英橋建設總經理 趙永源 先生 因有感於一個建案的好壞往往取決於業主的預算，於是在民國92年開始陸續在桃園地區推出英橋系列精品名宅，也多次榮穫桃園縣政府頒發桃花園（源）建築金質獎第一名及桃園縣建築開發商業同會公會指定觀摩建案。
英橋建設98年度所推出的個案「英橋領袖」目前已正式完工，其基地座落於重劃區的中心點，規劃店面2戶住家65戶，建築面對八德國中及三座公園，距離捷運車站預定地步行僅6分鐘，建案整體訴求走量少高質感的精緻路線。英橋建設為回饋客戶，現正推出優於政府的購屋利息優惠專案(500萬12期0利率)，對買方深具吸引力，接待會館位於興豐路368號。
由於本區之原始都市計劃延宕數年，導致腹地有限，加上開發較早，又集中於市公所周邊，因此房市發展受限。近年，本區推案都不多，過去行情也不算高，10萬/坪是當地一般的透天行情。不過這個情況，隨著八德擴大都市計畫過關，可能將有轉變。
八德市一直以來都是沿著介壽路發展，形成現在的大湳商圈，但也因為過度的集中讓當地的整體發展呈現停滯。後起之秀是廣被看好的擴大都市計劃，當地發展出現潛力，加上規劃中桃園捷運綠線將貫穿此區，去年就已有個案搶新卡位因此準備進場開發。
八德擴大都計重劃區的建商越來越多，其中已有榮獲桃園縣政府頒發桃花園源建築金質獎第一名建商「英橋建設」團隊率先著陸開發。大樓新案「英橋領袖」開價15.8萬/坪，就比區域同期的透天建案，約11~12萬/坪的開價行情高出不少。本案的實際市場反應，不僅攸關大樓產品的區域接受度，也可檢視當地消費者，對這次的擴大都市計劃發展計畫是否買單。
從事營造業三十餘年的英橋建設總經理 趙永源 先生 因有感於一個建案的好壞往往取決於業主的預算，於是在民國92年開始陸續在桃園地區推出英橋系列精品名宅，也多次榮穫桃園縣政府頒發桃花園（源）建築金質獎第一名及桃園縣建築開發商業同會公會指定觀摩建案。
英橋建設98年度所推出的個案「英橋領袖」目前已正式完工，其基地座落於重劃區的中心點，規劃店面2戶住家65戶，建築面對八德國中及三座公園，距離捷運車站預定地步行僅6分鐘，建案整體訴求走量少高質感的精緻路線。英橋建設為回饋客戶，現正推出優於政府的購屋利息優惠專案(500萬12期0利率)，對買方深具吸引力，接待會館位於興豐路368號。
■八德擴大都市計劃內容
甫通過的八德擴大都市計畫，會不會是八德房市及時雨？要探尋其中的可能性，我們必須先仔細看看，這個擴大都市計畫的實質內容。
前段已提到，這個計畫的原始規劃面積超過6百公頃，計畫內容涵蓋中研院、中央大學八德分院等。該計畫從83年前縣長劉邦友時代就在推動，歷任呂秀蓮、許應深及現任朱立倫縣長。
只是，和同縣另一個超大計畫中福計劃命運雷同，八德擴大都市計畫仍原地踏步，因為中央以人口計畫及經費為由，予以擱置。直到去年，才在現任朱縣長奔走下，內政部通過縮小版修正案，計畫面積則驟減到164.78公頃。
根據相關報導，這個迷你版的八德擴大計畫，號稱五臟俱全，包含瑞興、福興、興仁、瑞豐、瑞德等里都將畫設公園用地，還特意保存區內四口水利會大池塘，規劃為自然生態公園；區內西邊則保留2.4公頃，作為中央大學八德校區預定地。全區將採區段徵收，預定年底完成（已於今年2月中正式啟動）。而當中對區域房市而言，意義更大的，則是捷運車站用地。
這個捷運車站用地，主要是為了桃園捷運綠線行經而設。在桃園縣政府委託北市捷運工程局所做的『桃園都會區捷運綠線可行性研究成果』報告中，綠線捷運將經過八德市擴大都市計畫區、再沿介壽路、貫穿桃園火車站、桃園市中正路、經蘆竹鄉、大園鄉，最後進入桃園國際機場，與捷線藍線銜接。捷運綠線初步規劃是108年完工，但若加快施工速度，路線中切入航空站的用地徵收能順利解決，則可望在106年通車。
屆時，捷運藍線中壢環北路到中壢火車站同時竣工，再搭配機場捷運，桃園捷運『口』字型路網就將初步成形。此外，大台北捷運規劃中的三鶯線，也預定將在本都市計畫的捷運用地，與上述捷運藍、綠線會合，為八德帶來新的交通動線，提升區域房市的市場價值。
前段已提到，這個計畫的原始規劃面積超過6百公頃，計畫內容涵蓋中研院、中央大學八德分院等。該計畫從83年前縣長劉邦友時代就在推動，歷任呂秀蓮、許應深及現任朱立倫縣長。
只是，和同縣另一個超大計畫中福計劃命運雷同，八德擴大都市計畫仍原地踏步，因為中央以人口計畫及經費為由，予以擱置。直到去年，才在現任朱縣長奔走下，內政部通過縮小版修正案，計畫面積則驟減到164.78公頃。
根據相關報導，這個迷你版的八德擴大計畫，號稱五臟俱全，包含瑞興、福興、興仁、瑞豐、瑞德等里都將畫設公園用地，還特意保存區內四口水利會大池塘，規劃為自然生態公園；區內西邊則保留2.4公頃，作為中央大學八德校區預定地。全區將採區段徵收，預定年底完成（已於今年2月中正式啟動）。而當中對區域房市而言，意義更大的，則是捷運車站用地。
這個捷運車站用地，主要是為了桃園捷運綠線行經而設。在桃園縣政府委託北市捷運工程局所做的『桃園都會區捷運綠線可行性研究成果』報告中，綠線捷運將經過八德市擴大都市計畫區、再沿介壽路、貫穿桃園火車站、桃園市中正路、經蘆竹鄉、大園鄉，最後進入桃園國際機場，與捷線藍線銜接。捷運綠線初步規劃是108年完工，但若加快施工速度，路線中切入航空站的用地徵收能順利解決，則可望在106年通車。
屆時，捷運藍線中壢環北路到中壢火車站同時竣工，再搭配機場捷運，桃園捷運『口』字型路網就將初步成形。此外，大台北捷運規劃中的三鶯線，也預定將在本都市計畫的捷運用地，與上述捷運藍、綠線會合，為八德帶來新的交通動線，提升區域房市的市場價值。
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