仲介有分高專跟普專,還有一種介於中間叫普高專的
怎麼說咧
普專就是有底薪,低獎金
一般來說
直營店像信義,永慶等等
就是屬於這一種的
再來就是高專
這種店頭就是沒底薪但是獎金啪數很高
一般是服務費的50%起跳最高到90%
但是
你影印要錢,電話費要錢,桌子要錢,廣告要錢.............
總之都要錢就是了啦~~~~~~~~~~
另一種是界於高專與普專中間的,
沒有特定的名字
姑且稱之為普高專
它也是沒有底薪的
不過一切工作開銷都沒有
可是獎金啪數比高專低一點
大約30~50%
2.一些業者標榜保障底薪+獎金,而保障底薪有的是35000,有的是40000,是真的嗎?
======>
是的,信義房屋就是4萬保障底薪,扣扣健保勞保等等,可以領到38000左右吧
不過
錢不是這麼好賺的
你還是要有實績或是業績
不然日子是很難過的~~~~~~~
3.工作時間(一星期幾天,每天幾點至幾點?) 還是隨個人自由?
======>
普專一個月休6天左右
高專看公司嚕~~~~~你交完桌子錢,一個月都不來也沒關係
反正要賺多少是看你自己
至於時間
大概是24小時待命吧
如果有客人要委託或斡旋
凌晨3點你去不去??
當然我們表定是AM9~PM6啦~~~~~~哈哈哈哈
4.從事房屋仲介業個人要具備那些特質?
=====>
一字曰"敢"
敢保證
敢表達
敢衝突
敢要求
敢投資
最重要的是
與客戶產生共鳴
5.平均月收入?
======>
這不是一份"可計算收入"的工作
所以要做多少
是你自己決定的
*******************************
最近上PTT，除了站崗相關的看板，我到處閒晃～到處閒晃～
從笨板、美容板、化妝板、合購板、二手板etc.........晃到了房地產版。
進去看看...
嗯，有買賣房屋資訊，也有房仲業的相關討論！
當然的，一定會有一些很偏頗的、覺得仲介都該去死一死的言論；
也會有一些本身就是房仲業務，跟那些人對戰起來，覺得對方也太偏激了吧的回應。
我原本只是像個路過的鄉民，點進去看看熱鬧，
但看著看著～又覺得好悲哀～
房地產相關問題，雖然日常生活不會遇到，但一生中總是會有機會至少碰個一兩次。
很重要很重要，但卻很難了解。
買菜買便當，我們不懂菜價行情，被貴到只是多花個幾十塊。
但買賣房子可能是市井小民一輩子的積蓄、債務或老本，少則數百萬，多則上千萬...
(億的不討論，那不是市井小民XD)
這也難怪仲介這麼惹人嫌了～
日常的交易感覺不舒服，被貴了被騙了，我們只會氣個一下下，
買賣房子被服務的感覺不舒服，服務費可是用萬在計算的，那不暴跳如雷才怪！
因為之前本來就在仲介公司工作，再加上我對這方面真的挺有興趣的，
所以就花了很長的時間在看那個板～
(但卻從來沒認真想要跳下海去當房屋仲介= = .... 只能說我太懶惰賺錢XDDD )
但看到一個菜鳥仲介的心聲，我突然覺得他好可憐...
本來只想當隱形板友的我，居然回了一大段回應給他！(難得阿難得～)
(他的文章我濃縮一下意思...不好意思直接轉錄...)
他是一個入行一個多月的新人，菜比八的當然手上沒有買方客戶。
但是店長要他去騙客戶說有買方，這樣才能簽委託進來。
雖然他簽進來了，真的有很多同事手上有客戶可以帶看，但他還是覺得說了違背自己良心的謊。
然後第二件事就是他簽了一個委託，
賣方一直酸他很菜不會賣房子，而且賣方都不跟仲介簽約的，是看他可憐...
但他仍心存感激，感謝對方給他機會。
沒想到後來才知道這房子的屋主，根本就是給了4-5家仲介在賣，
而且更可惡的是，賣方跟其他仲介說的底價是1800萬，卻告訴他底價是2100萬！
他發現自己被屋主耍了，真的是蠢到一個不行～
最後就是他同學的媽媽要買投資套房(一層房子改成很多間套房，專門出租用的那種)
屋主開價1580萬，店長教他要做動作，讓王媽媽覺得不好買到，
但，他想說是自己人，是好同學，王媽媽對自己也很疼愛，
所以就直接說：王媽媽，這間房子屋主的底價是1200萬，投報率很高9.1%，真的可以買...
後來王媽媽居然出1000萬叫他去談...結果當然是被屋主罵、王媽媽也覺得他不老實要她多花錢= =
還被客訴了...(好慘)
他很痛苦，不知道還有沒有力氣再撐下去，難道真的要磨成演技派才能在這行生存？
他的結論：「誠以待人，是不是不可能的事？」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝所以，以下是我的回應＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
唔...不知道我來回應這篇會不會太雞婆?
因為我以前也曾在某房仲業待過幾年,但我是秘書,不是業務.
身為秘書的好處,就是可以站在「局內」看客戶和同事們打交道,
也可以看到好業務都做了些什麼,差勁業務的嘴臉,還有主管們怎麼帶店.
原po的問題,讓我想到我曾經跟很多學弟學妹們也聊過類似的話題,
不好聽的話先說在前頭,原po阿~我覺得你真的是很菜,
而且你的菜,還不是在房仲業裡的菜,而是在整個社會歷練、人際關係裡都很菜.
雖然說,小範圍的來看,房仲業的確有很多莫名奇妙的陋習和招數,
讓人覺得為什麼要這樣爾虞我詐? 為什麼做一個工作要這麼辛苦練演技?
誠心待人、明明白白的你誠懇我用心,不是皆大歡喜嗎?
但是你有沒有想過,跳出房仲業這個框框,其實在社會上,不管做什麼都是一樣的.
不管你未來會不會繼續從事這個工作,搞不好你會乾脆找個坐辦公室的工作去了...
但我覺得,其實做人,都是在做業務,顯性的或是隱性的罷了.
話說,做人事行政的,難道不需要業務能力嗎?
人員的流動率、事務性工作的達成流暢度...都是他們的業務啊!
上頭的意見要遵從、同事和下屬的心情要顧慮,
如果不會耍點心機,不會動腦想想要怎麼圓融處理,
一樣也是吃力不討好,用心卻撞得滿頭包.
同理可證,當個總機小妹,或是當個7-11的店員,各行各業都一樣...
當總機小妹,乖乖的學會每一件工作,分機都背得很熟,
但是若個性憨憨呆呆,遇到特殊突發狀況不會處理,也是一樣會覺得痛苦.
7-11的店員,平日的進出貨結帳都會,但如果不活潑不聰慧,沒有更多的表現,
在7-11店長心目中,也只是個可有可無的工讀生.
有識人之明,會察言觀色也是很重要的.
這些學校的老師不會教,你的店長or學長姐也很難教你,
通常一開始,我們只能希望新人能好好學習房產的專業知識,
這樣雖然不會講話嘴巴笨,雖然回答零零落落很生嫩,
至少可以好好回答問題,不會講出錯得離譜的東西.
(這階段很痛苦我知道,因為你還沒學好就會遇到問題很多又很盧的買賣方...)
如果你能熬過這個階段,
那接下來要學習的是對什麼樣的人,要用什麼樣的態度溝通.
喔喔~不要想成壞的那一面,我不是指把黑羊說成白羊.(當然也有這種人,但這裡不討論)
有的人個性游移不定又貪小便宜,有的人卻是很阿莎力直接一口價,
這兩種人,你用同一種方法講話行的通嗎?
同樣要闡述一件事情,可能得要學著用好幾種不同的方式講出來才行.
另外,你說的那件底價1800萬的委託,我好奇你們店長和學長姐都不知道嗎?
新人或許會對區域裡面的案子還不太熟,但是簽委託之前不會跟他們討論嗎?
感覺即使不知道這個底價,也會知道有這個案子.
通常我看過的,都是新人簽委託前先回來報告,學長姐就會說出很多該注意的東西了.
(委託了4-5家,踩線應該都被踩爛了...)
如果你沒問,下次要記得問;如果你有問,那對不起這可能真的是特例...
還有那個王媽媽,雖然是你同學的母親,但總不是個最相信你的親人.
還有...(不好意思這是刻板印象)...媽媽都是比較斤斤計較的.
(有人媽媽不殺價的嗎...或許有,但好少好少...)
或許她是在地人,對行情的認知比較低;
也或許大家買屋的習慣,就是覺得仲介說出來的價錢還要再更低一點才是底價.
你在幫屋主及王媽媽談斡旋的時候,
一些該直說的話;不該講得太明白的話;
在談之前要先說出來當前提的;談完之後該講出來當收尾的etc...
很多很多都是經驗...很多很多一時也講不清,
只能說你要找個你比較欣賞的學長姐,當跟屁蟲好好學一學,
才會知道要怎麼樣才能做到不違背自己良心,卻又能讓大家買賣不成仁義在的方法.
以誠待人不是不可能,
但是在這之前,先學會保護自己的方法.
(如果你是在我之前的那家公司,申訴是很嚴重的事啊~全店一定都怨死了...)
還有,要認清一點,仲介是賣服務不是賣房子.(房子是屋主在賣的!)
要每天催眠自己：『我是服務業,我是賣服務的,我收的是服務費etc...』
所以,你弄得屋主不開心、買方不信任你,是你的服務不夠圓融不夠聰明,
人家才不管你是不是很誠心,整個奇摩子就是很不對啊!
等到你基本功都打好基礎+學會應對進退...
搞清楚這一切,要誠心待人真的不難.
我也看過很多服務的客人都稱讚,然後本身做人又正派的房仲業務,
希望你也可以是他們其中一員^^
ps.這些學到了,即使你不在房仲業了,哪裡都受用的!
小秘書的長篇囉唆到此結束...希望對原po及未來想從事房仲業的人有一些幫助.
下台一鞠躬~
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝看完的人我佩服妳，因為我自己也嚇到怎麼寫這麼長！＝＝＝＝＝＝＝＝
我不知道他能不能看懂我說的，因為年紀太小頭腦直，很懷疑他會吸收多少？
寫完覺得自己真的老了～才能寫出這種倚老賣老的話
--原文: http://blog.sina.com.tw/bling_rita/article.php?pbgid=29008&entryid=573945
********************************
信義房屋陳明玉：「我有一個客戶也很喜歡這間屋子！」讓客戶有緊張感。
中信房屋蔡清諒：「過了這個村就沒這個店了。」請他先別說No，再重新強調產品特性，請他慎重考慮。
北區房屋饒文華：「沒關係，如果還有需要服務都可以找我。」跟客戶做朋友
信義房屋陳明玉：不能拍胸脯保證價錢，要說「我保證會盡我最大努力幫你爭取價格」。
中信房屋蔡清諒：還沒簽約前就太快說：「好了！成交了！」這會讓客戶以為是不是買貴了或賣便宜了。
遠雄房屋鍾坤霖：不能說「我不知道，這不是我負責的」，這會顯得自己很不專業。
Honda張仁：「喔，我想每個人的看法都不一樣。」先讓氣氛緩和下來。
業務員有能力幫忙客戶處理更多的事情，與客戶之間堅定的信任關係自然會建立於無形。也就是說，信任關係並不僅只建立在所銷售的產品上頭，想讓客戶信任你，業務員就得先充實自我，別老想著讓客戶掏錢而不付出真誠的關心。 *客戶的喜好、配備，用電腦清楚條列 「陳董，你這次買車還是跟以前一樣，要銀色的車款？內裝小牛皮椅墊嗎？」如果你打電話給你的汽車業務員，他卻還能清楚記得你5年前買車的車款與喜好，你會不會嚇一大跳？
快速搏取客戶的好感，目的當然是要建立信任感。只要是業務老手都知道，客戶沒有信任感，成交就不可能有效率。
人都會武裝自己，你要懂得去卸下客戶的面具，他不可能每次看到你，每次都要罵你。」 蔡清諒認為跟客戶互動，講話必須誠懇、不浮誇，以做朋友為目標，就能設身處地為客戶著想，進而成為無話不談的朋友。即使客戶不買你的產品，做個朋友，也可以互相交流訊息，彼此互利。
另外，工欲善其事，必先利其器，蔡清諒指出，簡報、文件做得好，也可以達到事半功倍的效果，但必須檢視其可靠性，不可以作假。「做好這些東西，就比較容易取得客戶的信任」，
在房仲業，業務員通常分為開發與成交兩端。開發是去找想賣房子的屋主、找物件，屬於賣方市場；成交是將物件介紹給有興趣買屋的客人，屬於買方市場。一個好仲介如果擅長開發、又懂得銷售，便可以業績double。饒文華就是屬於箇中佼佼者。
剛入行一開始，饒文華用勤能補拙的方式，每天都去拜訪屋主，所以手上累積了很多銷售物件，可是他卻一件都賣不掉，足足有一整年的時間，他的名字始終掛在公司的「開除觀察名單」上頭。可是後來他摸出一個竅門，原來，賣方市場的底價過高，就已經製造了買方市場的議價門檻，所以賣屋得從開發物件時就談出一個好底價開始。
饒文華後來每天都會固定上網站去瀏覽房屋訊息，將大桃園地區所有好物件的行情都記在腦海裡，當客戶一談到賣屋價格，他馬上就能說出附近房屋的價格、最近哪邊剛售出一間房屋、行情如何等等訊息，通常客戶會先大吃一驚，但對他的信任度也隨之而來，認為「這是內行ㄟ」。
靠著掌握專業資訊，饒文華贏得了客戶的高度信任，通常賣方就不會漫天開價，反而會信任他所建議的價格，為物件在買方市場創造了價格優勢，很快速就能以合理價格賣掉房屋。 利用個人品牌知名度與專業能力，讓客戶卸下心防，
******************************
國內房仲業最大的直營品牌，大家都知道．
什麼是直營，顧名思義，就是祇有一個管理決策的中心；所有分佈的點，都直接向這個中心負責．
這種體制的優點，就是政策一致，服務品質不會落差太大；但對員工的要求會較嚴格，尤其是有支付底薪的公司．
其實，自己開一家店，自己當老闆，小規模的經營，也是直營；若有能力開兩家，也可以稱做直營．祇要老闆是同一個人，開一家店，開十家店，都是直營．
永ｘ，台ｘ房屋，都是直營與加盟並行的模式．住ｘ，中ｘ，東ｘ，則是加盟為主，沒有直營店的．信ｘ就是標榜都是直營店．
其實，與其分直營店與加盟店，不如分高專與普專．
普專就是有底薪，但是業績分紅較少．高專就是沒有底薪，但是業績分紅多．
直營店大多是普專，有底薪，對員工要求多，可以說是近乎於軍事化的管理；也祇有這樣，才能確保公司的營運．
普專的要求，不外乎每天要拜訪幾組客戶，簽幾份合約，打多少通電話；如果業績沒有到達標準，會要求幾點才能下班，不然就是直接開除．畢竟沒有公司會浪費人力成本去僱用不適任的業務．
所以普專的業務，為了向公司交業績，祇好無所不用其極的去找客戶；被人從門口趕出來，就再從窗戶爬進去．反正合約沒簽回來，回到公司也是被主管趕出來，所以祇好和客戶纏鬥下去．如果你拒絕第一個業務，他會告訴你，他們公司還有很多業務，會一天派一個來，就是要你把房子簽給他賣．
而他們的主管，能升到主管，就知道他們曾經承受過同樣的壓力；整個體系的人，都是在這樣的環境下生存的，所以養成一種特質，祇有依照他們的要求，沒有妥協的餘地．對部屬是如此，對客戶也是如此．
很多屋主都有這樣的體認，會很後悔把房子委託給這樣的業務．他們唯一成交的模式，就是殺價！便宜的房子一定有人買．反正一天要拜訪六組客戶，找不到新的售案，就祇好向已委託的屋主殺價．更誇張的是，他們的要求是，殺價要殺到讓屋主生氣，讓屋主來解約說不賣了，然後賠償公司違約金．若屋主不願意支付違約金解約，就祇好等合約過期，但這期間，他們的業務仍會不斷地來殺價！最後，屋主見到仲介就會害怕，現在知道為什麼仲介會讓人反感了吧！
直營品牌裡面，還有一個不朽的神話，就是屋主祇會記得是誰把房子賣掉的，而不會記得賣多少錢！這完全是欺騙屋主不了解行情，而且為了隱瞞當初逼屋主降價的醜態而發明的謊話．大多數的屋主，房子被便宜賣了，也不願再多說，畢竟房子過戶了，也沒辦法捥回了！
普專的業務，對內對外，都要承受壓力，奉勸要進入這行的朋友，謹慎評估！其實房地產仲介是很專業的工作．我所感受到的樂趣，是協助屋主，與屋主共同達成銷售的目的，並且爭取到漂亮的價格，圓滿達成交易．有的時候，出售並不是房地產唯一的選項，試問圈內有哪位專業經紀人會替賣方考慮到這一點？
我想，也不會有店東能夠容忍我這樣為客戶服務吧！所以我自認不是好的業務，但是，我絕對是專業而且優秀的房地產經紀人員！
-----------------------------------------------------------------
認同本文請按一下讚啦...(按讚時可留言)
沒有留言:
張貼留言