購屋掌握流程細節 精算成本費用 45天輕鬆入厝 // 買房交屋手續

現在起身看成屋，45個工作天入厝，農曆年前是傳統購屋旺季，想在年前搬家的民眾，因購買成屋的代書流程約需30~45天，加上搬家及裝修時間，現在就得著手規劃，目前台北都會區的房貸成數平均約7成，民眾應審慎評估經濟條件，挑選符合預算的房屋物件；此外，政府於12月開辦的青年優惠房貸，若條件符合，也別忘了提早申請。

台灣房屋桃園區區總經理古兆憲表示，正常的購屋流程，從簽約、用印、貸款審核、完稅到對保交屋，約須花費30~45個工作天，新成屋與中古屋一樣，都須準備1筆自備款，民眾看屋前要先做好財務規劃，一般建議房貸支出以不超過收入的1/3為限，較為保險。

使用分區會影響房貸

擬定好預算上限，就開始密集看屋，要趕在農曆年前搬家的民眾，就得以新成屋或中古屋為標的，台北市精華區多以預售銷售，想找新成屋，可轉往外圍城市搜尋，北縣有不少重劃區質感不輸台北市，且房價相對平實，更適合單純自住的購首購族群
古兆憲表示，買房子不單是看房間格局，周邊環境也要一併考慮進去，可詢問附近附近鄰居、大樓管理員，了解該社區品質，若是中古屋，也可間接得知前屋主狀況、是否為凶宅、有無淹過水等，這些都得靠嘴巴去問出來。
此外，調閱地籍圖、戶籍謄本，了解使用分區及房屋所有權人，也是購屋要注意的細項，使用分區關係到貸款成數，若地目為商業區且登記為一般事務所使用，雖對稅賦無影響，但貸款成數會變低，工業用地同樣有這問題，且地目非住宅用地的房子，皆無法使用任何優惠房貸，民眾可得當心。

借屋裝修責任宜劃清

而為鼓勵青年購屋，財政部日前公布最新的「青年安心成家購屋優惠貸款」政策，與8大公股行庫聯手，提供2000億元優惠房貸，申貸條件為20~45歲個人及配偶名下無房產，每人單一申請額度最高500萬元，最高核貸8成，借貸最長期限為30年，申辦條件及房貸利率比起之前的優惠房貸還要寬鬆，對於年輕首購族群相當有利，12月1日起開始申辦。
永慶房屋企研室協理黃增福表示，過年前有些賣方急需現金調度，在議價上有較大空間，欲購屋的人不妨多搜集資料，找尋急欲脫手的賣方，談得好價錢。
此外，中國人喜愛擇好日入厝，不少人希望在過戶前先行裝修房屋，縮短代書流程時間，古兆憲表示，這類「借屋裝修」只要買賣雙方談妥條件並簽定合約同意書，買方就可先進場裝潢；不過，「借屋裝修」衍生問題很多，像是裝修時的水電費用歸屬、裝修造成的屋況損壞等等，這些都要在同意書裡詳加列載，以免造成糾紛。

預留每坪約5萬裝潢費用

想趕在過年前搬新家，別忘了預留裝潢天數以及搬家費用，最簡單的系統家具，也須留7~10天的備貨時間，若是施作較複雜的木作、泥作工程，至少需要1個月左右的工作天，裝潢費用更是因程度不同而有差異，以30坪的房子為例，平均裝潢費用1坪約5萬元，想買新家的民眾可得把這些時間成本算進去。

 

公共設施，民眾可先評量自身需求，在參觀時了解管理品質，才不致浪費管理費

買現成家具可省錢

黌門設計公司設計總監周庭旭表示，最簡單的裝潢方式，就是自己丈量尺寸，買現成家具擺設，像是IKEA、特力屋都有不少好貨可挑選，也可以從網路下載專門繪畫平面圖的軟體，自己模擬擺設，都是省錢的小撇步。
周庭旭表示，若是毛胚屋，也就是建商沒配備任何建材，管線也未配置，整個施作起來，需耗費45個工作天，若沒有動到泥作、水電，可縮短至1個月，中古屋的裝潢修繕時程亦相同。

30坪搬家費1萬起

此外，搬家的時間成本也應計算進去，崔媽媽基金會搬家評鑑服務部主任張碧玉表示，現在搬家的估算費用大致分成「以車計價」及「包價」的兩種方式，「以車計價」是以1車的費用乘上搬運次數，平均1車的價格約3000~3500元，「包價」則是搬家公司到府估算整個搬運費用，以30坪小家庭為例，大約是在1萬~1萬5千元。
民眾搬家時需要的紙箱，有些搬家公司可少量提供，1個紙箱的成本價格大約是35~50元不等，張碧玉表示，現在多提倡環保搬家，開始有不少搬家公司會使用物流箱，不僅防水也能重複利用，民眾在租借時依照數量給付押金，若物流箱需要搬家公司運送到府，須另再收取單程的車資費用約500元。
張碧玉建議，農曆年是傳統搬家旺季，想在年底搬家的人，得提早作業時間，「若是在1月搬家，現在就可開始搜尋搬家公司。」
裝修流程及所需天數
步驟1 拆除、水電進場斷水斷電  1~2天
步驟2 天花板隔間配電管線預留   1~2天
步驟3 泥作工程  5~7天 依照工程多寡
步驟4 木作工程   10~15天
步驟5 油漆粉刷  9~10天 含批土研磨時間
步驟6 壁紙壁布、窗簾、玻璃、衛浴套件、地毯、燈具 9~10天 含場外備料
步驟7 家電安裝、家具擺設 2~3天
步驟8 清潔、善後修補 1~2天
註：家具擺設應在清潔後修繕前
資料來源：黌門設計公司
成屋購屋流程
●定金
付款成數：總價1~2%天數：5天合約審閱期
●簽約
付款成數：總價10%（含定金或斡旋金）天數：1天
●用印
付款成數：總價10%，另付代書費、規費、稅費天數：增值稅自用件：20個工作天 增值稅一般件：7個工作天
●貸款審查
付款成數：含銀行審查、估價、對保、用印 天數：7~15天
●完稅
付款成數：總價10% 天數：1~3天
●貸款核撥
付款成數：70% 天數：–
●交屋過戶
付款成數：交付尾款 天數：1天
資料來源：台灣房屋、《蘋果》採訪整理
青年優惠房貸
●方案：青年安心成家購屋優惠貸款
●申辦銀行：土地銀行、合作金庫、台灣銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣企銀
●申貸條件：20~45歲單身或已婚者，且本人及配偶名下均無自有住宅
●利率前2年：依照郵局2年定儲利率加碼0.345%計息，目前為1.5% 第3年起：依照郵局2年定儲利率加碼0.645%，目前為1.8%
●貸款額度上限：500萬元╱核貸8成
●貸款年限：30年
●寬限期：3年
●申辦期限：2010年12月1日開始，至2000億元額度用罄
資料來源：財政部 2010年12月11日蘋果日報
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