由於房價過高，租屋市場轉熱，雖然租金成長幅度不高，但至少是一個穩定的收入，加上央行打房，擁有多間房屋的屋主索性當起包租公，做起長期經營的生意。不過，包租公雖然收入穩定，可卻不是完全沒有風險，網路地產王建議想要當包租公的讀者，做好事前把關，就可以避免包租過程中的不愉快。
房客先面談，怪咖少來往
房東最害怕的莫過於怪怪房客，不論是對房屋不愛惜，或是欠租不繳，甚或是交往複雜，更可怕的是在租屋處自殺，都是房東的頭痛人物。因此，有不少房東多會和房客面談，避免工作不穩定、談吐怪異的租客進駐。永慶房屋新聞中心經理李建興說，租屋挑房客是一門很大的學問，除了觀察租客的談吐之外，也可以注意租客是否神色怪異，如果心有疑慮，寧可放棄租客，避免把自己陷於進退兩難之中。
簽約不偷懶，包租保平安
此外，不少房客租久了，和房東培養了一定的默契，很多房東愉快之餘，多會「阿莎力」的直接續約，但住商不動產法務協理吳光華提醒，簽約的動作一定不能少，因為如果合約只是收了租金，口頭續約，沒有經過一個簽約的動作，就會變成不定期租賃合約，萬一未來房客出了任何問題賴著不走，房東只能依照土地法１００條中的規定才能請房客搬家，處理上會十分麻煩，房東不可不慎。
【網路地產王／黃京梧／綜合】2010/09/07
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當包租公、包租婆的十大注意事項
理財節目常常推荐大家可以當包租公或包租婆，表示租金收入大於利息收入，可是很多小細節卻沒有說明清楚，造成很多人投入後，結果卻是--賠了夫人又折兵。最近也想把家裡多的房間出租，所以特別注意這些訊息，提供給大家一起參考。
1、不要賺了租金 卻賠了本金
好地段的產品，如果以租金報酬率（租金報酬率＝年租金÷房屋總價）的公式來計算，較好地段房子因為地段價格相對較高，若在租金不變的前提下，報酬率反而比較低。相反的，郊區的地段雖然比不上市中心，但相對來說房價也便宜，反而容易出現高報酬率。而這也是許多新手投資人會犯的毛病：只看租金，卻不看房價變動。
2、根據當地條件與設備 選對房客
不同族群的房客，對於租屋設備的需求也不盡相同。舉例來說，學生族群最在意距離學校的遠近，通常10分鐘之內可到達學校、生活機能完備的物件，出租率最高；其次則是寬頻配備，若是房屋配備不包含寬頻，就無法受到學生青睞。
上班族比較重視交通便利性，包括是否鄰近公車站或捷運站、附近生活機能完整與否；而公教人員比較重視社區環境的生活品質。
3、扣掉各項支出成本 才是實際租金報酬率
持有房子每年要支付房屋稅、地價稅、修繕成本、折舊、房貸利息、強制責任險保費等；如果出租，還有租賃所得稅，所以，租金收入要扣掉各項稅費成本後，才是真實的報酬率。
4、想買屋救定存 要注意租金報酬率也會下降
租金的合理報酬率應該是定存利率往上加1～2%，保守估計未來3年房貸利率約2.5～3%，因此，合理報酬率為3.5～5%，可別異想天開認為會有10%的高報酬。
5、租約公證 避免碰到爛房客
俗話說：「請神容易，送神難」，如果認為租金合理，不怕租不掉，千萬別為了求快而來者不拒。了解房客背景及收入過濾後再出租，才能保持居家品質。避免房客賴著不走，就是將租約公證。若不幸碰到不付租金或租期屆滿不搬遷的房客，房東可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，跳過冗長的訴訟程序。
6、離家太遠 管理成本會上升
提高出租率，除了透過裝潢，營造氣氛外，還要提高服務品質。除了每月固定收房租外，得花更多的時間處理垃圾、換燈泡、修水管、抄電錶、算水費及瓦斯費，維持環境的整潔。
7、寧可少收租金 也不要房屋空置
8、成為房客的好朋友 並掌握最新狀況
除了收租外，還要成為房客的好朋友，一方面靠著口耳相傳，讓好房客自動找上門，另一方面則是為了避免房客在租屋處發生不幸事件，進而影響出租率及房價。
9、選擇帶租約的標的 要確認租約
部分房地產廣告打出高報酬的分割套房，或是打出連鎖店進駐的店面廣告，但實際卻是投資客為了提高賣相，製作假租約，以吸引買方入甕。
最保險的方式就是逐一檢視租約，由於假租約大致可分「租金一次付清」、「租期長」（不定期租賃）、「長租期，低租金」等方式，購屋人可從承租人、出租人的簽章真偽，以及租押金給付、雙方資金往來記錄，去判斷租約的真偽。
10、慎選物件 不同產品優點各異
店面特性是租金穩定，在房市多頭來臨時，還能賺到增值收益，是上上之選，但缺點是：好店面難尋、且價格高，同時也要確認商圈是否有位移或變化等問題；而門檻最低的套房，是很多寓公的第一選擇，但若戶數多，管理會是最難克服的問題。
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屋屋租賃房客戶籍遷入應注意事項
房子出租給他人要注意的細節很多，否則，包租公(婆)的理沒有達成前，自己就要處理一大堆不必要的麻煩。很多人也許都不知道，房客可以僅憑租賃契約書將戶籍遷入承租的房屋中(這是房客的權利)。但因為房客要遷戶籍到租屋處會增加房東要面臨的負擔與風險(詳如後所述)，因此，若不希望房客將戶籍遷入租屋處，應事先與房客言明並應將違反此約定條件之罰則明定於契約中(例如約定由承租方負擔增加之稅賦、違約之懲處或得終止租約之條件等)以杜絕房客遷入戶籍之念頭。
註：以下資料部分參考【MyGoNews編輯部/台北報導】 (1)出租之房子無法享有自用住宅稅率，地價稅、土地增值稅也會提高，舉例說，如果房東原已辦妥自用住宅者，因有租賃事實，將導致地價稅(千分之二)之土地，因不符自用規定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者，稅額不變。
其次，有關於土地增值稅問題，將來如出售時，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有他人設籍且未有租賃事實時，可要求設籍人填寫「無租賃切結書」，以符合自用土地增值稅規定。
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準包租公、包租婆看過來-簽訂租賃契約時應注意的事項
1.訂約時應先確定訂約者之身分
簽約時，為了避免假資料，雙方個人資料最好經過證件確認，無論何種版本的租約，在最末處都留有「立契約書人」處，務必詳盡留下雙方 真實全名、戶籍地址、身分證字號及其他個人資料、聯絡方法，最好能夠互留身分證影本，或者保證人的資料。
有時房客會遇到簽約人和出租人有委託關係，就得請對方提供足以證明委託關係的證明，像是屋主本人或其父母、子女，則可透過核對身份證件或戶口名簿、房屋權狀或房屋稅稅單，來確認對方是否有權將房屋出租。
如果是屋主委託處理出租事務的他人，則可請對方出具房東簽立的委託書以茲 證明。同樣的，房東也可請房客出具相關身分證明。如身分證或駕照等身分證明文件之提示。
未成年人：
訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。
如租給公司：
請負責人連帶保證若遇糾紛有利索賠如果承租人為公司行號，出租人可請承租單位出示營利事業登記證或公司登記事項卡，最好加蓋公私大小章的公司登記事項卡，在租約上「連帶保證人」的欄位，最好為公司負責人來簽署，一旦遇到糾紛，房東除可向公司索賠外，也可向負責人索賠。
租給老外：
確認是否合法居留 找本地人當連保人, 如果房客是外國人，除了檢查身分證件，房東也可透過查看對方的工作證或居留證上的居留期限，確認該外籍人士是否為合法居留，以免因臨時被要求離境而連帶影響彼此租約關係。此外，也可請對方出示護照，並將護照號碼及詳盡全名填寫於立契約書人處，為保險起見，房東可請求對方找尋本地友人擔任連帶保證人，作為彼此溝通協調的橋樑。
出租人是否為屋主或二房東
可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約書（應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定）。若遇二房東除了是否允許分租注意合約是否過期「二房東」的問題，也要多留意。當房客向二房東承租時，最好請二房東出示與大房東簽的租賃契約，除了合約是否允許分租外，還要注意租賃期限是否過期，以免貿然繳付押租金後，二房東遷走卻無法追還。由於房客與二房東的租賃權益關係僅及二房東，若大房東要求二房客遷離或再次繳交押租金，是於法有據的，因此建議，若大房東與二房東的租約即將到期，房客最好直接與大房東訂約，並將押租金交付給大房東。
房屋租賃若透過仲介業務之公司（或商號）辦理者，應由該公司（或商號）指派經紀人於本契約簽章。（不動產經紀業管理條例第22條）
2.租約之履行 租金之收付：
租期、租金與租金調幅。
前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
搬入時間確定。
租賃設備、相關稅費、管理費、水電 瓦斯費之使用與修繕費用的歸屬。
違約或提前解約之處理，是否有違約金：
違約金部分法律並無規定,房客在租期中退租通常須支付1個月租金的違約金，但若在簽約時有約定,則以約定為準。
3.有無提前解約權：
租屋常因不確定的因素，而造成不得不提前解約之情事，故承租人應未雨綢繆，爭取成本最低之提前解約權。條文如「乙方不得於租賃期間內中途退租，否則，除應償付已使用租金外，其所存甲方之保證金由甲方沒收，並給付甲方幾倍月租金之金額，作為懲罰性違約金。」一類的不平等條約，承租人應爭取類似下列用詞之合理提前解約權「本契約租賃期第1年度雙方不得提前終止租約，租期屆滿1年後，若乙方（承租人）因故需提前終止契約時，需以3個月前書面通知出租人。」避免罰責，或可同意以1至3個月租金作為違約金，而避免要被沒收保證金，又要賠若干月租金作為懲罰性違約金。
以上由網路轉載希望對準包租公、包租婆有所幫助
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註：以下資料部分參考【MyGoNews編輯部/台北報導】 (1)出租之房子無法享有自用住宅稅率，地價稅、土地增值稅也會提高，舉例說，如果房東原已辦妥自用住宅者，因有租賃事實，將導致地價稅(千分之二)之土地，因不符自用規定而變成一般稅率(千分之十)。但房屋稅則因房客仍供住家使用者，稅額不變。
其次，有關於土地增值稅問題，將來如出售時，同樣因出租他人，而不得享用自用土地增值稅優惠稅率(規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有他人設籍且未有租賃事實時，可要求設籍人填寫「無租賃切結書」，以符合自用土地增值稅規定。
(2)若房客把租金提列為費支出而報稅，租金將併入房東的綜合所得項下，年度所得稅可能會增加，一般租賃所得稅的計算方式：
例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)如果不列舉費用，可扣除43％之(法定)必要費用，所以申報租金收入為120000x(1-43％)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅，例如級距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個人都不同。
(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間)，此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。
例如月租金10000元，10000x12(月)=120000元(租金總收入)如果不列舉費用，可扣除43％之(法定)必要費用，所以申報租金收入為120000x(1-43％)=68400元
將租金總收入併入房東綜合所得，再依房東應繳綜合所得稅率計算所得稅，例如級距為6％，依上例，稅金68400x6％=4104元；級距為13％，依上例，稅金為68400x13％=8892元。因此，並非所謂的固定10％為租賃所得稅，而是每個人都不同。
(3)萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必須要謹慎處理。所有權人(房東)帶所有權狀、身分證、印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需要5個月的時間)，此後房東不會有房客戶籍的困擾。將來房客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。
(4)最麻煩的是，當房客戶籍遷入之後，發生卡債欠繳、官司纏身等問題，房客搬離卻沒將戶籍遷出時，所有法院的傳票、討債公司都會到他的戶籍地址進行一些「必要」的動作，對於房東來說，將是相當煩的一件事。
其實，出租者最大的權利，即在期限屆滿得不續租，而最大的夢魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會建議先與房客協調，如果因此導致爭議出現，不妨
包租公報稅注意事項~~
各位立志當包租公的老虎們~下面的訊息一定一知道喔
以全年租賃所得的57%申報稅金...
也就是說呢~租金收入100萬元，政府先假設你的必要支出成本為43萬~
如果你的修繕、稅單、保險費等相關證明零零總總加起來超過43萬~
那就要記得收好單據，只要能證明成本支出超過43萬的話，就會擇高計算....
如果是在外租屋的人，要準備租賃合約書正本、繳費收據等相關證明文件，就可以列舉最高12萬元的扣除額...
購屋者支付自用住宅的房貸利息，減去申報儲蓄投資特別扣除額後每人每戶有30萬元扣除額，但是一次僅能申報一棟房屋..
必須要為納稅人、或其配偶、受扶養親屬名義登記所有....
這邊解釋一下~~~儲蓄投資特別扣除額：本人及與其合併報繳的配偶暨受扶養親屬於金融機構的存款利息、儲蓄性質信託資金的收益…合計全年不超過27
萬元者，得全數扣除，超過27萬元者，以27萬元為限。"
舉個例子:如果你利息收入40萬元~但是你房貸利息交了50萬元
你必須把你的利息收入分成兩部份:1.27萬(利息免稅部份) 2.13萬(利息超額必須算到個人收入)
房貸利息部分:只有30萬可以抵扣，但是你又有13萬的利息收入，所以呢~要用30-13=17
你只有17萬可以申報抵扣稅額~超出30萬部分的20萬是不能抵扣的唷~
好複雜~大家多看幾次吧
Source from: http://2do.twbbs.org/
再增加一筆公證費用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行)，以免房客心存報復，租賃期滿不搬遷。
其實，出租者最大的權利，即在期限屆滿得不續租，而最大的夢魘，就是租賃期滿房客不搬。因此，一般都會建議先與房客協調，如果因此導致爭議出現，不妨
包租公報稅注意事項~~
各位立志當包租公的老虎們~下面的訊息一定一知道喔
以全年租賃所得的57%申報稅金...
也就是說呢~租金收入100萬元，政府先假設你的必要支出成本為43萬~
如果你的修繕、稅單、保險費等相關證明零零總總加起來超過43萬~
那就要記得收好單據，只要能證明成本支出超過43萬的話，就會擇高計算....
如果是在外租屋的人，要準備租賃合約書正本、繳費收據等相關證明文件，就可以列舉最高12萬元的扣除額...
購屋者支付自用住宅的房貸利息，減去申報儲蓄投資特別扣除額後每人每戶有30萬元扣除額，但是一次僅能申報一棟房屋..
必須要為納稅人、或其配偶、受扶養親屬名義登記所有....
這邊解釋一下~~~儲蓄投資特別扣除額：本人及與其合併報繳的配偶暨受扶養親屬於金融機構的存款利息、儲蓄性質信託資金的收益…合計全年不超過27
萬元者，得全數扣除，超過27萬元者，以27萬元為限。"
舉個例子:如果你利息收入40萬元~但是你房貸利息交了50萬元
你必須把你的利息收入分成兩部份:1.27萬(利息免稅部份) 2.13萬(利息超額必須算到個人收入)
房貸利息部分:只有30萬可以抵扣，但是你又有13萬的利息收入，所以呢~要用30-13=17
你只有17萬可以申報抵扣稅額~超出30萬部分的20萬是不能抵扣的唷~
好複雜~大家多看幾次吧
Source from: http://2do.twbbs.org/
再增加一筆公證費用，至法院公證租賃契約(要約定期滿不搬得強制執行)，以免房客心存報復，租賃期滿不搬遷。
準包租公、包租婆看過來-簽訂租賃契約時應注意的事項
1.訂約時應先確定訂約者之身分
簽約時，為了避免假資料，雙方個人資料最好經過證件確認，無論何種版本的租約，在最末處都留有「立契約書人」處，務必詳盡留下雙方 真實全名、戶籍地址、身分證字號及其他個人資料、聯絡方法，最好能夠互留身分證影本，或者保證人的資料。
有時房客會遇到簽約人和出租人有委託關係，就得請對方提供足以證明委託關係的證明，像是屋主本人或其父母、子女，則可透過核對身份證件或戶口名簿、房屋權狀或房屋稅稅單，來確認對方是否有權將房屋出租。
如果是屋主委託處理出租事務的他人，則可請對方出具房東簽立的委託書以茲 證明。同樣的，房東也可請房客出具相關身分證明。如身分證或駕照等身分證明文件之提示。
未成年人：
訂定本契約須經法定代理人或監護人之允許或承認。但已結婚者不在此限。
如租給公司：
請負責人連帶保證若遇糾紛有利索賠如果承租人為公司行號，出租人可請承租單位出示營利事業登記證或公司登記事項卡，最好加蓋公私大小章的公司登記事項卡，在租約上「連帶保證人」的欄位，最好為公司負責人來簽署，一旦遇到糾紛，房東除可向公司索賠外，也可向負責人索賠。
租給老外：
確認是否合法居留 找本地人當連保人, 如果房客是外國人，除了檢查身分證件，房東也可透過查看對方的工作證或居留證上的居留期限，確認該外籍人士是否為合法居留，以免因臨時被要求離境而連帶影響彼此租約關係。此外，也可請對方出示護照，並將護照號碼及詳盡全名填寫於立契約書人處，為保險起見，房東可請求對方找尋本地友人擔任連帶保證人，作為彼此溝通協調的橋樑。
出租人是否為屋主或二房東
可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約書（應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定）。若遇二房東除了是否允許分租注意合約是否過期「二房東」的問題，也要多留意。當房客向二房東承租時，最好請二房東出示與大房東簽的租賃契約，除了合約是否允許分租外，還要注意租賃期限是否過期，以免貿然繳付押租金後，二房東遷走卻無法追還。由於房客與二房東的租賃權益關係僅及二房東，若大房東要求二房客遷離或再次繳交押租金，是於法有據的，因此建議，若大房東與二房東的租約即將到期，房客最好直接與大房東訂約，並將押租金交付給大房東。
房屋租賃若透過仲介業務之公司（或商號）辦理者，應由該公司（或商號）指派經紀人於本契約簽章。（不動產經紀業管理條例第22條）
2.租約之履行 租金之收付：
租期、租金與租金調幅。
前期房客水電、瓦斯、電話之處理。
搬入時間確定。
租賃設備、相關稅費、管理費、水電 瓦斯費之使用與修繕費用的歸屬。
違約或提前解約之處理，是否有違約金：
違約金部分法律並無規定,房客在租期中退租通常須支付1個月租金的違約金，但若在簽約時有約定,則以約定為準。
3.有無提前解約權：
租屋常因不確定的因素，而造成不得不提前解約之情事，故承租人應未雨綢繆，爭取成本最低之提前解約權。條文如「乙方不得於租賃期間內中途退租，否則，除應償付已使用租金外，其所存甲方之保證金由甲方沒收，並給付甲方幾倍月租金之金額，作為懲罰性違約金。」一類的不平等條約，承租人應爭取類似下列用詞之合理提前解約權「本契約租賃期第1年度雙方不得提前終止租約，租期屆滿1年後，若乙方（承租人）因故需提前終止契約時，需以3個月前書面通知出租人。」避免罰責，或可同意以1至3個月租金作為違約金，而避免要被沒收保證金，又要賠若干月租金作為懲罰性違約金。
以上由網路轉載希望對準包租公、包租婆有所幫助
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