記者:文／今周刊李建興、趙曉慧
室內設計師張軍偉，從高中時期就是位包租公，他擅長將中古屋切割改裝，倍增出租單位和租金投報率。而他每月收租六十多萬元，淨賺三十多萬元，生活優閒，猶如現代版的員外。
古代家財萬貫的員外，閒來無事巡視遍布各地的田地及屋舍，一面收租又一面遊山玩水，羨煞眾人。目前每個月收租六十多萬元的張軍偉就是過著這樣的生活。五年九班，目前擔任室內設計師的張軍偉，理著個性的平頭，手持名牌公事包，一臉青澀模樣，實在看不出他已年近四十。
每天一早，他總是一襲運動休閒裝扮，套上球鞋後便急忙出門。其實，對張軍偉而言，他的生活沒有打卡、沒有辦公室。熟知他的人都知道，「室內設計」充其量只是他的副業。
他每天帶著公事包，裡面裝著全台分區地圖、PDA、皮尺、都市計畫表，開著車一路由台北到台中，又轉進高雄，在各地看房子、簽約才是他的正職。
張軍偉繞遍全台看的，都是自己的房子。數一數，他在全台灣已擁有二十幾棟房子，據點遍及全台。就以台北來說，遼寧街、中山北路、吳興街、安和路、基隆路、西門町都有他收租的足跡。
「我們張顧問（張軍偉），像古代養士三千的諸侯，光房客就足足有七十多人！」幫忙張軍偉處理租房雜事的李家宜說，光靠租金，張軍偉每月坐收六十多萬元，若扣除貸款，還多出三十多萬元的盈餘。在朋友眼中他是最經典的「時尚員外」，也是名副其實的「包租公」。
力行分割出租 租金極大化
張軍偉的朋友都喜歡喊他「張顧問」，因為不同於一般的房市投資客，總在買進賣出的市場裡鋌而走險，張軍偉自操盤房市以來就從未賣掉一間房子，全靠租金養房。因此，談起包租，他不但是顧問，還是達人。雖然張軍偉才三十多歲，但早在高中時期，就開始當起包租公，二十多年的實戰經驗，為他修煉出無可取代的獨門心法。
一九八○年代，原住高雄的張家，因為父親北上創業而留下還在念職業學校的他獨守三房的老公寓。從小就很有生意頭腦的他，靈機一閃，就將剩下的兩個房間出租，即使還未出社會，高中時期靠著當小小包租公，就能夠自給自足。
有了這樣的經驗，張軍偉早在學生時期，他就很細膩地觀察、研究租屋生態，體認出住宅分割出租，低風險、高報酬的好處。也正因為如此，退伍後，延續著包租夢，九三年間，在高雄二十五期重劃區買下大樓住宅，有了第一棟自己的房子。
當時正值房價高峰，為了支應龐大的貸款，張軍偉想起高中時期「分割出租」嘗過的甜頭，於是把原本二十五坪三房兩廳的房子，捨棄了客廳和廚房，將室內一分為五，改裝成五個四到五坪的房間，每間依然可租到四千多元。算一算，五間房足足收租兩萬元，而隔壁同格局的物件才收租八千元，分割出租法為他創造了兩倍收入。
於是，利用分割倍增投報率，成了張軍偉包租的基本配備。目前他的操作手腕更到了爐火純青的地步。現階段，只要張軍偉看中的物件，必定先打聽當地市場最熱門且坪效最佳（指每坪租金最高）的房間坪數，然後再依照該物件的格局、管線等條件進行切割，務必將總租金拉至最高。
利用租金行情反推合理買價
而除了將租金極大化，張軍偉還先設定理想租金、理想報酬率，反算出合理買價，以該價格為上限，向買主殺價，以壓低購置成本，二次推升報酬率。
以他幾年前買下台北市遼寧街的中古住宅為例。張軍偉表示，當時他同時有四、五個標的選項，但他不貿然下決定，反而用了近一個月的時間，像個傻子似地，輪流且痴痴地站在各個標的案前觀察人流、車流，更詳細地分析當地居民及往來上班族的素質。
當時他發現，遼寧街地近民生東路外商辦公大樓區，居民及上班族多屬收入高的外商白領階級，租金行情也較高，於是決定出手。
在議價前，他仍然功課做足。經由打聽，張軍偉得知該區域以六坪左右大的房間為最搶手的租屋首選，租金可上看一萬元。於是他腦中立刻閃過一幅影像，決定將這二十多坪的住宅切成四間六坪套房，算算總租金期望值應可達到五萬元。在總租金確立後，張軍偉再將投報率鎖定在六％，進而回推出合理買價為六百萬元，再向買方議價，最後則以五七○萬元買進。
借由兩面操作手法，張軍偉的投報率一下子拉高至近七％，遠遠超出同棟不到五％的租金行情。
只租個體戶 預防整層空置
不僅錢算得精，他的風險管理功夫也堪稱一流。雖然房子都切割出租，但他從不貪快而租給團體客，堅持只租給個體戶，讓同棟房的房客互不認識。如此一來，不但可以抑絕房客以量殺價，另外則也可預防團體退租，造成整層空置。
令人折服的還有他高明的招租技巧。「我的房子空置期最多不超過一個月，因為我懂得用房客的心態買房子！」他得意地指出，有別於一般包租公買房重價不重質，他的不敗定律則是質重於價。
張軍偉評估買房標的，必定研究動線，先將自己化身為房客，仿照房客上下班路線，徒步走到標的物。沿路眼觀四面、耳聽八方，一旦動線上有生活機能、巷弄治安、管理不佳的狀況，就降低評比，甚至慘遭淘汰。也因此，每每張軍偉的房子，都十分符合上班族的租屋條件，成為搶手貨。
不過，張軍偉房子好租，還在於他懂得替房子加值。雖然房子都隔得小小的，但在出租前張軍偉都會想盡辦法增加屋內設備，舉凡液晶電視、手拉坏的洗臉盆等，目的就是形塑出「五星級套房」的租賃價值，而每每能較鄰房多出兩成的租價。由於自己就是裝潢設計師，有專屬施工團隊，建材成本相對便宜，因此相對於其他房東極具優勢。
「生活、工作幹嘛這麼累，做對投資，就快樂一輩子！」在訪談結束前，張軍偉對我們提出了過生活的忠告，聽來雖然有些「何不食肉靡？」但對於時尚員外的他而言，生活不僅像員外般優游自在，還多了點成就感！
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包租公轉戰中南部 轉手增值要看大台北／租金易跌難漲 三都會區聰明布局
今周刊 │ 2010-05-04 /撰文/陳怡慈
前言
存款、房貸利率皆低，吸引投資客轉戰房市當起包租公，卻也牽動租金下跌，面對專家表示台北縣市今年還有二％至五％下跌空間的研判，聰明的包租公，該如何精挑地段、抗跌翻漲？本刊進行全面解析。
三十五歲的田凱帆任職建築師事務所，為替四歲與一歲的女兒籌措教育經費，積極尋找投資標的。在他看來，台股處波段高點，進場風險大，投資基金目前也還賠一五％，於是再次興起當包租公的念頭。
二○○五年、○六年間，他和兩位朋友合夥買入位於天母商圈的中古屋公寓，特地挑選頂樓，如此才可加蓋。這間約三十坪、八、九百萬元的房子，在頂樓加蓋、多一個樓層的效益下，隔了七間房出租，每月租金收入五、六萬元。
田凱帆說，當時房貸利率雖然超過三％，不過，銀行放款條件寬鬆，大型民營銀行甚至推出「全額貸」，當「包租公」的資金門檻不高，且公寓的年租金報酬率有六％，用來支付房貸綽綽有餘。一年後賣掉房子，與兩位友人共賺了三百多萬元，平均每人投報率四六％。
台北市租金直跌 房價猛漲 當包租公只能賺辛酸
他後來把投資不動產的獲利，轉進買股票與共同基金，結果績效欠佳，想想還是投資不動產好，但最近和朋友討論後才知道，現在包租公越來越難當，房貸利率目前雖然不到二％，租金收入卻是每況愈下。
以台北市為例，根據住商不動產統計，目前一般住宅的租金報酬率僅二％到三％，只比定存好一點，而若加上空置與維護成本，投報率可能不到一％，還沒賺錢之前，恐怕得先賺辛酸。
主計處的資料也顯示，租金指數年增率已連續十四個月呈現負成長。房租為何走勢疲軟？永慶房屋董事長廖本勝表示，租金下跌主因近年來國內利率過低所致。對投資客而言，錢擺銀行存款利息不到一％，若跨足房市，只要標的物具備增值潛能，就算租金只有一％到二％，都還是比存款好，這種氣氛底下，導致租屋供給大增，租金行情恐怕短期之內難見明顯回春。
就物件種類分析，廖本勝認為，店面部分因空置率止穩，未來租金跌價壓力相對輕，少數還有回溫跡象；辦公室部分因空置率還是高，倘若政府能透過ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議）機制，大幅開放陸資在台設立辦公室，租金才有機會打底止穩。
台北縣供給量大投資客多 通勤時間越久租金跌越重
一般住宅部分，廖本勝研判今年租金還有二％至五％的下跌空間。他解釋，公寓、套房、雅房等的供給量還是大，除了捷運附近較有需求，非捷運路線的跌價壓力並不輕。
他並研判，大台北地區租金止跌將以三種節奏呈現。一、由於民眾對通勤的忍受度在三十分鐘以內，因此台北市中心往外，捷運三十分鐘內可到之地，例如永和市、中和市、新店市、板橋市等，有機會在今年底前止穩。
二、汐止市、新莊市等捷運尚未通車之地，研判還要一、兩年，租金才有機會觸底反彈。
三、更往外圍的林口鄉、三峽鎮等地，因房屋供給量大，加上投資客大量進場，租金下跌壓力最大，將最後止穩。
東森房屋董事長王應傑也認為，整體而言，房租今年還是易跌難漲，三大都會區中又以台北的壓力最大。儘管房價持續走高，但不管豪宅或住宅，目前空置率都高，以致老房東一提高租金，房客就搬家，新房東因為買貴了，想提高租金，也會遇到房客搬家的問題，最後可能房子丟給銀行，不得不慎。
房租持續走跌，現在還可以進場嗎？永慶房屋協理黃增福表示，根據永慶House Fun租屋網近二十萬筆資料顯示，今年第一季，台北縣市各區的整層住宅租金，全較去年同期下跌，建議投資人布局時，要考量增值潛力。
根據永慶House Fun租屋網統計，北市跌幅前三名為士林區（跌四．五％）、北投區（跌四．五％）與萬華區（跌四．一％），士林區與萬華區每坪租金已跌破六百元。黃增福建議，投資台北市時，首選還是最具增值潛能的大安區，該區今年第一季房價較去年同期漲四二．四％，租金則跌二．三％。
台北縣部分，跌幅前三名為淡水鎮（跌五．一％）、三峽鎮（跌五％）與鶯歌鎮（跌五％）。黃增福表示，淡水鎮、三峽鎮與林口鄉近年推案量大，不利租金止跌；若想布局台北縣，建議首選具三鐵共構優勢的板橋市。
中市租金報酬率逾三％ 進場高市更勝一「酬」
台中市西屯區因有中部科學工業園區、逢甲商圈、台中七期新市鎮中心及台中捷運綠線經過，今年第一季租金漲幅一六．七％，居台中市各區之冠；第一季房價也較去年同期漲二一．七％，為永慶房屋建議首選。
由於台中市租金仍有上漲空間，不像台北縣市全部下跌，黃增福表示，台中市包租公可把年租金報酬率逾三％作為進場基本要求，以目前房貸不到二％計算，仍有獲利空間...（精采完整內文請見《今周刊》698期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）
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