永勝資產管理總經理徐銘達 開創全方位服務模式
工商時報2009/01/21【曾麗芳】
經營邁入第15年的永勝，至今服務過的房東超過2萬組、房客逾20 萬組；房東最頭痛的催租，永勝7天內收到的租金高達95％以上。「包租公」徐銘達，究竟如何開啟這片房地產新藍海？
提供專業租屋服務的永勝資產管理總經理徐銘達，可說是名副其實的「包租公」！
他，是全台最大的包租公，目前透過永勝代租、代管、包租的不動產，超過5000戶，就連上市建商也把溫泉套房，委託永勝團隊代租、代管，管理總資產超過數百億元。
經營邁入第15年的永勝，至今服務過的房東超過2萬組、房客逾20 萬組，對房東最頭痛的催租，永勝7天內收到的租金高達95％以上。「包租公」徐銘達，究竟如何開啟房地產新藍海、開創出包租界的傳奇？
其實，徐銘達最擅長透過空間大改造，提升資產價值，進而提高房價與出金，也提高投資客的投資報酬率，位於台中市的「親家富翼」就是其中一例。
徐銘達表示，該案推出時，正好遇上銀行緊縮套房貸款，永勝團隊接下該社區的套房包租案後，便鼓吹建商採取「先租後售」策略，提供投資客2年的包租服務，創造投資誘因。
在建商同意下，徐銘達開始進行空間大改造計畫，他把原本的10坪大套房，巧妙地改裝成1房1廳的格局，並提供沙發、流理台等設備。經過改裝與產品定位後，透過定點看板、廣告車、發送廣告面紙、網路及部落格的宣傳，短時間內，整棟套房不僅出租一空，投資者看到投資報酬率高達6％以上，乾脆買下套房，607戶套房至今餘屋所剩無幾。
永勝團隊另一件包租大案，是親家建設位於嶺東科技大學附近的「親家學園」代租案，原本400戶套房，租了1年僅出租100戶，徐銘達接下該案時，已是7月底，錯失了第一波在4、5月的租屋熱潮。徐銘達在該大學的重要返校日，派出20名重兵業務團隊，穿著制服守住所有出入口，遇到學生就發傳單，一有興趣就帶去看屋，在1個月內出租了200戶套房，出租速度之快，讓建商大吃一驚，因而奠下了「親家富翼」的先租後售合作案。
一堂價值600萬元的課 帶給他打開新商機的機會
不過，徐銘達當包租公也並非一帆風順，去年因為一場「美麗的錯誤」，使永勝損失逾600萬元，卻也讓他上了一堂寶貴的課，最重要的是，這個錯誤為徐銘達帶來了跨足酒店式公寓產品的新契機。
在打下幾場代租成功案例後，徐銘達接下位於中科大門口的「中科會館」160多戶商務套房包租案，準備跨足酒店式公寓產品。不料，原本以到中科洽商的高階商務客為主力，租金行情訂在1萬元起跳，但系統家具不受商務客青睞，加上空間不到10坪，無法吸引商務客。
3個月後，他決定改變整個行銷策略，重新定位、訂價、定策，將客源轉為中科工程師，訂價調降為7000元至8000元，至今已出租了1 40間套房，刻意保留20多間當成企業招待所，作為短期租屋之用。
「中科會館」包租案，讓徐銘達學到酒店式公寓產品的操作策略，同時因為進駐中科，瞭解到商務客的需求，永勝跨足酒店式公寓領域，也因此與中科廠商建立互動，如今，茂德、友達等員工宿舍全都委託永勝管理；此外，永勝除了台北分公司之外，也在台南設分公司。
現在徐銘達最大的目標，就是「永勝能成為台北投資型套房的基本配備，有了永勝，投資型套房才賣得掉！」
別人的麻煩 是我們的商機
「別人的麻煩，就是我們的商機」，徐銘達談起他當包租公的過程時說，每個人都想當包租公、包租婆，但房東最怕遇到房租催繳、房屋修繕等麻煩事，他就是看上房東普遍怕麻煩的心態，才介入租賃市場，沒想到會在房地產買賣之外，開啟另一片新藍海。
事實上，徐銘達與房地產的接觸，早在民國76年、他正就讀大學2 年級開始。由於父母親從事糕餅業，小有積蓄，有意在台中投資房地產，徐銘達當年騎著機車四處找房子，幫父母物色了店面、住家、套房等不動產投資。由於投入時機早，不動產取得成本低廉，父母親退休後坐收房租，樂當包租公、包租婆。
而徐銘達當兵退伍後，他想，若投入房仲業，絕對比不過信義房屋，但是，「提到房地產，大家只看到買賣，忽略了租賃市場」，徐銘達說，愈是沒人看好、沒人做的，愈有發展潛力。
就這樣，徐銘達在民國84年創立「住屋聯盟」，從事專業租屋管理服務，當時是一家3人小公司，所有代管、代租案都得主動開發，或等代銷公司幫忙引薦，徐銘達陸續開發了廣擎天、大地球、桂冠歐洲、宏總加州等分別超過600間的套房社區租賃案，慢慢奠定他在專業租賃業界的基礎與知名度。
代租、代管、包租 房東全方位服務模式
徐銘達後來首創「代租、代管、包租的房東全方位服務模式」，為房東解決所有問題。經過14年的耕耘，永勝團隊已是租屋代理市場的第一品牌，目前員工已突破百人大關，愈來愈多上市建商主動找上徐銘達。永勝也從專業租賃服務，慢慢跨足相關產業，包括資產管理、專業洗衣店、水電修繕公司、物業管理等等。
徐銘達說，一般人當包租公，60戶是最大極限，想要把租賃市場企業化經營，唯有透過電腦化，2005年正是永勝轉型的關鍵年。這一年，永勝斥資1000多萬元完成e化與KM、也就是知識管理，將租賃管理標準化流程，例如標準話術、碰到修繕問題如何解決、如何催租等經驗變成知識，透過網路讓員工分享學習。
徐銘達說，以前員工遇到催租、修繕等棘手問題，經常打電話問他如何處理。自從3年多前導入e化、KM、網路電話後，使得永勝團隊動能十足，有能力將台中經驗推廣到全台各都會區，積極部署全台各分公司據點及啟動展店計畫，更確立了永勝在租賃界「不只第一，更是唯一」的地位。
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