台中金磚四區房價獨領風騷?

文=顏瓊真

胡志強作多 台中房市遍地開花

2008總統選後，台中市房地產看漲，七期豪宅聚落依然是鎂光燈焦點，而八期、十一期及

十二期之外，還有中科，這些區域在建商爭相卡位後深具補漲空間。



七期、八期、科博館到美術館綠園道及中科，並稱為台中市的「四大金磚」，過去3年是各大建商推案的主力戰場，未來3~5年，也因各擁利多題材而房價不寂寞。

加上台中市長胡志強全力作多，除加速推動水湳經貿園區開發，可望帶動中科、十一期及十二期的房市發展外，高鐵的加持，加上胡志強爭取在烏日站附近設博弈特區，以及捷運綠線的規劃，在在都使得未來的台中房市，將呈現遍地開花的榮景。

七期重劃區號稱是台中「四大金磚」中最耀眼的一顆「鑽石」，由於推案品質越來越高，吸引了不少政商名流進駐，漸漸發揮「門牌效應」與「名人效應」。如果把這樣發展的模式對應到當初台北市仁愛路的「名人巷」概念，就可以看出，當一條道路逐漸出現名人聚落效應時候，房價行情便會因此而出現上漲。在七期重劃區內的「名人」，除了台中市長胡志強入住「東方大廈」外，前總統李登輝女兒李安妮在「天璽Ⅱ」購屋，而陳水扁總統兒子陳致中購買寶輝「花園廣場」，之前藝人余天及白冰冰等人到台中購屋，都掀起一股名人熱。

門牌效應＋綠園道優雅環境

七期有新市政中心的地段優勢，又有雙十字綠園道的優雅環境，加上捷運綠線將沿著文心路，聯接台中市到高鐵烏日站，以房地產所講求的「地段」來說，七期在台中市永遠是排名第一。

加上聯聚建設、精銳建設、寶輝建設、總太建設及由鉅建設等一級豪宅品牌建商，過去3、4年陸續在七期北側競推高檔精品豪宅，使得七期的豪宅聚落氣勢，更凌駕信義計畫區的豪宅，進而吸引香港電訊盈通集團主席李澤楷，以及來台考察房市的大陸萬科集團董事會主席王石，與萬通集團董事局主席馮侖等人的讚賞。

即使七期的房價漲幅已經過高，平均單價都站上40萬元左右，但以台北市今年豪宅預售案，每坪單價都喊到150萬元最高價，且兩岸三通後，不排除年底就看到200萬元1 坪的豪宅案。在「比價效應」下，包括台中市建築開發公會理事長賴源釗及市調主委鍾尹堂都表示：「七期重劃區的買氣、房價漲勢與推案熱度，預估還可以持續熱上3~5年，以後看到1坪60萬元的案子將很普遍。」

豪宅聚落吸引外圍建商分食大餅

此言不假，雖然去年第4季，台灣房市呈現整理態勢，各地買氣不佳，但七期豪宅的推案量，絲毫不受影響，單是去年11月，就有由鉅建設的百億建案「由鉅大謙」推出，而聯聚建設也不遑多讓，「聯聚方庭」總案量高達70億元，另豐邑建設則推出「豐邑Central Plaza」辦公大樓產品。

今年立委選舉過後，各預售案的接待中心，明顯感受到買氣回升，假日來客數增加2~3倍，有時多達1、20組客人，因此，2月農曆年推案的有寶鴻建設的「惠中路案」，及登陽建設在惠文路與大墩十一街的「柏悅」。
值得一提的是，台中七期重劃區房價一飛沖天，吸引不少原先在台中市外圍鄉鎮推案的建商，紛紛擠入七期推案，尤其是總太建設及聚合發成功攻下七期灘頭堡後，登陽建設及大城建設等建商也都加入戰局。

此外，因北側可建土地愈來愈少，不少持有建地的建商開始惜建，使得329黃金檔的戰火往南移，文心森林公園周邊成了主力戰場，如國泰建設在文心路、大墩六街口，要推出總銷金額35億元的新案，每坪單價35萬元起跳。而精銳建設總銷50億元，預計4月初在向上路二段推出的「海德一號」建案，更是未演先轟動，行銷總經理王碧竣引進國際知名的李奧納多(DiLeonardo)建築團隊，並請到台中開記者會，宣傳十足。



文心森林公園成推案戰場


文心森林公園面積有8.86公頃，是台中市最大的公園，內有1座可以容納3、4千人的圓形戶外劇場，因此雖然過去建商大都在北側推案，但自從去年「精銳米蘭」、「述森林」、「大塊人物」等個案相繼推出後，鍾尹堂表示：「該區的房價也從每坪20~25萬元，逐步推升為25~35萬元水準，且還有很大的補漲空間。」
區內唯一的豪華別墅建案，則是熊都建設的「熊都巴洛克」，採先建後售，坪數從80~160坪，總價從2400萬元至4588萬元不等，戶數只有34戶。

搶馬英九當選總統而推案的還有鄉林建設在中港路、朝富路口，高達150億元案量的「台中極光計畫」，目前已經在開挖地下室，據總經理魏嘉銘表示，「極光計畫將採邊建邊售，每坪單價至少開50萬元。」



以上林林總總的推案，若再加計德鑫、親家、仁山、寶裕、銳豐、新業、佳茂、寶鯨及港洲等建商也在七期四周推案，件數多達20多案，足證七期重劃區被稱之為台中四大金磚中的「鑽石」，可說是當之無愧。

在台北市大安森林公園房價不讓信義計畫區專美於前後，台中八期重劃區因綠地比居全台首位，房價也緊追七期，特別是位於好市多(Costco)量販店商圈低密度的豪宅特區，更是頂級企業主進駐的首選。



好市多商圈加持



目前在八期正在預售的大樓建案，大都圍繞在好市多周邊，包括台中市建築開發公會理事長賴源釗所有的大城建設，去年12月在文心南三路及豐富路300巷所推的「大城新紐約」、惠宇建設在文心南五路與350巷口推出的「澄峰」、聚合發在文心南七路與豐偉路角地所推的「先得月」，以及11月就進場的元均建設在文心南六路與豐偉路口推的「枕草子」。

這些預售案的平均單價，從20萬至38萬元不等，至於坪數從50坪至上百坪都有，其中惠宇「澄峰」更專攻豪宅客，坪數從135坪至270坪，高樓層則叫價到38萬元。


八期具補漲空間

大城建設董事長賴源釗表示：「台中房地產下一波最被看好的，是從高鐵台中烏日站到北屯的捷運綠線沿線，不但將穿越八期、七期、五期及四期重劃區，捷運站周邊300公尺內的房地產也都將成為房價上漲的受惠者，而八期可望接續漲多的七期之後，成為另一個增值的補漲區。」

「八期新的預售案，每坪最高開價28萬元，跟七期的60萬元相差一半，另七期新成屋價格約30~40萬元，八期才20萬元左右，也有50~100％的差距，以八期日趨成熟的商圈，加上不少新案都是在七期蓋過豪宅的建商，產品規劃不差，預計至少有20％補漲空間。」

「受到台中捷運綠線已規劃好及好市多商圈形成等利多因素影響，八期房地產行情已上漲3成。」以中古透天別墅來看，前2年總價約在900~1000萬元間，現在已漲至1100~1300萬元左右，至於新推出的透天別墅最低總價也至少在1680萬元以上，而一般行情多在2000萬元以上。



中科距中山高之中港交流道約5分鐘車程，中科產值上兆，中科現有員工2萬多人，未來將成長到7萬人


台中市建築開發公會市調委員會主委鍾尹堂表示：「中科房市圈，係泛指高速公路以西、中港路以北，接近中科的區域。」目前中科的就業人口約2萬人左右，但有購屋的人不到1/10，未來除了中科的人會購屋外，還有很多竹科的人，有機會調來中科上班，因此，有推案的建商會員就明顯感受到，有竹科新貴先來購屋。



鍾尹堂認為，中科本來就是台中非常有潛力的地方，且就在台中工業區的對面，購屋的人潮及購買力的潛能很大，加上中山高、中彰快速道路都在附近，以後是外來客進入台中很重要的門戶，「建商在此推案，一向沒有失敗的建案。」


中科周邊的房價，也從原來的13、4萬元，跳到20萬元左右，至於產品規畫將朝愈大坪數走，主要是迎合科技新貴的中高階主管對住家品質的要求，不過因中科藍領階級也不少，因此4、50坪的房子也有，格局比較多元。



發展迄今才3年的中科，未來預計會有7萬就業人口進駐，使得購屋潛力無窮，不少建商到此盤地，搶先布局，但推案熱況尚待加溫。目前尚在銷售中的富宇建設「藍海帝國」，共分8區，約200戶大案，不過目前僅4區完工，另外4區仍在整地，富宇並不急，採慢慢推案來配合中科的人口增加。



此外，大城建設的「大城璞真」、德鑫建設的「博爵」及順天建設的「順天世界觀」，都是大樓案，每坪單價15~19萬元。區域中的別墅案為大隱建設的「隱CASE」，總價1980~4000萬元。台中四大金磚之一的科博館與美術館綠園道，是七期尚未崛起前，台中市有錢人居住的聚落，且是市民最希望入住的優質區，此區綠蔭成群，文風鼎盛，房價居高不下。


科博館與美術館綠園道／五期



科博館及美術館各項展覽活動 廣三Sogo百貨、精明商圈商業行為盛 誠品書店將開幕


不過，因為最早開發，科博館與美術館綠園道一帶可建的建地相當少，建商只好往較外圍找尋建地，而目前預售的個案不多，只有寶樺建設在中興街與向上路一段推出「國美園道」，每坪單價18~20萬元，寶鴻建設在公益路及東興路口推出「寶鴻21」，每坪單價25~30萬元。單價較高的則是推103~150坪豪宅案的山璞建設，在忠太西路與健行路所推出「植物園」，每坪單價高達32~42萬元；此外，勤美建設也預計會進場推案，每坪則喊到40~50萬元。



山璞建設業務總監許瑞生表示：「科博館與美術館綠園道，就像台北的大安森林公園，屬於台中頂級住宅的聚落，深受企業主及退休教授的喜愛。」而原大廣三百貨所改的誠品書店即將開幕，為此區增添不少人文氣息，已有建案把誠品書店當作其廣告宣傳的附加價值。信義房屋中一區區主管劉育榮也認為：「此區生活機能比七期好，且商圈的交易熱絡，可是房價卻相對委屈。」以新的預售案都走豪宅大坪數規畫，預期至少會有3成的補漲空間。


2008-3月初，如果問台中市民最瘋狂的事，答案一定是觀看中華棒球隊爭取「奧運8搶3」的資格賽，其比賽場地之一就是位於崇德路上的洲際棒球場。

十一期重劃區擁有洲際棒球場，加上去年底陳水扁總統參觀水湳經貿園區，正式將主導權交給台中市政府，以加速開發，使得園區周邊房地產被炒熱，進而帶動十一期房市補漲。

「十一期以往都是透天別墅產品居多，近年則出現大樓建案。」之前的大樓案每坪單價12~15萬元左右，但新案已經跳至18萬元，漲幅至少50％。

該區目前有登陽建設，在崇德路與山西路口推出15億元案量的「日出登陽」大樓案，坪數從43~100坪，每坪單價18~20萬元，現場專案鄭弘昆表示：「立委選舉後，買氣明顯回升，進場不到1個月，已經銷售3成以上，總統大選後，周日更應接不暇。」另太子建設也搶進十一期，預定5、6月，在崇德十路及梅川東路口推案，坪數從55~75坪，每坪單價則為18~20萬元左右。


此外，股票上櫃的順天建設則看好水湳經貿園區是台中市下一顆明珠，前年早一步標下位於中清路、環中路旁的7700坪台銀宿舍用地，副董事長王忠正表示，正在預售的「順天天賦」，為64戶獨棟頂級豪墅社區，面積達200坪以上，擁有私人會館、泳池，售價從8千萬元至1.2億元不等，總銷金額高達55億元。



十二期重劃區



1.台中最後一塊重劃區

2.位居中科、水湳、高鐵、逢甲商圈輻輳地段



十二期重劃區為台中市政府最後一塊公辦重劃區，範圍在福星北路以南、黎明路以西、環中路以東、中港路以北的範圍內。

「福星路至福星北路一帶為第一工區，因為鄰近逢甲大學商圈與至善國中學區，生活機能較佳，為建商兵家必爭之地。第二工區約在福星北路、青海路、中港路交會區塊；第三工區面對中港路，臨路條件相當優越，也深受建商矚目。」

房價方面，水湳區塊周邊，前2~3年巷內透天產品，每坪房價約在11~12萬元，現在已經漲到17~18萬元，電梯大樓產品，幾棟知名建案的成交價約在13~15萬元間。而此區新的預售案不多，只有太子建設在烈美街與西安街口，推出「品藏逢甲」建案，坪數不大，有小套房的16坪及3房的34坪，每坪單價約17萬元。