【工商時報】台灣房市泡沫的挑戰分析

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【工商時報╱施燕╱《台灣銀行家》編輯委員、前中國輸出入銀行理事主席】

20140221

台灣房價自2003年以來上漲已逾10年，財政部與央行均坦承房價偏高，尤其是台北市，已達房市泡沫的程度。

過去30年，台灣曾經歷兩波房市泡沫，第一波是從1986年到1990年首季，第二波是從2003年至今。

第一波房價飆漲主要因1980年代後半景氣過熱、資金過剩，最終靠緊縮性貨幣政策來解決。那波房市泡沫為期約四年，新推案住宅標準單價全國平均由每坪4萬元躍升至19萬元。之後，台灣房市陷入長達13年的調整期，但跌幅比起漲幅，相對不大。

至於最近這波房價上漲，始於2003年鋼筋、砂石漲價，復因國內貨幣情勢維持寬鬆，自2000年起利率幾乎逐年走低，借錢炒房的資金成本低廉，而土地增值稅以及遺贈稅稅率又陸續調降，以致房地產轉手的租稅負擔減輕。

在2008年全球金融風暴爆發後，國內房價漲勢稍歇，但因國人不看好國內外經濟前景，游資更朝房地產市場聚集，房價漲勢加大。
10年之間，新推案住宅標準單價全國平均由每坪15萬元逐步推升至28萬元。這波房價上漲不符經濟基本面，上漲地區比較集中在中北部都會地區。如何抑制房市炒作，正考驗著政府的智慧與決心。

其實政府3年多來已採行若干對策。在資金面，2010年6月央行限制台北市及新北市部分地區第二戶以上之購屋貸款成數最高為6成；2010年12月限制全國都會地區土地貸款成數最高為6.5成；2012年6月限制高價住宅購屋貸款成數最高為6成。
金管會也要求不動產授信集中度偏高的銀行增提備抵呆帳；並針對非自用住宅貸款，提高銀行資本計提之風險權數至100％。

在租稅方面，財政部針對房地產位於都市且不屬於自用住宅或換屋等豁免項目，自2011年6月起，若持有未滿2年就出售，要課徵奢侈稅。而房價上漲最多的台北市，2012年7月起課徵豪宅稅，加重持有豪宅租稅負擔。
此外，2012年8月推出的不動產交易實價登錄制度也提升了交易價格的透明度。

雖然政府已採行不少對策，但房價依然上漲，原因之一是資金過多、利率太低。過去10餘年的低利率政策固然是為了刺激經濟成長或維護金融安定，但持續太久，終將游資引往高報酬、高風險的投機活動。央行雖已限制特定地區或高價位住宅購屋貸款成數，但只要游資仍多，就會轉戰其他地區或中低價位房地產，很難終止房市炒作。

或許有人擔心採行緊縮性貨幣政策會影響其他市場或產業，甚至擔心一旦利率回升，房價回跌，會引發房貸違約，進而拖累銀行。
但若任由低利率繼續下去，未來風險恐將會更高。
因此，似宜逐步拉高利率，讓房價小幅向下修正。
尤其美國經濟好轉，量化寬鬆措施開始減碼，台幣趨貶，或可增加外需，彌補內需因升息所受到的負面影響。

在房地產稅制方面，稅基偏低是關鍵所在。
2013年全國公告地價約為正常交易價格的20％，房屋評定現值也只有造價成本的20％至25％。
由於兩者明顯低於市價，以致地價稅與房屋稅負太輕，有利於囤地囤屋。
至於土地增值稅，2013年全國公告土地現值約為一般正常交易價格的85％，今年再調高14％，因此問題不大。
至於奢侈稅，是依市價課稅，但富人只要持有房地產滿2年，即可避稅，未來奢侈稅似可拉長應稅的持有期。

政府在房價過高時，應否資助民眾購屋？若政府決心要引導房價向下修正，優惠房貸反會誘導民眾被高房價套牢，不是一個好的政策選項。
至於出售政府興建的低價住宅給年輕人或中低收入戶，畢竟數量有限，宜全數以租代售，等房價回跌後，租屋者自然會以合理市價購屋。

無論2014年房價走勢如何，長期低利率問題與不動產稅制改革將是政府施政宜積極面對的議題，而銀行業者與房貸借款人均應提前做好利率回升、房價回跌的風險管理。

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