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2012/06/24

都更變法 老公寓房價休想再膨風

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‧商業周刊 2012/06/22

造成建商大反彈的關鍵是三大修正:

一、研擬拉高同意門檻至90%;

二、刪除協議合建到達一定同意門檻,建商得請主管機關徵收的條文;

三、建立「兩次退場」機制。一位建商透露,一旦照案通過,未來的都更之路將越走越窄,等同宣告都更夢碎。

【文/凌 靖】 台北市中古公寓的老房挖黃金美夢,在「文林苑事件」後,正式宣告夢碎。 關鍵,在六月十四日,內政部花了兩個半月修正的《都市更新條例》,期間召開十七次會議推出的草案結果,被建商視為「文林苑條款」。

造成建商大反彈的關鍵是三大修正:一、研擬拉高同意門檻至90%;二、刪除協議合建到達一定同意門檻,建商得請主管機關徵收的條文;三、建立「兩次退場」機制。一位建商透露,一旦照案通過,未來的都更之路將越走越窄,等同宣告都更夢碎。

場景拉回到三月二十八日,台北市市長郝龍斌當時以下了「痛苦的決定」,大動作強拆不願意參加都更案的王家兩戶民宅,該案也成為全國首起政府強拆民屋的都市更新案,更導致全國都更案頓時陷入停擺。

當時,內政部部長李鴻源甚至在立法院直指「拆除民宅」的舉動是「居住不正義」,決議修正現行的《都市更新條例》。
冠德建設副總經理洪錦欽指出,好不容易整合至法定門檻,希望能夠藉助政府力量,促使都更案順利進行,不料,修正草案卻研擬刪除第二十五條之一,將燙手山芋再推回給建商承擔。

根據現行《都市更新條例》規定第二十五條之一,採協議合建方式實施都市更新,只要取得超過五分之四的同意門檻,便可申請地方政府的主管機關代為徵收。現在政府公權力因「文林苑事件」退出都更,等於代表未來採協議合建方式進行都更,將須取得「百分百同意」才可能成功。

除門檻拉高引發建商反彈外,耕薪都更公司副總經理陳佳蔚認為,修正草案規定兩次退場機制,讓建商認為最沒有保障。

如果修正草案照案通過,知名的都更爭議案,位於北市松山區忠孝東路五段、松山路口「永春社區」很可能因為有民眾反對,宣告失敗。 眼看修正草案將都更大門越關越緊,建商傾向逐步將都更整合的比重大幅降低,此舉將直接衝擊房價「膨風」中古公寓,並被打回原形。 2010年,台北市政府為加速推動中古公寓都市更新,喊出「一坪換一坪」、「有錢自己賺」的口號,導致老舊公寓房價飆漲,甚至高過周邊中古大樓的單坪房價。

永慶房產集團調查,自從北市府喊出「一坪換一坪」口號後,統計截至今年五月底為止,北市12個行政區中,中古公寓房價平均漲幅高過區域房價平均漲幅的行政區有中正區、中山區、萬華區、大同區、內湖區、士林區、信義區等。

中古公寓漲幅高過區域平均漲幅,顯見對區域內的都更效益過度期待,不過,草案一出,預期將對上述區域的中古公寓房價造成最高修正兩成,且這些區域內即便有公寓屋主想低賣解套,也不見得有人願接手。

即便目前央行用力打房,甚至祭出嚴格貸款條件,針對豪宅出重拳,希望能抑制房價上漲,但此時內政部宣告公權力退出都市更新,等於逼建商轉向高價競標土地,變相墊高土地成本,未來恐讓所有房價自然墊高,成了政府高喊油電雙漲,最後導致物價上漲的翻版。

 【完整內容請見《商業周刊》1283期;訂閱商業周刊知識庫;訂閱商業周刊電子版】

--原文: http://mag.udn.com/mag/newsstand/storypage.jsp?f_MAIN_ID=76&f_SUB_ID=970&f_ART_ID=397822
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