簽訂租屋契約該注意事項-- 公證與無公證差別？[房東]

房屋租賃契約到底要不要經過公證，對於承租人或房東究竟有什麼樣的差別，就讓律法王子李帝慶為各位作以下的解答:

首先，讀者們要先瞭解，一份契約如果經過公證，在法律上對於雙方有什麼效用。由於我國關於公證法的條文規定繁多，在這裡先僅就關於房屋租賃的部分跟大家說明比較清楚，原則上與房屋租賃較有直接關係的規定是公證法第十三條「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之.......」。

我想就算看了上開的法條，各位讀者對於法條的文意應該還是一知半解，其實很簡單，也就是一旦有一份契約經過公證人公證後(法院公證或者民間公證人皆可)，而該份契約內容有一條約定「某(例如甲方)方就某部份(例如租金)應逕受強制執行」之類的文字，此時契約之乙方就不用經過訴訟程序，可以直接申請法院強制執行甲方未付之租金，當然還必須符合該法條所謂四款法律行為，在此就不予贅述。

回過頭來，我們來看現在討論的房屋租賃契約，房客有給付租金的責任及義務，房東則有請房客約滿搬離或者違約搬離之權利，這兩種權利義務關係，都可以透過公證法的規定來強化他的法律效力，我所謂的強化效力是為了讓讀者容易了解，如果換成法律專業的用語，就是當事人可以透過公證法的規定來節省訴訟之成本，直接請法院用強制執行之手段來達成其目的。換句話說，當事人如果有依照公證法之規定加上前開引號內之文字，將來雙方有糾紛的時候，就不用再一直跑法院告來告去，直接可以請法院來幫你執行你要的東西(如租金或強制搬遷)。

在我們所談的租賃契約中，最典型應該約定的就是一、租金。二、遷移還屋。為什麼呢？因為即使房客積欠租金未還，在房客賴皮之情況下，房東往往只能依靠提出訴訟後勝訴來請求執行，但是一來這樣的程序曠日費時，一來金額小的話根本不划算，也就因為如此，往往就讓積欠租金的房客躲過法律的訴追，所以如果雙方就租金的部分有這一條公證法之約定，房東只要向法院申請就此份租賃契約之租金為強制執行，即無庸再行起訴，就可以扣押或執行房客之財產。其次，如果房客在租約期滿後賴皮不搬，也不給租金的話，如果有這一條公證法的約定，房東還可以請求法院強制其遷移，這也是對於房東權益保障的一個規定。

所以，在此李律師幫各位整理一下，究竟去法院公證租賃契約對租賃雙方的權益有何影響？

對於房東來講，有公證是最大的保障，因為公證後的租約，房東可以向法院申請強制執行房客所積欠之租金，還可以在房客賴皮不搬的時候，強制他遷離。但是必須面臨到的缺點就是因為公證後的租約是會被國稅局查核的，所以一定會被課租賃所得10％的稅金，這就是公證後房東的利與弊。然而對於房客來說，有無公證事實上並不會有對其權益造成太大的損害，因此，對於房客來說，有沒有公證就並沒有顯得那麼重要了。

http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?gid=7596
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〈解說:余欽博律師〉

公證版：　　Ａ房東出租小套房給Ｂ房客，雙方協議好去公證租賃契約，租賃契約已在今年六月到期，Ｂ房客不想要續約，還欠Ａ房東四個月的房租。原本說好四個月的房租扣抵之前訂約繳納的兩個月押金後以1萬五千元支付，B房客口頭同意說八月初要搬，但一延再延，房東可提告強制執行。
　
法律教室：
依民法第四百四十條之規定
Ｂ房客遲付兩個月以上的房租，Ａ房東可以依法可終止其之間的租賃契約。
Ｂ房客不願承租也不搬離那間房子，當初訂立契約時若有經過法院公證人或民間公證人公證，Ａ房東可以依契約所做的公證書去聲請強制執行，請求Ｂ房客搬離。未公證版：
Ａ房東出租小套房給B房客，租賃契約已在今年六月到期，Ｂ房客不想要續約，還欠Ａ房東四個月的房租。原本說好四個月的房租扣抵之前訂約繳納的兩個月押金後以1萬五千元支付，Ｂ房客口頭同意說八月初要搬，但一延再延，房東可提告強制執行。

法律教室：
依民法第四百四十條之規定
Ｂ房客遲付兩個月以上的房租，Ａ房東可以依法終止其租賃契約。
Ａ房東和Ｂ房客雙方簽訂租賃契約，其契約未經公證，Ｂ房客對於房東限期搬離的催告不理會，A房東可依民法第767條所有權人對於無權佔有致所有權備受妨礙，其房屋所有權被房客侵害，可要求排除侵害，進行簡易訴訟取得判決後，由法院進行強制執行。


　　租賃房子時，房東和房客都會互相訂立租賃契約，以保障雙方權益。
　　當您看好房子決定要承租時，記得要詳細的閱讀契約書所載條款，有任何不合理或者有在商量的地方都要馬上提出解決，維護房東房客之間的權益，也讓自己租的安心。


租屋如何公證 ?


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很多房東都有遇到或聽過壞房客的經驗，於是心裡就想下次出租房子一定要去法院公證，可是要怎麼辦理租約公證呢？

第一、房客要帶 [ 身分證正本 ] 及 [ 印章 ] ，房東要帶身分證正本、印章、最近一期房屋稅單、房屋所有權狀

第二、於法院上班時間前往法院公證處

第三、向法院購買 法院版租約三張，公證書三張，公證請求書一張 ( 總共約5元 )

第四、利用複寫紙填寫租約及公證書各三份，複寫紙法院有提供，公證書及公證請求書的內容是一樣的，只填寫雙方的姓名、性別、身分證字號、戶籍地址、通訊電話等資料，蓋章完後送件

第五、公證人審查雙方的身分證正本，房東的稅單權狀均交由公證人審查後當場發回，雙方並需當場簽名由公證人核對其租約上的簽名

第六、繳公證費，公證費是按 房租比例 換算，租金高繳高，租金低繳低，一般一兩萬元月租的房子公證費大概一千元上下

(公證的主要目的是保障房東的權利，一般由房東提出公證的要求，公證費由房東支付，不過近來各出一半的方式也漸漸採用，法律對此無明文規定)

第七、法院專人用印後，法院留存一份，租賃雙方各一份

第八、結束回家，整個過程如不計排隊掛號的時間，約一個小時


注 意 事 項 一，證件一定要帶齊全，少帶一樣都不行

二，如房東本人不能到法院現場可委託別人代理，代理人除上述證件外，尚需房東印鑑章、房東印鑑證明、房東及代理人身分證、委託書，少一樣都不行


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申報條件認定
問1： 租賃契約是不是一定要公證，才能報稅？
答： 不是。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額。
問2： 租金一直是以現金給付，並無房東簽收單，房客可以報稅嗎？
答：
關於房租付款證明部分，除了房東或房東配偶簽收的收據外，房客只要能提出足以證明匯入房東帳戶的存簿影本，或是匯款單存根正本或影本即可申報。(例如：ATM自動櫃員機轉帳交易明細表，或金融機構的匯款證明)
問3： 租期已滿（或未滿）時，搬離或遷居另一租賃處，可以申報房租列舉扣除額嗎？
答： 可以，只要約期(或部分約期)是在九十年度的都可以申報，但單據要齊全。
問4： 房客戶籍一定要遷入承租地址嗎？
答：
答：除了房客供自住的設籍證明文件：租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，在課稅年度在該承租地址辦妥戶籍登記的證明外，亦可檢具納稅人載明承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。
問5： 如果租金不到十二萬，或超出十二萬該怎麼辦？
答： 房客應以實際房租支出申報，但上限最多不得超過十二萬元。
例：
陳先生年所得為四十萬，每月的房屋租金為一萬五千元，個人每年保險費為三萬元，醫藥費為一萬元，那麼陳先生整年的租金雖為十八萬元，但是可以申報的費用仍是十二萬。

以陳先生的而言，申報租金抵扣所得稅的影響如下：

如果未申報租金抵扣所得稅時，以採標準申報方式，陳先生該年度應納稅金為一萬二千四百二十元。(保險費最高扣除額為二萬四千元整，所以以陳先生之保險費與醫藥費加總後小於標準扣除額(24,000＋10,000＝34,000＜44,000)，故採用標準申報方式較為划算。)

其計算方式為下：
綜合所得稅＝ ﹝全年所得－（免稅額＋薪資特別扣除額＋標準扣除額）﹞×綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得未達三十七萬則無累計差額）
12,420＝ ﹝400,000－(74,000＋75,000＋44,000)﹞×6%
若陳先生申報租金抵扣所得稅，因列舉申報總額超過標準扣除額，所以採列舉方式申報較有利，以列舉方式申報綜合所得稅陳先生該年應納稅金為五千八百二十元。

其計算方式為下：
綜合所得稅＝ ﹝全年所得－（免稅額＋薪資特別扣除額＋全年租金＋保險費＋醫藥費）﹞×綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得未達三十七萬則無累計差額）
5,820＝ ﹝400,000－(74,000＋75,000＋120,000＋24,000＋10,000)﹞×6%
所以陳先生申報租金抵扣所得稅後，將可以節省六千六百元之稅金。


申報方式
問6： 租金要報稅一定要用列舉申報的方式嗎？
答： 是。就像申報房貸利息支出特別額的規定一樣，房客必須提出相關證明文件才得以申報。申報人可以計算之後，自己決定要採列舉方式申報或簡式申報。

其他
問7： 房客堅持報租金抵扣所得稅，但房東卻說要漲房租，房客該怎麼辦？
答： 房客可能要詳加計算之後，才決定是否要堅持報稅，或是下次換屋時，找一個願意到法院公證（亦即願意申報租賃所得）的房東。（請參考第六章房東篇 問5至問7）
問8： 房東在契約書上要求租賃所得稅，由房客負擔是否合法？
答：
律師表示收入報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。
問9：
多人合租一間房屋，但只以其中一位房客名義與房東簽約，其他未簽約房客可否申報房屋　租金抵扣？
答：
房客申報租金抵扣所得稅，必須取得申報所需的文件，才可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。若其他房客可取得申報之文件，即可申請申報房屋租金抵扣。（請參考第五章房客要準備哪些文件）要避免這種情況發生，崔媽媽建議每個房客必須與房東簽約，或是再與代表簽約的房客簽一份二房東的租約。


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有關店面要出租的契約到法院公證需要注意哪些細節呢~~?

1.公證費用大概多少錢呢? (月租金2.5萬)
2.★房屋租賃契約書一定要使用法院版本的範本嗎?★
　★能不能依個人需求，使用自己打好印出來的契約書呢?★
3.加計租金收入的話,現行年收超過多少需要報稅呢?
4.到法院公證跑流程大概多久? 一兩小時能搞定嗎~?

以上是我大致先想到的

1.公證費用大概多少錢呢? (月租金2.5萬)
Ａｎｓ：以月租金2.5萬計，年收租金等於30萬。
　　　　若只是單純公證$2000；公證並載明逕受強制執行$3000。

　　2.★房屋租賃契約書一定要使用法院版本的範本嗎?★
　　　★能不能依個人需求，使用自己打好印出來的契約書呢?★
Ａｎｓ：原則還是以使用法院版本為主。
　　　　若要使用自用版本，內容需經公證人同意。
　　　　這至少要先跑一趟法院公證處確認過相關內容能不能使用。
　　　　或者以法院版本為主，然後公証時再雙方加註。

　　3.加計租金收入的話,現行年收超過多少需要報稅呢?
Ａｎｓ：單以租金收入而言，租賃所得稅算法如下：
　　　　25000x12=300000　　300000x(100-43)%=171000
　　　　這問題不是三言兩語能解釋得完的。
　　　　建議您再多查查相關可扣除哦。

　　4.到法院公證跑流程大概多久? 一兩小時能搞定嗎~?
Ａｎｓ：可以，只要在法院上班時間(一般是早上八點到下午五點)
　　　　隨時都可以去辦理公證，並不需要事先預約。
　　　　只是因為有些手續要辦，不建議在他們快下班前才過去。
　　　　一定要提早，免得白跑一趟。
　　　　
Ｐ.ｓ　雙方要帶身分證、印章。出租人要加帶房屋稅稅單。
　　　希望以上資訊對你有幫助～！



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