2013房市解盤 // 微成長的經濟+實價登錄的影響

【撰文／台北市不動產代銷公會理事長 王明成】

2012年的房市屬於波動的一年， 從前年的奢侈稅效應， 導致年初房市的急凍， 到大選底定， 又有一波對政治穩定的期望買盤， 再來歐債危機的發酵， 政府持續打房政策讓台灣今年的房市氛圍有點波濤洶湧的感覺。 明年2013年， 房市最主要還是要看全球經濟面的狀況， 另外實價登錄的影響與政府新政策的執行都在在對於明年房市的主要關鍵點。 我們會針對這幾點跟大家做比較詳細的介紹與房市的連動關係。

微成長的經濟

以今年已到了尾聲， 歐債在德國以及各歐盟的努力下， 似乎也找到了止血的方案;美國近期的工業生產， 失業率等經濟數字都是今年最好的狀況， 看到了美國經濟穩定的契機。 中國第三季的經濟數字也比前兩季都好， 再加上中共新領導人習近平先要以穩定國內為主要政策。 這兩個全球的最大GDP的國家都穩了下來。 全球經濟已在歐債的打擊下， 有築底的意味。

寶華綜合經濟研究院院長梁國源曾表示，現在全球與台灣經濟都呈現一個「貧血式成長」，也就是有成長、但力道弱。 台經院預測明年3。42％經濟成長， 相對於今年1,16％；整體來說， 明年的經濟狀況是從谷底緩步向上， 再看看行政院在11月推出的「加速推動台商回台投資方案」， 目前中國投資環境惡劣， 工人薪資成長太快， 估計2015年， 在上海要用31978台幣才能請一個工人， 許多台商都已經叫苦連天。

政府此時用大規模的優惠措施， 吸引台商回流， 上市大廠可成科技、建大工業等產業界代表都正面肯定，甚至也考慮將產能全部移回台灣。 此計畫估計可創造三千億元總產值、八萬兩千個本國勞工就業機會。 只要動能一開， 除了經濟大環境的微成長趨勢， 明年的經濟活水將會不斷湧入。

 不僅台商回台置產力大增， 其創造的經濟力將會使台灣的房市越來越活絡。 尤其是QE3的效力， 美國無上限的印鈔計畫， 造成的通膨影響， 目前雖未有馬上瘋的現象， 熱錢湧入亞洲， 通膨壓力勢必會影響數年。

 在市場上， 最近已發現房市來人量趨於熱絡有所反應， 許多專家跟過去的經驗都驗證， 房地產還是抗通膨最牢靠的投資工具， 營建署長葉世文 11月時參加一個論壇表示， 投資房地產平均報酬率約八。

六％，但是投資股市僅五％多一些，且超過九成以上的個體戶是處於虧本狀態，相較之下，不管政府推出什麼稅，房地產還是最好的投資選項，這也會使得台灣房市買盤慾望立於不墜， 看好時機就會出手。

實價登錄的影響

實價登錄在9月正式上線， 目前已對房市掀起不小的震撼。 短期上， 買房的民眾們拿著搜查出來的價格來跟賣家對價跟議價， 造成了現在議價時間拉長， 成交量屬低檔。 由公布前， 買方市場觀望， 賣方價格高掛， 成交量變得很低， 到了十月， 賣方的價格開始有鬆動， 價格的間距變小， 使得雙北市的成交量成長了一成。目前實價登錄造成市場上還是有幾個亂象。

現在刊登出來的成交數量還是相當的少， 即使同一社區， 目前刊登的價格會有點失真， 例如有的房子是帶裝潢賣， 有的是景觀宅， 有的是位置屬於較差的地方， 這都會造成對房價判斷誤差值增加。

停車位登記坪數與總價有無分開， 也造成了平均單價的降低， 形成對價格偏低的錯誤認知。

不動產交易登記有很多個別條件，例如地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等，這些備註到幾乎在網站上都沒有揭露出來，也導致價格認知存在盲點。

隨著案子資料揭露越來越多， 價格資訊透明度漸漸明朗， 消費者將會對價格的透明度有更大的信任感， 對銷售業者也會贏得較好的互信度。 目前房市交易的混亂期將會漸漸消弭， 房市的成交量會恢復正常， 也因為價格越來越透明， 議價成交天數將會縮短， 這對明年的房市也將會是健康正面的發展。

2013房市光明燈

隨著實價登錄價格的公布， 明年在預售市場， 估計開價都會跟成交價相去不遠， 這在明年跟未來將會成為趨勢。 成屋開價更將會更於平實。
 此外價格來說， 新北兩市， 價格將會有支撐， 好的精華地段房價將有撐盤; 次區域可能會有量縮修正的狀況， 但供給量大且價格已漲高的區塊將會難會好的表現， 甚至會有下修的可能性， 如新莊副都心等短期漲多重劃區。 另一個可能發生的房產趨勢是， 產品力+地段才是房價的支撐點， 例在淡水的微笑莊園， 7000多坪的基地，中庭花園就有3500坪， 巴里島式的無邊際水瀑泳池，豐富的公設，完全跳脫出有別於當地的產品規劃， 在供給量很大的淡水地區， 其價格就高於周遭個案， 足見客戶會因產品別甚至未來好的社區管理給予較高的房價認同。 未來好的房子社區房價可能會與周遭的舊公寓房價脫鉤。 也因為目前都更審查更趨嚴格，價差會越來越大，甚至有會發生內湖區的好社區可以比大安區的房價還高的現象。

明年買房產熱點還是隨著政府公共或交通建設的議題走， 只有要有捷運高鐵或其他開發計畫， 將還是有很不錯的成長機會， 如台北雙子星計畫， 六鐵交會， 人潮將會再次帶動台北車站周邊的房產， 桃園因為航空城與機場捷運的議題，預估也會延續今年的好光景， 另外淡水地區由於房價的基期低， 雖然供給量大， 淡水的輕軌加上內政部人口疏散的政策下， 淡江大橋將是下一個去激起當地區塊的另一個房價推手。

【《U-HOME悠活家 》2013年創刊號】

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