撰文 / 文／倪子仁 攝影／邱添榮房屋實價登錄將於近期上路，帶來了房市好壞不同的聲音。好的是房市資訊更透明了，然而實價登錄後跟隨要上路的實價課稅問題，也正逐一浮出檯面，在沒有完善的配套措施搭配下，實價課稅能像奢侈稅一樣隨即上路？
印象中買房子就是要拿把大刀，和銷售人員先砍價再殺價！然從今年預計九月起，政府推動不動產實價登錄，附近房價一坪多少，上網一查一目了然，現在就有建商與房屋代銷業者響應政府，率先推出房屋銷售採『不二價』方案，給消費者了解真實的價格，讓交易時間縮短，買氣回溫。
遠雄房地產行銷副總經理夏念祖表示，該公司自二○○五年、銷售林口與三峽地區的建案開始，就嘗試不二價，的確對銷售秩序頗有助益，目前銷售中建案，區域案量較大的中和案及遠雄部分建案，皆採不二價方式銷售。
房價殺很大不復存在
夏念祖說，因實價登錄與實價課稅脫鉤，基本上，對房市的衝擊大為降低，但心理影響還在。就建商來說，實價登錄能促使交易價格透明化，房價『不二價』時代將可提早全面來臨。實價登錄實施後，也可省去購屋者『殺很大』的陋習行為。基本上，高低樓層價格有差，另同一樓層中，面河、面公園與沒有景觀的價格差多少，藉由價格透明化，可省去購屋者疑慮。
根據美國、日本與中國大陸等已實施實價登錄及課稅的國家，案件一成交，馬上就上網登錄，價格均可查詢得到，議價空間相對有限。以大陸來說，現存議價空間約在五％以內，而美國約只有二％，至於日本則是『不二價』實施較落實的國家。夏念祖說，實價登錄能與國際趨勢接軌，未來銀行在房貸審核上，由於有數據可以參考，可望加速房貸審核。此外，房價透明化後，在供給稀少的精華地段將有穩盤、撐盤作用。
海悅廣告總經理曾俊盛則認為，實價登錄即將上路，未來房市的真實成交價會『全都露』，不二價銷售會漸成趨勢，海悅廣告將全面朝此方向努力。曾俊盛說，不二價銷售對買方來說，不必擔心自己是不是買得比別人貴；對業者來說，可以加速建案銷售腳步，同時建立房市良好的交易秩序，堪稱三贏。
曾俊盛並透露，海悅首度嘗試不二價，是在台中國美館特區的百億元大案「天空樹」，平均每坪六○萬元，這也是海悅與建商富邦兩家公司首度揮軍台中房市的處女作。另外位於台北市士林夜市旁的百億豪宅案「圓山1號院」，在價格確定後，也將以不二價的方式銷售。
曾俊盛認為，「天空樹」與「圓山1號院」兩案，在他與開發商富邦建設及興富發建設取得共識，採取不二價銷售的策略後，就陸續有上百組的買方來電詢問，顯然此做法是很貼近消費者需求的。
很早就實施不二價制度的新理想廣告，副總經理莊聖雄直指，近幾年來房屋銷售業者『開高價、看買方怎麼殺』的情況實在太嚴重了，趁實價登錄將上路之際，導正此風氣自然是好事一樁。
莊聖雄說，他們推動不二價制度以來，多數買方覺得良好的交易秩序確實令買方耳目一新。不二價的策略，形同『剛性開盤』，直接告訴買方最低成交價何在，同一格局方位，不會有兩種價格，可讓交易更有效率。然莊聖雄不否認，房市在多頭、房價看漲時，不二價推動得較順利，但如果是景氣不好、房價看跌時，不二價就推動得很辛苦，因為報章媒體及學者都呼籲房價要從七折、八扣殺起，不二價自然很難推動。
不可急就章貿然上路
在問到實價登錄正式實施後，實價課稅是否可能是下一步？遠雄夏念祖副總說，全台灣有八百零九萬一千多戶家庭、共八百一十四萬二千多棟住宅存量，沒有長時間的累積案量，沒原始成交價格，房屋、土地怎麼分離價格，據以課稅呢？契稅是要以公告現值還是實價來課？怎麼檢討各種不動產稅率？除非有完整配套，否則急就章貿然實施，將造成市場亂象、製造民怨。
夏念祖表示，依目前土增稅和實價課稅併行的雙軌制，也必須有完整的配套。否則，我家按實價課稅、如果隔壁三代沒買賣就依公告現值課稅，那一定會有人抗爭。夏念祖更直言，政府若實施實價課稅，每個家庭的稅負將因此提高，影響每一個家庭，目前台灣有八百多萬戶家庭，如要實價課稅，怎麼取得這些中古屋當初的購進成本？這就是一大困難了，且一般小型建商找出取得成本也很困難，只有上市櫃公司必須依法公告取得價格，但比例根本不到千分之一，所以短期內要推動，一定有困難，除非有完整配套方案。
海悅廣告總經理曾俊盛說，實價登錄是超大工程，根據全台每年移轉件數約三十至四十萬戶計算，實價登錄需達二十年以上，才有可能達住宅存量的百分之八十至九十，所以，實價登錄在落實上有很高的難度。
曾俊盛表示，他個人贊成房地產交易實價登錄與實價課稅，但如沒有完善配套就貿然實施實價課稅，恐引發民眾不平、甚至可能引起社會動亂，這問題比復徵證所稅嚴重幾十倍。
曾俊盛認為，實價登錄後，接著將涉及實價課稅，但推動立法前，產官學界最好要釐清四大盲點，首先實價登錄和實價課稅的總價中，要如何分離房、地的價格？第二，怎麼認定『成本』？第三，不動產相關稅制繁多，稅率如何釐清才不致造成重複課稅、全民有政府加稅的恐慌？第四，稅負都有轉嫁效應，實價登錄、實價課稅與政府想解決高房價問題根本是兩碼子事。
曾俊盛表示，房價實際登錄和實價課稅並不能解決高房價問題，他舉例指出，香港、大陸、新加坡都已實施，可是房價還是繼續攀升，可見房價透明化和高房價並無相關性。
實價課稅不應重複課
新理想莊聖雄副總更認為，實價課稅牽涉到如何認定『實際交易價格』、『取得成本』及未來稅率如何核計，加上金融機構受償額度會減少等衝擊評估，都必須先有完善的配套才行，政府如果沒有配套措施就貿然推動，那根本不可行。
莊聖雄分析，以不動產稅制和稅率配套來說，現行土增稅稅率從二○％起跳，是所得稅最低稅率五％的四倍，現在又多了奢侈稅，如果稅制和稅率不能配套檢討，那麼實價課稅將導致重複課稅，進而造成市場的閉鎖效應、降低流動性，政府的稅收將會不增反減，週邊產業的就業機會也連帶的遭受波及。
莊聖雄認為，最不容忽視的是，還會影響金融機構安定性和產業融資。目前法拍屋是依照稅捐稽徵法條文，先扣除土增稅，才能償還銀行；如實價登錄後再進一步實價課稅，那麼金融機構的受償額度將大縮水，一般百姓不動產擔保品的估值也會減少、財富相對縮水，這些一波波的衝擊，政府有沒有評估和配套？
莊聖雄進一步表示，目前內政部地政司網站上所提供的房地產交易價格查詢系統，交易資訊是以『區段化』、『去識別化』方式提供消費者參考，但區段化級距以一○○號為區段，以台北市居住密集程度而言，一○○號已經涵蓋大大小小建案，每坪房價有可能相差個三、四十萬元，以三十坪房子而言，有時一差就可能會超過千萬元。
因此，莊聖雄建議應該縮小門牌一至十號或一至二十號等小範圍號碼為區間，提高資訊辨識度，且應考量城鄉差距，訂定不同區段化的識別標準，讓房價資訊更具參考價值，避免居住正義淪為不務實的法案。
預計在九月要上路的實價登錄，會不會讓年後逐漸增溫的房市，又被澆了一盆冷水？遠雄夏念祖副總認為，就建商來說，台灣一旦建立實價登記系統，未來政府對房市的控管就會有更多的工具。
政府可善用差別稅率
夏副總建議，實施奢侈稅及實價課稅之後，如果社會仍然覺得大台北的房價過高，房價與國民所得比超過一般人們的負擔，政府應該考慮進一步的租稅政策。例如，不同地區給予差別稅率，對於過於熱門及擁擠的地區課較高的稅率；對於郊區，人口稀少的地區，降低稅率。這樣將有助於城鄉發展的平衡，對伸張居住正義，解決社會貧富不均的問題，才能有幫助。
對房屋買賣雙方而言，實施實價課稅後，稅負一定會加重嗎？海悅曾俊盛總經理表示，不一定。如果你因為換屋需求出售原有的自用住宅，根據現行稅法的規定，只要在賣屋後兩年內重購新屋，而且新屋價格比舊屋高，賣屋時繳交的財產交易所得稅和土增稅都可扣抵或退還。至於房屋稅、地價稅等持有稅，則會因為房屋評定現值、公告土地現值調高後，增加民眾的負擔。
台灣的預售屋與新成屋市場，每年有近兆或超過一兆元以上的規模。然不動產經紀業管理條例新增第二十六條之一及第二十四條之一，規定權利人、地政士、仲介與代銷業者必須於三十日內申報成交案件實際資訊。
請地政司說清楚講明白
但莊聖雄副總表示，代銷業者與房仲業者或是個人交易不同，代銷業者契約主要是接受建商委託銷售整個不動產建案，新增條文中以『契約屆滿或終止』三十日內進行申報即可，太過含糊，因為一個建案完銷時間可能半年，也可能長達好幾年，然而主管機關地政司目前連建案登錄的方式、要如何登錄，是登錄建案的單一均價，還是不同棟的每一戶都要登錄，如果碰到平面、立面的價差很大又要如何登錄，地政司根本都沒有說清楚講明白，弄得大家『霧煞煞』！
內政部的政令宣導表示，消費者能從登錄的資訊中，得知想買的房子的前一手，甚至前幾手的交易價格，對於該用多少錢買進，心裡會更有譜，不用擔心屋主或仲介業者居中哄抬價格，把自己當肥羊。價格都透明化後，相對就沒有炒作、哄抬價格的空間，購屋者在購屋時會比較有優勢。但也由於房屋價格透明，賣方的獲利空間就會相對有限，但這有助於防止房價泡沫的產生。有人擔心透明化，會使買、賣雙方的財產等隱私曝光或被稅捐機構查稅等等，因此要求政府提供完善的配套措施。適度的配套是應該要做，但絕對不能因噎廢食，不二價、實價登錄與實價課稅的『好法』才是全民之福。
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--原文: http://www.rakuya.com.tw/hnews/hnews_list/4032
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