投資學區套房 ?您必勝心法
- 要成為安心收租的閑房東，重點在於做好租賃契約審慎評估與管理，並了解相關法規，例如房東可享有租金補貼減稅優惠，或申請補貼不用房東同意的新制。 同時，房東可透過提供「公益出租人」身分享有稅務優惠，來提升房客申請補貼的意願，並建立良好的租賃關係。做好租賃契約管理審閱租賃契約內容：仔細審閱租賃契約的條款，特別是關於押金、租金支付、修繕責任等關鍵項目，確保自身權益。了解租賃市場行情：在訂定租金時，應參考市場行情，避免過高或過低，以確保能穩定收租，並降低糾紛的可能性。了解政府政策租金補貼優惠：房東同意房客申請租金補貼後，可申請成為「公益出租人」，並享有地價稅、房屋稅與所得稅的減免優惠。房客申請租金補貼不需房東同意：自2023年起，內政部已修改相關規定，房客申請租金補貼不需房東同意，也不需提供房東身份證字號。其他建議保持良好溝通：與房客保持良好溝通，若遇問題能即時協調，有助於維持長期的租賃關係。尋求專業協助：若不確定租賃細節或有疑慮時，可諮詢房地產專家或尋求法律諮詢，確保自身權益。
地產投資精選報導
綜合整理兩篇地產投資分析，帶你掌握關鍵原則
學生套房成投資新寵
資料來源：網路地產王 / 黃京梧 / 綜合
每年到了9月開學季，就會有許多大學周邊的套房房東開始找房客。由於半年一收的房租穩定，加上學生套房要求不高，在這個低利時代，有不少手抱現金的投資者，把學生套房當成下金蛋的金母雞。不過房仲業者建議，想要當個清閒的包租公、包租婆，其實只要做對第一步，就為自己打下成功的基礎。
■ 4高2低原則 安心當個閑房東
要如何當個安心收租的閑房東？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議投資人，租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量，但並非唯一考量因素，投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低等「四高兩低」六大原則。
此外，學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使房價變高，但卻未必反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。此外，新成屋由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。而對於有心進入大學住宅的投資人，不妨壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；並且添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。
■ 銀行不賞臉 改裝套房好解套
不過徐佳馨也提醒投資人，大學住宅雖然有極高的投資價值，但並非萬無一失，例如受到近來銀行對小坪數住宅緊縮貸款的影響，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，所以投資人最好自備款比例先預估在五成以上，或是乾脆購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，一樣可以創造高租金報酬。
套房總價低 小家庭新寵
資料來源：網路地產王
隨著房地產產品日漸多元化，搭配政府針對房市利多政策，購屋年齡層逐漸下降，加上買房子已跳脫買一個「全家人住所」的觀念，針對單身購屋族群所推出的套房產品，單價雖多高於區域行情，但因具有低總價優勢，成為都會區年輕族群和投資客的新寵。
都會產品
所謂「套房」，一般指的是格局作1房1廳1衛規劃的產品，坪數通常在20坪以內，低總價是最大的利多。若是每坪單價40萬元，規劃25坪2房，總價就要1000萬元，若作9坪1房規劃，總價只要360萬元。對年輕人來說，預算和負擔在感覺上就少了很多，自然可以創造購買的誘因。管理是保值關鍵都會區套房產品通常具有生活能成熟、交通便利等條件，主力客群也以年單身貴族或是小家庭為主，低總價、低自備款、分期款輕鬆、空間使用彈性都是主要的訴求重點，但相對的，也有戶數多、公設比高、管理費高等特性，加上另具有出租、轉售等投資價值，更成為許多投資客的主要標的。
「管理好壞往往決定套房的保值性。」住宅環境、鄰居素質都是套房能否保值的重點，現在不少套房都標榜飯店式管理，但消費者需注意的是「使用者付費」的道理。配套愈多當然愈有保障，但是住戶以後必須付出更多的管理費用也是不爭的事實。戶數少，住戶需要攤提的管理費就會增加，住戶多，就更需要嚴謹和多重的管理，一般刷卡門禁管理，管理費每月每坪約50~60元左右，如果是飯店式管理，每月每坪大概80~120元算是合理範圍。
高坪效裝潢為主
而在裝潢配套上，因室內可利用空間不大，多以創意的高坪效為主利用，樣品屋中不放大床，以拉門區隔內外或是不作隔間，置物空間盡量朝壁面、高處發展，都是為了節省空間。尤其標榜豐富公共休閒設施的產品，公設比通常都在30%以上，買1戶10坪的房子，扣掉公設可能僅剩7坪的室內空間。
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