買成屋、中古屋-看屋注意事項 | 🍄樂愛生活手札
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2011/03/30

買成屋、中古屋-看屋注意事項

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新成屋議價空間大 :
鋼筋、水泥等建材飆漲,土地價格也在持續上揚,部分銷售中的預售個案已重新訂定售價,少部分則自行吸收漲價成本,選購預售屋可針對尚未調價的個案,或已調價、但利用未調價之個案為議價基礎進行議價。興建中的在建個案或剛完工的新成屋,由於建材及土地都是1、2年前成本,沒有調價的理由,議價空間較大。
以租金計算合理房價 :
近來,不少具投資價值的個案,以驚人報酬率為訴求,甚至還有銀行背書保證,不過消費者看到這類廣告時還是得睜大眼睛,不要被廣告誘人的數字給騙了。一般說來,合理的年投資報酬率約在5~7%之間,如果報酬率低於5%就得考慮其投資效益,高於10%就得小心不實廣告了。最好的判別方式,可以把月租金乘以200?220,如果高於房屋總價,就具備投資價值。
帶筆看屋 敲出缺點 :
賣相好的房子,不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外,敗絮其內,看房子時,身上最好帶點可敲打的東西,以防屋主為賣得好房價,而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打,萬一敲到異樣的地方,可當場向屋主詢問,還可藉機殺價。
請仲介代辦水電過戶 :
購買中古屋常因為房屋空置一段時間,前任屋主忽略繳水電費用,以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形,可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復電事宜,水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章,請仲介代辦申請理水電過戶。一般而言,仲介公司都會代為處理。


購屋設定斡旋期限 :
透過房仲公司購屋時,若決定正式出價,通常經紀人都會遊說給付斡旋金,藉此向屋主表達購屋誠意,並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的方式出價,但以現行交易習慣來說,買方出價時選擇給付斡旋金,還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%,同時最好設定斡旋期限,以保障自身權利。
要求提供產權說明書 :
為降低購屋風險,透過仲介經紀人代尋物件時,建議請對方提供「產權說明書」,了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊,對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等,也會將調查結果列入說明。
議完單價 再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。
拿法拍屋價來殺價 :
這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。
買新成屋撿便宜 :
一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子,通常會比剛推出時的價錢來得低,這就好像買新車,車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子,記得要將服務費納入成本計算。
開電錶箱看水痕 :
在選購1樓中古屋時,若想知道有沒有淹過水,除可詢問屋主或事先調查外,蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕;其次,注意房屋是否有比道路的水平面高,再察看附近水溝是否暢通。最後,不忘打開電錶、水錶、插座開關箱,看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。
可拿硬幣 敲敲磁磚 :
帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋,可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時,可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚,一塊塊仔細的敲打,聽聽聲音,敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的,表示磁磚貼面沒有處理好,為避免地震時掉落,趕緊拿出粉筆,打上大大的記號,要求建商改善。
趁土增稅減半換屋 :
隨著土地增值稅減半確定延長1年後,如果手上握有老舊的公寓,而且地價高,可以趁土增稅減半延長期間,進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫,對於擁有老舊公寓的屋主而言,在此時換屋,可以趕搭景氣復甦列車,享受房價增值的效益,而且也可以少繳一些土地增值稅,對於買賣雙方都可以互蒙其利。
開水龍頭檢查水壓 :
樓層愈高、視野愈好,價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好,但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶,樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時,除了讚嘆窗外景觀,也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大,看看水流量。水流量若是夠大,就表示水壓足夠,水流量若是太小,則要注意高樓層水壓不足的問題,請建商馬上來解決。
冬天上山買公寓撿便宜 :
冬天是溫泉的季節,北投行義路一帶許多房舍,因鄰近溫泉區,加上環境清幽,成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷,加上位在溫泉區屋況較不易維持,且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素,使得冬天行義路公寓的價格會往下調降,若消費者對生活機能和交通便利性較不在意,冬天上山買公寓是不錯的時機。
買頂樓留意防水設施 :
買頂樓有時漏水問題是來自鄰房,如鄰房的屋頂比自家高,下雨時水自然流向自家屋頂,若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下,這個地方就容易發生漏水問題;若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好,遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度,買房子時可以詢問屋頂防水的細節,作為議價的參考。
裝潢時記得拍照存證 :
花錢請人裝潢,最好將過程拍照存證,可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子,也可以請賣方出示裝潢過程照片,掌握看不到的屋況。同理,若是買來舊屋欲裝潢後轉售,有這些照片給買家看,就可以提高房子的賣相。
大雨後再付抓漏尾款 :
舊屋難免有漏水問題,請抓漏專家維修時,記得款項先付一半,另外一半,等到下過3次大雨後,若確定沒有漏水問題,再付清。若第1次下雨過後還是會漏水,就要請抓漏專家找出沒修好的地方,等待下一次下大雨的確認時機來臨;雖然過程可能很冗長繁複,但漏水是很頭痛的問題,還是確定修好比較放心。
購買套房先看地段 :
套房是景氣時代的建築產品,一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢,來贏得年輕族群青睞,也有部分規劃是針對知名學區,規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住,一般套房由於規劃戶數複雜,除非地段不可取代,大部分在轉售時都不太好處理,所以建議讀者購買前,應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後,再作決定。
小坪數首重管理品質 :
一般小坪數產品由於總價較低,戶數多,因此住戶水準較難控制,常有可能出現龍蛇混雜的情形,因此大樓管理及鄰居的好壞,是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途,如果大樓內有酒店等8大行業進駐,最好避免購買,除會影響居住品質及安全外,未來不易轉手及房價可能受影響,都是不可輕忽的問題。
買屋負擔 :
依93年住宅需求動向調查資料顯示,房價為家庭年所得之5.6倍,貸款支出佔家庭月收入之24.8﹪,顯然目前購屋者之購屋負擔已有逐漸增加趨勢,其間
固然與房價上漲有關,惟近年經濟成長趨緩與失業率攀高亦是主要因素。
貸款-注意超貸的房子 :
最常見的問題在於超貸,嚴格來說,超貸可分為兩種,一種屬於另有其他目的的蓄意超貸,例如房子的總價為1,000萬元,設定抵押借款900萬元;另一種屬於非自願性的超貸,在房價持續下跌的地區,最容易發生此種情形,例如原價1,500萬元的房子,售出實價僅剩下1,000萬元,當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元,但目前的市價僅剩1,000萬元,貸款額度尚多出50萬元,這便是所謂非自願性的超貸,在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力,以上述個案為例,買方以1,000萬元的總價向銀行貸款,一般最多也只能貸到700萬元,賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅,若賣方無力清償,買方又直接將30%的頭期款給賣方,未透過房仲公司或買方代書進行款項保留,錢一旦進了對方口袋,便不容易要回來了。在景氣不好時,購屋陷阱多,買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。
小套房貸款不易 :
小套房總價雖低,但多數銀行對拿小套房當抵押品借錢,態度卻相當保守,甚至拒絕貸款。購屋人將來若有此打算,可得先把這點考慮進去,免得打著如意算盤,屆時卻造成財務調度困難。銀行不願承貸的原因,主要是脫手不易,對於轉手求售的仲介市場來說,也是屬於較難賣的產品。
自辦保險可退佣金 :
大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險,但是很多人卻不曉得,如果是透過建商或銀行申辦,保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難,只要願意花一點時間自行辦理,產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說,至少能退回原來保險費的1成左右,雖然金額不多,但對於現金不多的購屋人仍不無小補。
增加火險保額提高保障 :
一般人大多不知道,在購買房子時所投保的住宅火險,事實上是以保障貸款銀行能取回抵押品的貸款為主要目的,如果自家住宅不幸發生火災,保險公司的理賠順序是以銀行為優先,若有剩餘才理賠給屋主。因此,購買住宅火險僅依貸款金額投保是不夠的,最好增加保額,甚至是加保醫療險,才能讓居家安全獲得全面性的保障。
注意原屋主未償房貸 :
買二手屋時,要弄清楚原屋主尚未償還的房貸金額,如果未清償的房貸金額超出房地買賣金額,對於原屋主來說,賣房子還要再付出一筆現金,在不清楚屋主的債務情況下,很難保證交易過程中會有什麼變化,若遇到這種情況,最好是將交易期款協議至過戶完成後才給付。在買賣房屋時,最好是親自申請最新的房地謄本,才能將交易風險降到最低。
辦房貸可找壽險公司 :
房貸市場競爭激烈,不僅銀行辦理房貸業務,壽險公司也搶食大餅,民眾若有保險可考慮向壽險公司辦理房貸事宜。如果本身是保戶,壽險公司會提供較為優惠房貸利率給保戶,另外,如果沒有時間至壽險公司辦理,也可請保險業務員至家中服務。不過,各家壽險公司的規定和服務有不同,建議可先打電話至壽險公司詢問房貸相關事項。
違建的合法性-違建均有報拆風險 :
違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分,列為第一拆除對象,舊違建的拆除則列為次級順序;北縣則是無論新舊違建即報即拆,也就是說,這些違建均具有報拆的風險,只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況,基本上仍屬於違法的部分,只是建管單位在人力不足的前提下,以拆除新違建為主,因此對於這一類的違建列為「緩拆」,但是並不表示絕對不會拆除,買方在購屋時應有認知。
附贈物-白紙黑字才算數 :
附贈物的問題看似不大,但實際上卻很容易引起價格上的爭議,部分賣方在買方看屋時,通常會表現的十分大方友善,表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用,但是口頭上的承諾多半不具公信力,或是意思表示不明確,很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議,將這些賣方承諾保留的家具書面化,一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物,日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失,雙方因而造成成交的障礙。
停車位-有人碰到黑道把持 :
車位權屬是一項公認的棘手問題。首先應了解個人所承購的車位屬於何種性質,目前停車位粗分為法定停車位、增設停車位及獎勵停車位三種,以法定停車位來說,若建商將停車位列入公設範圍,便僅能出售給同棟大樓或個案之住戶,意即不外賣,若是在80年9月18日之前取得的車位,可能擁有獨立的車位權狀,便可以外賣給別棟大樓或個案之住戶。另外增設停車位及獎勵停車位則不受此限,可以外賣給其他住戶,但依據「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置的停車位,購買人對停車位權利之行使必受限制,應提供公眾使用,將來若有人要使用該停車位,購買人將無法拒絕。此外對停車位的位置亦應在契約中確認清楚,千萬不可因為大致了解便未加察看。另外有關停車位的一些規定可依管理委員會之停車辦法辦理,管委會的規定一定要事先了解。有關車位還有一些不屬於書面上的問題。過去曾經發生過一個很特別的案例,買方在購買車位時很謹慎地查看過車位的位置,甚至還核對過大樓所提供的車位圖,但在購買後才發現,該車位在出售前長期遭大樓內某一黑道分子佔用,雖然車位已經售出,但黑道分子以自行購買的車位太小、停不下賓士車為由,堅持不肯讓出車位,強迫要求與買方交換停車位子,買方在不願開罪黑道分子以免惹禍上身的前提下,摸著鼻子吃悶虧,花錢買了大車位卻只能停在小車位上。針對這種特殊情形,買方最好在購買前先向管委會查詢實際使用狀況。
不定期租賃-房客賴著不走 :
若房屋有出租予他人使用,卻未簽立租賃契約,或是租約到期未續約,都是屬於不定期租賃的行為,不定期租約對出租方是較為不利的,因為無法規範承租方應於何時遷離,若承租方定期支付房租而執意不肯搬走,出租方莫可奈何,若是買到這樣的房子,便成為新屋主的問題了,買方不可不慎。最好是要求屋主在清空房屋後再行交屋,以減少糾紛的發生。
產權-小心盜取所有權狀出售 :
產權的完整是購屋的一項基本要求,必須核對建物門牌與購屋標的是否一致,建物及土地謄本可查閱抵押設定的狀況,是否有假扣押的限制登記、查封、坪數是否相符,甚至在簽約前12個小時,最好再行調閱謄本,以免簽約時才發現居心不良的屋主,在簽約前再行設定貸款。另外有時會出現賣方非所有權人,他人盜取所有權狀出售的情形,此時買方可能發生支付頭期款後,原接洽的賣方逃匿,真正的屋主當然不願履行買賣事宜,買方此時便追索無門了。因此,若賣方本人非所有權人,則應該要求出具所有權人的授權書或印鑑證明。

冷氣安裝位置問清楚 :
強調管理品質的大樓社區,通常對建築外觀有較嚴格的規定,並不允許住戶隨意加裝鐵窗或擺放冷氣主機,如果買的是中古屋,那麼在購屋前就要問清楚,將來冷氣主機要放哪?室內管道怎麼走?至於,近幾年完工的大樓,建商都會利用外露梁擺放冷氣主機,也會預留室內冷氣管道,所以只要先弄清楚管道位置,將來裝潢時也比較省事。
請搬家公司現場估價 :
選擇優質的搬家公司,不妨參考民間社團基金會的推薦名單,且搬家前務必請搬家公司到現場估價,可免除因雙方認知差異,而產生的糾紛。
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