謹慎買屋
東森房屋行政處法務經理許榮濱表示，斡旋金制度的設計，主要是房仲業者為了杜絕買方僅口頭與業者約定「若價格談成即買房」，卻在仲介推掉其他客戶、努力為單一客戶與屋主協商後，在談價成功後卻又反悔，以致對無過失的一方不公平的情形。
因此，斡旋金可作為買方已慎重考慮買屋、據此表達誠意的象徵，通常會簽署一份紙本契約，稱為「斡旋金契約書」、「購屋意向書」等。
斡旋期限一般5天內
房仲業者提供買賣雙方「斡旋」期間一般在5天內，斡旋金額約佔房屋總價的2%。如果斡旋成功，價格談攏，斡旋金即轉為購屋的定金；一旦斡旋失敗，斡旋金的合約在斡旋期間結束後隨即終止，房仲業者負立即返還斡旋金的義務。
然而，斡旋金的制度並無法源可考，許多消費者也因不清楚斡旋金契約效力，在簽下契約後，才發現想要反悔，卻拿不回斡旋金；或屋主在收取斡旋金後臨時反悔，不願賣屋，被要求賠償1倍的斡旋金，衍生許多買賣糾紛。
許榮濱建議，購屋者若在斡旋金轉為定金後反悔，絕大多數的後果是會被屋主沒收，為避免糾紛，在支付斡旋金的時候，「必須要確定自己是真的很喜歡這間房子，而且對它的了解程度已經到非常高的狀態。」
簽要約書另索違約金
他也表示，景氣熱絡的時候，房市多為賣方市場，買方反悔機會低；相對地，景氣低迷時，消費者就容易因擔心自己買貴了，反悔情形增多。
為避免斡旋金制度衍生糾紛，內政部擬定「要約書」供消費者選擇，可不必支付仲介斡旋金，卻同時表示購屋誠意。
房仲業者須主動告知購屋人斡旋金與內政部版「要約書」的區別和替代關係，否則視為隱瞞重要交易資訊，違反《公平交易法》第24條。然而，法律並無訂定簽定要約書後反悔的罰則，因此房仲業者通常會另行要求，規定買賣雙方若臨時反悔，仍須支付3%的違約金。
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Q：斡旋失敗後，突然有機會私下和屋主談，我們可以私下成交嗎？
A君在透過仲介看屋後，看上1間公寓，並請仲介下斡旋。
「基本上我開的價格已經稍高於近期成交價了，但談了1周，仲介連屋主到底想賣多少、希望我要再加多少，都沒有一個說法！」過了1周後，仲介表示斡旋失敗。
本來已經打算放棄的A君，巧合地得知了屋主的聯絡方式，聯絡之後，屋主也詢問他是否願意以本來的價格成交，同時可以省下仲介費。
「從屋主的語氣感覺，若再加上仲介費，他就不願以這個價格賣，但我真的還滿喜歡這間小公寓的……」A君說：「若私下成交，擔心的是法律問題；但若拒絕私下成交，可能又得再和仲介簽一次斡旋，況且多半還是斡旋失敗，該如何是好？」
A：委賣期結束2個月內仍須收費
斡旋金的糾紛中常出現一種弔詭案例，即是仲介可能早已和賣方談定價格，之後故意膨脹價格，再與買方收取服務費與斡旋金，造成壓低價格的表象。
無論疑慮的是仲介的談價能力或誠信，一有機會直接接觸賣方，買方或許會心動，考慮私下成交。
要提醒的是，私下交易的利益應是明顯向賣方傾斜的。
對賣方來說，省下了約4%的仲介費；對買方來說，省下1~2%的仲介費，及可能壓低一些房價。但東森房屋行政處法務經理許榮濱表示，仲介業者一般規定在賣方的委託期屆滿2個月內，即使二親等內的親屬都還是要收取服務費。
因此，私下交易在超過2個月的等待期中很可能遭逢變數，且必須自己跑流程、找代書，甚至須承擔房屋沒有保固等問題。
蘋果日報 廖芸婕╱台北報導
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