別偷懶了，買新房子比較容易，有錢就辦得到，但買中古屋絕對、必須做功課，來面對房仲的舌燦蓮花，否則，你很難不踏上投資客的陷阱、買到有問題的房子，還有，到時候又要另外再花一大筆錢裝修。
海鮮店理論
所有購屋行為的第一件事，就是選地點，但跟新成屋、預售屋不同的是，中古屋理論上跟房子有關的一切都看得到，從屋內狀況到社區公設，一切攤在陽光下；如果你沒看到，就是自己的技術問題，怨不得別人。
等等，你說房仲賺你的錢，理當要幫你把關找到好房屋？拜託，房子要成交房仲才有佣金可以賺，你以為他會摸著良心告訴你這個有問題那個不要買？房仲只會用盡一切手段讓你成交，方式或許和建商的跑單小姐不同，但想達成的目的都一樣。
這年頭，多數的房仲業務員來自外地，幾大龍頭品牌更是愛用外地人、剛退伍的年輕人，說穿了，他們是「服務生」。試想，你去海鮮餐廳吃飯，如果只跟餐廳的服務生說：「我要吃飽又吃好，麻煩你幫我介紹幾樣菜，要魚要蝦，其他你幫我配。」
那麼，你一定會吃到不新鮮的魚、沒彈性的蝦，昨天剩下不新鮮的青菜。愛吃海鮮的人都知道，點菜要自己站在水槽前，看今天有啥新鮮的魚貨，看老闆抓起一大瓢活跳跳的蝦子，撈出你指定的那條魚，說那鮮度可以做生魚片跟三吃，眼見為憑，自己挑的比較準。
買中古屋也一樣，必須親力親為，先從環境選擇下手，再上網一間一間看物件，而不是第一步就走到房仲店，跟那些學校剛畢業沒多久的年輕人說：「我要買一千萬元的三房物件，麻煩你介紹。」
如果你真這樣做，大概這家店裡一千萬三房的所有爛屋，都會推給你看，因為你不挑嘛，很好騙，是清庫存的好對象；問題是，他們推那種賣很久都賣不掉的房屋給你，浪費時間就算了，真買下去才是災難的開始。
你可能會問，每次一進入房仲店、上了房仲的網站，滿滿的房子，到底要怎麼開始挑？首先，你該屏除雜念，只從地點開始選起，哪怕房仲經紀人突然告訴你一個不在你購屋地點的案源：「那裡有一間不錯的物件，剛丟出來哦，屋主便宜自售。」你如果心動就上當啦！
看房子有個基本觀念：請化被動為主動！要知道，被房仲突然丟出來的房子，屬於投資客的機會很大，就像那不夠新鮮的蝦子，海鮮店老闆一定想早點推上桌賣掉，否則留到隔天臭掉豈不是少賺一筆？
先上網：1.5倍預算搜尋法
各大房仲很早前就開始就花大錢搞網站，不管是用電腦、手機，甚至最夯的ipad都能查房屋，這年頭你要找房屋資訊，變得非常容易。
這麼簡單還要教？要的。
在房仲網站，你可以隨意瀏覽，也可以有系統的搜尋，差別在於很多人在好幾家網站瀏覽一圈後，還是怨嘆找不到合意的房屋。
請利用設定預算的方式，比較有效率。當你算出你可以買一千萬元的房屋時，請以一點五倍的價格來當你搜尋的區間，換句話說，如果你只能買六百萬元的房子，就用九百萬元當作搜尋區間。為何呢？房仲網站多以房屋開價來排序，有些連車位，有些只列房價，利用一點五倍的方式來搜尋，比較不會漏掉可能適合你的物件。
輸入你要的地點跟房價後，就可以一一點入，看看照片合不合意，看看格局圖是不是你需要的，然後至少搜集三間後，就可以去房仲店拜訪了。如果看了XX房屋，都沒有合你的意，就換OO房屋，直到找到為止。
為何要先上網找物件，再去找房仲？直接找房仲幫你不是比較快？這是心理學的遊戲。當房仲經紀人知道，你已經上網找過一些物件，而且還跟他說：「你家有兩間房屋我想看看，另外，我喜歡的某社區，XX房屋也有一間，不知道你們OO房屋有沒有？」經紀人起碼會對你這位有做功課的傢伙有點尊敬，知道不能亂騙。
記下同一物件的各家房仲編號
前面已經說過，有些A級物件，都是跟房仲簽一般約，也就是，很多家房仲都可以賣，所以，物件編號要記下來，如果同一個物件好幾家房仲都有，都要記，去找XX房仲時，給他OO房屋的編號，心理上先來個下馬威，我不是非跟你們家買屋不可，亂搞，我就找別人。
這一招的好處，就是雙方都省時，你不用聽房仲在「屁」，免得你不小心被甜言蜜語拐了。另外，有時仲介自己手上有些還沒「上繳」的物件，沒有開放在網路上的，如果價格合你的能力區間，也會直接拿出來給你。
最重要的，你一定要這樣講和這樣做：「我剛去XX房仲看屋，沒看到喜歡的，那幾間的開價都超過市場行情。」別客氣，一定要貨比三家，而且要讓仲介知道，一來有競爭壓力，可能會幫你談到好價格；二來，多了另外兩家的資訊，想看的房子就比較不會漏掉。
經紀人的磁場和你合不合？出題考他就知道！
當你進入房仲店頭時，如果你不滿意負責接待的經紀人，是可以隨時換人的。
我們家弟弟的看屋經驗跟一般素人類似，只是更妙的是，他換經紀人的速度比換衣服還快。當他去了某房仲店看完屋，隔天再去同一家店時，瞥一瞥店裡沒看見之前的仲介，就說：「我第一次來，麻煩帶我看房子。」
半年內一共看了各大品牌十幾家不同房仲店，起碼有三十個經紀人帶看過房屋。他第一次差點簽約時，帶我去談判，被我當場罵退說謊的主任級業務；第二次簽約終於買房成功，到頭來負責的房仲卻是他半年前第一次看屋的第一個經紀人，那位先生後來鍥而不捨勤打電話邀請看屋，總算有了結果。
我要說的是，找仲介經紀人可以很隨機，但找對人可以省力又省事，透過一些基本條件的觀察，你就知道哪一類型的經紀人比較合己意、讓你願意花上大把時間和他一起挑房子。在下我挑仲介經紀人第一眼看的不是年紀，而是「襯衫」。
本來挑經紀人首選誠實，你的交易才有保障，但是，「誠實」這個條件實在是太虛無飄渺，我無法像算命的這麼「識相」，一眼就知道這個人品行是否優良，我只能從外表來判斷，第一眼就是觀察襯衫有沒有燙過。
房仲是服務業，基本功就是服裝的整齊度，如果連這個基本功都沒有，那麼關於房屋的產權、交易安全、房價談判技巧等等各個環節，我不覺得能讓人放心。另外，我打過交道或認識的、各大房仲前十名超級厲害經紀人，都會穿燙得畢挺的襯衫，尤其是那種每年業績都獨占鰲頭的超級業務，更是如此。
有嚴重體臭味的經紀人，或是不帶條手帕擦汗的，我一定不要。不隨時檢視自己的狀態，代表他不太在意自己對客戶造成的印象，此人多半思考主觀，容易犯一些自以為是的錯誤。你想他連自己的問題都視若無睹，更遑論顧客的問題或是需求了！
如果在交易過程中遇到致命性的問題，碰到「說謊」，我一定馬上換人。想知道仲介誠不誠懇，問一些關鍵性又基本的細節就知道，所以我會在口袋裡放幾個設定好的問題，三不五時考一考這些經紀人，看他們是要「說謊」還是要「圓謊」，我寧可聽到是「不知道」。
題庫一：「這是陽台外推耶，好像買了有賺到室內空間，可是，會不會被拆？」
正解：陽台外推就是違建，即報，拆除大隊會排隊拆。如果有經紀人一口咬定絕對不會拆，那就開除吧！
題庫二：「門口可以放鞋櫃嗎？我看別人好像都沒放，可是，這一戶是轉角，放了似乎也影響不大。」
正解：很簡單，以社區規約為準。很多房仲會迎合客人，「對啊對啊，買到賺到」，碰到我還是一樣下場，開除。
其他還有社區停車管理的問題等等，都是可以聽聽仲介如何回答的細節。為何要這樣對經紀人吹毛求疵？很簡單，找對人，你的購屋過程才能事半功倍、降低買到問題屋的風險，你太多禮不敢多問，只會讓仲介拚命掩飾問題、敷衍了事。記得，你要買房子，所以你是老大，別客氣，歡迎光臨，盡量挑剔、盡量出考題。
推守文化 (2010-12-30)【黑心房地產系列報導】
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