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天花板漏水鑑定,由樓上或樓下住戶負責?






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天花板漏水,由樓上或樓下住戶負責?屋頂漏水,又該由誰負責?


公寓大廈碰到天花板漏水問題,如果能協調處理最好,否則往往會為到底該由樓上或樓下住戶負責而意見紛歧甚或鬧得不愉快,其實公寓大廈管理條例就這個問題已經有所規定,依公寓大廈管理條例第12條規定: 「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」所以如果漏水問題不是樓上、樓下住戶任何一方造成,例如管線年久失修或地震震壞造成漏水,那麼維修責任及費用應由樓上、樓下住戶共同承受與負擔,但是如果漏水原因是因單方造成,如樓上住戶浴室裝修施工不慎損及管線,造成漏水,那麼樓上住戶就要單獨負擔這筆維修費用。


又公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」所以如果因處理維修漏水問題,必須進入樓上或樓下住戶屋內時,不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成,樓上或樓下住戶都不可以拒絕。又公寓大廈管理條例第6條第3項也規定,如果住戶拒絕他住戶進入維修,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。


 另外,如果是屋頂漏水,要由誰負責維修及負擔費用呢?是由頂樓住戶一人個人負責嗎?依公寓大廈管理條例第7條規定:「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:…三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」所以屋頂屬於公寓大廈共用部分,依公寓大廈管理條例第36條第2款規定,管委會對屬共同部分之屋頂有維護、修繕之義務,其費用依公寓大廈管理條例第10條第2項規定,除因可歸責於某區分所有權人或某住戶之事由造成漏水,或區分所有權人會議或規約另有規定者外,原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,所以修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。


而管委會或管理負責人因維修屋頂,須進入頂樓或其他住處屋內時,依公寓大廈管理條例第6條第1項第3款規定,相關住戶不得拒絕,如果拒絕,經協調仍無法解決時,依公寓大廈管理條例第6條第3項規定,管理負責人或管理委員會可以按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。


另外,管委會如果對屋頂漏水問題置之不理或拒絕修繕,住戶可先以存證信函,催告管理委員會於一定期限內履行其修繕的義務,若仍不履行,可訴請法院履行。
而且,依公寓大廈管理備例第48條第4款規定,管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行前述公寓大廈管理條例第36條第2款所定之修繕屋頂職務,而顯然影響住戶權益者,直轄市、縣(市)主管機關可裁處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰

梁淑華律師-永業法律事務所
http://mypaper.pchome.com.tw/ddkk345/post/1325401730
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房屋漏水小常識


◎老式公寓、大樓的水管線是用鐵管,使用幾年後會出現腐蝕破洞漏水,新式大樓水管線為不銹鋼管,較無漏水問題。


◎管線分為排水管及自來水管,若用水時才漏水即排水管的問題,若有無用水均漏水即自來水管問題。


◎樓上浴室地板磁磚若鋪設不佳或年久失修,使用過後水滲進地板裡層,同方位的樓下天花板也可能漏水。


◎不論原因為何,只要是樓下天花板漏水,修繕工作必定要在樓上進行,也就是一樓漏水、二樓修理,以此類推。


◎通常修繕費用由兩樓層雙方平均分攤,但若問題出在樓上,則由樓上住戶全額支付。

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裝熱水管致樓下漏水 住戶判賠


裝熱水管致樓下漏水 住戶判賠 2012-10-22 11:28:14 (中央社記者黃意涵台北22日電)陳姓女子裝設熱水管後,導致樓下吳姓住戶的天花板滲水,吳請求賠償。台北地方法院日前判陳女賠償新台幣11萬多元確定。


根據台北地院今天公布的判決書指出,陳女住在台北市中山北路3段某棟大樓的7樓,吳姓住戶住在6樓。


吳姓住戶主張,屋內天花板去年5月間發生滲水,陸續出現水漬、油漆鼓起剝落及壁癌等情形,與住樓上的陳女協調查漏後,認為可能是陳女裝設熱水管所致,吳姓住戶於是提起訴訟,請求陳女賠償天花板修復等費用。


陳女主張,裝設熱水管的師傅將釘子誤釘於熱水管交接處,導致吳姓住戶天花板滲漏,而且土木技師公會人員指出,熱脹冷縮可能導致熱水管線角度變化,可見熱水管滲漏是因現行科技水平無法妥善解決的熱脹冷縮所致。


台北地院簡易判決,判陳女應給付吳姓住戶11萬多元;陳女提起上訴。 合議庭審理認為,陳女自認熱水管滲漏是因僱請的師傅有疏失,漏水原因是陳女為房屋施作地板所造成,她未盡相當的注意義務,對熱水管發生滲漏有設置管理的欠缺,因此駁回陳女上訴,全案確定。1011022

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我的經驗是大家和睦相處,能幫助儘量敦親睦鄰,改天如果是你家天花板淹水,才不會遭到為難.

以我的例子是,有一天八被子不相往來的樓下鄰居,居然來按門鈴說他家天花板漏水了,要我們修理.我們一聽到也是覺得豈有其理,憑什麼要我們花錢修理呢?結果我請他去管委會申請判定是誰的錯,該由誰負責.

隔了好多天之後,由管理委員會的副主委親自出面來拜訪我們,說是我們家廚房的管線漏水才影響到樓下的天花板腐蝕滴水,所以該由我們來負擔修水管費與他們天花板負擔費用,後來好幾個月後連火警的警示器壞掉了,也由我們來出錢修理.本來,心理覺得很不爽,也在意很久,非常討厭樓下的鄰居,不過,因為他們長期在國外旅居回國的老夫婦,也很明理,是誰的錯就該由誰來負責的態度我到是很欣賞.

沒想到隔兩年後,我家的天花板有一天突然也開始滴水了,我就直接請管委會的技師來處理,他當然是先去拜訪我樓上的鄰居,說要察訪他家廚房的管線.

結果,樓上鄰居因為連廚房都鋪了高級的木板地面,以不方便拆開查看為由,拒絕技師登門造訪.我聽了很生氣,覺得樓上的人處理態度粉草率,很惡劣.
於是,我就在我家的陽臺上大聲斥責樓上的鄰居,並且把我之前與樓下的經驗又說了一遍,希望他不要小錢不花,以後要花大錢修理我家天花板,那就要得罪了.....(其實也不知道他是否有在聽我說.....)

隔沒多久,樓上的男主人下來查看我家漏水的情形,並且道歉,而且主動告知他家的濾水器剛好壞了地面偶爾會積水,他會馬上處理,到時候如果還漏水,他會請人在來看看~~~結果他修好我家就不漏水了!!

我想漏水是從很小的地方開始的,如果不防微杜間的話,當消滴水變成大漏水,又變成天花板腐爛,甚至警示器壞了,鬧出了人命,你才會覺得早之如此,何必當初,省小錢,惹了 一堆麻煩呢??
我是非常強烈建議樓上的應該體恤樓下的,出錢解決問題有何不可呢??不然到時候樓下的把你的管線堵死,你才會知道,敦親睦鄰的重要.

http://bbs.kimy.com.tw/forumTopic_new.asp?topicID=123045&sort=ASC&offset=0


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談大樓漏水問題之修繕責任–【住戶篇(2)】(李明洲律師)

◤ 崔 媽 媽 – 公 寓 大 廈 電 子 報 ◢ 2006-03-14
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部分轉貼.....詳全文....
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作 者:李明洲律師
e-mail: my.lo@msa.hinet.net
著作權聲明:本文受著作權法保障,非經著作人李明洲律師同意,請勿任意翻印、刊載。

■【前言】
  本文接續崔媽媽基金會公寓大廈電子報先前法律專欄主題:公寓大廈常見漏水問題「住戶篇」之1(修繕責任、費用及進入他人家中修繕之要件),本篇(「住戶篇」之2)重點在於:「修繕費用之負擔及損害賠償之請求」。

■【問題】
  王先生的房屋在3樓,因浴室漏水,經水電師傅勘查後發現,起因是樓上(4樓)馬桶水管漏水所致。經王先生長期間一再請求協調修繕事宜,均未獲4樓屋主善意回應; 4樓住戶的答案總是:「你家漏水跟我無關!(通常樓上住戶的心態是:我家明明沒事,你動不動要進來我家察看;而且不但要搞壞我家浴室,還要我負擔費用!)」加以回絕。然而,因 4樓屋主再三拒絕修繕,

造成:
(1)王先生3樓「房屋內裝潢嚴重損壞」(諸如:木製傢具及櫸木地板發霉、牆壁嚴重壁癌…等),王先生可請求賠償?

(2)王先生3樓房屋原係出租他人收租,因漏水問題遲遲未能修繕完畢,房客因而向王先生提前終止租約,王先生可向4樓屋主請求解約損失及嗣後未能順利出租之「租金損失」賠償?

■【答覆】
  王先生希望請求之費用,包括:修繕費用、裝潢毀損之賠償、租金損失、精神上賠償及律師費用等,是否有理?

  按「負損害賠償責任者,除法律另有規定或契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。
因回復原狀而應給付金錢者,自損害發生時起,加給利息。

第一項情形,債權人得請求支付回復原狀所必要之費用,以代回復原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠債其損害。」「損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。

依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。」民法第213條、第215條、第216條,定有明文。

  且按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。」民法第195條,亦有明文。
  依民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書條文之規定,本件損害發生之起因,既係4樓房屋浴室馬桶漏水所致;4樓所有權人,自對該房屋內之漏水問題負有維護、修繕之責。

然被告未注意維護、修繕,致使王先生住家遭受損失,4樓屋主之不作為,顯已違反上開規定,且亦符合民法第184條第2項規定之違反保護他人法律之侵權行為。因此,王先生請求4樓屋主就其所受損害負損害賠償責任,即有理由。

(臺北地方法院93年度訴字第443號民事判決參照)
  至於,王先生於發現漏水後(應先拍照存證,相片上顯示日期者為佳),相關協調經過,應保留證據(如協調日期地點及記錄、在場證人姓名等)。
協調不成,而準備採行法律程序者,應儘早寄發「存證信函」催告其限期修繕完畢,作為日後之證據。

王先生可請求損害賠償之項目,有哪些?
(一)修繕費用及裝潢毀損之賠償:
  詳全文....
  王先生主張起訴前已支出修理費1萬5000元,是否可以求償?如王先生可證明,他確實曾向4樓屋主反應漏水問題(例如存證信函),惟4樓屋主一再置之不理,他才先行支出此費用,以保存傢私物品居住安全,且可提出證據證明確有此支出者,亦可請求之

(二)租金損失:
  房屋如非王先生居住處所,平日係供出租之用,漏水確實造成房客提前解約(終止租約),及日後出租不易之損失,應認王先生受有此部分損害。
因此,如王先生主張其原將房屋出租,月租2萬元,租期尚未屆滿,惟因房屋漏水不適人居,房客乃提前解約,致王先生受有例如8個月之租金損失(共計16萬元)。
此外,前租約租期屆滿後,亦因漏水未能「以原租金月租2萬元」再行出租,此租金損失亦可請求
王先生可提出提出租賃契約、提前解約證明,必要時並請房客到庭作證以為憑據
(臺北地方法院88度訴字第1994號、92年度訴字第931號民事判決參照)。
(三)律師費用:
  我國民事訴訟法並非採用律師訴訟主義,當事人所支出之律師費用,自不在訴訟費用之內;通常原告請求賠償之費用,實務上認為並不包括律師費用之支出。
  詳全文....
  如依此見解,王先生主張其因4樓住戶之侵權行為(拒不修繕漏水問題所致損失),他為主張權利之必要,而前後總共支出律師費用12萬元,此部分費用亦應由 4樓住戶負責,應有理由。

至於,「精神上賠償」?
  王先生主張因4樓屋主拒不修復漏水情形,造成其房屋持續受有損害,並致其精神受有痛苦,請求被上訴人賠償精神慰藉金50萬元等,並提出診斷證明書作為證據。詳全文....

。然而,王先生因4樓屋主之過失行為受有損害者,係王先生3樓房屋「所有權」,其個人人格權尚難認為受有直接侵害,因而王先生主張因其財產損壞所造成精神上(非財產上)之損害,依現行法尚不能請求賠償,故其請求50萬元精神賠償,於法不合

(臺北地方法院90年度簡上字第435號民事判決參照)。


部分轉貼.....詳全文....
※ 著作權聲明:本文受著作權法保障,非經著作人李明洲律師同意,請勿任意翻印、刊載。 ※
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