跳到主要內容

何謂農地配建農舍???


依農發條例規定,89年元月28日以前取得之農地,

可不受面積限制合法申請農舍,

89年元月28日以後取得之農地,

面積須達【0.25公頃】就是【756.25】坪

農發條例之前取得的農地地主,

我們一般通稱【老農】89年元月28日以前
就不受最小面積限制,【756.25】坪

用舊地主名義申請農舍,

待取得使月執照後在過戶給買方。

也就是說

農地要756坪以上才可以申請蓋合法農舍

如果你買的農地不到756坪,你蓋了農舍,這間農舍就是違建

但若是原地主還有其它ㄉ土地,他願意用他ㄉ名義去申請合法農舍,2年後再過戶給你,這就是 配建。

<一切以實際狀況為準>
***********
農地配建農舍 法令限制多

買小筆農地配建農舍,目前是營造商接獲訂單最夯的小額營建個案,業者樂於接案原因,是可藉機參考、吸取各家建築師建屋特色與品質要求,讓營建班底累積不同層次、品味的建築個案,方便日後興建大批社區時,以熟練技能順利上手施作
桃園縣五城營造公司業者吳國進表示,承包單一農舍個案幾無利潤,願意承接的考量是,可以藉機分析、了解住戶實際需求,從大門、窗戶位置、大小,隔局分配,衛浴管線尺寸、品牌喜好,對臥房、書房甚至工具間兼車庫的需求等,可成為將來興建大批社區規畫設計的重要參考。

小筆農地配蓋農舍的實際成本如下,若以農地200坪估算,農地每坪單價2萬元,加上營建地坪25坪,興建三樓半的農舍總坪數90坪,每坪營建成本以5萬元估算,加上建築師設計費、產權登記、水電申請等規費等,

蓋一棟休閒別墅(農舍)的農地與房舍總金額約1000萬元,類似高級透天別墅的行情,可用農地卻比透天別墅還大,環境更優美。
然而,小筆農地配蓋農舍也有一些法令規定與條件約束,首先須是89年1月28日以前取得的農地,申請興建農舍者必需擁有自耕農身分且無農舍,農舍起造人應為農地所有權人,農地需與農舍併同移轉、設定負擔,已申請興建農舍的農民,不得再次重複申請。

聯合報╱記者劉愛生/龍潭報導


***********

那是<配合地>,集村興建農舍時,除了<建築房子的農地外>,另外要找其他相當於基地面積9倍的農地來合併申請,這種農地就是配合地。


假設:集村興建農舍的建築基地是5000平方公尺,則在這塊地以外,還必須找45000平方公的農地配合,才能達到容積率10%的要求<事實上變成6%>,這45000平方公尺的農地就是<農配地>或<配蓋田>。


又以前興建農舍配合興建的農地也稱<配蓋田>,這種農地不能再興建農舍了,也不能拿去當集村興建農舍的配合地。因為已經用過了,這在地政會有註記的。


  • 2009-09-16 09:50:15 補充 另外,有一種農地是89.1.28日就登記的,這種地不必受最小面積2500的限制,依然可以用10%的建蔽率來申請建築,有人也稱做<配蓋田>,就是用原地主的名義興建,然後再移轉給你。
    更正:是10%得建蔽率而非容積率....抱歉
  • 2009-09-16 09:51:57 補充 農舍有五年不得移轉的規定....但透過法院拍賣的不在此限....所以有人就用假拍賣...真買賣..的方式來移轉農舍....建商集村興建農舍就是用這一招。

***************

一、申請農舍有幾種不同的情況。以取得土地時間有不一樣的限制,在八十九年後取得的農地,取得的條件包括贈與、繼承、買賣、法拍等,依規定必須土地大於756坪以上且取得土地滿兩年和所有權人在所在地縣市戶籍滿兩年以上的相關限制,才可以向政府機關單位踢出申請農舍。

二、另一種情況就是在八十九年前取得的農地,就沒有受到上述面積的大小,不論農地的面積大小,都可以依法提出申請農舍。

三、同時,政府為了避免炒作農地地皮,限制在八十九年後取得農地的人,必須取得農舍使用執照後五年後才可以進行移轉,反之,在八十九年前取得農地的,取得農舍的使用執照後,可以馬上進行移轉。

四、綜合第二及第三的論述,就有所謂配建的名詞,所謂的配建,就是用在八十九年取得的所有權人的名字(一般我們稱為老農)提出申請農舍,帶取得農舍的使用執照後,可以馬上進行農舍的移轉。

五、而宜蘭出現的狗籠農舍,又是另一種土地投資客的招數,因為先用農舍的名義申請一間小房子,取得合法的水電後,進而推銷給賣家,日後可拆除再蓋豪宅。

六、農舍依規定是可以申請的建築面積(地坪)一律是土地的1/10且不得超過100坪,可以申請的總樓地板面積是150坪,可以見三樓,如果是都市計畫內的農地,可以放寬到200坪且可以建到4樓。所以第五條,雖然說可以拆掉小房子在蓋大農舍,在合法的範圍內,也必須視農地面積大小而決定房屋的大小。否則因為取得水電的關係,要怎麼蓋違建就是看地主的意思了。

七、配建的好處,農地是一種變相的豪宅,最大的原因是有很寬大的土地可以供景觀使用,有些人不喜歡土地太大不好利用,或是要申請農舍就必須購買756坪以上的土地且必須等兩年,時間和面積上面的考量都是配建的另一種決定。

*****************



專家專欄
游程宇 (2009-11-28)
買農地及蓋農舍-房地產知識Q&A

Q:請問現在買農地興建農舍有何限制.

A:從民國八十九年初農發條例施行後,買賣農地就無身份上的限制,基本上只要買了農地你就是農民了.但興建農舍就有許多限制了.(1)申請興 建農舍之農地須達0.25公頃(約756坪)以上方可申請(2)購地及戶藉遷入均須達二年以上才可申請興建農舍(3)農舍興建完工後須滿五年始可移轉

Q:請問農舍建敝率及容積為何?

A:農舍建敝率基本上規定10%,總樓高不得超過10.5公尺,樓層不得超過四層;但如只興建一層樓,最大建築面積不得超過99坪;興建一樓者以上總面積不得超過150坪(台灣省法規與高雄巿.台北巿不同)

Q:買農地須注意什麼?

A:乙筆農地只可申請乙戶農舍;如本筆農地已作為空地比之使用,則無法再申請興建農舍;查詢這種資料,通常在土地謄本上有註明

Q:何謂配建農舍?

A:所謂"配建農舍"只是業界對另一種興建農舍方式的一個代名詞;它不必等二年才可以蓋農舍,只要原地主符合二個條件(1)土地在89年1月前購買(2)地主須無自有農舍;因為法津不朔及既往,法律修正前既有之權利,不受修正後條例限制;只是農舍申請人仍須原地主,只要將土地過戶,即失效.

至於有配建農舍有沒有風險,是見人見智的看法;凡事都有風險,也都有好處,比較如下:

1.配建農舍:

優點:可馬上興建;不受土地坪數及興建完成五年始可移轉之限制,繼受者亦同.

缺點:須以原地主身份申請農舍(承受風險);資金須較充裕(無法貸款);須在短時間內決定興建樣式

2.新農地申請農舍:

優點:買土地可貸款;土地可過戶;時間充裕可詳細規劃

缺點:須等二年才可申請農舍;興建完成五年始可移轉(變現不易)

Q:買現有農舍,有無須注意事項

A:買現有農舍是最不須負擔風險的事,只要樣式喜歡即可;但無法使用中央"優惠房貸".

PS:我比較鼓勵買這種

Q:農發條例修正後,任何人皆可買賣農地,但購買農舍有無注意事項

A:興建農舍或購買農舍可分為以下二種

1.購買配建舍:無限制五年始可移轉之規定,坪數不一定有多大,是一種不錯的投資方式

2.新農自建農舍:興建完成五年始可移轉,但下一個承受人是否仍受限,仍不得而知(時間還沒到,沒人申請解釋)

Q:為何重劃區農地大都狹長型的

A:農地重劃是為農民耕作及給水方便而產生的條例,一般重劃前農地地型大都不方正,而且道路及水路均不普及,政府為有利農民耕作便於農產品運輸方便而將它予以重劃,但重劃會產生所有權人取回剩餘土地座落問題,於是大都採用

1:臨15米路者以農地深度40公尺為基準,其餘後農地以深度100公尺為基準.

2:原本農地位於何處者,則以原地條件發還,而如有換地點發還者,則以其原位於何處為條件,取同等條件發還農地(如要換地點較好者,則須以加數倍之坪數換發)

3:100公尺為單位,是為方便計算面積,俗稱1分地就是1000平方公尺(寬10公尺*深100公尺),也就是0.1公頃土地

4:如刻意要選擇同等面積但深度較淺者,通常以河或舊農舍旁較容易發現

Q:請問不動產成交後,其交款及交屋程序為何?

A:可分為二種

1.房屋部份:分三次交款:(1)訂金(2)稅單(3)過戶完成3天內交屋及交尾款

分四次交款:(1)訌金(2)用印.即證件齊全(3)過戶後14日內貸款下來(4)交屋款

土地部份大同小異,只將交屋部份改為"土地鑑界";但農地配建農舍較為複雜,一般以面議為準.

Q:請問農地可否共同持有?將來如有共有人欲將所有持分出售,如何處理呢?

A:自八十九年新農發條例實施來,農地就可共同持有了,但將來部份持分所有權人欲將其持分部份出售,依以下辦法處理

依農地重劃條例第五條:重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如左:
一 出租耕地之承租人。
二 共有土地現耕之他共有人。
三 毗連耕地之現耕所有權人。

依土地登記規則第97條:申請土地移轉登記時,依土地法第三十四條之一第四項或農地重劃條例第
五條第二款、第三款規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出 賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先 購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。
依民法第四百二十六條之二、土地法第一百零四條、第一百零七條或耕地 三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定,優先購買權 人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先 購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買
權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣

依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議
並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知條件出
賣者,登記機關應駁回其登記之申請。



-------------------------------------------------------------- 阿樂推薦分享.更多文章歡迎至原PO網站瀏覽--原文網站:--------------------- 如果您認為網站上資訊侵犯了您的版權,請告訴我們按這裡,我們將即時將您的版權資料移除。


-----------------------------------------------------------------

認同本文請按一下讚啦



相關系列文章:

留言

張貼留言


熱門文章

近月排行文章

天花板漏水鑑定,由樓上或樓下住戶負責?

大學排名 // 台灣的公私立大學&科技大學&技術學院

不吃肉沒力氣? 素食運動員公開:5種最好的植物蛋白質來源

成立工作室-注意事項

老是叫錯親戚稱呼?? \\ 親屬家族稱謂表&親戚稱呼計算機

農業資材室.農舍申請流程及備忘&建築法規

「金柑?金橘?金桔?金棗?」如何分辨 真讓人傻傻分不清楚!

家裏跑得很快的"大蜘蛛"「拉芽」是吃蟑螂的益蟲?

北北基公立高中排名特色與升學率