以 前車之鑑我目前買地的原則:
1.有水泥路到達
2.地勢平坦不須整地
3.有水有電
4.使用地類別:農牧用地
5.敦親睦鄰:不吝惜仲介費,雇工發包一定是當地人
6.景觀天成不需人工塑造
7.買地來源單純不複雜, 減少不必要糾紛
8看地.第一眼自己要很喜歡
不管是山坡地或農田,有一個很重要的觀念:就是農地農用,不逾越農用範圍,法律問題相對減少.
整地,造路,建屋等一定要提出申請,准許後才作.
這些仔細內容就跟有接觸山坡地的建築師請教巴.
可能每一塊山坡地條件不同,考量因素也跟著改變.
一般常見的是整地水土保持沒做好,一遇雨就泥漿下山,
只要山下居民告狀,就很難善了.沒有申請就整地,
也很難逃過人造衛星的偵查.一塊農地可能是因為改變造型而動土,
動土改變越多,牽涉到的人事或法律就越多.
山一直在那裡,若因自然因素而毀損,OK那沒事.
若因您的動土而造成災害,那就有事.動土之前請三思,
請教專家,提出申請.除了一間農舍及道路之外,
其餘的最好就是果樹,菜園,花卉.如此就沒有農地農用的認定上困擾.
除平常就敦親睦鄰外,能找到少整地的山坡地是最好不過了,當然買一塊已整好的山坡地,也是不錯的選項.
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今天先談實務技巧:
當您看上非常喜歡的地時,首先深呼吸一下冷靜自己,ㄎㄎ開玩笑.再來跟地主要地號以便將來到地政事務查詢.
最好當面跟地主討論核對地籍圖上四處邊界位置,山坡地地價沒有標準,主要看您喜歡與否以及自己的經濟能力,不要勉強.
也不要問地主公告地價多少.
一般山坡地邊界除非有細分過,否則多會以山脊,溪河,古厝,或大岩石等,做為分界線,
如果您看的是1/1200比例尺的地籍圖,那就乘以1200倍,
那就是實際土地的長度尺寸,
地籍圖上文字的方向,就是正北的方向,拿出指北針來核對一下,
這時如果您有測距儀或測距望遠鏡,我想這筆土地應可以初步核對.
再來如果要了解更多,可以到台北植物園和平路口買空照圖,那是1/5000比例,所以到地政事務所買這個地號地籍騰本時,
同時買1/1200及1/5000比例的地籍圖(記得要求多印一點週邊地號的土地),1/1200是給您實地核對用,1/5000的建議您制成投影片,
如此您就可以套在空照圖上,做到這裡您就會心理踏實很多,
而且會非常有用.記得多考貝幾份,因為將來計畫時還會用得上,還有做為核對的圖千萬別縮放否則會失真.
這些如果對您有用,掌聲鼓勵一下.以上很多仲介者代書多不會用,送給所有2home造訪者當福利巴.也是2home造訪者共同的祕密ㄛ,ㄎㄎ.這是我們的園地,好東西要跟好網友分享
買航照圖的地址
行政院農委會農林航空測量所(台北市和平西路101號)(記得是在路口對面不是在農委會內部喔)
航測所網址 http:/www.afasi.gov.tw/news.asp
可以先試上網定購但要親自付款取圖,只上班到下午四點要注意,
我第一次從苗栗來到達時是下午四點五分ㄎㄎ有夠受的,
只好第二天再來.一張圖300元只能說幾乎台灣每一處位置都有圖,
比例為1/5000,像苗栗縣南庄鄉就有一大堆圖每一地區都有圖號,
可上網找找看.我買地前都會來此買圖
至於免費網上空照圖我也要練習看看,謝謝站長提供
利用航照圖的等高線及如何找到您的標的地
沿續第一篇所訴
利用航測所的1/5000航照圖,及假設您已經在地政事務所申請到的1/5000(地政員好奇的會說印出來很小ㄛ,
因為過去沒人如此做),如此兩者比例才相吻合.利用此法秘訣在請地政員盡量印出所有週邊地號之地,嫌少不嫌多.
如此您才能利用週邊的地型建物等套出您目標地正確的位置.
套出來後,您就會評估這塊地,生出一些計劃.
就好像在下圍棋一般.整體盤算.
利用航照圖的等高線:1/5000比例的,每格一條等高線是5公尺高差(而且您要學會利用等高線看山峰山谷,
簡單說等高線每一條都會封閉最短等高線.類似圓環的,就是局部高點),
有了等高線再量圖上標的尺寸乘以5000倍,此山坡度就出來了.
此地與圖穩合嗎,是平袒還是陡峭,週邊好不好,
如何利用本地號平坦處不是一目了然嗎
山林雅境
論壇元老
2# 發表於 2005-9-5 19:27
只看該作者 如何看山坡地地籍謄本
1.首先在正上方第二行會有地號.
2.中間土地標示部:
a.地目可分林或田.
b.面積以平方公尺公尺標示
(外界買賣以坪或甲記算:一坪等於3.305785平方公尺,一甲等於2933.987701坪)
.c.使用分區:一般是山坡地保育區,如果是其他標示就要注意.
d.使用地類別:可分林業用地及農牧用地.林業用地一般坡度大於45度,
但可分割到一坪小,但很難申請到農舍.解決辦法將平坦部份請代書申請分割出來
(但要相連大於2500平方公尺才可蓋農舍).農牧用地最小分割面積2500平方公尺,也才可蓋農舍.
小於此面積蓋農舍解決辦法:要原地主持有農地是在農發條例之前,用原地主名目下蓋(地主無自用農舍),
一般要8個月左右,這方面要請代書辦理簽訂契約.
3.土地所有權部:
a.主要是看所有權人跟您接觸的地主是否相符.
b.權利範圍:要看是全部1/1,或是多人持分.若是多人持分則要多人全部同意,否則您只是持分者,而且原持分者有優先購買權.
4.他項權利部:如果有標示借款抵押權時,則於買賣前確定能塗消,買賣契約內也要註明.
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目前 Google有提供 免費的 衛星空照圖,應該找得到台北植物園
連到 http://maps.google.com/
點上方淺紅色橫Bar最右邊的"Satellite"進入「衛星空照圖」模式，
滑鼠游標直接移到衛星圖上按住「左鍵」向右拖拉畫面，
直到將「台灣」至於畫面中央後，
按左邊「＋」一直放大畫面到最大極限，
10公尺見方內街弄巷道清清楚楚。
說不定還可以找到你家屋頂, 真是太酷了.
或是直接下載 google earth 來使用,台北街道屋頂清淅可見.
http://kh.google.com/download/earth/index.html
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看山坡地裝備及山坡地價值
看山坡地裝備與假日出遊是不同的,請別肉體闖茅草叢.
山坡地大至分兩種:
第一種:山坡地已整理好像花園.這種適合您全家出游,就當是渡假巴.地主花下心力精力,其投入成本可能是素地的數倍.
所以當您喜歡它,多花錢買它很正常.這種地您直接跳過整地的煩瑣事務及省下時間.
第二種:您想以自己意境塑園,或地主缺錢無心顧山雜草叢生之地.這種您就需要重裝上山,或者您在車子上有兩套裝備隨時可換裝.
這種也許您有找到物美價廉之地.看這種山您要有整理山的準備.一個重要觀念:您要有面對雜草殘枝前,心中卻在塑造將來可能的美景.
看山坡地裝備:
1.汽車:如果您正想換車,不妨考量四輪傳動車,視野佳重心低者.我是機械系又不想多花錢,所以選二至三年的中古四傳車,
費用是新車的1/2到2/3.如果您目前沒打算換車也沒關係,即使路況不佳,地主必有上山工具.不管如何甚麼車上山,
建議於陡坡前不管上下坡都開低速檔,開大燈,搖下車窗關閉音響眼觀四面耳聽八方,養成轉彎前按喇叭習慣.
2.長筒鞋或雨鞋:我是到新竹中興百貨旁軍品店買空軍鞋.
3.稍厚的褲子,長袖衣或工作手袖,小鴨舌帽及大笠帽(視陽光大小).
4.驅蚊工具:防蚊液或攜帶式蚊香盒(特殊店才有).
5.手套及鐮刀:鐮刀帶柄最好長及腰部,可當拐杖又可除草砍樹,手套可防雜草又可防自己的刀割傷.
6.狗:最好是有點獵狗血統,別太小或太大,本來是替您警示用反變成您在照顧它.
我是養一隻流浪的英國獵狐犬,大小適中.假如將來您擁有山坡地後,
它也可以替您照顧第二個家.如果您的環境不適合養,把這項忘掉.
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最近為了看地，增添了一 GPS，真的好用。看了幾年地，80%都是荒煙漫草，連賣主都說不清地界在哪裡。有了 GPS，配合地籍圖，可對地形有更清楚的概念，也對錯綜複雜的林道有更進一步的掌握
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建議 用GPS 定位 + GOOGLE EARTH 空照圖軟體,來找地,真的是一目了然,不過可惜的是GOOGLE EARTH 在台灣的空照圖,有的非常細,細到我家屋頂上的水塔都看得到,但有的很粗,不知道是否是試用版的關係
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買進山坡地後的整理工作
記得開發路或整平地一定要提出申請.現在科技發達別心存曉幸胡亂開發山坡地
人造衛星看得一清二楚(它是用前後次比對方式,有疑義就通知地方政府,罰款不輕,還幾乎給這塊土地判了不得整理的死刑)找位有接觸山的建築師請教.農舍核准也需要建築師幫忙.
山坡地農舍核准條件除了要有路到達之外,坡度也是條件,審核不是用您整平的地來看,而是用空照圖中的坡度
(之前我有談到山坡地坡度計算)來核准.40度我記得好像有疑義.問建築師罷.
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